【正文】 其去實地看房。 若我司目前恰好能滿足客戶所需辦公面積，則先報價給客戶，并通過其言行或面部表情了解對方的心理承受能力。 與客戶交換名片4 4 試探性地和來電者預(yù)約在中匯會面，力爭其實地看房，為最后與我司簽訂租賃合同開辟成功的第一步。 詢問過程通過聆聽客戶對我方空房情況及具體報價的反映，估測出對方的心理價位； 中匯的地理位置，周邊交通及公共設(shè)施； 空房的推薦介紹和詢問過程7 7 v.v. iii. 項目用地周邊環(huán)境分析主要有如下三項：一、 地理位置二、 地質(zhì)地貌狀況三、 土地面積及其紅線圖四、 七通一平現(xiàn)狀前期策劃工作分為：項目用地周邊環(huán)境分析；項目用地周邊環(huán)境調(diào)查；地塊交通條件調(diào)查；周邊市政配套設(shè)施調(diào)查；區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷，具體操作流程及標準如下。 前期策劃流程項目用地周邊環(huán)境分析項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查周邊市政配套設(shè)施調(diào)查區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷前期策劃工作ＳＷＯＴ分析 本管理辦法的細則，及各項工作操作流程及標準 前期策劃工作i. i.3. 3. 3. 3. 完成部門各類需要上呈總辦或上級部門的簽報、比價表、各種單據(jù)的填寫和文檔處理工作。 對于設(shè)計所需的圖文光盤、參考書籍、專業(yè)雜志做好整理、維護、保養(yǎng)工作。 負責新入職文員、設(shè)計師培訓工作，每天對下屬員工的工作進行監(jiān)督檢查；定期對文員及平面設(shè)計師進行專業(yè)考核，即時作出客觀評定。5. 5. 收集各種媒體（報刊、電視、電臺、網(wǎng)站、雜志等）的刊例、折扣、優(yōu)惠內(nèi)容等資料，并做好整理、存檔、更新工作。 職 位：主管——設(shè)計主管職 責：負責設(shè)計、媒體組織關(guān)系：對部門經(jīng)理負責崗位職責：1. 1. 完成部門經(jīng)理交辦的其他工作。 負責部門行政事務(wù)的處理。7. 7. 負責策劃部的各類方案、報價以及函件的起草、制定和打印。3. 3. 負責部門內(nèi)文檔、資料的收集與整理，協(xié)助部門經(jīng)理做好各類文案工作。 8. 8. 發(fā)現(xiàn)潛在和現(xiàn)實的危機及提出預(yù)防和消除的意見，培養(yǎng)和發(fā)展企業(yè)創(chuàng)新機制。4. 4. 周期性的調(diào)查上海及周邊城市的房地產(chǎn)市場情況，并對典型樓盤做好相關(guān)資料的采集、分析、整理、存檔的工作，并及時更新，時刻掌握最新的市場動向，對區(qū)域性和全國性的房地產(chǎn)形式有深入、客觀、科學的理解。制定本管理辦法的目的是為了能促進策劃部各個環(huán)節(jié)的工作能標準化、規(guī)范化。錦發(fā)集團公司企業(yè)管理標準錦發(fā)總規(guī)字 (2006) 第X號 策劃部管理辦法同時本管理辦法是圍繞著日常工作每個環(huán)節(jié)的可操作性和可行性而書寫的，緊緊圍繞著事務(wù)，并注意詞句的表達言簡意駭，一目了然。 策劃部組織結(jié)構(gòu)圖策劃部經(jīng)理經(jīng)理助理（文案）（1名)主管（2名，分管平面設(shè)計、媒體）平面設(shè)計師（1名）文員（1名） 營運招商部各崗位工作職責 負責公司項目的市場可行性分析、項目定位、營銷戰(zhàn)略分析，以及相應(yīng)的推廣計劃制訂，在項目中突出“指導性”、“前瞻性”、“權(quán)威性”的作用。3. 3. 以公司利益為前提，處理好與其他公司間的各項合作事宜，合理配置資源，節(jié)約成本，讓有限的資源發(fā)揮盡可能大的效率。7. 7. 全面負責部門日常運作與管理，定期召開部門的月會、晨會。2. 2. 負責部門會議紀要的記錄；定期制作每月配合部門經(jīng)理制定工作計劃和工作小結(jié)。6. 6. 關(guān)注房地產(chǎn)市場的最新信息：新的樓盤、房地產(chǎn)法律法規(guī)、房地產(chǎn)熱門事件。10. 10. 長期性的對各大房地產(chǎn)及其他相關(guān)展示會的宣傳資料、照片素材進行收集、整理、存檔。4. 4. 定期與各合作公司進行溝通，保持良好關(guān)系，維護公司的合作資源。8. 8. 對于公司項目已經(jīng)做過的各類廣告，如：報刊、戶外、宣傳品等相關(guān)資料作好管理、備份工作（電子文檔、成稿）。2. 2.ii. ii.iii. iii.iv. iv. v. 地塊交通條件調(diào)查主要有如下三項：一、地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃二、項目對外水、陸、空交通狀況 認真聆聽對方的自我介紹和對租賃的具體要求和對租金及其他費用的問價等；8 8 推薦空房的房型、樓層、朝向，周邊客戶群及裝修程度等； 詢問客戶所代表公司的業(yè)務(wù)范圍或關(guān)系，幫其在中匯找到相關(guān)客戶群，以吸引其來看房； 初步說服過程 客戶來訪接待過程了解客戶的背景和需求介紹和推薦帶客戶看房進入談判階段客戶來訪后的跟進工作讓客戶對中匯有一個整體印象和了解根據(jù)客戶的具體要求，將中匯宣傳資料，合適辦公單位的報價單及平面圖準備一份給客戶過目，并做具體介紹；讓客戶不僅對中匯大廈和物業(yè)管理服務(wù)有所了解，而且讓客戶對我司提供的管理服務(wù)（如24小時保安、中央空調(diào)、停車位、出租車安排等）留下深刻印象。在此過程中，要將這間辦公空房的特點向客戶做逐一介紹，如房間的朝向、面積、得房率，周圍的客戶群等；若客戶將中匯與其他租金較為便宜的大樓做比較時，應(yīng)采取客觀態(tài)度替客戶分析不同競爭樓盤的地理位置、硬件設(shè)施、星級服務(wù)，規(guī)范管理等方面的優(yōu)勢； 同時，根據(jù)客戶對室內(nèi)的隔斷裝修或其他硬件設(shè)施所持的不同態(tài)度，靈活地并有所保留地向其介紹我司的一些彈性租賃條件，如為租戶提供標準裝修或給予租戶一定的免租期，商務(wù)中心租戶的特殊服務(wù)性質(zhì)（如前臺電話留言服務(wù)，每日清掃衛(wèi)生等）。實質(zhì)性談判的具體內(nèi)容根據(jù)報價為客戶計算出每月租金和管理費及其他可能產(chǎn)生的費用（包括電話租費，停車費）；根據(jù)客戶所代表公司的知名度，在自己的權(quán)利范圍內(nèi)，給客戶一定的租金打折或其他彈性優(yōu)惠租賃條件；向客戶穿插介紹我司為新入駐租戶提供的入駐歡迎儀式以吸引其入駐中匯的興趣。詢問內(nèi)容不要局限于了解客戶的租賃意向，而應(yīng)多詢問客戶的具體要求和想法。但需向客戶詢問簽約大樓的名稱及其簽約價格和年限，并作為長期的候租客戶名單記錄存檔；若客戶放棄入駐的障礙主要是租金偏高無力承受，則應(yīng)坦誠詢問其心理價位，并表示愿意為其向我司總經(jīng)理申請，把握好這一最后機會爭取其司入駐的可能。針對以上三類中介經(jīng)紀人，營運招商部銷售人員應(yīng)具備敏銳的識別能力，通過在前臺幾句簡單的聞訊即可分清。禮貌地與中介人員告別，必要時通知監(jiān)控室觀察其人是否直接離開中匯，以防個別有不良企圖的人在其他樓層干擾租戶。具體操作流程如下。 租戶在簽署合同時尚未完成注冊手續(xù)的，須在入駐后的3個月內(nèi)向租戶催促這些文件，得到后存入租戶檔案營業(yè)執(zhí)照或者注冊登記證復印件稅務(wù)登記證復印件客戶簽署蓋章，提供相應(yīng)文件部門經(jīng)理簽署，填寫經(jīng)濟合同審核表送審審核并簽意見審計部財務(wù)部法務(wù)部合同正本上簽署總經(jīng)理秘書登記在案，在合同文本上蓋章由客戶保存的合同文本交給營運招商部合同文本交客戶帳務(wù)主管根據(jù)合同準備付款通知（應(yīng)收款操作流程）財務(wù)部配合、監(jiān)督協(xié)調(diào)通知物業(yè)管理處有關(guān)的入駐內(nèi)容編制租戶檔案，合同文本復印件及相關(guān)資料存入檔案付款通知(ZW005/006/023)租戶入駐通知單(ZL008)與物業(yè)管理處的溝通協(xié)調(diào)審核并簽意見審核并簽意見審核并簽意見副總經(jīng)理副總經(jīng)理經(jīng)理助理承租人是公司/公司代表處的，須由代表人簽署蓋公司章。 介紹中匯大廈停車管理辦法時，需恰當?shù)叵蜃鈶艚忉專捎谥袇R大廈停車場車位的限制所租車位均非固定車位，停車需受物業(yè)管理處的統(tǒng)一安排。 新租戶入駐中匯大廈步驟流程圖 補充說明：《租戶退租通知單》（ZL009）中應(yīng)明確租戶到期交還租賃場所的交房標準作為管理處收回辦公室的驗收依據(jù)，必要時附上租賃合同中有關(guān)交房標準的附件復印件給物業(yè)管理處作為標準。 商務(wù)中心租戶入駐操作流程補充說明：銘牌制作需要先得到租戶對公司名稱的確認以及提供公司標志LOGO。 若有損壞遺失視情況賠償處理；由財務(wù)主管與租戶代表核對所有應(yīng)付清的費用以及與客戶討論付費和返押金的方式；收齊所有家具和房門鑰匙，在核對鑰匙時須詢問客戶是否自己配過鑰匙，一并收回；查看房內(nèi)裝修是否有損，如有則告知可能的賠償費用；賠償費用依據(jù)《商務(wù)中心服務(wù)費一覽表》（KF002）和物業(yè)管理處的收費標準。房間布置須恢復到原有的供參觀狀態(tài)。 租戶的續(xù)租/擴租 有關(guān)續(xù)租合同的簽訂過程可參照租賃合同訂立過程。若發(fā)現(xiàn)租戶有擴租意向應(yīng)主動及時聯(lián)系，根據(jù)租戶提供的信息（主要是面積），給予適當?shù)男畔⒑桶才?。若租戶是擴租與續(xù)租一同考慮的話，是否同一樓層即顯得十分重要。擴租談判成功，應(yīng)盡快安排簽訂租賃合同，有關(guān)過程可參照租賃合同訂立過程。 應(yīng)收款 審核確認部門經(jīng)理核對確認報部門經(jīng)理制作《催款通知》限定最后付款日期。由于各租戶合同條款不一致，如延遲履行金的付款、人民幣與美金的匯率指定、最后付款日期等，因此應(yīng)收款表、付款通知、催款通知的制作必須嚴格遵循合同條款?！渡虅?wù)中心次月租賃表》《商務(wù)中心次月租金應(yīng)收款表》(ZW008)制作打印《催款通知》明確最后付款日期截止至催款通知明確的最后付款日之次日把尚未到帳的租戶清單明細報營運部門經(jīng)理和財務(wù)部經(jīng)理按合同條款計遲延履行金，上報總辦《催款通知》(ZW024)審核確認財務(wù)部《催款通知》簽收本發(fā)票收據(jù)簽收本未付款一覽表審核確認部門經(jīng)理由于各租戶合同條款不一致，如延遲履行金的付款、人民幣與美金的匯率指定、最后付款日期等，因此應(yīng)收款表、付款通知、催款通知的制作如須嚴格遵循合同條款。 租戶定期拜訪每月最后一個工作日，營運招商部客服主管協(xié)同經(jīng)理助理拜訪大廈租戶，聽取意見提供大廈物業(yè)管理的信息。 中匯大廈客戶VIP服務(wù)VIP服務(wù)是中匯大廈對內(nèi)部客戶一種特色服務(wù)，針對大廈內(nèi)部客戶的貴賓（包括總部董事長、董事、總經(jīng)理等高層人士）到訪中匯大廈所享受的熱情禮遇。具體實施過程如下：營運部人員接到客戶電話要求中匯大廈提供VIP服務(wù)時，須請客戶以書面形式要求，特別是對服務(wù)的具體要求、具體事件及來訪貴賓的姓名及職位清晰了解。貴賓到訪之前，應(yīng)把中匯貴賓簽到簿交之客戶有關(guān)負責人士手中，以供來訪貴賓簽字留念。 前臺服務(wù)1. 1.問候語：Good morning/Good afternoon, May I help you?聽清轉(zhuǎn)接對象或分機號碼。當客戶外出回來時及時交給他。b) b)及時把快件送交客戶，并讓客戶簽收。于每天下午4：00左右交于樓下郵政服務(wù)臺送寄。4. 4. 報紙的訂閱和分發(fā)每半年初和六月底詢問租戶的訂報需求并做記錄為租戶訂報，按標準計服務(wù)費用及時更新租戶的訂閱清單訂 報9:30到一樓大堂取報根據(jù)客戶訂閱清單，把報紙分開11：30前送達租戶訂報清單(KF015)取 報每周星期一至星期五早上九點半左右，到底樓大堂前臺取報。飛機票給客戶預(yù)定飛機票前，應(yīng)清楚地記下客戶欲訂機票的班次、目的地、起飛時間、張數(shù)、并問清哪個航空公司，有何特殊要求；與航空公司取得聯(lián)系，詢問是否有票，如有就告知航空公司預(yù)定部客戶的姓名、性別、身份證號、國籍或護照號，并要求送票上門；票送來