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房地產(chǎn)貸款管理7[1]11定稿-wenkub

2023-04-27 03:30:21 本頁面
 

【正文】 地產(chǎn)開發(fā)貸款項目的市場竟?fàn)幠芰ΑN售前景作出判斷。⒌項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況的評估。如果是經(jīng)濟(jì)適用住房項目,還要審核項目是否列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃。要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)(占地面積、建筑總面積、建筑密度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等)、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等,并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及農(nóng)村信用社的信貸投向政策等。⒉對借款人及項目主要關(guān)系人的資信評估,應(yīng)按照客戶信用評級有關(guān)要求,在對借款人、項目主要關(guān)系人進(jìn)行客戶評價的基礎(chǔ)上,從客戶信用評級報告中摘錄有關(guān)內(nèi)容,列表綜合反映企業(yè)名稱、企業(yè)經(jīng)營情況、財務(wù)情況、資信狀況等。第四章 貸款流程第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程按《四川省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》及其它相關(guān)規(guī)定辦理,項目評估按本辦法執(zhí)行。第三章 期限和利率第九條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般為13年(含),高等院校學(xué)生公寓建設(shè)貸款最長為10年。(二)借款人為事業(yè)單位的:⒈經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記,具有事業(yè)法人資格,取得事業(yè)法人登記證;⒉實行獨立核算,有健全的管理機(jī)構(gòu);⒊按規(guī)定辦理年檢手續(xù),年檢合格。第四條 發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款要堅持安全性、效益性和流動性原則,遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和農(nóng)村信用社的有關(guān)信貸規(guī)章制度。四川省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理暫行辦法第一章  總則第一條 為加強(qiáng)全省農(nóng)村信用社對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理,有效防范信貸風(fēng)險,保障農(nóng)村信用社的合法權(quán)益,根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《四川省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度》、《四川省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。第五條 本辦法適用于全省農(nóng)村信用社(含農(nóng)村合作銀行,農(nóng)村商業(yè)銀行下同)辦理的房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。第八條 貸款項目條件(一)貸款項目經(jīng)可行性研究論證,能有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求,市場前景較好;(二)貸款項目已經(jīng)納入國家或地方房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃,其立項文件完整、真實、有效、有能力進(jìn)行實質(zhì)性開發(fā);(三)貸款項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定;(四)貸款項目的工程預(yù)算投資總額能夠滿足項目完工前由于通貨膨脹和不可預(yù)見等原因追加預(yù)算的需要;(五)貸款項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)配套,項目建成后,能及時投入正常使用;(六)貸款項目的的資本金比例及貸款額度按農(nóng)村信用社信貸政策規(guī)定執(zhí)行。 第十條 貸款利率及計結(jié)息方式:應(yīng)根據(jù)中國人民銀行和四川省農(nóng)村信用社的有關(guān)定價政策確定,并在借款合同和借據(jù)中載明。第一節(jié) 項目評估第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目應(yīng)進(jìn)行評估,對已核定最高綜合授信額度及分項授信額度的客戶或貸款期限在3年(含)以下、貸款額占項目總投資50%以下的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目,可進(jìn)行簡要項目評估(附件1)。⒊對所評估的貸款項目,須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系,繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖,并作文字說明。⒊項目建設(shè)條件評估。⒋項目建設(shè)實施進(jìn)程評估。要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門的規(guī)定;調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。 ⒈房地產(chǎn)投資環(huán)境評估。⒊房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估。要分析項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)育程序,項目主要消費或使用群體的收入水平、居住水平以及對同類項目的需求情況及變化趨勢;周邊地段具有相似用途、規(guī)模、檔次、價格、設(shè)計的房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括已完成的項目、在建的項目、已審批立項的項目、潛在的競爭項目)的供給狀況,如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。要分析同類房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費用和稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。要調(diào)查項目的銷售策略、銷售渠道等銷售措施的制定和落實情況,分析和評價其可行性,估算出項目未來各時段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價格水平。在進(jìn)行項目投資估算分析和審查的基礎(chǔ)上,調(diào)整項目成本費用,填列《項目總投資估算表》(附件2)和《開發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表》(附件3)⑴房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地而發(fā)生的費用,主要有下列幾種:劃拔或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。在項目評估階段,建筑安裝工程費用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法,也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。⑻財務(wù)費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。⑽開發(fā)期稅費應(yīng)包括項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用,主要包括:土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費等。⒉融資方案評估對項目資金來源的評估,應(yīng)對項目資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。評估資本金,對已到位的資金,須審查驗資情況;對未到位資金,結(jié)合各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函,分析近三年財務(wù)變動,了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項目資金運(yùn)用,確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。⑶評估銀行貸款,重點考察借款人獲得除農(nóng)村信用社貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排,分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和農(nóng)村信用社的有關(guān)規(guī)定。⒉房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方案的審查,審查的內(nèi)容包括:借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經(jīng)營計劃)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定,并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合;房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容:經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)數(shù)量,是否在房地產(chǎn)開發(fā)項目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定,并考慮經(jīng)營內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響;租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況,以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭項目租售價格的影響,并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。應(yīng)在對經(jīng)營成本與費用和細(xì)項進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上,確定合理的項目經(jīng)營成本與經(jīng)營費用。對于分期收款的房地產(chǎn)開發(fā)項目,房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率,計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。⒌房地產(chǎn)開發(fā)項目收入估算。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響;空置期(項目竣工后暫時找不到客戶的時間)和租售率對租售收入的影響;規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對租售收入的影響。(六)財務(wù)效益評估財務(wù)效益評估應(yīng)在進(jìn)行基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上,根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定,測算財務(wù)效益評估指標(biāo),考核項目的盈利能力。⑵《項目損益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率等評價指標(biāo)。建設(shè)經(jīng)營期年均銷售收入100%⑶財務(wù)凈現(xiàn)值,指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點的凈效益累加現(xiàn)值。貸款償還完畢的年份可用于還款的資金⑵對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人,單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部份歸還貸款,填列《項目貸款償還期計算表》(附件9),測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo);對新建項目外借款人有在建項目,除了測算項目貸款償還期外,還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān),填列《借款人綜合貸款償還期計算表》(附件10),計算企業(yè)綜合貸款償還期,作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量,及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。⑹利息備付率(ICR)是指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤(EBIT)與應(yīng)付利息(PI)的比值,它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度,按下式計算: 式中: EBIT——息稅前利潤;PI——計入總成本費用的應(yīng)付利息。一般不宜低于2。如果項目在運(yùn)行期有維持運(yùn)營的投資,可用于還本付息的資金應(yīng)扣除維持運(yùn)營的投資。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析,敏感性分析。評估中須根據(jù)項目具體情況,對敏感性因素如租售價格,出租銷售量、工期、總投資等進(jìn)行單因素、多敏感性分析,以了解影響項目財務(wù)效益最敏感因素,預(yù)測項目的潛在風(fēng)險和抗風(fēng)險能力,填列《項目敏感性分析表》(附件11)。(八)擔(dān)保措施評估貸款采取擔(dān)保貸款方式,原則上應(yīng)采用抵押擔(dān)?;蛸|(zhì)押擔(dān)保方式,并可以根據(jù)需要,將項目發(fā)起人持有的項目公司股權(quán)為貸款設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保;抵(質(zhì))押擔(dān)保能力不足部份可采取保證擔(dān)保方式,確保貸款擔(dān)保合法、足值、可控、可執(zhí)行及易變現(xiàn);嚴(yán)禁發(fā)放信用貸款。⑵對保證人的償債能力進(jìn)行評估。⑴對抵押人的主體資格進(jìn)行評估。⑶對抵押物進(jìn)行評估。⑴對出質(zhì)人的主體資格進(jìn)行評估。⑶對質(zhì)押財產(chǎn)價值進(jìn)行評估。效益評估采用定性和定量的分析方法,具體分析項目資金在農(nóng)村信用社結(jié)算情況及帶給農(nóng)村信用社的相關(guān)效益。反映農(nóng)村信用社從貸款中獲得的間接利益,房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的相關(guān)效益主要包括:①對個人住房貸款業(yè)務(wù)和建筑業(yè)貸款業(yè)務(wù)的作用。③項目建設(shè)中和建成后農(nóng)村信用社的結(jié)算業(yè)務(wù)增長情況,主要包括項目使用者(如住宅業(yè)主、寫字樓的住戶、商業(yè)營業(yè)房的商戶)給農(nóng)村信用社帶來的結(jié)算業(yè)務(wù)增長。如項目或貸款涉及有待澄清、解決的法律問題或與任何第三方有尚未解決的法律糾紛,須進(jìn)行分析說明。 (十)總評估⒈在對項目情況進(jìn)行逐項分析并分別得出分項結(jié)論的基礎(chǔ)上,應(yīng)對各分項結(jié)果進(jìn)行全面的歸納總結(jié),形成總體評估結(jié)論。分散、轉(zhuǎn)移、化解或減輕貸款風(fēng)險的措施和建議包括但不限于:⑴在貸款發(fā)放前,貸款項目資本金比例須達(dá)到農(nóng)村信用社規(guī)定的最低資本金比例,且項目實際進(jìn)度與已投資額相匹配。⑷要求借款人或者通過借款人要求項目相關(guān)方簽訂總承包合同、投保商業(yè)保險、建立完工保證金、提供完工擔(dān)保和履約保函等方式,最大限度降低建設(shè)期風(fēng)險。⑻要求借款人承諾貸款項目只能由貸款農(nóng)村信用社提供商品房按揭金融服務(wù)。(二)項目銷售期的檢查:商品房銷售是否正常,銷售商品房后用于還貸的資金是否能夠達(dá)到原來項目評估報告的要求。 第十九條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行,原《四川省農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理暫行辦法》(川信聯(lián)發(fā)〔2009〕197號)同時廢止。 6=4*5。附件15: 項目資金來源及運(yùn)用表 金額單位: 萬元序號年份123…合計1資金來源⒈1資本金⒈2預(yù)售收入⒈3預(yù)租收入⒈4本筆貸款⒈5其他貸款⒈6其他資金來源2資金運(yùn)用⒉1項目建設(shè)總投資⒉2經(jīng)營費用⒉3經(jīng)營稅金及附加⒉4所得稅⒉5稅前彌補(bǔ)虧損3資金結(jié)余4償還其他貸款利息5償還本筆貸款利息6償還其他貸款本金
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