【正文】 境污染狀況v. 地塊交通條件調(diào)查主要有如下三項：一、地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃二、項目對外水、陸、空交通狀況 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查主要有如下九項：1. 購物場所2. 文化教育3. 醫(yī)療衛(wèi)生4. 金融服務(wù)5. 娛樂、餐飲、運動6. 生活服務(wù)7. 游樂休憩設(shè)施8. 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素9. 歷史人文區(qū)位影響 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷主要有如下二項：一、各種檔次商品住宅客戶分析二、商品住宅客戶購買行為分析 聆聽和記錄過程7 認真聆聽對方的自我介紹和對租賃的具體要求和對租金及其他費用的問價等；8 在聆聽過程中，將對方所代表公司的名稱及聯(lián)系人姓名、電話等盡可能詳盡地記錄下來?？蛻魜碓L接待過程了解客戶的背景和需求介紹和推薦帶客戶看房進入談判階段客戶來訪后的跟進工作需要對來訪客戶的背景和需求加以了解3 與客戶交換名片4 了解其公司性質(zhì)、業(yè)務(wù)范圍、需要租賃的辦公面積等背景情況；5 若我司目前恰好能滿足客戶所需辦公面積，則先報價給客戶，并通過其言行或面部表情了解對方的心理承受能力。帶客戶看房過程根據(jù)與客戶的交談情況，對于比較有意向的客戶，應(yīng)邀其去實地看房。若客戶主動提出與我部洽談具體租費等實質(zhì)性租賃問題，可見這類客戶已有一定的意向和誠意，則應(yīng)熱情邀請其至?xí)h室面談，臨別時可贈送中匯的小禮品來打動對方。而應(yīng)稍待兩三天后，做一次電話詢問。即使出于某種原因客戶最終無緣與我司簽約，這份感情投資也會在將來的營銷過程中得到回報，因為這家客戶很可能會將中匯介紹給他的客戶群；若客戶明確表示已與其他大樓簽約，則整個銷售跟蹤暫告一段落。中介公司來訪接待來訪中匯的中介經(jīng)紀人，有三種類型：與營運招商部常有業(yè)務(wù)聯(lián)系甚至合作成功的中介朋友；初次來訪中匯并有一定合作態(tài)度的中介經(jīng)紀人；意在中匯大廈及內(nèi)部客戶租賃情況做市場調(diào)查甚至有推銷其他競爭大樓企圖的中介經(jīng)紀人。對于第二類中介經(jīng)紀人互換名片并了解該中介公司主要承接的業(yè)務(wù)范圍和客戶群的性質(zhì)；聽中介人員自我介紹來訪的意圖和提供的信息；給中介人員中匯大廈宣傳資料以及空房的資料；注意在報價上要有所保留。具體操作流程如下。承租人是公司/公司代表處的，須由代表人簽署蓋公司章。 電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議接到租戶口頭或書面通知租戶對租賃場所內(nèi)設(shè)置或增加電話線的需求詢問電話線種類和數(shù)量與物業(yè)管理處核對是否有足夠的線路過戶給租戶物業(yè)管理處對外來電話線的接入費收費標準 租戶申請電話線接入中匯大廈租戶向我司購買電話線書面通知物業(yè)管理處，移交此客戶從物業(yè)管理處獲取電話號碼告知租戶電話號碼，租戶確認《電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議》擬定《電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議》部門經(jīng)理審核《電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式二份交租戶租戶簽字蓋章填寫《經(jīng)濟合同審批表》，部門經(jīng)理簽字審核并簽署意見審計部財務(wù)部審核并簽署意見法務(wù)部審核并簽署意見審核并在合同代表人一欄中簽字副總經(jīng)理總經(jīng)理秘書蓋錦發(fā)公司章總經(jīng)理秘書二份合同原件一份交行政部存檔，一份由營運招商部交租戶帳務(wù)主管開具付款通知給租戶，計入本月應(yīng)收款表(應(yīng)收款操作流程)復(fù)印《電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議》2份，1份交物業(yè)管理處，1份留存檔案物業(yè)管理處打印致電信局的過戶通知交營運招商部《過戶通知》交租戶蓋章《過戶通知》交總經(jīng)理秘書附《電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議》復(fù)印件蓋錦發(fā)公司章總經(jīng)理秘書物業(yè)管理處負責(zé)把《過戶通知》送達電信局完成電話線過戶手續(xù)在接到租戶有關(guān)向我司申請轉(zhuǎn)讓電話線的書面或口頭要求時，應(yīng)問清所要求的電話線種類及數(shù)量，回復(fù)對方一小時內(nèi)給予答復(fù)；根據(jù)所記項目，營運招商部人員應(yīng)先致電物業(yè)管理處詢問是否有足夠的線路提供給對方，若管理處有線路可滿足，條件成熟，問清電話號碼；致電租戶，告知電話號碼和轉(zhuǎn)讓條件，擬定《電話線轉(zhuǎn)讓協(xié)議》交租戶簽署，合同一式二份；收到租戶簽署的合同后，營運招商部具體經(jīng)辦人在合同經(jīng)辦人一欄中簽署，填寫《經(jīng)濟合同審核表》，部門經(jīng)理簽署后依次呈審計部、財務(wù)部、法務(wù)部；總辦簽署下達，一份由營運招商部交租戶簽收，一份由總辦交行政部保存，營運招商復(fù)印一份存檔；收到簽署生效的合同之當日，營運招商部收款員根據(jù)合同條款制作付款通知，送租戶簽收；營運招商部書面通知物業(yè)管理處安排人員安裝電話。 租戶的入駐/退租手續(xù) 新租戶入駐中匯大廈步驟流程圖《租戶入駐通知單》(ZL008)經(jīng)理助理填寫《租戶入駐通知單》租賃合同簽署完畢部門經(jīng)理審核簽署簽發(fā)至物業(yè)管理處復(fù)印件存檔案（備忘錄）協(xié)助辦理入駐手續(xù)，租戶搬遷日贈送鮮花并拜訪補充說明：《租戶入駐通知單》(ZL008)中應(yīng)詳細描述管理處交房給租戶的狀態(tài)，必要時附上租賃合同中有關(guān)交房標準的附件復(fù)印件給物業(yè)管理處作為標準。辦公房家具的配備一般按標準提供，租戶增加辦公家具應(yīng)相應(yīng)收費，除非在租賃中談到中已定或經(jīng)理準批。客戶搬遷后，需改動密碼，并以書面及電子郵件的形式向所有租戶發(fā)出更換密碼的通知；退租后，通知清潔工打掃房間。在談判過程中要善于發(fā)覺客人的意圖、想法及目的，以便續(xù)租工作的順利開展；續(xù)租順利則及時與租戶簽訂續(xù)租合同。尚未到期的租戶，若急于擴租，并不十分在意是否同一樓層。此時應(yīng)根據(jù)客戶的具體要求給予盡量滿足，否則就容易失去一個好的客戶。. 應(yīng)收款 大廈租戶應(yīng)收款操作流程每月15日左右制作《中匯大廈租戶本月應(yīng)收款表》(ZW001)及各《服務(wù)費統(tǒng)計表》(ZW026)《中匯大廈租戶本月應(yīng)收款表》(ZW001)《電費電信費統(tǒng)計表》(ZW002)《清潔費統(tǒng)計表》(ZW025)《維修費勞務(wù)費統(tǒng)計表》(ZW004)次月租賃表物業(yè)管理處的上月各租戶電費、水費、電話費、服務(wù)費等明細表。收到每筆應(yīng)收款，財務(wù)部開具發(fā)票、收據(jù)交帳務(wù)主管；帳務(wù)主管送達租戶簽收，同時在《應(yīng)收款表》上記號銷賬。按合同條款計遲延履行金上報總辦擬致租戶的《通知函》告知其違約和我司的措施。若無法推脫地收下租戶的支票應(yīng)記錄支票號碼讓財務(wù)簽收。補充說明：所有給租戶的付款通知、催款通知及票據(jù)都必須讓租戶在簽收本上簽收，若無法直接送達租戶可通過寄掛號信的方式并保留掛號信的編號，以便查詢。 大廈客戶服務(wù) 租戶定期拜訪每月最后一個工作日，營運招商部客服主管協(xié)同經(jīng)理助理拜訪大廈租戶，聽取意見提供大廈物業(yè)管理的信息?；旧鲜撬呐?。根據(jù)客戶的書面具體要求，安排有關(guān)綠化、歡迎牌等事宜書面通知管理處。 商務(wù)中心服務(wù)工作 前臺服務(wù)1. 接聽電話和留言電話鈴響三聲內(nèi)接起電話問候語: Good Morning/Good Afternoon, May I help you？您好！聽清轉(zhuǎn)接對象或分機號或公司名稱詢問對方姓名、公司名稱予以轉(zhuǎn)接有人接聽分機占線或無人接聽切回電話告知分機占線或無人接聽，詢問是否需要留言重復(fù)對方姓名、公司名稱留言條(KF010)按標準規(guī)范記錄留言內(nèi)容和留言時間問候語：Good morning/Good afternoon, May I help you?聽清轉(zhuǎn)接對象或分機號碼。當客戶外出回來時及時交給他。b) 收快件前臺收到快遞公司送來的快件，看清收件的對象、公司名稱，再簽收快件登記快件信息包括收件日期、時間、租戶簡稱、快件種類、快件編號在《快遞收件記錄》上登記信息，注明是否包裹，并在經(jīng)辦人一欄內(nèi)簽字收件記錄（KF013）盡快把快件送交客戶，讓客戶在《收付清單Ining Courier List》上簽收快遞公司送來快件，先簽收，然后在《快遞收件記錄Ining Courier List》登記日期、收件時間、公司、簡稱、快件種類、快件編號，并注明是否是包裹，最后經(jīng)手人簽名。于下月初帶登記本到樓下郵政服務(wù)臺與服務(wù)臺工作人員核對，以便月結(jié)帳。取 報每周星期一至星期五早上九點半左右，到底樓大堂前臺取報。6. 翻 譯當客戶有翻譯業(yè)務(wù)時，應(yīng)熱情接下任務(wù)；翻譯成文后，交部門審閱，打出草稿給客戶，并接受客戶的修改；完成譯文以后，在《每日服務(wù)記錄Daily Job Sheet》上登記公司名稱、房號、服務(wù)項目。8. 大小會議室的預(yù)定及使用預(yù) 定a) 客戶預(yù)定會議室時，先察看會議預(yù)定表，核實有無空置，如空置則接受預(yù)定；如已有公司預(yù)定，則應(yīng)在確認前預(yù)訂仍生效的情況下才回絕本預(yù)訂。iv. 詢問是否需要提供會議設(shè)備設(shè)施，并告知會議期間可免費提供白板、電視機、錄像機、幻燈片、鉛筆、紙。最后，核對預(yù)訂內(nèi)容，詳細填寫預(yù)訂表。b) 從第一個客人進入開始，前臺文員主動詢問、指明方向，清潔工及時提供茶水服務(wù)。d) 客戶開始使用會議室時，在《會議室使用記錄表》登記客戶名稱、房號、服務(wù)項目及開始使用時間。若客戶連續(xù)幾天租借和使用會議室，應(yīng)每天收回電線。iv. 所有設(shè)備應(yīng)放在規(guī)定位置，以便向顧客介紹。11. 煮咖啡的程序在瓶中備好所需冷水，倒人咖啡機內(nèi)的蓄水處；在過濾壺中防入過濾紙；在過濾紙中加入適量的咖啡；把咖啡壺放置在底座上；打開電源開關(guān)，加熱；咖啡液會順著濾壺滴入空壺；在咖啡裝滿整個壺之前2分鐘，關(guān)閉電源開關(guān)，以免關(guān)閉開關(guān)后繼續(xù)滴下的咖啡溢出壺外。 商務(wù)中心網(wǎng)絡(luò)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)的操作流程入駐需求租戶申請1.《次日寬頻網(wǎng)絡(luò)接入表》2. 《電腦維護服務(wù)表》每月25日把調(diào)整后的《次日寬頻網(wǎng)絡(luò)接入表》、《電腦維護服務(wù)表》發(fā)給商務(wù)中心主管和前臺，進行核對?！睹咳辗?wù)記錄Daily Job Sheet》（KF011）《月服務(wù)費清單Service Detail》(ZW012)每日前臺文員把當日服務(wù)內(nèi)容和費用分租戶類填入《月服務(wù)清單Service Detail》《每日服務(wù)記錄Daily Job Sheet》各租戶月服務(wù)費清單l(ZW012)月度租戶復(fù)印費清單(ZW013)月度租戶飲水費清單(ZW014)月度租戶電腦維護費清單(ZW015)月度租戶郵票清單(ZW016)月度租戶快遞費清單(ZW017)月度租戶電話費清單(ZW018)次日輪班文員審核帳務(wù)主管提供經(jīng)統(tǒng)計分列的復(fù)印費、電腦維護費、飲水費、郵票費、咖啡費、分機話費、直線費清單根據(jù)上月其他各類服務(wù)費按租戶分別填入上月《各租戶月服務(wù)清單Service Detail》帳務(wù)主管審核打印各租戶的上月服務(wù)費明細單帳務(wù)主管審核《商務(wù)中心月度服務(wù)費一覽表》(ZW009)帳務(wù)主管制作《商務(wù)中心月度服務(wù)費一覽表》部門經(jīng)理審核簽字復(fù)印一份，原稿交財務(wù)部，復(fù)印件留存檔案《付款通知》(ZW023)制作有關(guān)服務(wù)費的《付款通知Debit Note》財務(wù)部核對蓋章簽收本復(fù)印二份，原件交租戶簽收，一份復(fù)印件商務(wù)中心留存，另一份交財務(wù)部用于付款入帳1. 電話費每月初打印《各分機上月市話費金額表》程控交換機的電腦計費系統(tǒng)制作《分機分屬表》（市話）《分機分屬表》(ZW021)程控交換機的電腦計費系統(tǒng)每月初打印《各分機上月長途話費明細清單》 （二聯(lián)單）《分機分屬表》(ZW021)制作《分機分屬表》（長途）市話費金額單每月25日左右，對各電話直線的電話費金額單分列租戶財務(wù)部提供的各電話線的話費金額制作《直線分屬表》（市話）直線電話長途話費清單銀行托收單每月25日左右，分列各租戶的直線電話長途費清單和相應(yīng)的銀行托收單》物業(yè)管理處提供的商務(wù)中心各電話線的長途話費清單和銀行托收單銀行托付單復(fù)印一份，電話明細單復(fù)印二份直線分屬表(ZW022)制作《直線長途話費分屬表》各分機的市話、長話分屬表；各直線的市話、長話分屬表《租戶長途話費一覽表》《租戶市話話費一覽表》制作《租戶長途話費一覽表》、《租戶市話話費一覽表》送交財務(wù)部入帳國際、國內(nèi)長途每月的結(jié)算都為月中開始，如5月份的電話費，需結(jié)算的長途費為4月21日至5月20日的費用，依次類推。分機長途根據(jù)商務(wù)中心客戶的分機號，從電腦計費系統(tǒng)中打印出每個分機號的電話費清單；整理打印的二聯(lián)單上面一份原件給客戶，下面一份商務(wù)中心留檔；填寫分機分屬表，計算出每家客戶實際的長途電話費金額；根據(jù)直線、分機分屬表統(tǒng)計出整月的長途費一覽表。填寫分機分屬表，并計算出客戶實際市話費用根據(jù)直線、分機分屬表統(tǒng)計出市話費一覽表。按照記錄，填寫并打印郵票費清單。統(tǒng)計后，打印出《整月飲料明細單》。 商務(wù)中心的鑰匙管理商務(wù)中心由于其自身的營運性質(zhì)，其房鎖、家具鎖都有別于大廈其他場所，所以保管及配置都需多加謹慎。所以它的持有者必須具有高度責(zé)任感和道義感。只有當租戶入駐后才可擁有。但客戶退租時，仍要收回其所持有的全