開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問(wèn)題探析-wenkub
2023-04-09 01:46:25 本頁(yè)面
【正文】 人的經(jīng)濟(jì)情況、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難以程度，選擇要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購(gòu)形式。開(kāi)發(fā)商由原來(lái)的賣(mài)方變?yōu)橘I(mǎi)方，購(gòu)房人由原來(lái)的買(mǎi)方變?yōu)橘u(mài)方，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系通過(guò)回購(gòu)合同重新確立。這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商僅對(duì)貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費(fèi)用及違約金等超出抵押物價(jià)值的部分負(fù)保證責(zé)任，與物的擔(dān)保相比處于附從地位?！ 。?）期房回購(gòu)和現(xiàn)房回購(gòu)： 期房回購(gòu)的標(biāo)的物是尚未建成的房屋，具有特殊性?！ ∥覀兺ǔＲ饬x上說(shuō)的回購(gòu)是賣(mài)主與買(mǎi)主事先在合同中約定，當(dāng)合同約定的條款成就時(shí)，賣(mài)主有權(quán)從買(mǎi)主手中將已轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)主的物品再賣(mài)回來(lái)的制度，其目的是為了保護(hù)賣(mài)方的利益。在貸款實(shí)踐中銀行要求開(kāi)發(fā)商以“回購(gòu)”方式來(lái)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由于目前我國(guó)法律并無(wú)明文規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)其效力還有一定的爭(zhēng)議，對(duì)其相關(guān)的法律問(wèn)題缺乏足夠的理論研究。開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)中的法律問(wèn)題探析 民三庭張華筆者就開(kāi)發(fā)商回購(gòu)中的相關(guān)法律問(wèn)題提出個(gè)人管見(jiàn)，以期與各位同仁共同探討。而所謂的開(kāi)發(fā)商房產(chǎn)回購(gòu)，是指開(kāi)發(fā)商將自己出售給購(gòu)房人的商品房（包括期房和現(xiàn)房）予以購(gòu)回的行為。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)房人須在抵押房產(chǎn)竣工后才能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)， 并重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險(xiǎn)公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時(shí)，開(kāi)發(fā)商要對(duì)其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任；其二：開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人取得《房屋所有權(quán)證》并辦妥抵押登記手續(xù)前，保證購(gòu)房人還款或與銀行簽訂回購(gòu)條款，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，銀行則可以解除抵押貸款合同由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任或履行房產(chǎn)回購(gòu)義務(wù)。而期房抵押貸款中由于房屋所有權(quán)還沒(méi)有登記到借款人名下，在期房按揭中由于房屋尚未建成，開(kāi)發(fā)商履行的并非真正意義上的回購(gòu)義務(wù)，實(shí)際上承擔(dān)的是一種階段性連帶保證責(zé)任，個(gè)別銀行還會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任，此時(shí)開(kāi)發(fā)商履行的是保證義務(wù)而非回購(gòu)義務(wù)。購(gòu)房人如未能按時(shí)履行還款義務(wù)，銀行按照借款合同的約定要求其提前還款，并通知開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果在合理期間內(nèi)購(gòu)房人及開(kāi)發(fā)商均未履行還款義務(wù)，銀行才可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行購(gòu)房人及擔(dān)保人開(kāi)發(fā)商。兩種方式相比較，銀行選擇回購(gòu)形式省去了訴累，節(jié)約了時(shí)間也節(jié)省了成本。購(gòu)房人將其與房產(chǎn)商的房屋買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的權(quán)益抵押給銀行，銀行貸款給購(gòu)房人并以購(gòu)房人名義將款項(xiàng)交由房產(chǎn)商以支付房屋價(jià)款，若購(gòu)房人到期不能還本付息，則按揭銀行有權(quán)將按揭財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償，或由房產(chǎn)商將該房屋回購(gòu)，并以回購(gòu)款償付銀行本息。通常是在房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲、房?jī)r(jià)預(yù)期收益看好的情況下，開(kāi)發(fā)商可能以這種形式與業(yè)主簽訂回購(gòu)協(xié)議，承諾在業(yè)主辦理入住手續(xù)前，可要求開(kāi)發(fā)商以高出原購(gòu)房款的價(jià)格回購(gòu)房屋?！ ?dān)保性回購(gòu)多發(fā)生在在按揭貸款合同中，開(kāi)發(fā)商回購(gòu)條款或回購(gòu)協(xié)議的可能是三方主體簽訂的合同，也可能是雙方主體簽訂的協(xié)議?；蛘咭部赡芗s定當(dāng)借款人違約抵押合同解除，抵押權(quán)人依法變賣(mài)抵押物時(shí)，由開(kāi)發(fā)商對(duì)不足部分進(jìn)行償還，而前種約定的情形在實(shí)踐中比較常見(jiàn)。我國(guó)擔(dān)保法中僅規(guī)定了5種擔(dān)保方式，即：抵押、保證、質(zhì)押、留置和定金，并沒(méi)有所謂的“回購(gòu)”，從嚴(yán)格意義上講，我們所說(shuō)的開(kāi)發(fā)商“回購(gòu)”并不是一個(gè)法律概念，而目前我國(guó)實(shí)務(wù)中個(gè)人住房貸款擔(dān)保的五種形式也沒(méi)有涉及開(kāi)發(fā)商“回購(gòu)”：1）以所購(gòu)住房作抵押 2）抵押加階段性擔(dān)保。根據(jù)我國(guó)目前法律的規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅存在于合同當(dāng)中，是一種合同權(quán)利的讓與。實(shí)際上開(kāi)發(fā)商的回購(gòu)也是為了替購(gòu)房人履行銀行的債權(quán)，因此開(kāi)發(fā)商回購(gòu)因此也不同于債權(quán)讓于制度。常見(jiàn)的是開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全程的回購(gòu)義務(wù)及階段性的連帶保證責(zé)任。劉某一直未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)并且未還款達(dá)到4次后下落不明。 若借款人沒(méi)有按期還款，對(duì)于開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)保證責(zé)任，以前擔(dān)保法和擔(dān)保法解釋根據(jù)提供物保的對(duì)象是債務(wù)人還是第三人作出了不同的規(guī)定。如果債權(quán)人直接要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，保證人對(duì)債權(quán)人可以行使先訴抗辯權(quán)。債務(wù)人在主合同規(guī)定的履行期限屆滿(mǎn)沒(méi)有履行債務(wù)的，債權(quán)人可以要求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以要求保證人在其保
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