個人住房貸款的風險控制問題-wenkub
2023-04-10 23:06:57 本頁面
【正文】 進度和質量，甚至形成爛尾樓。在房價波動的情況下，來自個人住房貸款借款人信用風險加大，主要包括個人的道德風險和財務狀況惡化帶來的風險，如出現(xiàn)理性違約、個人財務收支惡化如失業(yè)、工作變化、崗位變化、婚姻情況變化而出現(xiàn)的被迫違約。房貸發(fā)放與風險暴露存在36年的時滯，而目前住房貸款正步入違約高風險期。（二）人民幣升值，外資大量流入，“熱錢”給住房市場增添了安全隱患由于對人民幣持續(xù)升值的預期、對股市樓市的投機動機等因素，很大一部分國際短期游資大量流入我國房地產業(yè)，具有流動量大、流動線路復雜、危害大、高投機性和高風險性等特點。關鍵字：個人住房貸款 風險 對策一、現(xiàn)階段我國住房貸款風險顯現(xiàn)(一) 我國住房貸款占比偏高，住房貸款風險顯現(xiàn)我國個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元。個人住房貸款的風險控制問題王婭 信息管理與工程學院 2009210751摘要：個人住房貸款業(yè)務以其風險低、業(yè)務范圍廣、經營收入穩(wěn)定的特點正日益受到我國各大商業(yè)銀行的青睞。以住房貸款為主的房地產貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房產抵押的其他貸款，據(jù)估計房地產價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產安全?！盁徨X”在房價漲高之后賣出房產，資金可能大規(guī)模出逃，對我國的房地產市場造成一定沖擊。部分商業(yè)銀行在業(yè)務流程控制和風險計量監(jiān)控計量方面存在內部制度不夠完善，具體表現(xiàn)在：貸款前對借款人的資質審查流于形式，沒有充分調查了解個人的信息、資產等情況，沒有深入了解開發(fā)商的經營情況，對客戶篩選不嚴格，對物業(yè)價值的評估不合理，忽略市場風險，計量不盡科學；貸款中審查不嚴格，內部越權審批或沒有嚴格執(zhí)行規(guī)章制度；貸款后沒有進行必要的跟蹤，對開發(fā)商、個人的信息掌握滯后，從而沒有及時發(fā)現(xiàn)信貸資產的不安全因素。一旦房價下跌到商業(yè)銀行處置房產的收益難以抵補信貸資產的損失時，個人住房貸款的風險就會大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機中得到了充分的演繹。由此不但會使得銀行的第二還款來源縮水，而且可能導致購房人不滿而拒絕繼續(xù)支付借款本息。如重慶市長壽區(qū)近年來先后有“遠君明都”、“泊景灣”等樓盤出現(xiàn)開發(fā)商因缺后續(xù)資金，將一房幾賣及卷款潛跳情況，導致購房者無法按時接房，引起購房上訪、建筑工人攔斷公路等社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。無論哪種情形，都違背了銀行的真實意思表示，是一種典型的欺詐行為，銀行信貸資產隨時面臨損失的風險。一種是惡意違規(guī)行為，如信貸人員為謀取個人利益，與開發(fā)商、借款人串通，不按規(guī)范化程序操作，擅自簡化貸款手續(xù)、降低貸款門檻，騙取銀行貸款。當房地產市場行情低迷，公眾的購房熱情減弱，作為擔保的房產價值大幅降低，會對銀行的貸款安全構成威脅。根據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》，“被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬必需的居住房不得拍賣、變賣或抵押”，由于我國尚未形成比較完善的社會保障體系，當借款人無法還款而形成不良貸款時，銀行要實現(xiàn)其抵押權往往十分困難。對借款人還款意愿的評價主要依賴于對借款人質量的考察，通過了解借款人的學歷、職業(yè)、年齡、收入等綜合評定，并通過與借款人的直接對話，判斷其資信情況。抵押貸款證券化是將過去由銀行一家承擔的發(fā)放貸款、持有貸款和回收貸款本息等職能，轉化為多家存款金融機構和機構投資者共同參與的活動。（二）從政府方面來講建立健全社會信用體系，完善個人信用制度目前，我國已經建成了全國集中統(tǒng)一的企業(yè)和個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，截至2007年8月底，企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫已經建立了1232萬戶的企業(yè)信用檔案，個人信用基礎數(shù)據(jù)庫也為5．86億自然人建
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