【正文】 …..…………………..…..40第五章 酒店功能構成和設計建議………………………………………....48 1. 酒店總體功能布局說明…………………….……………….….48 2. 酒店大堂公共區(qū)功能布局……………….……………………....48 3. 客房區(qū)功能及目標客戶……………….…….……………….…..49 4. 酒店公寓區(qū)功能及目標客戶（部分樓層客房兼用）.……….….50 5. 餐飲區(qū)功能及目標客戶………………………………..………...50 6. 會議中心功能及目標客戶………………………………………...52 7. 康體娛樂區(qū)功能及目標客戶…………………………….……..…52 8. 商貿(mào)服務區(qū)功能及目標客戶…………….……………………..…53 9. 后勤辦公區(qū)功能…………………….…………….………….……54 10. 設備層功能要求…………………………………..…………….…54 11. 停車場功能……………………………………………………….…55 12. 酒店機電系統(tǒng)說明…………………………………………….…..55 13. 服務和管理流線說明……………………………………………...63 14. 其他功能說明…………………………………………………….…64.第六章 酒店建設投資……………………………….…………………...…651. 酒店工程造價估算范疇……..…………..………….…….652. 酒店投資估算………………………………….……………….…66第七章 酒店管理與運營效益…………………………………………....711. 酒店管理組織架構和人員編制 ……….……………………….…..71 2. 酒店主要經(jīng)營策略……………………….………………………….733. 酒店開業(yè)前五年經(jīng)營收入測算………………….……………….…734. 酒店開業(yè)第一年度經(jīng)營成本測算….………………………..….…765. 酒店投資回報分析………………………….……………………...77第八章 運營管理……………………………………………………….79 1．酒店營運管理原則……………………………………….…….79 2．運營管理主要模式分析…………………………………….…..79 3．本酒店運營管理模式建議…………………………………...…83第九章 運營風險………………………………………………………....84 1. 運營風險綜述……………………….………….…………….….84 2. 政策風險………………………….…….…………………….….84 3. 市場風險……………………….……………………………….…84 4. 財務風險……………….………………………………………...84 5. 其他風險……………………………….……………………….…85 6. 風險防范要點…………………………………..…………….….85第十章 酒店與大劇院互補共贏關系………………….………...86 1. 酒店、大劇院作為獨立主體的功能和意義…………………....86 2. 酒店、大劇院之間互為配套的可能性分析………..……….….86 3. 酒店、大劇院主要互動共贏模式……….……………………...86第十一章 旅游碼頭開發(fā)建議…………….……………………………....89 1. 開發(fā)目的……….………………………………………………...…89 2. 總體概況和功能布局……………………………………………....89 3. 碼頭總投資概算…………………………………………………....90 4. 項目需要政府部門配合解決的問題………………..………..92 結語……………………………………………………….……………..93第一章 總論 項目概況 本酒店項目位于某區(qū)北江三片區(qū)，由某誠信投資發(fā)展有限公司投資興建。某誠信投資發(fā)展有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為重點，集工業(yè)、商貿(mào)、服務、教育為一體的綜合性集團企業(yè)。政府將該區(qū)域重點打造成為某市區(qū)的文化商務中心地標。 經(jīng)濟實力狀況某市執(zhí)行了“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結構、促和諧”的方針政策，經(jīng)濟和社會事業(yè)取得可喜成績。上述三項指標增幅位居全省第一，成功衛(wèi)冕“六連冠”。2009年，：：：：。 類別 年產(chǎn)量 增長率% 水泥 2423萬噸 %瓷磚 18633萬平米 %鋁材 %銅材 90%發(fā)電量 %服裝 6624萬件 % 全市在崗職工年平均工資28381元，增加2582元，%。 某城市規(guī)劃目標 某“十一五規(guī)劃”要求，某大力實施城市化戰(zhàn)略，發(fā)揮后發(fā)城市化優(yōu)勢，將地理生態(tài)條件、歷史人文資源與時代風格充分結合越來，按照“超前規(guī)劃，注重特色，系統(tǒng)布局，協(xié)調(diào)推進”的總體思路，超前規(guī)劃，高起點建設宜居、宜業(yè)的人文生態(tài)城市。其前身是某縣，建于秦朝，迄今已有2216年的歷史，1988年初經(jīng)國務院批準撤縣建市。C。 地理位置和區(qū)位優(yōu)勢● 地理位置清城區(qū)位于廣東省中部，珠三角北端，某市南部，毗鄰廣州市花都區(qū)、從化市和佛山市三水區(qū)，與本市的佛岡縣、清新縣接壤，是珠三角與粵北山區(qū)的結合部。清城區(qū)內(nèi)京廣鐵路、京珠高速、廣清高速、107國道、清佛公路、清三公路以及武廣鐵路、清連高速等縱貫南北，并與北江航道組成四通八達的水陸交通網(wǎng)絡。 清城區(qū)資源優(yōu)勢　　清城區(qū)處于發(fā)展起步階段，有利于進行技術、產(chǎn)業(yè)、體制、政策等一系列的創(chuàng)新，地理位置、基礎設施好，土地條件優(yōu)越，發(fā)展空間大、發(fā)展?jié)摿ψ?，后發(fā)優(yōu)勢凸現(xiàn)。全區(qū)已探明的礦產(chǎn)有8種，尤其是瓷土最豐富，是中國三大陶瓷原料生產(chǎn)基地之一。全區(qū)有富余勞動力10多萬人，而且鄰近粵北山區(qū)，可以為企業(yè)提供大量勞動力?！　?009年，在某市公布的主要經(jīng)濟指標排名中，清城區(qū)取得了“六個增速第一”和“5個總量第一”的優(yōu)異成績。其中，外國人2194萬人次；香港、澳門和臺灣同胞10454萬人次。%。外國人香港澳門臺灣國際過夜旅游者二國內(nèi)游客35，143萬人次國內(nèi)過夜旅游者 廣東接待過夜游客人數(shù)統(tǒng)計（截止2009年12月）全省旅游住宿設施接待過夜游客情況2009年12月　本 月比上年同月本月止累計比上年同期177。 某游客接待和旅游收入2009年某各景點接待游客1881萬人次，%，其中國內(nèi)游客1858萬人次， %。某擁有“親情溫泉、激情漂流、閑情山水、奇情溶洞、熱情民族”五大旅游特色品牌。2009年，某全市擁有8個國家4A級景區(qū),成為全省擁有4A級景區(qū)最多的地級市。黃騰峽生態(tài)旅游度假區(qū)2007年被譽為“小九寨”，被旅游界人士鎖定是最刺激、最好玩的漂流。庫區(qū)內(nèi)的湞陽、盲仔、香爐三個峽谷素有“小三峽”之稱，沿岸居民民俗文化樸實，土特產(chǎn)和獨特的飲食風俗極具吸引力。英德寶晶宮2009年 102公里以其“雄”、“奇”、“壯”，更有“嶺南第一洞天”之稱。民族地區(qū)包括連山、連南兩個自治縣和連州市三水、瑤安以及陽山縣的秤架瑤族鄉(xiāng)?，幾?、壯族的風俗習慣比較類別 壯族瑤族建筑傳統(tǒng)住宅稱為“高欄”，分上下兩層，上層住人，下層養(yǎng)家畜，主要用杉木皮、茅草搭建。壯族女子的服裝一般為一身藍黑，褲角稍寬，頭上包提花毛巾，腰間系精致的圍裙；小伙子多穿對襟上衣，腰間系一條腰帶。 節(jié)日慶典正月初一至十五，唱“年晚歌”與男女分組“坐歌堂”。六月六，嘗新節(jié)。壯族姑娘要入河沐浴。耍歌堂：是連南排瑤祭祀祖先、慶祝豐收的大型娛樂活動，多在農(nóng)歷十月十六日以后進行，時間的長短各種不一，約為39天。倒稿節(jié)：農(nóng)歷十月十六日，是瑤族人民傳統(tǒng)的歡慶豐收的日子。因此，如果在某市區(qū)的酒店展示少數(shù)民族的風情面貌，必定會引起酒店高端客人和社會的關注，受到游客的喜好，并能誘發(fā)許多游客深入連南、連山少數(shù)民族群眾原住地旅游觀光。 某酒店大力開拓會議市場。 客人分類、特征及消費習慣分析 ● 酒店客源定位：政府機關客源、會務市場、會展公司、旅游團體、本地協(xié)議商務客戶、散客、網(wǎng)絡渠道、消費餐飲和康體娛樂的本地客源。階梯流水瀑布由大堂緩緩淌下，室內(nèi)水聲潺潺、景致幽幽，窗外陽光碧水、椰林搖曳，地中海度假風情盡在掌握。 SEVILLA）裝飾古香古色，傳統(tǒng)古典。裝飾個性化明顯，中西兼容舒適明亮。以當?shù)馗鞣N活、冰海河鮮為主；制作古法，口味獨特?！? 會議設施：酒店會議中心集會議、展覽、演播、宴會于一體，多功能廳、階梯式演播廳、商務會議室一應俱全。大西洋 / 北冰洋兩間面積超過300㎡的大會議廳。海泉宮新宴會廳海泉宮，總面積1018平方米，可根據(jù)客戶不同的需求，整個宴會廳可隔成兩個獨立宴會廳。漁人碼頭依湖而建，建筑面積13，000平方米，水域面積11萬平方米，分為內(nèi)湖、酒吧廣場、美食街、商店四個大型區(qū)域，是海泉灣重要的主題活動中心、藝術展示中心和休閑文化廣場。 海洋溫泉毗鄰大海，由室內(nèi)、外兩個區(qū)域組成，匯聚了全球各種風格的80余種溫泉池，有土耳其皇宮浴場、日本風呂、古羅馬浴、死海鹽浴、唐宮華清池等， 加上國內(nèi)獨有的10多種異國特色的干、濕蒸桑拿設施，一站式享受世界各國溫泉文化。美國麗思?卡爾頓 國家白金五星級酒店標準分析序號分類 標準一基本要求1評選期限具有兩年以上五星級飯店資格。5酒店檔次（1）飯店整體氛圍極其豪華氣派。二主要設施1客房面積普通客房面積不小于36平方米。三其他設施（1）有規(guī)模壯觀、構思獨特、裝潢典雅的專項配套設施。某索菲特麗豪酒店投資集團：（香港）聯(lián)發(fā)中國有限公司 投資金額： 占地面積： 建筑面積: 地址：廣東省某市北江一路8號 星級： 5星標準樓層：18層，地下2層、地面16層； 總房數(shù)： 368間管理公司：法國雅高酒店集團 開業(yè)時間：2007年建筑設計特色： 法式傳統(tǒng)的典雅怡人和高端的設施設備巧妙的結合在一起，揉合當代時尚元素與法式風情的裝修設計。● 餐飲簡況： 4個餐廳：樂軒華中餐廳擁有15間裝潢典雅的包房，400平方米的散座，總面積達1800平方米；威國際美食餐廳、榮日韓料理、E6（高檔時尚扒房）；大堂酒廊；樓層分布：13層。樓層分布：主樓負2層，裙樓13層。酒店建筑以八卦為形，中線遙指對岸龍形山脈，與北港隔江相望，酒樓以扇形之角及弧形之中心點直線延伸，在保持現(xiàn)場原有地貌的基礎上加以整治，力求充分體現(xiàn)廣州熱帶建筑風貌。桑拿浴室設有大小20多間貴賓房和寬敞舒適的休息大廳。布局以生態(tài)園林為主題，山水交映。無國界餐廳：提供地道的日本料理、韓國料理及東南亞美食。讓您在自然的景致中舒緩優(yōu)雅的情懷。 位置：論壇中心樓12層● 康體設施：花城皇宮夜總會： 擁有裝潢豪華的演藝中心和60多間KTV貴賓房，一流音響視聽設備及風格各異的絢麗裝修。英美式桌球、健身房、網(wǎng)球場。而清新花園、丁香花園散客價位在450元，有旅游度假特色，價位合理，客源渠道廣，效益較好。2010年上半年，某經(jīng)濟繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展勢頭。● 某將加速城市化進程，建成中型城市的機遇。 市場競爭情況分析 某作為一個省市政府大力扶持的粵北山區(qū)旅游大市，目前在市區(qū)還沒有高檔完善的體現(xiàn)本地地域、文化民俗的酒店，吸引廣大外國游客、珠三角發(fā)達地區(qū)游客前來領略當?shù)仫L情，展現(xiàn)某的地域文化特色。● 2008年11月，廣東省委、省政府通過的《關于加強我省旅游業(yè)改革與發(fā)展，建設旅游強省的決定》中對于粵北旅游明確，要構建廣東旅游四大格局之一：粵北以名山名寺為依托，加快山區(qū)旅游業(yè)發(fā)展。 某各級政府重視對旅游投入，支持發(fā)展旅游政策。從本酒店所處的地理位置來看，距離某地區(qū)8家國家4A級旅游度假區(qū)的可達性皆強，交通便捷，有6家均在1小時內(nèi)可到達，2家在2小時之內(nèi)可達，而隨著市政交通條件的改善，將進一步改善某城區(qū)到達這些國家級風景區(qū)的便利性。● 國際知名酒店管理集團公司管理，具有國際連鎖品牌，具有高檔客源優(yōu)勢，高品質(zhì)的管理和服務。 酒店建筑風格定位 建筑風格總體要求酒店設計要求主題鮮明，外觀造型獨具一格，成為某地區(qū)一大標志性建筑，有助于提升某的旅游形象。本項目的設計將緊扣某地區(qū)的歷史、文化、自然環(huán)境，恰到好處地表現(xiàn)和烘托其主題氛