【正文】 ； 今年 7 月 23 日下午，三亞市在北京飯店舉辦了 “三亞旅游推介會(huì) ”， “美麗、健康、時(shí)尚、商機(jī) ”，是本次三亞旅游推介會(huì)的主題，推結(jié)會(huì)向人們傳達(dá)了一個(gè)明確的信息： 三亞正在向著 “三洲一流、國(guó)際知名 ”的旅游度假勝地邁進(jìn)。海南旅游精品不斷出現(xiàn)，亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)、南山佛教文化旅游區(qū)、博鰲亞洲論壇會(huì)址等，一批高品質(zhì)旅游項(xiàng)目和產(chǎn)品開始在市場(chǎng)運(yùn)作中發(fā)揮主導(dǎo)作用，并支撐起海南旅游的脊梁。從建設(shè)報(bào)建規(guī)劃情況看，三亞今年將有 54 萬(wàn)平方米的住宅相繼投入開發(fā)建設(shè)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，三亞市去年新建和續(xù)建項(xiàng)目 49 個(gè)，現(xiàn)房銷售率達(dá)到 85%以上，期房銷售率也達(dá) 65%，新建和續(xù)建工程總量達(dá) 76 萬(wàn)平方米，加上一些積壓的空置商品房和私宅的轉(zhuǎn) 讓，年總銷量達(dá)到 30 萬(wàn)平方米，平均銷售率達(dá)到63%。三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇既是三亞自己努力和奮斗的結(jié)果，而天然的優(yōu)良環(huán)境也是加速三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)重振旗鼓的重要因 素。正是由于收回大量的閑置土地，才為三亞城市建設(shè)提供了更為廣闊的天地。 3)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，市場(chǎng)需求量以每年百分之三十的速度增長(zhǎng)； 到過(guò) 海南島的人都知道，在飽經(jīng)了 90 年代初期那段 “神話 ”般的泡沫經(jīng)濟(jì)重創(chuàng)后，海南成了全國(guó)擁有最多積壓房地產(chǎn)的地區(qū)之一。 海南旅游從零星旅游到規(guī)模旅游、從觀光旅游到休閑度假旅游、從簡(jiǎn)單行業(yè)到支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，從一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字中可見一斑。 2020 年，海南接待國(guó)內(nèi)外游客在 2020 年超過(guò)千萬(wàn)人次基礎(chǔ)上， 達(dá)到 萬(wàn)人次。不僅如此，海南某些旅游資源在國(guó)內(nèi)甚至在東南亞，也具有唯一的特質(zhì)。 2020 年有望將全市積壓商品房和閑置土地問(wèn)題基本解決。 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 本項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn) 決定了其最大的賣點(diǎn)，也就是客戶最關(guān)注的是其投資價(jià)值，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)本身的投資價(jià)值；二是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游房地產(chǎn)業(yè)的加速增長(zhǎng)，為項(xiàng)目的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前景；三是亞龍灣當(dāng)?shù)叵∮械穆糜钨Y源，為項(xiàng)目的投資價(jià)值提供了有利的保證； 基礎(chǔ)賣點(diǎn)： “華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店 —最適合投資的產(chǎn)權(quán)式酒店 ” 理 由： 華宇產(chǎn)權(quán)式度假酒店的投資環(huán)境介紹： 1)三亞市總體經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，增幅位居全國(guó)前列； 根據(jù)三亞市 2020 年官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高 2020 年全市 GDP 總值 億，比上年增長(zhǎng) %， 實(shí)現(xiàn)了自 1998 年以來(lái)連續(xù)4 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超過(guò) 10%，超過(guò)了全國(guó)、全省的平均水平， 三大產(chǎn)業(yè)同時(shí)超過(guò)了10%的漲幅。 從投資者的角度來(lái)講，可以選擇的物業(yè)并不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐漸減少，京、滬、深人均居住面積已超過(guò) 20 平方米，住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了萎縮的前兆。我國(guó)旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，當(dāng)時(shí)沿海地區(qū)、改革開放較早省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，出現(xiàn)大量空置房。 3)項(xiàng)目機(jī)會(huì) 旅游產(chǎn)業(yè)與旅游房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，為項(xiàng)目發(fā)展創(chuàng)造了良好發(fā)展條件。也就是說(shuō) 157 平方米的客房并不能產(chǎn)生 2 倍于 77 平方米客房的收益。 對(duì)于 客戶來(lái)說(shuō)特別是自用型的客戶，這樣的價(jià)格接受起來(lái)有一定的困難。世界旅游組織秘書長(zhǎng)弗朗西斯科 弗朗加利考察三亞時(shí)，稱贊三亞是 “真正的人間天堂 ”。 一、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃基礎(chǔ) 項(xiàng)目 SWOT 分析 1) 項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 三亞的六大優(yōu)勢(shì)： I. 中國(guó)唯一熱帶濱海旅游城市； II. 聯(lián)合國(guó)公認(rèn)最適合人類居住的城市，空氣質(zhì)量世界第二； ，三 亞人均壽命超過(guò) 80 歲； IV. 最好的康復(fù)中心，許多疾病在這里可自然康復(fù)；三亞被稱為天然大氧吧，負(fù)氧離子比北京高 8 倍，對(duì)心血管病、高血脂患者有較好療效； V. 天然大溫室； VI. 豐富的海島旅游資源；空氣、陽(yáng)光、海水、沙灘，是這個(gè)城市最為傲人的資源。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平； B. 產(chǎn)權(quán)式酒店易受經(jīng)營(yíng)的淡旺季影響； C. 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店通常需要選在旅游旺地； D. 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓； E. 對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營(yíng)水平要求高，開發(fā)商必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程的持續(xù)經(jīng)營(yíng)； G. 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護(hù)、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓； H. 開發(fā)商可以通過(guò)賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為新型的房地產(chǎn)投資品種，與其他投資方式的比較 產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較 產(chǎn)權(quán)式酒店作為新興的一種投資方式，已經(jīng)逐步的得到了快 速增長(zhǎng)的城市白領(lǐng)階層的認(rèn)可，下表是投資產(chǎn)權(quán)式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)的比較： 投資方式 投資回報(bào) 風(fēng)險(xiǎn)分析 產(chǎn)權(quán)式酒店 6— 15%+免費(fèi)度假天數(shù) +物業(yè)產(chǎn)權(quán) 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營(yíng)不善：聘請(qǐng)美譽(yù)度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值 投資股票 較好情況為： 17% 股市漲跌難測(cè)，散戶經(jīng)常被套 國(guó)債 — % 通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低 儲(chǔ)蓄 — % 通貨膨脹，國(guó)家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低 購(gòu)買保險(xiǎn) 遭遇不幸，才獲賠償 寧可希望健康平安，也不要賠償 通過(guò)上表我 們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)都是比較理想的。這三類群體所關(guān)注的利益各不相同，分時(shí)度假公司最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)或酒店可供休閑度假的利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店消費(fèi)功能的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營(yíng)能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性等；而機(jī)構(gòu)投 資者關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財(cái)務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。從開發(fā)商的屬性看，目前產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商是以旅游服務(wù)業(yè)為主體，輔以房地產(chǎn)的一些運(yùn)作思路和模式來(lái)運(yùn)行的，這種方式契合了產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)，又迎合了消費(fèi)者的投資利益?？梢哉f(shuō)，產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經(jīng)基本成熟。 分析將項(xiàng)目定位于 “高檔 次產(chǎn)權(quán)式度假酒店 ”的可行性 本項(xiàng)目的定位基礎(chǔ)是 “產(chǎn)權(quán)式度假酒店 ”，下面我行將從產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)目前的發(fā)展基礎(chǔ)和其作為新型的房地產(chǎn)投資方式與其他投資方式比較分析本項(xiàng)目定位于 “產(chǎn)權(quán)式度假酒店 ”的可行性。產(chǎn)品性質(zhì)定位：高檔次的產(chǎn)權(quán)式（分時(shí)式）度假酒店，由國(guó)外著名酒店管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，是亞龍灣唯一的產(chǎn)權(quán)酒店； 在海南，自幾年前?？?第一家現(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有盡 10 家不同規(guī)模、特點(diǎn)的產(chǎn)權(quán)式酒店問(wèn)世。 在我國(guó)， “產(chǎn)權(quán)式酒店 ”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)。 產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢(shì) 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來(lái)。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕穆糜慰驮?，因此客房年度利?rùn)分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有客觀的盈余。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。 產(chǎn)權(quán)式酒店的類型 國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型： 1976 年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán) 利。時(shí)權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來(lái)，之后的 20 年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。時(shí)權(quán)酒店： 將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份 （如：一年 51 周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購(gòu)，再出售，收益歸其家人所有； 業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約 1015 年后取得產(chǎn)權(quán)。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店 1986—1995 年年平均增長(zhǎng) 15． 8％； 1980年，在全球 500 個(gè)旅游目的地有 萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到 1995 年，全球 81 個(gè)國(guó)家 4000 個(gè)旅游目的地有 35 萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店。 “產(chǎn)權(quán)式酒店 ”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新 模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。如海航集團(tuán)的康樂(lè)園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由 “爛尾樓 ”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了 7 天銷售 420 多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購(gòu)?fù)顿Y意向。產(chǎn)品功能定位：豐富的熱帶濱海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中國(guó)唯一熱帶海域的陽(yáng)光、空氣、沙灘、棕櫚 …… 產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國(guó)的發(fā)展基礎(chǔ) 10 年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績(jī)，給人們留下了深刻的印象。 產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。 對(duì)產(chǎn)權(quán)或酒店的客戶群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。不管是哪一類客戶，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)期回報(bào)的開發(fā)商很難取得他們的信任。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。開發(fā)商不僅有賣樓的 收益，還可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)酒店的商業(yè)配套長(zhǎng)期獲得收益； 通過(guò)比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和其它投資品種相比 ，更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此我行相信通過(guò)有效的推廣活動(dòng)，我們可以把這種比較優(yōu)勢(shì)的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目的。在污染日益嚴(yán)重的今天，這些已經(jīng)成為了越來(lái)越稀有的不可復(fù)制的資源； 三亞是全國(guó)著名的旅游度假勝地，是我國(guó)唯一的熱帶濱海旅游城市。三亞正在向著 “亞洲一流、國(guó)際知名 ”的旅游度假勝地的方向邁進(jìn)。 II. “產(chǎn)權(quán)式酒店 ”有人將其稱之為 “黃金小屋 ”，一方面說(shuō)明了它的投資價(jià)值，另一方面也反映了投資者更愿意接受 “小屋 ”。這樣建造過(guò)多 的大面積單位的對(duì)經(jīng)營(yíng)者就比較吃虧。 世界旅游組織的展望報(bào)告稱：到 2020 年，中國(guó)將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地和客源國(guó)，接待境外游客可由現(xiàn)在一年 5000 萬(wàn)人次增加到 億人次，旅游收入增長(zhǎng)幅度將極為可觀。而消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)，而酒店就是其中最重要的物業(yè)類型。 大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開辟新的領(lǐng)域，其中就包括旅游度假物業(yè)開發(fā)。 4)項(xiàng)目威脅 作為酒店，主要的收入來(lái)源于客房出租，這也是本項(xiàng)目的投資業(yè)主們唯一的回報(bào)來(lái)源。 投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)傾斜， 全市固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng)了 %。 ，旅游接待水平進(jìn)一步提高 2020 年三亞市通過(guò)規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng)，加大宣傳和促銷力度，擴(kuò)展客源市場(chǎng)，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功興辦了 “全球化論壇 ”等大型國(guó)際會(huì)議和旅游活動(dòng)。更令人驚奇叫絕的是，如此豐富的旅游資源匯集在一個(gè) 3 萬(wàn)多平方公里的島嶼上，只要隨意搭配，便可組合出多種極具特色的旅游產(chǎn)品。 13 年間，旅游人數(shù)增長(zhǎng)了 12 倍。 1998 年以后，旅游總收入占全省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的15%以上。位于祖國(guó)最南端的旅游名城三亞自然不能幸免，這里是海南省房地產(chǎn)泡沫重災(zāi)區(qū)之一。城市面貌的改變有力地促進(jìn)旅游業(yè)的快速發(fā)展。僅僅過(guò)了三年時(shí)間，三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始以一種全新的形象脫穎而出， 再度成為全國(guó)房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。今年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持供求平衡，價(jià)格平穩(wěn)發(fā)展。 4)三亞從觀光型旅游轉(zhuǎn)向度假型旅游，酒店的客源有保障； 隨著人們可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，旅游消費(fèi)市場(chǎng)日益膨大，旅游人群主要 來(lái)自全國(guó)各大中心城市的中產(chǎn)階層，他們 已經(jīng)成為了三亞旅游的主要基礎(chǔ)消費(fèi)者。 這里原有的旅游模式也已從單純的觀光旅游開始向度假旅游過(guò)渡，這種旅游模式的轉(zhuǎn)變已經(jīng)走在了全國(guó)的前列，而 這種旅游模式的轉(zhuǎn)變?yōu)榻鉀Q酒店的客源問(wèn)題打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 三亞的發(fā)展目標(biāo)是要建設(shè) “國(guó)際化熱帶濱海旅游城市 ”，三亞市政府傾心打造 “三亞旅游 ”品牌，三亞旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)保持著超過(guò) 20%的年增長(zhǎng)速度。 三亞有著得天獨(dú)厚的熱帶濱海自然風(fēng)光，更有著世界一流的生態(tài)環(huán)境，去年又獲得了 “中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng) ”。 今年下半年三亞將先后舉辦新絲路中國(guó)模特大賽、世界小姐中國(guó)選拔賽、國(guó)際鐵人三項(xiàng)賽、香港 三亞國(guó)際帆船賽、第二十六屆世界潛水聯(lián)合會(huì)代表大會(huì)、天涯海角國(guó)際婚慶和倍受關(guān)注的第 53 屆世界小姐總決賽。更重要的是， 海南未受到現(xiàn)今難以避免的城市盲目擴(kuò)展（在發(fā)達(dá)地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，出?？谑型?，其他地區(qū)，特別是三亞在很大程度上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍然保有廣大的未開發(fā)后備區(qū)域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），為游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶海濱景觀，使游客有一種親切感和自然感。亞龍灣氣候宜人，