【正文】 步市場(chǎng)定位建議》《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》（附《建造標(biāo)準(zhǔn)》）XINHEYGWITZ001XINHEYGWITZ002XINHEYGWITZ002XINHEQRTZ01XINHEQRTZ02XINHEQRTZ03XINHEQRTZ04XINHEQRTZ0土地儲(chǔ)備計(jì)劃表XINHEQRTZ01 2011年 2012年 2013年當(dāng)年新儲(chǔ)備總規(guī)模（建筑面積）目標(biāo)發(fā)展方向A、目標(biāo)一1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價(jià)水平4）銷(xiāo)售凈利潤(rùn)水平5）最遲簽約時(shí)間6）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間7）備選項(xiàng)目B、目標(biāo)二1）區(qū)域位置要求2）規(guī)模（建筑面積）3）樓面地價(jià)水平4）利潤(rùn)水平5）最遲簽約時(shí)間6）最早體現(xiàn)利潤(rùn)時(shí)間7）備選項(xiàng)目C、目標(biāo)三內(nèi)容同上關(guān)注發(fā)展方向預(yù)計(jì)地價(jià)支付最大需求年末土地儲(chǔ)備預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)土地經(jīng)營(yíng)成果體現(xiàn)A、增加凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)B、增加銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)C、增加銷(xiāo)售額預(yù)計(jì)D、增加剩余資金預(yù)計(jì)E、增加新開(kāi)工面積預(yù)計(jì)F、增加在建面積預(yù)計(jì)G、增加竣工面積預(yù)計(jì)2007 年土地儲(chǔ)備方向與目標(biāo)設(shè)想 備注：本表根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略規(guī)劃大綱分解編制；設(shè)置的年度可根據(jù)實(shí)際年份調(diào)整；土地信息采集表XINHEQRTZ02信息來(lái)源：項(xiàng)目聯(lián)系人：實(shí)地考察日期：一、宗地基本情況概要宗地名稱(chēng)區(qū)域位置填報(bào)日期：土地編號(hào)位置四至范圍東西南北地段土地所有權(quán)歸屬土地方交易方土地使用權(quán)歸屬土地使用年期土地規(guī)劃用途技術(shù)指標(biāo) ( 根據(jù)對(duì)方闡占地面積（平米）建筑面積（平米）容積率..建筑覆蓋率其中：住宅商業(yè)%機(jī)動(dòng)車(chē)位述)公建配套公廁垃圾站土地淵源土地現(xiàn)狀周邊環(huán)境周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況合作方式及條件合作方式土地價(jià)格周邊可拓展土地付款條件 交地標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目判斷意見(jiàn)分管領(lǐng)導(dǎo)意見(jiàn)后續(xù)跟進(jìn)情況記錄最終成交情況附：1.2.3.4.項(xiàng)目成本簡(jiǎn)單測(cè)算：項(xiàng)目利潤(rùn)簡(jiǎn)單測(cè)算：項(xiàng)目位置圖：項(xiàng)目宗地圖：備注：1.2.3.本表由項(xiàng)目發(fā)展部項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員組織填寫(xiě)，并根據(jù)內(nèi)部會(huì)議記錄初步判斷意見(jiàn)，經(jīng)分管副總審核后存入公司土地信息資料庫(kù)；本表可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，增加表格匯報(bào)項(xiàng)目；后附圖片可根據(jù)資料掌握的實(shí)際情況附上；新項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度通報(bào) XINHE—QR—TZ—03 填報(bào)單位： 填報(bào)日期：一、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r接觸程度說(shuō)明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。審批通過(guò)后，即可進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。決策評(píng)審公司新項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)由項(xiàng)目發(fā)展部組織，公司董事會(huì)成員參加，聽(tīng)取項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員對(duì)項(xiàng)目可行性研究的匯報(bào)并進(jìn)行討論。項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員首先將專(zhuān)項(xiàng)匯報(bào)會(huì)上的意見(jiàn)匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，對(duì)于新開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目，可向公司申請(qǐng)成立項(xiàng)目可研小組，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任部門(mén)（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時(shí)間要求，并根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)列出甘特圖，發(fā)相關(guān)部門(mén)。對(duì)于評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目中，如果需要先到政府立項(xiàng)的，由項(xiàng)目發(fā)展部報(bào)批報(bào)建專(zhuān)員負(fù)責(zé)辦理政府立項(xiàng)手續(xù)。d) 會(huì)議首先由項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員做介紹，并確定主題由各專(zhuān)業(yè)部門(mén)進(jìn)行討論和論證，最后綜合各部門(mén)意見(jiàn)。專(zhuān)項(xiàng)匯報(bào)會(huì)是由公司管理層參加，判斷項(xiàng)目能否確定并進(jìn)入可行性研究程序的評(píng)審會(huì)議，根據(jù)需要也可加入公司其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)人員參加。a)b)項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員可根據(jù)項(xiàng)目的特殊性與否，進(jìn)行后續(xù)處理：常規(guī)項(xiàng)目，易于規(guī)劃的：可與設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷(xiāo)部口頭溝通后確定各種形式產(chǎn)品的面積組合，必要時(shí)由成本管理部提交各種形式產(chǎn)品（含基本配套）的成本數(shù)據(jù)，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員對(duì)項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)易調(diào)查，形成相應(yīng)報(bào)告。通過(guò)初步判斷，對(duì)符合公司土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地信息通過(guò)《土地信息采集表》的形式將土地情況向公司分管副總匯報(bào)，經(jīng)審核通過(guò)后進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)目確定階段；如未通過(guò)，則由項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員存入土地信息庫(kù)。a)b)c)土地信息的收集可通過(guò)如下幾種渠道進(jìn)行：政府公告收集類(lèi)：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門(mén)獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)公告和法院拍賣(mài)土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對(duì)擁有土地儲(chǔ)備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員負(fù)責(zé)整個(gè)基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定，及時(shí)收集、分析各項(xiàng)動(dòng)態(tài)信息，其研究成果可在即時(shí)報(bào)告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報(bào)告中體現(xiàn)。 董事長(zhǎng)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)公司《三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃》；負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。項(xiàng)目可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃草案和工程部提供的工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安成本估算。設(shè)計(jì)部：發(fā)展項(xiàng)目確定階段：根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計(jì)分析。風(fēng)險(xiǎn)控制部：發(fā)展項(xiàng)目確定階段：對(duì)擬發(fā)展項(xiàng)目背景資料提供法律意見(jiàn)。可行性研究階段：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，進(jìn)行項(xiàng)目背景調(diào)研，組織各相關(guān)部門(mén)展開(kāi)相應(yīng)流程工作，最終形成項(xiàng)目可行性報(bào)告。4.職責(zé). 秘書(shū)處：負(fù)責(zé)組織編制公司戰(zhàn)略規(guī)劃。２．適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展論證管理工作，以及為之展開(kāi)的相應(yīng)研究工作。. 新項(xiàng)目論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程，即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。. 項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)進(jìn)行基礎(chǔ)研究，根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃編制《三年土地儲(chǔ)備計(jì)劃》。跟蹤。 營(yíng)銷(xiāo)部/代理公司：在發(fā)展項(xiàng)目確定階段介入，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場(chǎng)調(diào)查及建議。項(xiàng)目可行性研究階段：現(xiàn)場(chǎng)勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議，提出概念設(shè)計(jì)方案。財(cái)務(wù)部：在項(xiàng)目可行性研究階段，根據(jù)各專(zhuān)業(yè)部門(mén)提供的規(guī)劃、成本、銷(xiāo)售計(jì)劃等信息，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)和相關(guān)分析。5工作程序基礎(chǔ)研究基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作。項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員負(fù)責(zé)基礎(chǔ)研究庫(kù)的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果經(jīng)整理、編號(hào)后放入各基礎(chǔ)研究庫(kù)歸檔。其他主動(dòng)收集信息類(lèi)：主動(dòng)了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；公司內(nèi)部部門(mén)及員工提供的土地信息，各類(lèi)招商會(huì)與項(xiàng)目推介會(huì)等。此后由項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員對(duì)該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤記錄。項(xiàng)目發(fā)展部根據(jù)調(diào)查報(bào)告提供的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位（必要時(shí)可由營(yíng)銷(xiāo)部營(yíng)銷(xiāo)策劃主管配合進(jìn)行初步項(xiàng)目定位工作），初步項(xiàng)目定位至少需包含以下內(nèi)容：a） 項(xiàng)目的檔次、主要客戶(hù)群。特殊地形或包含特殊配套的項(xiàng)目：可將項(xiàng)目資料和初步產(chǎn)品定位交由設(shè)計(jì)部做出規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，交成本管理部做出建安成本的粗略測(cè)算，作為初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算的依據(jù)。會(huì)議事項(xiàng)包括：a) 準(zhǔn)備《新項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告》：包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、周邊環(huán)境和市場(chǎng)介紹、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)定位、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)分析、設(shè)計(jì)要點(diǎn)和相應(yīng)成本分析、公司策略和開(kāi)發(fā)周期、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算等。e) 公司總裁最終決定項(xiàng)目是否進(jìn)入可行性研究階段，并根據(jù)各方面意見(jiàn)指導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展方向。待立項(xiàng)手續(xù)辦妥，再進(jìn)入可行性研究階段。項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員根據(jù)可行性研究計(jì)劃，組織完成如下工作：a）組織公司各相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；b）項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等；c）營(yíng)銷(xiāo)部/代理公司對(duì)項(xiàng)目周邊市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，制訂項(xiàng)目初步定位建議；d）營(yíng)銷(xiāo)部根據(jù)初步定位建議確定后形成《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議》，交由公司設(shè)計(jì)部進(jìn)行概念設(shè)計(jì)；e）設(shè)計(jì)部根據(jù)先期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃的分析，組織概念設(shè)計(jì)，形成概念設(shè)計(jì)方案，結(jié)合《新項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議》，形成《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》；f） 工程部進(jìn)行工程技術(shù)分析；g）成本管理部根據(jù)審核后的規(guī)劃草案、《新項(xiàng)目可行性論證規(guī)劃草案指標(biāo)說(shuō)明》和工程技術(shù)分析，進(jìn)行建安成本測(cè)算；h）同時(shí)營(yíng)銷(xiāo)部制訂銷(xiāo)售初步計(jì)劃；i） 財(cái)務(wù)部根據(jù)規(guī)劃、成本、銷(xiāo)售計(jì)劃等信息，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)分析，進(jìn)行新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算。若項(xiàng)目未獲評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)，項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員則需要根據(jù)會(huì)議意見(jiàn)對(duì)可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目，并由項(xiàng)目發(fā)展專(zhuān)員將全部資料收集歸檔，納入信息庫(kù)。項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評(píng)審會(huì)通過(guò)的項(xiàng)目合作條件，進(jìn)行項(xiàng)目獲取的實(shí)施和跟項(xiàng)目獲取項(xiàng)目獲取的方式，通常有兩種：政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項(xiàng)手續(xù)；二級(jí)市場(chǎng)，包括直接土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、樓花轉(zhuǎn)讓三種。談判情況談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤(pán)推出與封盤(pán)等。其他因素如：