【正文】 小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在 60 平方米左右區(qū)間。 ②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)適用房為主，居住品質(zhì)較低。 私營(yíng)主家庭年收入 3 萬(wàn)元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。私營(yíng)主自建房屋和與父母同 住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購(gòu)買商品房的比例逐年增加。 另一較為值得關(guān)注的人群是 46 歲以上人群：他們多在國(guó) 家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在 4 萬(wàn)元以上，收入水平在六安屬于高層階級(jí)，二次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積 120平方米以上及別墅產(chǎn)品。 ③．未來(lái)居住需求： 25 歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄 弱，購(gòu)買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時(shí)沒(méi)有考慮購(gòu)買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購(gòu)買，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積 90 平方米 左右。 主力客源分析 本案體量 40 萬(wàn)平方米，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體 。介于本項(xiàng)目為大盤屬性，市場(chǎng)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析： ⑴．客源區(qū)域 ①．一級(jí)區(qū)域：宿州主城區(qū)內(nèi)； ②．二級(jí)區(qū)域：宿州主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在 1 小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。 住宅三級(jí)市場(chǎng)并不活躍，購(gòu)房自用仍然是宿洲市民的主要購(gòu) 房目的，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的增值保值作用無(wú)明確認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)投資意識(shí)相對(duì)薄弱。 4．威脅點(diǎn)（ threaten） 近年來(lái)宿州經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，但相對(duì)而言宿州本地普通 居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受力還相當(dāng)有限。 ⑵．緊鄰?fù)猸h(huán)南路及 206 國(guó)道，對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢(shì)，各種配套諸如商場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。隨著各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場(chǎng)新增樓盤定位均為中高檔住宅，并規(guī)劃有部分別墅產(chǎn)品。 景觀環(huán)境：項(xiàng)目西邊有運(yùn)糧河，經(jīng)過(guò)改造后將享有景觀優(yōu)勢(shì)。 娛樂(lè)：項(xiàng)目周邊欲建五星級(jí)酒店。 4．周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高 該地塊周邊商業(yè)沒(méi)有大型市場(chǎng)和超市和商業(yè)經(jīng)營(yíng)，無(wú)法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升； 項(xiàng)目距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。 總建筑面積： 372331 平米。地下礦產(chǎn)資源豐富，煤儲(chǔ)量約為 60 億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；黃口油田石油預(yù)測(cè)儲(chǔ)量達(dá) 20 億噸以上；宿南煤層氣已探明儲(chǔ) 量達(dá) 3000 億立方米；大理石儲(chǔ)量 4000 萬(wàn)立方，居全省之首，花色品種達(dá) 20 個(gè)以上。鐵路有京滬、隴海兩大干線縱橫全境，符夾線在市內(nèi)腹地迂回，溝通京滬、隴海、京九鐵路，并擁 有數(shù)條煤炭鐵路專用線；新汴河水道入洪澤湖抵長(zhǎng)江入海；國(guó)道 109/a 20 3 311 線以及合徐高速公路、連霍高速公路縱橫貫穿其中；規(guī)劃中的京流高速鐵路也將從宿州市穿越；徐州觀音機(jī)場(chǎng)距市區(qū)僅 70 公里。 2．使產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利去化。 房產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開(kāi)發(fā)理念，需與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念相一致，才能使品牌深入人心。安徽天蘊(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司宿州開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作建議 目 錄 第一部分 市場(chǎng)解構(gòu) 第二部分 客戶分析 第三部分 產(chǎn)品建議 第四部分 價(jià)格建議 第五部分 營(yíng)銷通路 第六部分 營(yíng)銷推廣 第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 第八部分、建筑設(shè)計(jì) 第九部分、景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 第十部分、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì) 第十一部分、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì) 第十二部分、物業(yè)管理服務(wù) 引 言 對(duì)于天蘊(yùn)康城項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。建議將“用心、品位、感動(dòng)宿州”作為天蘊(yùn) 3/a.康城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念。 3．以成功的項(xiàng)目操作和品牌樹(shù)立，打造開(kāi)發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開(kāi)發(fā)商的后期開(kāi)發(fā)鋪平道路。； 宿州市自然資源豐富，名特產(chǎn)品眾多。靈璧奇石為中國(guó)“四大奇石”之一。 容 積 率： 。需在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中由開(kāi)發(fā)商自建或與工交公司協(xié)商開(kāi)通不低于 2條的工交線路，將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。 景觀：項(xiàng)目西面是運(yùn)糧河。 商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目北面的鋼材大市場(chǎng)將會(huì)給本項(xiàng)目制造一些商業(yè)氛圍，但同時(shí)在項(xiàng)目的整體感覺(jué)上檔次不高 。 SWOT 分析 1．優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） ⑴．地段優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。 ⑵．交通 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊緊臨外環(huán)線及 206 國(guó)道，對(duì)外交通便捷。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來(lái)了大量的終端消費(fèi)者。 3．機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity） ⑴．宿州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源豐富，市民購(gòu)買力得到了有效的提高。而購(gòu)買力較強(qiáng)的客源選擇礦區(qū)職工私營(yíng)業(yè)主及外地在宿州投資購(gòu)房可能性較大。 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過(guò)金融手段與政策控制對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房?jī)r(jià)遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)的出現(xiàn)。 ⑵．客源職業(yè) 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 宿州在外 務(wù)工者； 宿州本地政府公務(wù)員； 企業(yè)高級(jí)管理人員； 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； 宿州本地效益較好的企業(yè)職工； 富裕進(jìn)城的農(nóng)民。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買力群體的購(gòu)買，從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的。 25－ 35 歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父 母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。 ⑵．富裕階層： ①．收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。 年齡 職務(wù) 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 3045 歲 企事業(yè)中層干部 34 萬(wàn) 新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭 46 歲以上 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 4 萬(wàn)以上 有未獨(dú)立子女家庭或獨(dú)立子女家庭 2545 歲 私營(yíng)主 3 萬(wàn)以上 獨(dú)身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭 ③．未來(lái)居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在 4 萬(wàn)元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積 120 平方米以上及別墅產(chǎn)品。2535 歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房為主，面積 110 平方米左右； 3645 歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主，面積 110120 平方米及以上。政府逐步對(duì)老城區(qū)分塊實(shí)施改造。 新婚夫婦家庭：購(gòu)買力較單 身人群稍勝一籌，該類家庭人 口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對(duì)戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有 之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在 110120 平方米區(qū)間。在這一過(guò)程中，對(duì)照宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對(duì)大的比重?，F(xiàn)將著重分析他們對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為。 我們的策略：由人文景觀引入、塑造天蘊(yùn) .康城高端品牌形象。我們?cè)谛^(qū)的環(huán)境建設(shè)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)提倡社區(qū)的文化營(yíng)造，給居民足夠的活動(dòng)空間和交流空間 ，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽(yáng)光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。 整體采用一次性完成總體規(guī)劃，充分考慮目標(biāo)顧客當(dāng)前需求與遠(yuǎn)期需求的結(jié)合，力求制造出來(lái)的產(chǎn)品 1020 年之內(nèi)不落后。宿州市作為安徽省北方的一個(gè)重要城 市，是各種地方文化的交匯地，民眾對(duì)各種地域文化的接受能力較強(qiáng)，喜歡交友、喜歡熱鬧，為增進(jìn)鄰里關(guān)系，體現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵，可設(shè)置相對(duì)集中的休閑、交流空間。組團(tuán)間采用圍而不合的規(guī)劃理念，各個(gè)組團(tuán)既相互獨(dú)立又彼此圍合。避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕 的局面，能夠和擊圍形成統(tǒng)一的整體。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空間的生活氣氛。設(shè)置時(shí)，不影響入口、道路的美觀，尺可能掩藏于景觀綠化帶之中。 小區(qū)出入口設(shè)置 小區(qū)將設(shè)一個(gè)主入口，一個(gè)輔助入口。 園區(qū)地下停車場(chǎng)：在地塊的地下，用于停放業(yè)主車輛。 道路系統(tǒng)布局形態(tài) 人車分流，地面基本實(shí)現(xiàn)無(wú)車狀態(tài)，地下形成交通網(wǎng)絡(luò)。道路形態(tài)由環(huán)型、樹(shù)枝型、自由型等，整體給人舒緩平靜、富于變化的感受。形成“分”與“合”的良性組合，化整為零。 、宅間小路 宅間小路是進(jìn)出住宅的最末一級(jí)道路，主要供居民出入，自行車及人行交通。 、小區(qū)級(jí)道路（主路）：路寬 米，設(shè)置雙向車行道 、組團(tuán)級(jí)道路（次路）：路寬 米。 地下停車場(chǎng)： 考慮車輛流向、引導(dǎo)、交通、警示等標(biāo)識(shí)的運(yùn)用，體現(xiàn)安全、便捷、舒適性。 方便：居住區(qū)內(nèi)外交通方便；公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)方式、項(xiàng)目、時(shí)間方便。 美觀：建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配協(xié)調(diào)互補(bǔ)。 園區(qū)出入口 在園區(qū)的東面設(shè)一個(gè)主入口，與園區(qū)外的 206 國(guó)道相連接，既方便住戶進(jìn)出，也能比較醒目地展示園區(qū)容貌。 中心廣場(chǎng) 北方居民喜歡彰顯大氣，為了優(yōu)化小區(qū)的人文環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的融合，在園區(qū)中心集中設(shè)置大面積廣場(chǎng)、綠地，形成業(yè)主活動(dòng)和交流的中心。整體上渾然一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變化的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以韻律的動(dòng)感。房間均采用雙層玻璃隔音。 、交通噪聲控制方式 臨近道路的樓房，可在外墻結(jié)構(gòu)上增加隔聲層，或在外部空間設(shè)置隔間屏障并安裝雙層玻璃，實(shí)行人車分流的交通體系，對(duì)于臨近車行道的建筑，在道路和建筑之間設(shè)置立體綠化帶加以隔離，車庫(kù)入口處設(shè)置隔音緩沖設(shè)施。在商業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍上嚴(yán)格把關(guān)，禁止高污染、高噪音的行業(yè)進(jìn)駐。人性化的建筑充分滿足人的生理居住和心理情感要求。人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。主要原因是：夏季的西曬太陽(yáng)對(duì)住戶的酷熱危害比 南方明顯要?。凰浴俺?yáng)”也百為一個(gè)賣點(diǎn)。在設(shè)計(jì)時(shí)考慮恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風(fēng)，使室內(nèi)外空氣對(duì)流置換。 建筑抗震 建筑抗震設(shè)防為 7 度。簡(jiǎn)約、尊貴、穩(wěn)重較沉穩(wěn)的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡(jiǎn)約、尊貴、大氣的，富有渾厚底蘊(yùn)的尊榮生活氣息； 關(guān) 鍵點(diǎn)： 新古典現(xiàn)代主義建筑。 色彩：沉穩(wěn)內(nèi)斂的暗暖色為主； 材質(zhì)：石材加面磚，采用生態(tài)科技環(huán)保建材； 結(jié)構(gòu)：平屋頂加露臺(tái)；轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南面景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)成大進(jìn)深的 DECK形式； 隱藏式百葉空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)； 布線：管線統(tǒng)一裝飾化處理。 （ 2）建筑戶型設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 在本組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)要滿足中產(chǎn)階層對(duì)生活的高品位要求，功能上強(qiáng)調(diào)豪華舒適享受型；面積上以中大型戶型為主力戶型，既滿足 高品位生活也不片面追求豪宅。 面積比例建議為： 二房二廳一衛(wèi) ≤ 70 ㎡ 10% 二房二廳一衛(wèi) ≤ 90 ㎡ 15% 三房二廳二衛(wèi) ≤ 120 ㎡ 45% 四房二廳二衛(wèi) ≤ 140 ㎡ 20% 五房二廳二衛(wèi) ≤ 16/aB style=39。 鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位，大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)較為寬裕，但考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦男睦硇枨螅虼宋覀冊(cè)谠O(shè)計(jì)觀念上必須以創(chuàng)造舒適型房子為前提，同時(shí)從大部分老百姓的心里需求出發(fā)。 廚房：面積宜稍大，布局為方型，有自然采光。 輔助空間 儲(chǔ)藏室：面積不必大，無(wú)采光要求，可與北陽(yáng)臺(tái)結(jié)合起來(lái)考慮。 單元門廳：整體裝飾，設(shè)置圖片或裝飾物以及背景音樂(lè)系統(tǒng)。 注重綠化布局的層次，導(dǎo)入“城市廣場(chǎng) — 道路綠化 — 園區(qū)廣場(chǎng) — 庭院綠化 — 宅間綠化 — 空中綠化”六級(jí)綠化體系； 導(dǎo)入立體綠化景觀概念，在舒適型和享受型的組團(tuán)考慮 空中花園、入戶花園的設(shè)置。 ◎道路彎曲度 多一些柔和的彎度，可增加道路本身的美觀；路面也應(yīng)適當(dāng)作些起伏設(shè)計(jì)，使視覺(jué)上富于變化。 ◎地下管線檢修蓋 沿路敷設(shè)的地下管線檢修井蓋板，其強(qiáng)度、外觀、色彩要符合道路的使用要求，并盡量靠路邊布置或與景觀綠化相結(jié)合。要與景觀氛圍融合，體現(xiàn)功能，起到點(diǎn)綴、升華作用。應(yīng)做到與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。 夜間照明：射燈、燈箱或近處門燈、路燈等輔助光源。