【正文】 2003年無項目推出后有一次大的放量；這一時期江北商圈總面積約5000平方米的“嘉年華女人印象”及總面積45000平方米的超大型項目“金源不夜城”同時亮相；同時，解放碑商圈也推出了7000平方米的“麗島春天”項目。從目前地下商業(yè)整體市場來看，體量在3000㎡—6000㎡中型規(guī)模的商業(yè)居多。南坪商圈也是在步行街建設的同時完成了地下空間的利用，已經(jīng)沒有可利用地下發(fā)展空間，由于受到地形環(huán)境的影響，地下空間可利用的面積有限，只占五大商圈地下商業(yè)8%。圖表略五大商圈建設中，占主城區(qū)地下商業(yè)38%，總規(guī)模占據(jù)五大商圈第一，如此大的開發(fā)規(guī)模，是由新建的總面積近10萬平方米的核心廣場為地下商業(yè)提供了良好的空間資源。輕軌三號線的建設也為商業(yè)市場描繪著美好前景。觀音橋商圈以觀音橋轉盤為中心，半徑1000米以內向建新東、南、西、北路方向輻射。預計2007年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全面貫通八一路、五一路、五四路、中華路、青年路、磁器街、較場口地下。解放碑商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域。（三）分布狀況特征由于重慶特殊的地理形態(tài)，決定了重慶城市發(fā)展是多組團式的開發(fā)建設，每個組團都有一個中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括楊家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈在內的主城區(qū)五大商圈（見圖1），地下商業(yè)當然也離不開中心商圈的發(fā)展而開發(fā)建設。在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流的市場特征下，地下商業(yè)中服裝鞋帽、日用百貨、紡織品、小家電等商品零售業(yè)占了80%的比例，其他的則分布于休閑娛樂等其他業(yè)態(tài)。在消防措施上得到了一定的保證。物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征道路下的地下商業(yè)按線狀的道路分布于人行通道的兩側，道路的延展性使人們有著較強的方向感，不容易遺漏任何一個商鋪；但商場的空間狹小，導致商場的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚集人氣、留住人流，且在消防措施上得不到保證。預計在2006年上半年，建設中的7個地下商業(yè)即將陸續(xù)登場亮相，屆時,重慶主城區(qū)地下商業(yè)將達到19個，總面積逾20余萬平方米，地下商業(yè)將迎來鼎盛的地下商業(yè)狂潮。這個時期可以說是地下商業(yè)的一個快速發(fā)展時期，主要表現(xiàn)在地下商業(yè)開發(fā)量上的突破，但是在購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)上卻沒有太大的突破。（各時期的地下商業(yè)項目請參見附表1）首先，回顧上世紀80年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下通道，由零散的自由個體經(jīng)營自然形成，表現(xiàn)的形式是地攤式經(jīng)營；一直到90年，隨著人防工程的改造建設，出現(xiàn)了第一個統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理，且較為集中的地下商業(yè)街——“楊家坪地下商業(yè)街”。重慶市地下商業(yè)發(fā)展歷程隨著城市建設的迅猛發(fā)展，重慶商業(yè)市場一片盛世繁榮。 2005年上半年，在國家宏觀調控的大環(huán)境下，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面，房產(chǎn)市場一片觀望態(tài)勢，尤其是住宅市場，眾多項目在進入8月份之后，銷售業(yè)績出現(xiàn)了直線下滑的趨勢，售樓部的上客量也是門可羅雀，買賣雙方出現(xiàn)了僵持的局面。而與此同時，重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設，特別是輕軌建設的推進，表現(xiàn)出一些新的強勁勢頭。地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟、活躍市場等起到了積極推動作用。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購物環(huán)境，但經(jīng)營業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴張。2004年至今，隨著城市開發(fā)建設步伐加快，重慶房地產(chǎn)市場如火如荼，地下商業(yè)也進一步擴張，這一時期涌現(xiàn)了7個項目，其中最具代表性的是總建筑面積45000平方米的“金源不夜城”。隨著城市的建設發(fā)展，輕軌工程作為重慶的形象工程，未來將成為人們重要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車，帶動大量的人流，地下商業(yè)將迎來更大的商機。根據(jù)重慶的地質結構及城市規(guī)劃發(fā)展的要求，地下商業(yè)基本都建在人防工程，空間結構上受到局限，一般向地下拓展10—20米左右，設為地下一層，最多兩層，單個項目的規(guī)?；驹?000—10000平方米范圍，最大的也才45000萬平方米，而北方城市哈爾濱的地下商業(yè)城最高可達到地下5層，規(guī)模最高達到40萬平方米，且還在不斷的擴展之中。也是可以引進餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在10平米左右，根據(jù)物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂，特色餐飲業(yè)。圖1：五大商圈分布圖u 解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。地上的商業(yè)空間布局已經(jīng)無法滿足重慶核心商圈的商業(yè)發(fā)展。在諸多利好條件下，解放碑商圈喊出了在步行街下再造一個解放碑的口號。商圈在重慶五大商圈中最晚開發(fā)建設，打著“重慶向北”的口號仿佛在引導著城市的發(fā)展方向。目前，地下商業(yè)的建設正處于火熱發(fā)展階段。解放碑商圈土地寸土寸金，日益稀缺，可作為商業(yè)開發(fā)利用的土地資源更顯緊缺，而人防工程和輕軌站的建設，為解放碑地下商業(yè)提供了5萬余平方米，較為集中的地下空間資源，占了五大商圈地下商業(yè)的28%；總規(guī)模排列第二。小結：各商圈地下商業(yè)開發(fā)所占的比重可以看出，地下可利用的空間資源跟城市基礎設施建設的開發(fā)力度有著直接的聯(lián)系。中等偏大、大型商業(yè)也占了相當大的比例，“金源不夜城”超大型地下商業(yè)。2005年后，土地的日益稀缺，更加重視地下空間的利用，楊家坪、南坪商圈地下可利用空間有限，暫時沒有新項目啟動，新推的項目基本都集中在了解放碑商圈、沙平壩商圈，觀音橋商圈。小結： 以上各時期的放量可以看出，地下商業(yè)開發(fā)項目個數(shù)逐年增多，開發(fā)體量穩(wěn)定增長。圖1：現(xiàn)有項目和后期項目的品質對比圖略地下商業(yè)整體市場以中低檔商業(yè)為主流。必須結合各區(qū)域現(xiàn)有的商業(yè)品質的容量及不同的消費需求而定。由此看出，該區(qū)域地下商業(yè)各項目都有獨特的定位主題，配比基本合理。沙坪壩商圈地下商業(yè)項目全部定位為中低檔商業(yè)；楊家坪商圈、南坪商圈全部定位為低檔、中低檔物業(yè)。低檔商業(yè)如果不做即時的調整，最終將會陷入經(jīng)營不善，關門歇業(yè)的局面。可以看出，開發(fā)商都想在同質化競爭激烈的市場中獨樹一幟。表1：部分近期在售項目簡情表略圖1：整體地下商業(yè)市場銷售均價（元/㎡）圖略由于地下商業(yè)所處的位置均在中心商圈范圍內，所以整體的銷售價格均價一般20000—30000元/㎡之間，最高達到55000元/㎡?！昂诟窠鸾纭表椖客瞥龅氖钱a(chǎn)權式商鋪，由于商業(yè)只享有20年收益權銷售均價在20000元/㎡；“中環(huán)銀座”“香榭儷大道”定位為中高檔項目，銷售均價分別為37000元/㎡、25000元/㎡。整體市場銷售情況可從以下三個階段來看：2005年以前，在房地產(chǎn)市場一片大好的態(tài)勢下，推出的項目均能達到90%以上的銷售率，大部分項目銷售達到100%，出現(xiàn)供不應求的局面。小結：地下商業(yè)相對于地上商業(yè)有價格上的優(yōu)勢，且整體銷售情況良好。（三）經(jīng)營市場分析表1：部分已營項目簡情表略圖1：租金價格（元/㎡/月）圖略在已經(jīng)營業(yè)的項目中，整體租賃價格均在200—3