【正文】 大變化；而加入WTO，外部環(huán)境也將變得更加嚴峻，國際資本虎視眈眈。 按照我國政府的承諾，加入WTO以后，我國將開放服務(wù)行業(yè)，其中當然包括房地產(chǎn)業(yè)。顯而易見，房地產(chǎn)對金融業(yè)的依賴性較其他部門更大，金融業(yè)的缺位將使房地產(chǎn)開發(fā)成為天方夜譚。對其要積極營銷，搶占市場。要放松對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，放開住房消費信貸，擴大貸款規(guī)模，及早占領(lǐng)和發(fā)展房地產(chǎn)金融市場；要調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，完善住房消費信貸機制，形成適應(yīng)不同年齡、不同收入群體需要的貸款系列品種；要發(fā)展房地產(chǎn)保險，尤其是房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、住房抵押保險和房產(chǎn)質(zhì)量等方面的保險；要借鑒國外經(jīng)驗，建立房地產(chǎn)政策性金融機構(gòu)，盡快開放房地產(chǎn)金融二級市場。這將為國有商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。住宅需求的激增將使我國的住房金融市場面臨著超常規(guī)、跳躍式發(fā)展的機遇，但境外金融機構(gòu)的大量涌入又使這種跳躍式發(fā)展在一個封閉的金融體制中難以得到實現(xiàn)。住房信貸資產(chǎn)，特別是住房消費信貸資產(chǎn)的流動性風險逐漸突現(xiàn)，要有先進的金融工具來開通住房一級融資市場與二級融資市場的通道。因此只有開拓性地摸索適合我國國情的住房金融營銷策略，積極進行住房金融品種的創(chuàng)新與業(yè)務(wù)的整合，并在合適的時機有效地進行資產(chǎn)重組與銀行間的購并，才能在加入WTO后，具備與跨國銀行競爭的實力。加強政府對住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。政府作用體現(xiàn)在對住房金融的支持上。當前我國確立的經(jīng)濟體制改革目標是建立社會主義市場經(jīng)濟，其基本特征是參與市場交易的各主體地位都是平等的。 　　 ，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督。3．缺乏風險轉(zhuǎn)移機制、貸出款項沒有保障,抵押貸款形式單一、限制條件多的狀況并存。 、期限短、利率高。而經(jīng)濟適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經(jīng)濟房市場。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。 根據(jù)國家宏觀政策和住房市場的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過去重點支持住房開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點支持住房消費貸款。 為深化住房制度改革，促進住房建設(shè)與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業(yè)務(wù)提供了良好的發(fā)展契機。 證書樣本（高級職業(yè)經(jīng)理資格證書樣本） （兩年制研究生同等學(xué)力高等教育結(jié)業(yè)證書樣本） □ □ 學(xué) 期：3 個月（允許提前畢業(yè)） □ □ 報名須知： 、3 張1 寸近照(均要求藍色背景)。學(xué)院教學(xué)方式靈活多樣，注重人才的實際技能的培養(yǎng)，向?qū)W員傳授先進的管理思想和實際工作技能，學(xué)院會永遠遵循“科技興國、嚴謹辦學(xué)”的原則不斷的向社會提供優(yōu)秀的管理人才。只要按教材認真學(xué)習，完全可以幫您走出現(xiàn)有企業(yè)管理的困境，實現(xiàn)管理知識突破性提升。其對象是企業(yè)中高級管理人員以及各界管理知識的需求者。學(xué)員無需放棄日常工作，可以利用晚上或周末的時間進行學(xué)習。? 實戰(zhàn)專家、知名教授為每一位學(xué)員隨時提供1 對1 顧問式郵件教學(xué)和答疑的教學(xué)方式更會使你胸有成竹的走向成功職業(yè)經(jīng)理人的工作崗位。 承辦單位哈爾濱美華MBA 實戰(zhàn)教育中心是國內(nèi)最早舉辦MBA 實戰(zhàn)教育的專業(yè)化辦學(xué)單位之一。 . □ □ 報名地址：哈爾濱市道外區(qū)南馬路120 號職工大學(xué)109 室美華教育 □ □ 郵政編碼：150020 □ □ 咨詢教師：王海濤 目 錄一、解讀房地產(chǎn)金融二、中國住房金融的發(fā)展與改革三、構(gòu)建我國住房消費信貸風險防范體系的條件、難點和對策分析四、關(guān)于我國房地產(chǎn)證券化的若干思考五、加快房地產(chǎn)投融資與國際接軌六、政府干預(yù)房地產(chǎn)金融的范圍設(shè)置七、房地產(chǎn)投資基金的設(shè)立壁壘及經(jīng)營瓶頸因素分析八、房貸證券化未成曲調(diào)先有情九、房地產(chǎn)證券化的可行性分析十、房地產(chǎn)證券化的兩種類型十一、關(guān)于證券化啟動我國房地產(chǎn)有效需求的若干思考十二、美國政府在住房貸款證券化中的作用及其對我國的借鑒十三、培育基金新品種，推動住房抵押貸款證券化十四、淺談房地產(chǎn)證券化十五、如何發(fā)展房地產(chǎn)證券化十六、我國住房抵押貸款及擔保體制現(xiàn)狀十七、形成住房抵押信貸良性循環(huán)的主要矛盾及其對策十八、房地產(chǎn)公司發(fā)行股票特別規(guī)定(附全文)十九、房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的原由及策略二十、房屋銀行運行風險及規(guī)避二十一、城市土地證券化二十二、銀行債務(wù)重組與資產(chǎn)證券化二十三、臺灣不動產(chǎn)證券化展望二十四、房地產(chǎn)證券化的可行性分析二十五、淺議ABS融資方式與中國證券市場的發(fā)展二十六、資產(chǎn)證券化在我國可行嗎？二十七、中國推行資產(chǎn)證券化的難點及對策二十八、信貸資產(chǎn)證券化的交易結(jié)構(gòu)二十九、住房抵押貸款證券化的模式三十、MPF挑戰(zhàn)MBS——一種新的住房融資選擇三十一、荷蘭LABSII公司的資產(chǎn)證券化三十二、中色建設(shè)房地產(chǎn)公司資產(chǎn)重組回顧三十三、資產(chǎn)重組、資本市場與投資銀行三十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道分析三十五、論銀行不良資產(chǎn)剝離和資產(chǎn)管理公司的運作三十六、資產(chǎn)證券化與其他融資方式的比較三十七、資產(chǎn)證券化的基本交易過程三十八、服務(wù)商在證券化交易中的作用三十九、資產(chǎn)證券化與機構(gòu)投資者四十、銀行擔保貸款支撐債券（CLO）四十一、RTC與資產(chǎn)證券化四十二、資產(chǎn)證券化的案例分析——討論稿四十三、亞洲的資產(chǎn)證券化發(fā)展與原因剖析四十四、論資產(chǎn)管理公司的運作——金融過濾工程分析四十五、資產(chǎn)證券化與金融資產(chǎn)管理四十六、中國房地產(chǎn)投資基金主攻權(quán)益性投資 解讀房地產(chǎn)金融在我國，住宅產(chǎn)業(yè)還剛剛起步，需要一個發(fā)育、成長、完善的過程，在這一過程中資金融通始終是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)，是困擾開發(fā)商和購房者的難題。各家商業(yè)銀行根據(jù)國家的政策導(dǎo)向相繼采取各種措施，加大住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度，使得住房消費信貸業(yè)務(wù)取得前所未有的快速發(fā)展，但由于受當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況及房改進程的制約，個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，上海、廣東、北京、浙江、江蘇、福建和廈門等省市，占到貸款業(yè)務(wù)量的50％以上。截止1999年底，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行當年自營性個人住房貸款余額占房地產(chǎn)貸款余額的比重分別為65．29％、21．36％、72．69％和35．38％，且有繼續(xù)增大的趨勢。同時銀行的住房信貸業(yè)務(wù)更加理性、規(guī)范地遵循貸款通則，嚴格依照貸款程序辦事，防范貸款風險的意識進一步增強。據(jù)了解，目前，國內(nèi)絕大多數(shù)地方經(jīng)濟適用房已成為住房供應(yīng)的主渠道。我國抵押貸款的期限短則3－5年，最長的也只有20－25年。目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴格，束縛了購房者消費貸款的選擇性和自由度。目前，雖然涉及房地產(chǎn)抵押的法律已出臺了一些，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現(xiàn)為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式——住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進一步健康發(fā)展。如果政府作為一交易主體參與市場，則必定與其他市場主體處于不平等的地位，這是由政府擁有市場的管理權(quán)性質(zhì)決定的。 政府扶持和干預(yù)市場有兩種方式，一種是直接干預(yù)，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預(yù)。首先，要促進住房規(guī)?；l(fā)展，就需要政府允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體，包括人壽保險公司在內(nèi)的各種中外金融機構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù)，要積極推出符合住房消費要求的住房金融朝規(guī)?；l(fā)展；其次，只有政府向住房抵押貸款提供擔?；虮ｋU保證，才能減輕貸款人的后顧之憂；第三，只有通過有關(guān)政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃，如還款補助、利息減免計劃等，才能讓中低收入層次的家庭，尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的居民，通過抵押貸款形式進入商品房市場，從而促進住房金融的發(fā)展；第四，只有通過政府加強對住房的監(jiān)管與協(xié)調(diào)，建立與住房金融相配套的政策措施、法律法規(guī)制度，才能避免住房金融秩序出現(xiàn)混亂。（1）積極推進住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，提供全方位的金融支持。另外，隨著居民對住房金融服務(wù)的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，不僅對傳統(tǒng)銷售環(huán)節(jié)中個人住房抵押貸款仍保持旺盛需求，而且覆蓋到變現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等以住房為中心的所有相關(guān)經(jīng)濟活動中，所以我們要積極吸取國外先進成熟的品種，合理運用，完善住房建設(shè)與消費的金融支持。因此，開放型住房金融結(jié)構(gòu)是我國住房金融現(xiàn)代化唯一的戰(zhàn)略選擇。（3）房地產(chǎn)金融管理機構(gòu)要制定相應(yīng)的政策，為國內(nèi)金融業(yè)創(chuàng)造良好的外部競爭環(huán)境。（4）加大對開發(fā)資信評級高、規(guī)模大的優(yōu)勢房地產(chǎn)客戶的營銷力度。可見，加入WTO后，在相當長的一段時期內(nèi)，對國內(nèi)銀行來講，需要擁有眾多網(wǎng)點才能大規(guī)模運作的住房消費信貸業(yè)務(wù)所面臨外資銀行的挑戰(zhàn)要遠小于銀行的公司業(yè)務(wù)。過去二十多年來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源是依賴銀行貸款和預(yù)售房款。WTO對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響將是全方位的，將全面沖擊中國房地產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌已經(jīng)開始，中國房地產(chǎn)業(yè)的春秋時代正在來臨。 具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題是：下一步發(fā)展的重點將是定位于繼續(xù)單一致力于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理挖掘潛力還是外部擴張；是以短期信貸迅速籌資還是借殼，買殼上市發(fā)行股票、房地產(chǎn)債券進行長期融資；是部分出售資產(chǎn)、還是兼并、收購資產(chǎn)業(yè)務(wù)的選擇。中國住房金融的發(fā)展與改革作者：應(yīng)紅　來源：中國房地產(chǎn)金融　摘要：我國住房金融的改革和發(fā)展，是與我國國民經(jīng)濟發(fā)展、住房制度改革戚戚相關(guān)的，透過住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析業(yè)務(wù)發(fā)展的諸多制約因素，無不凸現(xiàn)住房金融業(yè)務(wù)的階段性、關(guān)聯(lián)性以及蓬勃向前的動態(tài)發(fā)展特征，據(jù)此提出在改革和發(fā)展中深化和完善我國住房金融的對策思路。　　根據(jù)1988年國發(fā)11號《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》的精神，建立與現(xiàn)階段房改與房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的住房金融經(jīng)營管理體制，即政策性業(yè)務(wù)實行“三自兩單”，自營性業(yè)務(wù)充分發(fā)揮金融機構(gòu)積極性，支持房改和住房建設(shè)。人民銀行銀發(fā)[1994]313號《政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定》和銀發(fā)〔1994]220號《商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行規(guī)定》對不同資金來源的政策性業(yè)務(wù)與自營性業(yè)務(wù)進行界定和規(guī)范，并擴大了承辦政策性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行的范圍。1．2　住房金融的現(xiàn)狀　　1．住房消費貸款蓬勃發(fā)展，但各地發(fā)展態(tài)勢不平衡。　　但是，在個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中也暴露出區(qū)域間發(fā)展不均衡的態(tài)勢。根據(jù)國家宏觀政策和住房市場的發(fā)展需要，商業(yè)銀行住房信貸結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)重心轉(zhuǎn)移，由過去重點支持住房開發(fā)貸款轉(zhuǎn)為重點支持住房消費貸款。同時，由于科教文衛(wèi)單位的職工素質(zhì)較高，屬于收入穩(wěn)定、信用良好、住房需求旺盛，且極具市場消費潛力的優(yōu)質(zhì)客戶群體。因此，紛紛從不同的角度且以不同的方式介入住房金融市場競爭，特別是自l998年起，在國家產(chǎn)業(yè)政策和人民銀行金融調(diào)控政策的引導(dǎo)下，各家商業(yè)銀行都紛紛承諾拿出幾百億，總量上千億的信貸規(guī)模，支持住房建設(shè)和住房消費，在品種創(chuàng)新、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、服務(wù)質(zhì)量等方面的競爭都更趨激烈。銀行比過去更加重視貸款的市場營銷和風險防范，同時更加注重科技開發(fā)，利用先進的科技手段改進和加強住房信貸業(yè)務(wù)的經(jīng)營和管理?！　》績r和居民家庭年收入比偏高，特別是像北京、上海、廣州這類的大城市，房價和居民家庭年收入比過高，把大部分中低收入居民家庭擋在住房市場之外?！　?．住房制度改革的不斷深入對住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展起了巨大的推動作用。目前我國公房出售有標準價、成本價，有安居房價、經(jīng)濟適用房價和商品房價，住房產(chǎn)權(quán)有完整產(chǎn)權(quán)和不完整產(chǎn)權(quán)，完整產(chǎn)權(quán)有含地價的產(chǎn)權(quán)和不含地價的產(chǎn)權(quán)，購買在劃撥的土地上住房，有國家產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的劃分，單位購買在政府出讓的土地上建成的商品房，再按房改成本價賣給職工，有單位產(chǎn)權(quán)和個人產(chǎn)權(quán)的劃分。我國住房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜多樣，非抵押擔保貸款發(fā)放難度很大，在一定程度上制約了住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。少數(shù)城市的試點經(jīng)驗證明開放住房二級市場對于增加居民購房能力，激活住房市場，促進商品房銷售，滿足不同層次居民的住房消費需求，改善和提高居民住房消費水平具有重要意義，開放住房二級市場也有利于住房金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。在住房抵押貸款一級市場上，需要政府對廣大中低收入階層貸款買房提供信用保證或保險；在住房抵押貸款二級市場上，需要政府制定稅收政策，提供法律保障，為住房抵押貸款證券提供資質(zhì)擔保。對應(yīng)消費品有住房金融市場，對應(yīng)投資品有資本市場，而這兩個市場都必須以流動性為根本。2．進一步健全和完善住房二級市場。其次，降低稅費?！　?．建立健全房地產(chǎn)抵押的法律、法規(guī)體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎(chǔ)。目前構(gòu)成中國住房金融市場運作主體的幾家銀行基本上都是全國性或地方性的零售銀行，它們擁有雄厚的實力、較成熟的管理經(jīng)驗和遍布全國的分支網(wǎng)絡(luò)，隨著幾家銀行向現(xiàn)代商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)軌，住房金融業(yè)務(wù)正處于蓬勃發(fā)展時期，尚有很大的發(fā)展?jié)摿?。二是明確界定有關(guān)政府部門與承辦銀行之間的運作界限，嚴禁政企不分，超“邊界”運作。首先，積極支持經(jīng)濟適用住房建設(shè)，以及確有銷路且能保證按期還本付息的其他普通商品房開發(fā)建設(shè)，適應(yīng)不同層次消費者的各種需求。及時分析房地產(chǎn)企業(yè)與居民個人的有效需求狀況，選擇符合貸款條件且信譽良好的客戶群體，在防范風險的前提下，將各類房地產(chǎn)貸款進行打包營銷，提供全方位、多層次、優(yōu)質(zhì)配套的金融服務(wù)。3．規(guī)范住房消費貸款業(yè)務(wù)操作。住宅建設(shè)和住宅消費健康發(fā)展的重要條件，是要建立一個發(fā)達的住房融資體系，而發(fā)展住房融資體系的關(guān)鍵，是解決長期資金來源問題，如果沒有穩(wěn)定的長期資金來源，商業(yè)銀行辦理長期住房抵押貸款業(yè)務(wù)將會面臨較高的流動性風險。2。美國的住房抵押貸款之所以對金融機構(gòu)有很強的吸引力，一個重要的原因就在于有政府抵押擔保機構(gòu)為個人住房抵押提供保險或保證。　　總之，住房金融業(yè)的發(fā)展與深化，不僅有利于我國住房金融市場的開拓，有利于促進住房制度改革的深入和住房市場的健全與完善，更有利于推動我國住房建設(shè)和國民經(jīng)濟快速持續(xù)穩(wěn)定地增長。關(guān)鍵詞：住房金融；住房消費信貸；風險防范以個人住房抵押貸