【正文】 定需求。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。 ⑷．返鄉(xiāng)置業(yè)者 務(wù)工類型 年限 年收入 家庭結(jié)構(gòu) 體力型 10 年 12 萬 單身、新婚 夫婦或有未獨立子女家庭 專業(yè)型 5 年 4 萬以上 有未獨立子女家庭或 已婚 技術(shù)型 58 年 24 萬以上 已婚夫婦或有未獨立子女家庭 ①．收入狀況：外出務(wù)工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般宿州人均收入，相對宿州的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城市安居。隨著城市化步伐的加快， 宿州城市總?cè)丝趯哪壳暗? 萬人不斷的增長。 ③．未來需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以三房及帶閣樓的大面積住房為主，面積 110120 平方米。 目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應(yīng)當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當?shù)闹斏?，因為目前宿州的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。 寬敞舒適的房型； 高質(zhì)量的居住環(huán)境； 有一定規(guī)模的小區(qū)； 高標準的社區(qū)文化需求； 追求自由個性和實際效用的統(tǒng)一。我們的項目地塊地處宿州市開發(fā)區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項目特點，項目概念定位為： 人文品質(zhì) 清新健康 結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量（接近 100萬方），建議確定本項目的產(chǎn)品定位為： 中高端的“品牌社區(qū)”路線 據(jù)此 我們的目標：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。 贏得消費者認同 借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動區(qū)域市場 項目自身勝出 同時通過行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤 我們的品牌在宿州乃至安徽市場三級跳 1．“陽光化”的生活 由于氣候的原因，區(qū)域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產(chǎn)品概念中，應(yīng)該營造出一種“陽光化”的生活，在建筑單體設(shè)計時，可以設(shè)置一些公共陽光會客室、陽光書房等設(shè)置，另外在底 層（一層）部分住宅前綠化結(jié)合，營造陽光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當面積設(shè)置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。 （ 1）規(guī)劃布局建議 園區(qū)規(guī)劃總體思路： 掌握因地制宜原則，根據(jù)地塊各位置的差異性，有針對的規(guī)劃安排各種點板式建筑單體，合理的將各類戶型設(shè)計在相應(yīng)位置的建筑單體中；集中地下停車；人車局部分流；以多層為主，在沿外環(huán)路區(qū)域考慮小高層。 豪華會所等 功能區(qū)塊劃分 園區(qū)分為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、中心花園、水榭長廊、地下車庫及戶 外活動場地等多個功能分區(qū)，各部分功能既要完整獨立，又要相互聯(lián)系，盡可能滿足使用者的各種需求。一次規(guī)劃，各期獨立 ，逐期開發(fā)，渾然一體，規(guī)劃過程中將建筑、景觀、環(huán)境結(jié)合起來，注重規(guī)劃本身品質(zhì)控制的同時，考慮成本控制。 、與當?shù)匚幕慕Y(jié)合 如能將北方的大尺度效果與南方特有的靈秀麗有機結(jié)合，在規(guī)劃上突出功能性，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市工作生活的居住方式 — 高效、便捷、資源享受，將能給客戶們以全新的感覺。 、地形改造 就我們目前所看到的開發(fā)項目而言，宿州目前的樓盤大多是在平地上直接建房子，幾乎沒有地形的起伏，給人感覺平淡、缺乏動感及生命力。 居住組團形式 整個小區(qū)由多個主題相連，風格各異的居住組團構(gòu)成。各住宅組團之間由綠地、公共建筑、道路隔開，形成靈活有序的居住形態(tài)，同時順應(yīng)地勢的變化，形成建筑高低錯落，綠地相連，道路便捷，既統(tǒng)一又有變化的整體。不只局限于單一層數(shù)和形式的住宅。順應(yīng)地形改造的地勢高差，合理運用同地建筑形態(tài)，建筑呈階梯狀錯落分布，層次分明，綠化、小品、配套設(shè)施等協(xié)調(diào)搭配，使整個園區(qū)布局高低起伏、形態(tài)各異、色彩和諧，視界豐富，形成委婉流暢的天際線。公共活動設(shè)施在小區(qū)內(nèi)居中布局，各項配套服務(wù)設(shè)施置于幾個小規(guī)劃居住組團交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街或符合人尺度的人車混流的小路，改變其單純的交通功能，使其具有復合交通、商業(yè)設(shè)施等多重功能，集交往 、購物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲于一體。 在各組團中心公寓底層設(shè)置健身房、棋牌房等文體設(shè)施，以供業(yè)主交流娛樂。 綜合管線布置 按規(guī)劃設(shè)計規(guī)范進行設(shè)置。 管線布置原則：給水、電力、燃氣在路東或路北設(shè)置；污水、通訊、熱力在路西或路南設(shè)置；雨水在路中設(shè)置（道路紅線小于 50 米，大于 50 米，雙側(cè)） （ 3）、道路交通組織構(gòu)想 道路骨架的構(gòu)架 道路規(guī)劃將以人車分流為原則，整體由一條步行主道路、一條輔助道路、一條車行道路組成。道路采用逐級由寬到窄的樹枝狀道路網(wǎng)，塑造成自然、便捷的居住環(huán)境。主入口將設(shè)計在外環(huán)路，既小區(qū)的北面；輔助入口則在 小區(qū)的東面。 園區(qū)地上停車位：組團外圍沿小區(qū)級道路兩側(cè)設(shè)置，用于停入業(yè)主車輛，同時不影響組團內(nèi)部生活空間。 地下車庫的接口設(shè)置 地下車庫接口處與地塊內(nèi)大門道路或小區(qū)道路相連并靠近出入口設(shè)置，盡可能避開人行路口、小行區(qū)域、中心景觀及建筑物。車庫內(nèi)人行道應(yīng)與中心景觀、各單元入口相連，并考慮 接口處的導示牌及燈光。地面車行道路沿組團外圍呈環(huán)狀布置，步行道路成為環(huán)繞景觀、建筑的紐帶，為居住者提供便捷的出行動線，成為小區(qū)空間景觀和形象特征的構(gòu)建。道路系統(tǒng)布局流暢，適度彎曲、起伏，配合景觀，形成柔和舒適的社區(qū)氛圍。 、小區(qū) 大門道路 小區(qū)的標志性道路，人車流量密集，道路布局體現(xiàn)美觀、功能、便捷性，路面寬敞平坦，設(shè)置雙向車道，分車綠化帶、緩沖減速帶以及標志性景觀，并直接連接地下車庫入口。 、小區(qū)級道路 與次入口相連，主要車行道路，沿組團外圍分布，與車庫入口相連，道路體現(xiàn)系統(tǒng)性的服務(wù)性，形成承上啟下的道路系統(tǒng)。注意交叉口的處理，合理分流車輛，滿足雙向車流的需要，并設(shè)置引導和交通標識，地面設(shè)置緩沖帶，路邊設(shè)置綠化隔音帶，體現(xiàn)整合性， 便捷性。道路形態(tài)應(yīng)彎曲流暢，與宅間小咱自然銜接，并在道路交界處設(shè)置路障，隔離組團，在道路兩側(cè)種植高大喬木，隔離建筑，降低噪聲及視覺污染。步行道是近人的活動空間，要有引導性，將步行的人們引向某處目標。 道路分級 、小區(qū)大門道路：路寬 10 米，設(shè)置雙向車行道、分車綠化帶（車與車、車與人）、單邊人行道。 、宅間小路（步行道）： 米。 停車場地景觀因素的考慮 地上停車場： 停車場地面鋪設(shè)草坪 磚，增強綠化透視效果，車位劃分使用不同規(guī)則的草坪磚區(qū)分，停車標志及行車路線宜用綠化表示，車場邊緣搭配種植常青灌木與喬木，與外界隔離。同時注重整體氛圍的營造，細部處理，綠化透視，燈光效果，智能化應(yīng)用、綠化引入等。 舒適：空氣清新，沒有污染；寧靜，沒有噪聲；豐富多彩的綠化；與水景親近 ；道路整潔；具有文化底蘊；有適于人們散步的場所和空間；有游樂設(shè)施。 安全：要保證居民的日常安全，還要考慮在特殊情況時的安全。居住室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。還應(yīng)與周圍的環(huán)境有機地結(jié)合，給人以明快、淡雅、親切之感，富于人情味、生活氣息和地方風格。 建筑分類 考慮到小區(qū)的建筑容積率等多方因素，在可能的情況下，整個小區(qū)以多層為主，補充少量的小高層建筑。為增加主大門道路導入的吸引力，沿道路兩側(cè)結(jié)合建筑與環(huán)境設(shè)計出有一定層次感受的景觀。 布局層次 整個項目即為一個大的建筑群落，建筑布局建議分組團的方式進行。組團要地要明亮，既聚人氣，又與綠地景觀結(jié)合在一起，輔以組團綠化，使整個小區(qū)綠化渾然一體，營造一種園內(nèi)獨特的風景和安寧的氛圍，也有利于提高小區(qū)品質(zhì)，增加亮點。 建筑群體應(yīng)注意建筑群落、建筑單體之間的呼應(yīng)關(guān)系和體量大小、高低錯落、線條流暢，針對北方建筑中線條普遍較硬的狀況，應(yīng)盡可能使用柔和的線條，力求建筑群的不同層次有錯落關(guān)系。 考慮到北方地區(qū)冬天比較寒冷和春季風沙大的因素，其色彩慶追求與環(huán)境融合互補效應(yīng)，以尊貴、典雅、莊重的暗色系為主?？紤]大面積落地 玻璃，建議采用大面積平開落地窗和規(guī)范標準相組合的方式，南向的窗戶可以稍大些，部分空間應(yīng)用落地窗，北向的窗戶則按規(guī)范執(zhí)行即可。 另外建筑坡面的色彩選擇要與建筑外墻、窗體色彩相諧調(diào)，同時注意屋面排水組織。垃圾應(yīng)當日產(chǎn)日收，廚房垃圾直接進入生化處理裝置處理；可回收利用物資進入廢舊物資回收利用系統(tǒng)；其它分類垃 圾進行分類處理處置，家庭垃圾實行袋裝化。 、污水處理系統(tǒng) 根據(jù)宿州的規(guī)劃設(shè)計，實行雨、污水直排。 、商業(yè)區(qū)的噪聲控制 商業(yè)房的結(jié)構(gòu)上可實用隔音材料，并與臨近建筑之間設(shè)置綠化帶。 第五部分、建筑設(shè)計 （ 1）建筑單體設(shè)計 建筑類型 根據(jù)開發(fā)構(gòu)思，建筑類型為多層和小高層及部分別墅住宅，一梯兩戶，使居住者的生活空間更加寬敞，建筑與自然和諧共生。 建筑層數(shù) 多層建筑為主， 11 層小高層為輔局部配以 別墅。讓建筑融于自然中，讓居住者的生活空間與環(huán)境親密接觸，創(chuàng)造高品質(zhì)的生活氛圍。宿州的氣候特點是四季分明，朝向問題是客戶選擇住房時的一個重要因素。無論從有利于身體健康，還是從風水、習俗的角度看，都十分重要。規(guī)劃設(shè)計中要特別重視地東西向及端套住宅外墻、窗戶的處理，充分控掘東西兩側(cè)的朝陽面和景觀面。 建筑間距 建筑的南北間距直接影響住戶的舒適度和心理感受，尤其在北方地區(qū)，冬季的陽光顯得十分珍貴。 建筑通風 建筑通風括括自然通風和機械通風。機械通風在現(xiàn)代生活中必不可少，正確設(shè)計安裝和安全使用空調(diào)系統(tǒng)，可保證室內(nèi)空氣不被污染。頂層建筑處理好屋面天窗的 設(shè)計和煙道的位置，以免引起居住者的心里反感和抗性。在搞震方面，從以“抗”為主防災(zāi)的思路向以“隔”、“消”為主思路轉(zhuǎn)變。 建筑風格 新現(xiàn)代歐式古典主義高級城市公寓。采用一些古典建筑中優(yōu)美的元素與比例，使建筑外觀在現(xiàn)代的框架內(nèi)透射出古樸的美。 外立面要富有現(xiàn)代感，外立面要反映最新的材料技術(shù)和加工工藝，以創(chuàng)造只有先進技術(shù)才能達到的動感，同時也重視現(xiàn)代審美獨有的簡練與飄逸。 建筑外觀材質(zhì)與設(shè)備 樓宇建筑底部采用天然石材，中部面磚，兩段式處理，構(gòu)成一種 親和力極強的建筑表情。對于窗戶，要把握好美觀、采景、節(jié)省成本和節(jié)能的關(guān)系。戶型設(shè)計中突出前瞻性、舒適性、多元性。 戶型比例 根據(jù)產(chǎn)品的市場定位， 90— 120 ㎡左右的戶型應(yīng)該是本項目的主流戶型。color:white。80 ㎡ 10%（部分空中別墅設(shè) 計） 戶型空間功能布局 功能完善是生活品質(zhì)提高的標志，從目前的消費趨勢看，在有限的空間面積內(nèi)，“三大二多一小”即起居廳、廚房、衛(wèi)生間增大， 居室間數(shù)、儲藏間增多、臥室趨小已成為大眾消費者的追求。 臥室：二主一次（或二次），面積二大一?。ɑ蚨蠖。?，以南向為主。 餐廳：有自然采光，應(yīng)考慮 36 人用餐標準，如根據(jù)設(shè)計需要只能做到間接采光也可以，但應(yīng)考慮通風效果。 衛(wèi)生間：自然采光，尺寸合理，充分考慮現(xiàn)代家居生活設(shè)施的擺放，以及私密性的要求，必須通風。 陽臺：南北各一個，北陽臺統(tǒng)一封閉；南陽臺為敞開式，面積宜適中，考慮使用功能及立面效果。 玄關(guān)：考慮居住的私密性和美觀性， 在入口處設(shè)置。 室外空調(diào)機位：所有戶型都必須安排足夠的空調(diào)機位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問題以及機位立體尺寸。 第六部分、景觀環(huán)境設(shè)計 （ 1）、項目景觀營造總體設(shè)計思路 采用西式現(xiàn)代園林的手法，講究自然藝術(shù)與人造藝術(shù)，導入水景，水景與游泳池結(jié)合處理；建筑底層做架空層，植入休閑小品與綠化系統(tǒng)，延伸中心花園，做出園區(qū)人與人親切交流的“模糊空間”。 關(guān)鍵點： 西式現(xiàn)代園林風格，引入中式園林的精髓，中西合璧，東情西韻。 結(jié)合旱噴和嬉水池做水景； 注重各種植物之間的相互搭配，不僅具有景觀性，而且具有營造園區(qū)小氣候的功能，起到隔熱、降音等作用； 園區(qū)內(nèi)人行小徑做成健康步道； 主入口連接中心廣場； （ 2）、硬質(zhì)景觀設(shè)計 園區(qū)道路 實踐已經(jīng)證明， 絕大多數(shù)的購房人，會本能地沿著道路的走勢來感受園區(qū)內(nèi)部環(huán)境，并由此進行評判，因此，園區(qū)道路必須精心設(shè)計。建議園區(qū)內(nèi)設(shè)主干道，若干條支路和多條宅前道路。 ◎路面材料 園區(qū)主干道選用瀝青路面，其余道路結(jié)合園區(qū)景觀場所的不同，可選用石材或彩色廣場水泥磚、陶磚等，協(xié)調(diào)搭配使用，形成變化的路面色彩和質(zhì)感，以在豐富道