個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問題-wenkub
2023-04-10 23:06:57 本頁面
【正文】 進(jìn)度和質(zhì)量，甚至形成爛尾樓。在房價(jià)波動(dòng)的情況下，來自個(gè)人住房貸款借款人信用風(fēng)險(xiǎn)加大，主要包括個(gè)人的道德風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)狀況惡化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如出現(xiàn)理性違約、個(gè)人財(cái)務(wù)收支惡化如失業(yè)、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現(xiàn)的被迫違約。房貸發(fā)放與風(fēng)險(xiǎn)暴露存在36年的時(shí)滯，而目前住房貸款正步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。（二）人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場增添了安全隱患由于對(duì)人民幣持續(xù)升值的預(yù)期、對(duì)股市樓市的投機(jī)動(dòng)機(jī)等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)，具有流動(dòng)量大、流動(dòng)線路復(fù)雜、危害大、高投機(jī)性和高風(fēng)險(xiǎn)性等特點(diǎn)。關(guān)鍵字：個(gè)人住房貸款 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策一、現(xiàn)階段我國住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)(一) 我國住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)我國個(gè)人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元。個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制問題王婭 信息管理與工程學(xué)院 2009210751摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)以其風(fēng)險(xiǎn)低、業(yè)務(wù)范圍廣、經(jīng)營收入穩(wěn)定的特點(diǎn)正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。“熱錢”在房價(jià)漲高之后賣出房產(chǎn)，資金可能大規(guī)模出逃，對(duì)我國的房地產(chǎn)市場造成一定沖擊。部分商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)流程控制和風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量監(jiān)控計(jì)量方面存在內(nèi)部制度不夠完善，具體表現(xiàn)在：貸款前對(duì)借款人的資質(zhì)審查流于形式，沒有充分調(diào)查了解個(gè)人的信息、資產(chǎn)等情況，沒有深入了解開發(fā)商的經(jīng)營情況，對(duì)客戶篩選不嚴(yán)格，對(duì)物業(yè)價(jià)值的評(píng)估不合理，忽略市場風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)量不盡科學(xué)；貸款中審查不嚴(yán)格，內(nèi)部越權(quán)審批或沒有嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度；貸款后沒有進(jìn)行必要的跟蹤，對(duì)開發(fā)商、個(gè)人的信息掌握滯后，從而沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)信貸資產(chǎn)的不安全因素。一旦房價(jià)下跌到商業(yè)銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。由此不但會(huì)使得銀行的第二還款來源縮水，而且可能導(dǎo)致購房人不滿而拒絕繼續(xù)支付借款本息。如重慶市長壽區(qū)近年來先后有“遠(yuǎn)君明都”、“泊景灣”等樓盤出現(xiàn)開發(fā)商因缺后續(xù)資金，將一房幾賣及卷款潛跳情況，導(dǎo)致購房者無法按時(shí)接房，引起購房上訪、建筑工人攔斷公路等社會(huì)不穩(wěn)定現(xiàn)象。無論哪種情形，都違背了銀行的真實(shí)意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產(chǎn)隨時(shí)面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。一種是惡意違規(guī)行為，如信貸人員為謀取個(gè)人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)范化程序操作，擅自簡化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。當(dāng)房地產(chǎn)市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔(dān)保的房產(chǎn)價(jià)值大幅降低，會(huì)對(duì)銀行的貸款安全構(gòu)成威脅。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，“被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完善的社會(huì)保障體系，當(dāng)借款人無法還款而形成不良貸款時(shí)，銀行要實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)往往十分困難。對(duì)借款人還款意愿的評(píng)價(jià)主要依賴于對(duì)借款人質(zhì)量的考察，通過了解借款人的學(xué)歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評(píng)定，并通過與借款人的直接對(duì)話，判斷其資信情況。抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔(dān)的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉(zhuǎn)化為多家存款金融機(jī)構(gòu)和機(jī)構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng)。（二）從政府方面來講建立健全社會(huì)信用體系，完善個(gè)人信用制度目前，我國已經(jīng)建成了全國集中統(tǒng)一的企業(yè)和個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫已經(jīng)建立了1232萬戶的企業(yè)信用檔案，個(gè)人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫也為5．86億自然人建
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