【正文】 間內(nèi)，造成業(yè)主驅(qū)車出行不便。國貿(mào)大廈東塔樓13層40層的寫字間對客戶整層銷售，西塔樓1319層對客戶整層出租，均由客戶自行進(jìn)行裝修，—，租價(jià)居寫字樓項(xiàng)目之首；；。解放路分布有：珠林國際大廈、中盛國際大廈與金色100三個(gè)辦公項(xiàng)目，其中珠林國際與中盛國際為高檔寫字樓帶底商項(xiàng)目，銷售價(jià)格達(dá)5800元/平米，金色100從住宅調(diào)整為商住，均價(jià)2800元/平米。第二節(jié) 市場細(xì)化分析一、寫字樓分布及銷售價(jià)格杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街—解放路—南、北肖墻。在價(jià)格供應(yīng)方面，“價(jià)高質(zhì)劣”項(xiàng)目的市場機(jī)會(huì)已蕩然無存，反映出消費(fèi)者投資已逐漸趨于理性，開發(fā)商以高價(jià)格賺取高額利潤的預(yù)期已不現(xiàn)實(shí)，未來太原房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢應(yīng)是在產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格策略、銷售管理、售后服務(wù)等方面的綜合競爭。在國家宏觀政策的調(diào)控下，太原市2005年一季度房價(jià)依舊保持了小幅上漲，后半年房價(jià)走勢很難預(yù)測，預(yù)期漲浮的可能性較大，但幅度不會(huì)過高。二、商品房銷售價(jià)格狀況　 2003年太原市商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)了與全國房價(jià)同步上漲的情況，漲幅為10%；2004年達(dá)到每平方米3050元，%。一、不同類型商品房供應(yīng)規(guī)模2002 2005年上半年太原市累計(jì)供應(yīng)住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目共200余個(gè)。通過部分建議，提醒開發(fā)商能夠緊密結(jié)合地塊周邊未來商務(wù)物業(yè)市場需求，使項(xiàng)目在建筑形象、功能配套等產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面更加適應(yīng)未來市場需求特點(diǎn)，進(jìn)而推動(dòng)項(xiàng)目在銷售、推廣等環(huán)節(jié)的方案實(shí)施。：；:；：魚池街綜合樓項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告目 錄前 言第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié) 整體概況第二節(jié) 市場細(xì)化分析第三節(jié) 典型項(xiàng)目及可借鑒項(xiàng)目分析第四節(jié) 辦公物業(yè)市場發(fā)展預(yù)期第三章 項(xiàng)目分析第一節(jié) 項(xiàng)目概況一、 地塊特征二、 位置及交通三、 產(chǎn)品主要指標(biāo)第二節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機(jī)會(huì)威脅二、項(xiàng)目SWOT總結(jié)分析第四章 項(xiàng)目定位分析第一節(jié) 項(xiàng)目定位策略一、項(xiàng)目定位依據(jù)二、項(xiàng)目定位三、總結(jié)第二節(jié) 項(xiàng)目形象定位一、項(xiàng)目形象定位因素二、形象定位第三節(jié) 目標(biāo)客戶定位一、目標(biāo)客戶構(gòu)成二、目標(biāo)客戶身份特征三、需求偏好、價(jià)值取向第四節(jié) 項(xiàng)目功能定位一、項(xiàng)目功能及檔次定位 二、項(xiàng)目裝修裝飾風(fēng)格定位第五節(jié) 銷售模式定位一、定位原則二、銷售模式定位第六節(jié) 價(jià)格定位一、定位原則二、定價(jià)方法三、價(jià)格體系四、付款方式第五章 項(xiàng)目初步營銷方案第一節(jié) 確定銷售目的和目標(biāo)一、確定銷售目的二、目標(biāo)完成計(jì)劃第二節(jié) 方案實(shí)施一、方案實(shí)施要點(diǎn)二、方案實(shí)施第六章 市場推廣初步計(jì)劃第一節(jié) 項(xiàng)目案名定位建議一、 案名定位因素二、 案名定位第二節(jié) 市場推廣原則一、廣告主題二、推廣附件準(zhǔn)備三、媒體策略第三節(jié) 推廣計(jì)劃初步思路第四節(jié) 推廣計(jì)劃所需支持一、各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)及支持二、開發(fā)公司配合第五節(jié) 推廣活動(dòng)方案第七章 結(jié)束語前 言《報(bào)告》主要針對本項(xiàng)目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項(xiàng)目戰(zhàn)略指導(dǎo)思想、營銷策劃定位報(bào)告。第一章 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀20032004年是太原房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展期，總體價(jià)格在全國中等城市中已屬較高水平，根據(jù)相關(guān)部門2005年9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：太原商品房均價(jià)為3000元/平米左右，而中高檔住宅平均成交單價(jià)達(dá)到3500元/平米。其中2003年太原市新增商品房共45個(gè)，2004年新增56個(gè)，2005年19月新增46個(gè)商品房項(xiàng)目（其中包含分期開發(fā)項(xiàng)目）。%，其中。從目前北城區(qū)價(jià)格供應(yīng)來看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價(jià)格適中的中、小戶型尚受消費(fèi)者認(rèn)可以外，高檔項(xiàng)目銷售狀況已步履維艱。第二章 區(qū)域市場辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一節(jié) 整體概況太原市寫字樓項(xiàng)目在2003年后如雨后春筍般大量涌現(xiàn)，總體供應(yīng)量超過100萬平米，形成了以“國貿(mào)”、“華宇國際”為代表的“府西街商務(wù)區(qū)”；“金茂國際”、“賽格數(shù)碼港”、“盛偉大廈”為代表的“南內(nèi)環(huán)商務(wù)區(qū)”；“世貿(mào)中心”、“梅園百盛”為代表的“親賢商務(wù)區(qū)”和正在形成之中的“長風(fēng)商務(wù)圈”。府東、府西街集中分布有：國貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國際、第五大道、雙龍大廈等中、高檔的寫字樓與商住項(xiàng)目，周邊配套齊全、交通便利。南、北肖墻分布有：御花園假日廣場、珠琳旺角等幾個(gè)辦公項(xiàng)目。三、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)用從下圖可以看出物業(yè)費(fèi)用最高的是國貿(mào)大廈為10元/月/平米；金色100費(fèi)用最低，；其余各項(xiàng)目中寫字樓物業(yè)費(fèi)用集中在35元/月/平米之間。本區(qū)域目前缺少中、低端（均價(jià)25003000元/平米）的商住項(xiàng)目?？梢妼⒈卷?xiàng)目定位于中、低價(jià)位的商住項(xiàng)目較易使消費(fèi)者認(rèn)同。樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)：大廈選用先進(jìn)的“雙良”牌中央空調(diào)機(jī)組，采用燃?xì)庵比紮C(jī)，可自動(dòng)控制冷、熱量，控制所有新風(fēng)機(jī)、空調(diào)機(jī)的啟停，用戶自行調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度；四部美國OTIS客梯和一部三洋貨梯快速提高辦公效率。二、項(xiàng)目特點(diǎn)：中盛國際大廈（原青天商務(wù)大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級寫字樓項(xiàng)目之一，集辦公、會(huì)議、娛樂等多功能于一體，配套服務(wù)完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越。消防自動(dòng)化系統(tǒng)：自動(dòng)防火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋、煙霧自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、實(shí)時(shí)播放音樂，在緊急情況時(shí)應(yīng)急廣播。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價(jià)格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項(xiàng)目來滿足其辦公需求。二、 位置及交通 本項(xiàng)目位于旱西關(guān)與魚池街交匯處西北角，龍?zhí)豆珗@南門對面，距“國貿(mào)”7分鐘步行路程，與新建路、解放路、濱河?xùn)|路、府西街等交通主干道相臨，8080856218680101等公交線路途經(jīng)本案，交通便捷。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進(jìn)深（大）及朝向（差）的問題，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目銷售，危及開發(fā)商資金安全。二、項(xiàng)目SWOT總結(jié)分析從本項(xiàng)目SWOT分析中不難看出，本案的優(yōu)勢、機(jī)會(huì)在于抓住目前本區(qū)域中、低檔辦公物業(yè)供應(yīng)不足的市場機(jī)會(huì)，將本案產(chǎn)品定位進(jìn)行及時(shí)合理調(diào)整，以低價(jià)格的“投資型商務(wù)公寓”形象入市，搶占市場先機(jī)。市場需求本區(qū)域辦公物業(yè)市場正逐步走向成熟，市場投放量逐年遞增，而3500元/平米以下，總價(jià)30萬左右具有較高投資價(jià)值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項(xiàng)目須合理的進(jìn)行產(chǎn)品定位，以擴(kuò)大市場占有份額?！　? 其次，嘉業(yè)大廈Ⅱ采用全框架結(jié)構(gòu)，以輕體墻作為分隔墻，彈性空間隨心組合；130平米208平米多種戶型格局和靈活多樣的組合方式，從90平米的基本單位，至整層1425平米，可以滿足中堅(jiān)企業(yè)商務(wù)拓展及對外租賃的長短線投資需求。第二代商務(wù)公寓已經(jīng)適當(dāng)考慮了一些商務(wù)用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務(wù)形象差、商務(wù)配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。簡而言之：這一定位將貫穿整個(gè)項(xiàng)目全程策劃的始終。l 適中的價(jià)格定位，極具誘惑力的投資性價(jià)比，令投資者心動(dòng)的未來投資前景。中觀因素：l 本項(xiàng)目將是本區(qū)域中、低檔辦公類物業(yè)新的市場需求增長點(diǎn)。二、 目標(biāo)客戶身份特征年齡：28～45歲居住區(qū)域：以北城區(qū)、項(xiàng)目周邊為主，以及部分外地來并置業(yè)客戶。n 不動(dòng)產(chǎn)投資者投資經(jīng)驗(yàn)豐富，他們的投資能力與口碑效應(yīng)不可小覷。 檔次：不求奢華只求舒適，不求高貴只求實(shí)用。第六節(jié) 價(jià)格定位一、定位原則以較低銷售價(jià)格入市在短期內(nèi)聚集大量人氣，達(dá)到快速回籠資金的目的；由于建議本項(xiàng)目定位為第三代投資型商務(wù)公寓，所以，應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)自身商務(wù)配套和物業(yè)管理的高品質(zhì)，在較低銷售價(jià)格的烘