【正文】 金。（4） 房屋的分配和消費(fèi)，要遵循“商品——貨幣”的法則。改革對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響（一） 房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的三大政策基礎(chǔ) 土地有償使用政策為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了最基本和最重要的保證 房屋商品化政策使房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)的發(fā)展真正走上了社會主義市場經(jīng)濟(jì)的軌道。住宅、辦公用房、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房等商品房的投資比重更趨于市場需求結(jié)構(gòu)；地區(qū)差異有所縮??；用于炒作的資金和投機(jī)性的投資明顯減少；中介咨詢、物業(yè)管理也獲相應(yīng)的重視和發(fā)展。三是完成的投資增速比上半年有所下降,:理性回落、平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場興起，交易活躍。初步形成階段（1992—1995年）。1987年9月,深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)率先實(shí)行土地使用權(quán)有償出讓,隨后,福州、廈門、廣州、上海等城市也開始試行。長期以來人們習(xí)慣于按照分配住房的時(shí)間、數(shù)量和地點(diǎn)考慮安排工作、學(xué)習(xí)和生活。 培訓(xùn)時(shí)間： 三、培訓(xùn)規(guī)則： 點(diǎn)名規(guī)則① 教官點(diǎn)名時(shí)，學(xué)員必須站起，高舉右手升直，手掌緊握成拳，貼近右耳，高喊“有”?、?待教官示意后，方能把手放下③ 選一名班長上、下課規(guī)則：① 所有學(xué)員一律靠左坐，抬頭挺胸，座椅子的1/3，雙手?jǐn)[放與雙膝之上② 桌面保持干凈整潔，所有筆記、文具一律置于左上角③ 不準(zhǔn)隨意出沒教室，關(guān)閉一切通訊器材：BP機(jī)、手機(jī)。一、 培訓(xùn)前準(zhǔn)備工作 培訓(xùn)人員：包括培訓(xùn)教官和培訓(xùn)學(xué)員。培訓(xùn)教官設(shè)三名：主教官負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)管理，主講課程， 學(xué)員的選拔考評；副教官協(xié)助主教官培訓(xùn)全過程并代講課程；生活教官負(fù)責(zé)整個(gè)培訓(xùn)人員后勤服務(wù)。④ 當(dāng)教官說完“各位同仁大家好”后，全體學(xué)員起身后高喊“教官好“（鞠躬25度）⑤ 待教官喊“下課時(shí)”，班長需喊“起立”，全體學(xué)員起身后高喊“謝謝教官“ 有關(guān)處罰體能處罰 男：5次俯臥撐 女：10次高抬腿 計(jì)分處罰：每人10分 演講規(guī)則： ① 演講人站直，雙手不扶撐講臺。80年鄧小平同志提出，我國城鎮(zhèn)住房制度改革的設(shè)想，指出改革的方向是住房商品化。1988年4月，規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓”從而使房地產(chǎn)市場有了法律上的保障。嚴(yán)格意義上的中國房地產(chǎn)市場。其重要標(biāo)志是1992年前幾個(gè)月社會各界普遍公認(rèn)的一個(gè)社會新熱點(diǎn)“房地產(chǎn)熱”的出現(xiàn)：全國前四個(gè)月與上年同期相比，%,%,%,而商品房完成投資卻增長78%,%.1992年下半年:%,%,利用外資增長228%,全年商品房銷售額比1991年增長80%,房地產(chǎn)公司增加2倍.1993年上半年:,%新開工面積增長136%。1994年3月“兩會”之后，中男的房地產(chǎn)市場開始理性回落。 1997年有關(guān)國家機(jī)關(guān)提出解決商品房空置的辦法和實(shí)施住房擔(dān)保貸款的辦法，一些城市決定停止福利分房，實(shí)行新房新制度。（1） 房屋作為商品，具有價(jià)值和使用價(jià)值。（5） 房屋作為商品，其生產(chǎn)和經(jīng)營必然要接受市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。A新房新租；B超標(biāo)加租；C混合房租；D提租后給補(bǔ)貼；E少量提租不給補(bǔ)貼；F辦青年公寓，按成本計(jì)收房租；G實(shí)行房屋保證金制度等等。（4） 為適應(yīng)多元化的投資主體，多渠道融資的房地產(chǎn)及住房金融應(yīng)運(yùn)而生。 稅收調(diào)節(jié)：稅收調(diào)節(jié)都有法規(guī)依據(jù)，它可以憑借國家的強(qiáng)制力，而作用于一切方面，包括前兩項(xiàng)調(diào)節(jié)所難以涉足的領(lǐng)域。它主要是指土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此房地產(chǎn)一級市場是由政府整體控制的體現(xiàn)政府政策導(dǎo)向的準(zhǔn)市場。它是指房地產(chǎn)開發(fā)者與房地產(chǎn)的消費(fèi)者之間構(gòu)成 的交易市場。在二級市場房地產(chǎn)交易要有合法的證明文件，要有明確的合約，交易額方式則由買賣雙方自己議定。在三級市場信息上買賣的雙方一般而言比較零散，規(guī)模不大，競爭性較強(qiáng)。現(xiàn)房市場指房地在完全建成經(jīng)驗(yàn)收合格后進(jìn)入市場交易，現(xiàn)房價(jià)格較期房價(jià)格高，風(fēng)險(xiǎn)相對小些。安居工程是政府為了解決職工群眾住宅問題而推出的。購買5年后，在補(bǔ)交土地出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，可依法進(jìn)入市場，其收入歸個(gè)人所有。至于商品房市場則是真正的交易市場，在此不必多費(fèi)筆墨。 房地產(chǎn)是個(gè)不動產(chǎn) 三大特點(diǎn)：價(jià)值大、使用時(shí)間長、不動性 特性： A、固定性 （不可移動）
B、單一性（恒定性、權(quán)益無期）
C、區(qū)域性：受價(jià)格、質(zhì)素的影響異質(zhì)性：不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （土地希缺，房地產(chǎn)具有保值作用）
D、長 期 使 用
E、不動產(chǎn)投資大、回收慢、周轉(zhuǎn)率
F、不動產(chǎn)涉及的法律法規(guī)最多
G、不動產(chǎn)涉及的專業(yè)知識最
H、影響的相關(guān)行業(yè)最，具有帶動作用：建筑裝潢業(yè)、金融業(yè)旅游業(yè)……
I、不動產(chǎn)變現(xiàn)最不容易4 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)五大特征 　　房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)商品化。但隨著中國土地使用制度和住房制度改革的深化和房地產(chǎn)市場體系的進(jìn)一步發(fā)育與規(guī)范，21世紀(jì)20年代前后，房地產(chǎn)品的大部分將進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，基本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品的商品化。中國的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系目前還處于起步階段。居民住宅基本自有化是住宅商品化的必然結(jié)果。 5 武漢，需要適合武漢人自己的居所現(xiàn)在的人們在嘴上常常談?wù)摰氖菤W美生活方式，表現(xiàn)在居住上就是港式風(fēng)格、歐陸風(fēng)情、地中海風(fēng)情等，好象這就是生活品味。而中國人的居住文化講究天人合一，人與自然具有親和力，很在乎生活的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，講究集體氛圍和個(gè)體的隨意性，濃于倫理而淡于宗教，著重人與人之間的相互交流。房屋基本知識一、 建筑物的種類商品房 居住建筑（住宅） 辦公建筑（寫字樓） 商場建筑 文娛建筑 醫(yī)療建筑 教學(xué)建筑 體育、電信、交通建筑等 二、 建筑以層數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)： 底層建筑：13層a)別墅：單體式、聯(lián)體式、聯(lián)排式b)辦公樓、托兒所等 舉例：廣州天河20層樓幼教中心 多層建筑：47層特點(diǎn)：小區(qū)形式、無電梯、單棟占地面積小功能：方便、公灘小 高層建筑：a)低高層：812層（50米）b)中高層：1725層（75米）c)高 層：2640層（100米以下） 舉例：成浩物業(yè)興建“成浩大廈”56層1)超高層：40層以上（100米以上）舉例：上?！敖鹈髲B”88層300多米 “東方明珠 ”463米 日本興建“月球大廈”5001000米2)高層與底層的區(qū)別 高層 低層成本高/售價(jià)高 成本低/售價(jià)底（建筑成本高、地價(jià)高（節(jié)約地價(jià)政策） 結(jié)構(gòu)復(fù)雜 結(jié)構(gòu)簡單（電梯、設(shè)備層、消防通道等）物管高 物管底公攤大 公攤小空氣/視野/噪音好 較弱三、 房屋結(jié)構(gòu)a) 磚木結(jié)構(gòu)：木骨架承重、磚石砌墻維護(hù)（隨房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜化漸被淘汰）如：早期“明清”建筑（如：廟宇、寺院、山區(qū)住宅）b) 磚混結(jié)構(gòu)：石磚+預(yù)制建+圈梁（用磚、石砌墻、柱承重） 預(yù)制建：預(yù)先制作混凝土的構(gòu)建。 鋼筋混凝土樁：適用于各類土，用于多層、高層178。2)小區(qū)與單體樓的區(qū)分 小區(qū)一般來說有獨(dú)立的社區(qū)配套系統(tǒng)（如中庭花園、社區(qū)會所、健身中心等配套設(shè)施），且樓房數(shù)量較多；而單體樓則是由1—2幢小高層或小高層以上建筑組成，一般情況下單體樓物管費(fèi)較小高，且公攤大。如：龍湖花園——善待您一生、新東福花園——與自然共呼吸、愛丁堡——愛人、愛家、愛生活、佳華世紀(jì)新城——享受生活每一天等，上述每個(gè)盤的主要訴求點(diǎn)即為黑體字，其他則以此類推。四、 買了預(yù)售房并答定規(guī)范合同后，應(yīng)在30天內(nèi)同開發(fā)商到房屋所在的房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)辦理預(yù)售合同登記 務(wù)案，以保護(hù)自己的合法權(quán)益（渝中區(qū)范圍內(nèi)的預(yù)售合同登記在重慶市房地產(chǎn)交易所）。全民單位的應(yīng)提交上級主管部門批文；股份制企業(yè)提交董事會批準(zhǔn)文件。評估勘丈費(fèi)：按房屋價(jià)值的1%，單棟房屋最高不超過1萬元。四、 登記申請人應(yīng)注意下列事項(xiàng)：1. 申請人提交證件后應(yīng)留存收據(jù)，并憑收據(jù)領(lǐng)取權(quán)證；2. 登記部門在證件齊全情況下，應(yīng)在30日內(nèi)辦理完畢。1. 經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，抵押人對抵押的房地產(chǎn)翻新、擴(kuò)建、改變用途或部分轉(zhuǎn)讓的；2. 抵押人幫抵押權(quán)人發(fā)生變更的；3. 抵押合同蚋容發(fā)有利于變更的其他情形；4. 抵押關(guān)系終止，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在終止之日起10內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷登記。2. 《住宅使用說明書》對住宅的結(jié)構(gòu)，性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出了說明。劃撥：縣級以上的政府，依法規(guī)定由土地使用者支付一定的補(bǔ)償金，將土地劃撥給土地者無限期使用的一種行為。七通一平：“七通”指道路通、上水通、雨污水通、電力通、通迅通、 煤氣通、熱力通。惟有了解成本結(jié)構(gòu)、具備成本意識的營銷人員，才能在攻守進(jìn)退之間成竹在胸。如果企業(yè)準(zhǔn)備把產(chǎn)品打入其他企業(yè)已經(jīng)占領(lǐng)的市場，擴(kuò)大市場占有率，則應(yīng)以較低的價(jià)格出售產(chǎn)品。另外，目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)行為與態(tài)度，也是要加以考慮的，因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格與價(jià)值的看法（要求價(jià)廉物美、或認(rèn)為值得為品質(zhì)多花一點(diǎn)錢）、消費(fèi)者的消費(fèi)能力以及對生活品味的要求等都會影響到定價(jià)的高低。產(chǎn)品生命周期我們要觀察并了解產(chǎn)品所處的生命周期，產(chǎn)品生命周期在與高科技有關(guān)的產(chǎn)品或耐久性產(chǎn)品上，影響最為明顯。這種現(xiàn)象通常不是因?yàn)闆]有替代品，而是因?yàn)楫a(chǎn)品非常好而享有忠實(shí)度，也就是擁有卓越的產(chǎn)品屬性。政府的限制因素。其實(shí)，正如前面所述，定價(jià)受到許多因素的制約，反過來，定價(jià)本身也可以在很多方面影響企業(yè)，盡管有些影響在開始時(shí)并不明顯。定價(jià)時(shí)，生產(chǎn)者使用了盈虧平衡分析。 土建及安裝投資成本（包括樓內(nèi)公共裝飾、水電氣安裝等）約為700元/平方米； 高檔樓盤綠化率要求則應(yīng)相應(yīng)提高到40%以上，這就要求建筑覆蓋率相應(yīng)較低，一旦超過25%的覆蓋率，則很難保證達(dá)到40%以上綠化率的要求。所有生活配備樓面投入大約為80元/平方米上下。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（稅費(fèi)）、貸款、面積商品房（住宅）價(jià)格構(gòu)成：A、計(jì)劃成本+材料差價(jià)+計(jì)劃利潤+稅費(fèi)+貸款利息 一、計(jì)劃成本：成本征地費(fèi)+安置拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+管理費(fèi)（ 成本征地費(fèi)+安置拆遷費(fèi)占總成本10%15%）（ 前期工程費(fèi)：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、地質(zhì)勘察費(fèi)、 場地平整費(fèi)用、接通施工用水、用電問題占總成本5%）（ 建筑安裝費(fèi)：建造房屋所發(fā)生的費(fèi)用，占總成本60%以上， 由建筑材料、人工費(fèi)、利稅組成）（ 公共配套設(shè)施費(fèi)：教育、衛(wèi)生、行政管理、人防）（ 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)：建設(shè)道路、供電、供水、通訊、綠化等）（ 管理費(fèi)：人員工資、辦公費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售費(fèi)、交通費(fèi) 占成本3%，、手續(xù)費(fèi)）二、材料差價(jià) 指實(shí)際發(fā)生的鋼材、木材、水泥等主要建筑材料的預(yù)算價(jià)格和實(shí)際市場供應(yīng)價(jià)格的差額。四、貸款利息五、計(jì)劃利潤 B、影響成本的因素： 人口因素：增長會刺激房地產(chǎn)的需求 經(jīng)濟(jì)因素：相對較小，如儲蓄、消費(fèi)、投資水準(zhǔn)、利率水準(zhǔn)等 政策因素：政府的宏觀調(diào)控行為效果一般比較明顯 區(qū)域因素：街道狀態(tài)、公共設(shè)施、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、環(huán)境、配套、空氣 污染程度 個(gè)別因素：戶型設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、構(gòu)造及材料等1貸款一、 政策性貸款二、 商業(yè)性貸款 住房儲蓄貸款利用儲蓄存款為嘗還擔(dān)保向銀行貸款的一種信貸方式“存一貸二”，最低存款1萬，時(shí)限5年，可代5萬 個(gè)人住房擔(dān)保貸款指銀行向購買城鎮(zhèn)住房的居民發(fā)放的一種貸款（個(gè)人購房按揭。 條件：由常駐戶口、身份證，由固定職業(yè)及收入（家庭貸款），有抵押及質(zhì)押，或有擔(dān)保，購房合同 住房公積金貸款國家為在職公民購房所設(shè)立的一種低息的長期貸款178。月還款額不低于家庭與收入的15%178。（上海8成30年按揭）房屋面積：物業(yè)管理是什么（1） 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理廣義上講，是由專門的機(jī)構(gòu)及人員對物業(yè)的使用維護(hù)和其環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等依法和按合同進(jìn)行管理，使之保持正常狀態(tài)的監(jiān)督與有償服務(wù)的行為。制定和實(shí)施管區(qū)內(nèi)的綠化管理?xiàng)l例，為產(chǎn)權(quán)人、使用人提供一個(gè)溫馨、幽雅的生活環(huán)境③ 衛(wèi)生管理。進(jìn)行供水、供電、供氣、供熱、郵電、通訊等市政設(shè)施的委托管理，包括代收代收交有關(guān)費(fèi)用⑦ 違章建筑的管理。物業(yè)管理工作的目的是在管理和養(yǎng)護(hù)好物業(yè)兩個(gè)方面提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，延長物業(yè)使用年限及確保其功能正常發(fā)揮，不斷改善和提高人民生活環(huán)境和工作環(huán)境② 物業(yè)管理意義。本文特就錯(cuò)層住宅及其設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)淺談如下。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動住宅建設(shè)者對房型的設(shè)計(jì)，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對房型和市場、房型 和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全，進(jìn)行著深入的探討。四、 錯(cuò)層的上下尺度 錯(cuò)層上下以30－60公分為宜。五、 錯(cuò)層對結(jié)構(gòu)抗震安全的影響 根據(jù)抗震規(guī)范要求，錯(cuò)層住宅確實(shí)帶來新課題。六、 注意使用上的安全 因平面層有高差，注意老年人和兒童的安全，在高差部位應(yīng)做欄桿豎桿中距不應(yīng)大于12 公分。錯(cuò)層住宅的出現(xiàn)，促使住房建設(shè)者對市場和房型進(jìn)行著深入的探討。 綜觀樓市，影響樓盤銷售綜合起來不外乎以下十個(gè)因素： 環(huán)境因素。另一類則是指樓盤以外的小環(huán)境，包括小區(qū)的人文、自然背景、各類配套設(shè)施以及與之相關(guān)的周邊交通狀況等。消費(fèi)個(gè)性因素。這是歐美國家極為普遍。三是保守消費(fèi)，將大部分收入用于儲蓄，只有小部分用于消費(fèi)。目前沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)熱銷正是由于經(jīng)濟(jì)因素刺激了人們置房消費(fèi)的欲望。WTO因素。發(fā)展商信譽(yù)因素。付款方式直接影響到消費(fèi)者的投資風(fēng)險(xiǎn)和短期經(jīng)濟(jì)承受能力。促俏因素。這是消費(fèi)者最為關(guān)切的問題，在一定程度上決定了樓盤銷售從理論變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這是政府行為對房產(chǎn)業(yè)積極干預(yù)的結(jié)果和