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正文內(nèi)容

南京市住宅物業(yè)管理條例版-wenkub

2023-07-12 02:22:56 本頁面
 

【正文】 動,行使權(quán)利、履行義務(wù)。對實名投訴、舉報實行限時回復(fù),并對實名投訴、舉報人予以保密。  城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護(hù)、水務(wù)等行政主管部門按照各自職責(zé),做好物業(yè)管理相關(guān)工作?! 〉诙l 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動,適用本條例。  本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理),是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主,通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?! 〗值擂k事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作?! 〉诹鶙l 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評估制度?! ∨R時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則,應(yīng)當(dāng)對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動爭議處理辦法作出約定?! I(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū),可以成立業(yè)主代表大會,履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)?! ∈状螛I(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設(shè)單位承擔(dān)。  籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十三人的單數(shù)?! 』I備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定,并事先告知全體業(yè)主?! 〉谑粭l 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件: ?。ㄒ唬┚哂型耆袷滦袨槟芰Γ弧 。ǘ┍救思捌渑渑肌⒅毕涤H屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;  (三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為; ?。ㄋ模o不宜擔(dān)任的其他情形。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,應(yīng)當(dāng)在公告期間以書面形式向籌備組提出意見,籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。  第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。  業(yè)主委員會或者其他業(yè)主大會召集人未能按照業(yè)主大會議事規(guī)則要求召開業(yè)主大會臨時會議的,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改?! 〕闪I(yè)主小組的,應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項?! 〉谑鶙l 業(yè)主小組推選業(yè)主代表,應(yīng)當(dāng)經(jīng)本小組專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?! I(yè)主人數(shù)較少,經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,由全體業(yè)主共同履行業(yè)主委員會的職責(zé)?! 〉谑艞l 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任?! I(yè)主有下列情形之一的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員,已擔(dān)任業(yè)主委員會委員的,應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則,由業(yè)主委員會終止其職務(wù)并予以公示: ?。ㄒ唬┎痪哂型耆袷滦袨槟芰Φ?; ?。ǘ┍救思捌渑渑?、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的; ?。ㄈ┯袚p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的; ?。ㄋ模┪窗凑找?guī)定交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等相關(guān)費用且未改正的; ?。ㄎ澹┻`反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定且未改正的;  (六)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益且未改正的;  (七)有不良信用記錄情節(jié)嚴(yán)重的; ?。ò耍┯羞`反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。  第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前,應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會?! 〉诙龡l 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi),將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管?! 〉诙臈l 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主人數(shù)等因素,在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算?! I(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費預(yù)算及使用情況,至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告一次,接受業(yè)主監(jiān)督?! ∥飿I(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù),其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十,由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。  第二十七條 物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),依照法律、法規(guī)的規(guī)定,就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見,形成業(yè)主共同決定。  需要分立的,應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)擬新設(shè)立的物業(yè)管理區(qū)域?qū)S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意;需要合并的,應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域?qū)S胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示?! 〉谌粭l 業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員、業(yè)主代表有下列情形之一的,其職務(wù)自行終止,并應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物: ?。ㄒ唬﹩适П疚飿I(yè)管理區(qū)域業(yè)主身份的; ?。ǘ┮詴嫘问教岢鲛o職的;  (三)有本條例第十九條第三款規(guī)定的情形之一的; ?。ㄋ模┓瞎芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他資格終止條件的。第三章 前期物業(yè)管理  第三十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之前,前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)?! ∏捌谖飿I(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容:  (一)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費價格和委托代收費事項; ?。ǘ└鞣猪椃?wù)的標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)和費用分項測算; ?。ㄈ┓猪椯M用和主要成本變動聯(lián)動調(diào)整的約定;  (四)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評估方式; ?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會議事活動用房)的面積和位置; ?。┕灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備清冊;  (七)業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式,以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的核算及分配辦法; ?。ò耍┻`約責(zé)任和合同解除的條件; ?。ň牛┡c前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。交存期內(nèi),物業(yè)保修金不足的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補足;交存期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。  第三十八條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主,因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意,要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu),對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評估。  第三十九條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。  物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照合同約定共同對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗收,并邀請物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參加?! ∥飿I(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。  業(yè)主大會成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會備存承接查驗相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?! I(yè)主大會可以委托第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開展評估,并向全體業(yè)主公布評估結(jié)果?! 〉谒氖臈l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示:  (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書、項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話; ?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式等; ?。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等; ?。ㄋ模I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用情況,住宅專項維修資金使用情況、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益; ?。ㄎ澹┓课菅b飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項; ?。┢渌麘?yīng)當(dāng)公示的信息。  第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù),并移交下列資料: ?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位按照本條例第四十條規(guī)定移交的資料; ?。ǘ╇娞?、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護(hù)保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料; ?。ㄈ┪飿I(yè)管理用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料;  (四)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料; ?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護(hù)資料;  (六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用交納記錄等資料;  (七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。  電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?! υ谖飿I(yè)服務(wù)中取得顯著成績或者獲得市級以上物業(yè)管理榮譽稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎勵?! 〉谖迨畻l 物業(yè)服務(wù)項目實行項目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。  第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)資金管理應(yīng)當(dāng)堅持公開、透明、質(zhì)價相符的原則。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)?! 〉谖迨臈l 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納公共水電分?jǐn)傎M用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報,對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定,對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。  第六章 公共收益與維修資金  第五十七條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度,住宅專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬、入
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