【正文】 和維修，每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。一旦發(fā)生停電、停水、火警或其他事故，能迅速查明原因，采取應(yīng)急、果斷措施。四、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，上門(mén)服務(wù)禮貌在前，文明操作。一、全面熟悉和掌握項(xiàng)目管理范圍內(nèi)供水、供電、消防系統(tǒng)、管線分布和控制位置、機(jī)電設(shè)施的性能和使用狀況。提出本部門(mén)所需零件配件清單，做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本部門(mén)所用維修材料的統(tǒng)計(jì)，妥善保管好部門(mén)的共用工具。十六、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目工程技工的技術(shù)指導(dǎo)、跟蹤、監(jiān)督、檢查。十三、負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收工程遺留建筑裝修方面問(wèn)題的協(xié)調(diào)、管理、監(jiān)督、跟進(jìn)。九、協(xié)助部門(mén)主管完成制定的工作目標(biāo)。按計(jì)劃?rùn)z查維保工作質(zhì)量，組織好全部門(mén)的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。業(yè)主日常報(bào)修的處理。二、協(xié)助部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，使質(zhì)量體系文件（認(rèn)證后）、公司內(nèi)部文件在部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。二十、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理范圍內(nèi)業(yè)主裝飾管理審核。十六、根據(jù)公司保修期限和保修范圍的有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)保修范圍的界定和協(xié)調(diào)工作。十一、負(fù)責(zé)組織有關(guān)技術(shù)人員和部門(mén)對(duì)房屋較大質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行技術(shù)評(píng)定或鑒定。八、協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)工程維修、賠付的責(zé)任方分析，以供結(jié)算。四、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理范圍內(nèi)服務(wù)工程原材料的采購(gòu)申報(bào)工作審批。二、加強(qiáng)工程隊(duì)伍的建設(shè)，負(fù)責(zé)員工的崗位培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。不斷加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)。十一、管理項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)備、設(shè)施發(fā)生突發(fā)事件，全力投入檢修、搶修，直至完成修復(fù)。六、制定各種應(yīng)急預(yù)案以從容地處理突發(fā)事件，有效地控制事態(tài)的發(fā)展，最大限度地降 低可能產(chǎn)生的一切損失；七、協(xié)助相關(guān)部門(mén)完成項(xiàng)目管理范圍內(nèi)服務(wù)中心交接驗(yàn)收、交房、整改、對(duì)客溝通、裝修巡查、特種設(shè)備檢測(cè)、監(jiān)督設(shè)備外包服務(wù)等工作；八、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理范圍內(nèi)設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)所等相關(guān)資料的收集、整理、歸檔等工作。二、對(duì)項(xiàng)目管理范圍內(nèi)住戶提供及時(shí)、有效的房屋及相關(guān)設(shè)施的日常報(bào)（維）修工作。五、公共區(qū)域設(shè)置的危廢垃圾箱（包括廢舊電池回收箱）是專(zhuān)門(mén)存放危廢垃圾的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)宣傳告知業(yè)主（住戶）將危廢垃圾袋裝后投放到危廢垃圾箱內(nèi)。如：裝修用油漆、稀釋劑、涂料、膠水等及其包裝物，廢舊電池、廢舊燈管、廢舊墨盒、復(fù)印機(jī)粉盒硒鼓等，廢機(jī)油、肥料、農(nóng)藥及其包裝物等。南京五礦悅居物業(yè)管理有限公司 御江金城項(xiàng)目服務(wù)中心 工程部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)編制： 工程部 日期： 2012年3月 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 生效日期： 受控狀態(tài)： 文 件 目 錄工程部職責(zé) 3 工程部工作定義 3危廢管理制度 3工程部職責(zé)范圍4工程主任崗位職責(zé)4工程領(lǐng)班崗位職責(zé)4工程技工崗位職責(zé)5值班電工崗位職責(zé)5工程部制度6工程人員工作狀態(tài)要求6工程部例行會(huì)議制度8工程部值班及交接班制度8工程部考核制度9驗(yàn)收交接制度9工程部二級(jí)倉(cāng)庫(kù)管理制度9工程部工具管理制度9工程檔案管理制度10工程保養(yǎng)制度10巡檢制度（3級(jí)巡檢制度）11定期保養(yǎng)制度（3級(jí)保養(yǎng)制度）12電梯巡檢工程制度 14配合與跟蹤制度 15變電所（配電房）管理制度 15生活水泵房管理制度15安全生產(chǎn)責(zé)任制度16工程部業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度17機(jī)電設(shè)備操作制度18電器設(shè)備檢修維護(hù)制度20臨時(shí)施工用電管理規(guī)定20用水、供水管理辦法21站房安全防火及出入規(guī)定21變電所安全操作制度22電器安全操作制度23裝修管理制度24空置房巡檢制度25突發(fā)事件處理制度25工程主任回訪制度 25工程工必備工具 25工程部各系統(tǒng)管養(yǎng)規(guī)程26工程部對(duì)客服務(wù)流程32工程工應(yīng)急方案38工程部職責(zé)工程部工作定義確保在各項(xiàng)客戶問(wèn)題處理過(guò)程中，很好的維護(hù)五礦品牌，服務(wù)好客戶，讓客戶享受“誠(chéng)信、高效、負(fù)責(zé)”的服務(wù),確?？蛻魸M意。二、危廢垃圾的收集、分類(lèi)、清運(yùn)由環(huán)境部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。工程部職責(zé)范圍一、按規(guī)范要求對(duì)管理項(xiàng)目范圍內(nèi)樓宇及公共設(shè)施設(shè)備的日常巡檢、維護(hù)工程及升級(jí)更新工作，保障相關(guān)建筑、景觀、設(shè)備、道路、給排水等正常完好。三、制定項(xiàng)目管理范圍內(nèi)節(jié)能計(jì)劃及方案，并加以實(shí)施。九、負(fù)責(zé)公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備、設(shè)施的巡檢工作。十二、搞好施工作業(yè)安全管理，認(rèn)真執(zhí)行安全技術(shù)操作規(guī)程。十五、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理范圍內(nèi)項(xiàng)目的電梯、消防、器具（配電）、水泵等重大設(shè)備的質(zhì)量檢測(cè)工作，公共設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)工作，合格承包方的年度評(píng)審工作。五、協(xié)助服務(wù)中心客服主任做好與住戶的交流和溝通工作，及時(shí)了解住戶（使用人）對(duì)工程工作的滿意程度，督導(dǎo)工程人員履行崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)。定期將項(xiàng)目運(yùn)行情況、重大投訴、突發(fā)事件上報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、部門(mén)直屬領(lǐng)導(dǎo)。十二、負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理銜接方面的協(xié)調(diào)、組織工作。十七、負(fù)責(zé)與各職能部門(mén)的溝通、配合工作。二十一、完成公司、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、定期或不定期對(duì)本班的工作進(jìn)行抽查、檢驗(yàn)，對(duì)不合格工作作出處理。檢查監(jiān)督工程技工執(zhí)行各項(xiàng)制度和安全事故的發(fā)生，確保園區(qū)設(shè)備、系統(tǒng)的正常運(yùn)行。對(duì)本班的安全、消防工作負(fù)責(zé)。十、負(fù)責(zé)收集土建、建筑裝潢的施工圖紙、設(shè)計(jì)變更、等相關(guān)資料。十四、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目建筑裝修重大投訴的協(xié)助處理及溝通工作。十七、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的工程技工的技能培訓(xùn)。二十、項(xiàng)目管理范圍內(nèi)各項(xiàng)臺(tái)賬的建立。了解和掌握?qǐng)@區(qū)管道走向、結(jié)構(gòu)，各種閥門(mén)的位置和布局，熟練掌握各種設(shè)備、設(shè)施的操作和使用管理。對(duì)服務(wù)項(xiàng)目有責(zé)任進(jìn)行質(zhì)量檢查，以免突發(fā)事情的發(fā)生。七、做好本班各種質(zhì)量登記處理的記錄、反饋。十一、積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對(duì)業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作十二、發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行過(guò)程中的異常現(xiàn)象，要立即報(bào)告上級(jí)，對(duì)突發(fā)性故障應(yīng)以最快時(shí)間修復(fù)（現(xiàn)場(chǎng)可維修項(xiàng)目），減低對(duì)業(yè)主工作生活的影響。 十六、努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，熟悉圖紙資料，提高工作能力、應(yīng)變能力。二、執(zhí)行配電房交接班制度、倒閘操作制度、巡回檢查等規(guī)章制度。七、完成主任交辦的其他工作。四、愛(ài)崗敬業(yè)，動(dòng)手能力強(qiáng)，有一定的與人溝通能力和語(yǔ)言表達(dá)能力，有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。陰、陽(yáng)角不順直，不垂直。衛(wèi)生間、馬桶、浴缸、淋浴設(shè)施、洗臉臺(tái)盆、給排水設(shè)施、附屬設(shè)施。1戶內(nèi)玻璃制品。1進(jìn)戶門(mén)、分戶門(mén)的鎖心、門(mén)吸等五金件。園區(qū)的亮化設(shè)施。地下室滲水，汽車(chē)坡道、道閘系統(tǒng)。房地產(chǎn)公司與各參建單位質(zhì)保期實(shí)行制度一、各參建單位以樓盤(pán)通過(guò)竣工驗(yàn)收日期為質(zhì)保開(kāi)始日期。（在工程交付前一個(gè)月，所有參建單位必須簽定維修協(xié)議，用此協(xié)議來(lái)制約參建單位，以確保日常工作的開(kāi)展）公用部位的維修辦法一、根據(jù)政策法規(guī)質(zhì)保期內(nèi)由參建單位負(fù)責(zé)。二、其余均為有償服務(wù)，由物業(yè)公司（工程部估價(jià)）與業(yè)主達(dá)成維修費(fèi)用協(xié)議后，在不影響質(zhì)保期內(nèi)維修的前提下，方可實(shí)施。不可擅自改變制服的穿著形式，不得敞開(kāi)外衣、挽起衣袖、褲腳等；衣物無(wú)汗味，無(wú)明顯油污、破損、褶皺；制服外不顯露個(gè)人瑣碎物品，衣袋內(nèi)不得多裝物品，以免顯得服裝不整齊。上班期間不可出現(xiàn)依墻靠物、背手、手插兜、隨地吐痰、亂丟垃圾、嘻笑打鬧等不文明行為；上班前不喝酒；進(jìn)入公眾場(chǎng)合不得吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、大聲喧嚷或作與工作無(wú)關(guān)的事；禁止高聲招呼或叫喊；不得用手指或手中物品為人指路或指向?qū)Ψ?；不得將工具拖行或抗在肩上行走。三、與業(yè)主明確約定上門(mén)時(shí)間，且必須按約定準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。五、對(duì)于屬原施工單位保修范圍的問(wèn)題，工程部及時(shí)聯(lián)系原施工單位、配套廠家，如原施工單位或配套廠家不能到場(chǎng)的情況下，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系應(yīng)急維修單位（外協(xié)單位簽訂代維協(xié)議）進(jìn)場(chǎng)維修。進(jìn)入室內(nèi)，需套上一次性鞋套；移動(dòng)要輕捷；工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不得在地上拖動(dòng)。工程技工穿鞋套時(shí)，先穿一只鞋套，踏進(jìn)業(yè)主家，再穿另一只鞋套，踏進(jìn)業(yè)主家門(mén)。三、核對(duì)：與住戶核對(duì)確認(rèn)入室工程的內(nèi)容，須收費(fèi)的，根據(jù)《有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》及現(xiàn)場(chǎng)情況向住戶報(bào)價(jià)，并說(shuō)明相關(guān)依據(jù)；在征得住戶認(rèn)可后開(kāi)始工作。五、工作結(jié)束：收拾好工具，向住戶介紹工程（檢查、保養(yǎng)）情況，并告訴住戶正確的使用設(shè)備的注意事項(xiàng)，并請(qǐng)住戶驗(yàn)收，然后正確填寫(xiě)《 維修單》并讓住戶簽字確認(rèn)；需收費(fèi)的根據(jù)事先約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，同時(shí)將《 維修單》第三聯(lián)遞交住戶，并告知可隨時(shí)至服務(wù)中心換取正規(guī)收費(fèi)憑證；住戶若有意見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)面解釋清楚，若不能解釋?zhuān)瑧?yīng)回答：“對(duì)不起，你的問(wèn)題或意見(jiàn)我需向我的上級(jí)主任匯報(bào)，我們會(huì)盡快給您一個(gè)答復(fù)。至門(mén)口應(yīng)回身面對(duì)住戶說(shuō)：“打擾了，再見(jiàn)”。 耐心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn) 工程技工要耐心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，消除業(yè)主煩惱