【正文】 ——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！重慶市地下商業(yè)報告引言近幾年，重慶市的商業(yè)發(fā)展突飛猛進，崛起了濱江商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)、地下商業(yè)、RBD（休憩商業(yè)）等多種形態(tài)的商業(yè)市場，商業(yè)形態(tài)可謂層出不窮。 2005年上半年，在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的尷尬局面，房產(chǎn)市場一片觀望態(tài)勢，尤其是住宅市場，眾多項目在進入8月份之后，銷售業(yè)績出現(xiàn)了直線下滑的趨勢，售樓部的上客量也是門可羅雀，買賣雙方出現(xiàn)了僵持的局面。而與此同時，重慶的一些商業(yè)物業(yè)，尤其地下商業(yè)物業(yè)，卻隨著城市建設(shè)，特別是輕軌建設(shè)的推進，表現(xiàn)出一些新的強勁勢頭。 地下商業(yè)——作為重慶商業(yè)其中的一種物業(yè)形態(tài)，作為地上商業(yè)的延伸和補充，已經(jīng)成為商業(yè)物業(yè)中不可或缺的組成部分，也是近段時間地產(chǎn)商、投資者較為關(guān)心的話題。本文將通過當(dāng)前的市場對重慶地下商業(yè)進行闡述，著重于地下商業(yè)市場的現(xiàn)狀分析，以及未來的空間展望，以期對今后重慶地下商業(yè)的發(fā)展有一個清晰的方向。重慶市地下商業(yè)發(fā)展歷程隨著城市建設(shè)的迅猛發(fā)展，重慶商業(yè)市場一片盛世繁榮。地下商業(yè)的崛起，為繁榮經(jīng)濟、活躍市場等起到了積極推動作用。在整個發(fā)展歷程中地下商業(yè)經(jīng)歷了三個重要時期的發(fā)展。這三個重要時期的發(fā)展也反映了同一時期城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。（各時期的地下商業(yè)項目請參見附表1）首先，回顧上世紀(jì)80年代，最早的地下商業(yè)分布于用于方便行人安全行走的地下通道，由零散的自由個體經(jīng)營自然形成，表現(xiàn)的形式是地攤式經(jīng)營；一直到90年，隨著人防工程的改造建設(shè)，出現(xiàn)了第一個統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理，且較為集中的地下商業(yè)街——“楊家坪地下商業(yè)街”。建成后的商業(yè)街改變了以往地下臟、亂、差的購物環(huán)境，但經(jīng)營業(yè)態(tài)為檔次較低的商品，隨著人防工程的擴建地下商業(yè)的規(guī)模也逐步擴張。2000年—2002年間，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)在大力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)同時開始重視地下空間的利用。僅兩年間有4個地下商業(yè)的出現(xiàn)，其中就有當(dāng)時堪稱西南片區(qū)最大的地下商城——“三峽地下購物廣場”。這個時期可以說是地下商業(yè)的一個快速發(fā)展時期，主要表現(xiàn)在地下商業(yè)開發(fā)量上的突破，但是在購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)上卻沒有太大的突破。2004年至今，隨著城市開發(fā)建設(shè)步伐加快，重慶房地產(chǎn)市場如火如荼，地下商業(yè)也進一步擴張，這一時期涌現(xiàn)了7個項目，其中最具代表性的是總建筑面積45000平方米的“金源不夜城”。就在地下商業(yè)量的不斷擴張，新項目品質(zhì)不斷提升的市場環(huán)境下，地下商業(yè)經(jīng)營市場出現(xiàn)了前所未有的激烈競爭場面，有的經(jīng)營慘淡，甚至停止經(jīng)營、重新定位，同時也崛起了一部分被人們有所認知的新興地下商業(yè)。這個時期地下商業(yè)的購物環(huán)境、經(jīng)營業(yè)態(tài)等方面有了飛躍的突破，引進了時尚、個性品牌商品，且增加了豐富的經(jīng)營業(yè)態(tài)，除了滿足人們的購物需求，還融入了觀光、體驗、休閑、娛樂等元素。預(yù)計在2006年上半年，建設(shè)中的7個地下商業(yè)即將陸續(xù)登場亮相，屆時,重慶主城區(qū)地下商業(yè)將達到19個，總面積逾20余萬平方米，地下商業(yè)將迎來鼎盛的地下商業(yè)狂潮。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，輕軌工程作為重慶的形象工程，未來將成為人們重要的交通工具，伴隨著輕軌工程的竣工與通車，帶動大量的人流，地下商業(yè)將迎來更大的商機。這一時期的地下商業(yè)以輕軌的建設(shè)為自己的項目增添亮點，幾乎每一個項目都要與輕軌扯上或多或少的關(guān)系，其中以渝中區(qū)的地下商業(yè)最為代表。附表1：各時期亮相的商業(yè)項目：表略主城區(qū)地下商業(yè)總體特征（一）物業(yè)形態(tài)特征緊密圍繞城市經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃建設(shè)的地下商業(yè)主要表現(xiàn)為：道路下的地下商業(yè)、建筑物下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)三種物業(yè)形態(tài)。物業(yè)形態(tài)物業(yè)特征道路下的地下商業(yè)按線狀的道路分布于人行通道的兩側(cè)，道路的延展性使人們有著較強的方向感，不容易遺漏任何一個商鋪；但商場的空間狹小，導(dǎo)致商場的規(guī)劃布局顯得較為單一，難以聚集人氣、留住人流，且在消防措施上得不到保證。根據(jù)重慶的地質(zhì)結(jié)構(gòu)及城市規(guī)劃發(fā)展的要求，地下商業(yè)基本都建在人防工程，空間結(jié)構(gòu)上受到局限，一般向地下拓展10—20米左右，設(shè)為地下一層，最多兩層，單個項目的規(guī)?；驹?000—10000平方米范圍，最大的也才45000萬平方米，而北方城市哈爾濱的地下商業(yè)城最高可達到地下5層，規(guī)模最高達到40萬平方米，且還在不斷的擴展之中。其中，道路下的地下商業(yè)和兩者合一的地下商業(yè)，還擔(dān)負著集商業(yè)、交通于一體的重要使命。建筑物下的地下商業(yè) 基本與地上商業(yè)的平面空間呼應(yīng)，在空間布局上有著自由的想象空間，可根據(jù)賣場的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營規(guī)模進行自由分割，并且可以通過地上商業(yè)、地下商業(yè)產(chǎn)生人流互動。在消防措施上得到了一定的保證。也是可以引進餐飲業(yè)態(tài)的地下物業(yè)。兩者合一的地下商業(yè)一部分分布在道路地下，一部分連接于建筑物的地下空間，甚至連接鄰近幾個地下商業(yè)，空間布局錯綜復(fù)雜，人們很容易迷失方向，為了彌補這一缺陷，在地下商業(yè)一般設(shè)有較多的出入口，對于地下商業(yè)而言，多一個入口即多一線商機。（二）經(jīng)營結(jié)構(gòu)特征從重慶地下商業(yè)的物業(yè)特征來看，空間的局限性導(dǎo)致經(jīng)營結(jié)構(gòu)上缺乏引進大型主力店的說服力，由于人防工程消防措施得不到保證，不能使用明火的規(guī)定又把最能吸引人氣的餐飲行業(yè)擋在了門外（建筑物下的地下商業(yè)除外）。在缺乏大型主力店的支撐又不能保證人流的市場特征下，地下商業(yè)中服裝鞋帽、日用百貨、紡織品、小家電等商品零售業(yè)占了80%的比例，其他的則分布于休閑娛樂等其他業(yè)態(tài)。市場的主營業(yè)態(tài)也決定了單位面積的劃分不宜過大，目前重慶地下商業(yè)的平均單位面積在10平米左右，根據(jù)物業(yè)形態(tài)特征也不乏單位面積劃分在幾百平方米左右的休閑娛樂，特色餐飲業(yè)。目前，在部分經(jīng)濟發(fā)達城市，地下空間的利用被較早受到重視，地下商業(yè)已經(jīng)開始涉及到大型商店、賓館、醫(yī)院、文化宮、影劇院、儲蓄所、美容廳、生產(chǎn)車間，還有種植場和養(yǎng)殖場等，單位平均面積也達到110平方米，基本達到地上有的地下都有。這也是根據(jù)城市發(fā)展的市場特征等因素所決定的。（三）分布狀況特征由于重慶特殊的地理形態(tài)，決定了重慶城市發(fā)展是多組團式的開發(fā)建設(shè)，每個組團都有一個中心，商業(yè)格局也順理成章的形成了以解放碑商圈為中心，包括楊家坪、觀音橋、沙坪壩、南坪商圈在內(nèi)的主城區(qū)五大商圈（見圖1），地下商業(yè)當(dāng)然也離不開中心商圈的發(fā)展而開發(fā)建設(shè)。圖1：五大商圈分布圖u 解放碑地下商業(yè)渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。面積約23平方公里。是重慶直轄市的政治、經(jīng)濟、文化中心，是全市人口流動的主要目標(biāo)地，是重慶消費潮流與時尚的代表，是重慶最大的消費區(qū)，代表著重慶最高的消費水平，核心地位不可替代。解放碑商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南至較場口、西達民生路、東到小什字，即由臨江路、滄白路、新華路、民生路所圍合而成的多邊形區(qū)域。地上的商業(yè)空間布局已經(jīng)無法滿足重慶核心商圈的商業(yè)發(fā)展。因此，開發(fā)商把眼光集中在了建設(shè)中的地下人防工程和地鐵站、輕軌站。重慶輕軌一號線的開通，解放碑臨江門輕軌總站、較場口輕軌總站的出口經(jīng)濟再次為解放碑的商業(yè)契機錦上添花。預(yù)計2007年，輕軌出入口連接人防工程的地下商業(yè)將全