寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例政策解讀-wenkub
2023-04-23 22:33:17 本頁面
【正文】 理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，協(xié)助轄區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛和對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、小區(qū)內(nèi)停放大型客車、貨車和油罐車（化學(xué)品車）的行為，涉及到公安（交警、消防）部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的違法行為的行政處罰權(quán)，以及工商、環(huán)保、規(guī)劃等部門劃轉(zhuǎn)給城管的執(zhí)法職能，涉及到城管部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無照經(jīng)營、異地設(shè)立經(jīng)營（辦公）場(chǎng)所行為，對(duì)利用住宅或車棚（庫）作經(jīng)營（辦公）場(chǎng)所的營業(yè)執(zhí)照和核發(fā)問題，涉及到工商部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建的審批，查處破壞房屋外立面、違章搭建、開挖地坪降低地坪標(biāo)高和擅自改變房屋使用性質(zhì)的行為，涉及到規(guī)劃部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及房屋使用安全的裝修行為，涉及到房屋安全主管部門；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的噪聲、油煙、廢氣等超標(biāo)行為，涉及到環(huán)保部門；制定物業(yè)服務(wù)、停車收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)行為，涉及到物價(jià)部門。物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理涉及千家萬戶，關(guān)系到廣大市民的安居樂業(yè)。為了讓廣大業(yè)主更加了解新修訂的條例，將修訂后的條例與修訂前的條例進(jìn)行了比較，有幾個(gè)重大突破。物業(yè)管理活動(dòng)的順利實(shí)施，需要物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督管理，也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作，為此《條例》的一些規(guī)定涉及到相關(guān)部門和單位的職責(zé)。這些問題，相關(guān)職能部門都應(yīng)按各自職能分工，履行職責(zé)，受理業(yè)主和單位的投訴，并依法進(jìn)行調(diào)查處理。社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)支持和指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，配合轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。四、業(yè)主大會(huì)籌備組工作職責(zé)明確。經(jīng)費(fèi)不足是造成部分業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作困難的一個(gè)主要原因。六、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定必須維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。對(duì)此，修訂后的《條例》第十五條明確業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的召集機(jī)構(gòu)，如果業(yè)主委員會(huì)不履行召集義務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。八、業(yè)主委員會(huì)委員違反規(guī)定，業(yè)主可以提議業(yè)主大會(huì)定期或者臨時(shí)會(huì)議審議決定終止其職務(wù)。九、前期物業(yè)銜接明確。按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)的服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要合同義務(wù)。為此，條款中明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 本條第二款對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的法律責(zé)任作了原則規(guī)定。 十一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)類別明確、收支公開。 不少小區(qū)業(yè)主在看物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)公布的帳目時(shí)，會(huì)產(chǎn)生很多疑問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了多少物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等，這些錢花在哪里有許多疑義。《條例》第三十一條第二款規(guī)定，實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公布明細(xì)的物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況；而實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營所得的收支情況。但是以往由于審計(jì)經(jīng)費(fèi)來源未作明確，審計(jì)費(fèi)用問題業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有爭議，因此影響審計(jì)工作的正常開展。對(duì)于居住在小區(qū)的低收入困難家庭，物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府部門將給予享受優(yōu)惠政策。為了防止一些業(yè)主逃避交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)責(zé)任，損害已繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主的利益，《條例》第三十二條第四款明確規(guī)定：業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人。《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強(qiáng)制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修的禁止行為和是否需要報(bào)送備案等
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