【正文】 反思 市場競爭日益激烈，前景不容樂觀。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙嫞鞒菂^(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500萬㎡左右。其次，重慶未來的城市發(fā)展前景遼闊。土地開發(fā)投資額達(dá) 億元，增長 10%。另一方面，全市商品房銷售面積與銷售金額大幅度增長，僅主城區(qū)商品房銷售面積就達(dá) 萬㎡，同比增長 %，金額 億元，同比增長 %。自 1997 年以來，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式增長態(tài)勢：房地產(chǎn)投資以每年上升 30 億元的速度增長，年平均增長速度達(dá)%；1998 年重慶市住宅施工面積首次突破 1000 萬平方米，到 2022 年住宅施工面積達(dá) 1896 萬平方米，接近 2022 萬平方米大關(guān)，增幅達(dá)到 %；2022 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)更是呈現(xiàn)出火熱的狀況，保持高速增長態(tài)勢：全市房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢去年前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 %。一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展總態(tài)勢（一） 回溯過去 1997 年 3 月 14 日，重慶成為中國第四個直轄市。經(jīng)過四年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動5大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。其中，新開工面積達(dá) 萬㎡，同比增長 46%；住宅施工面積增長 %，高出施工總量增幅 個百分點；而需求量相對較小的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房分別下降或小幅增長。商品房銷售總量大于竣工總量，多 萬㎡。（二） 展望未來 從最近幾年房地產(chǎn)及商品住宅的開發(fā)投資增長情況不難看出，近年來重慶市房地產(chǎn)市場處于一個蓬勃發(fā)展時期或者說是第二輪熱潮期。據(jù)第五次全國人口7普查公布，截止 2022 年 11 月 1 日，全市總?cè)丝?3090 萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023 萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%，低于全國平均水平。第三，重慶房地產(chǎn)業(yè)看好還在于正在加緊進(jìn)行以交通為中心的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。統(tǒng)計資料數(shù)據(jù)顯示：重慶市房地產(chǎn)市場每年的商品房成交面積和成交金額節(jié)節(jié)攀升，8“錢途”一片光明。誠然，海內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭兵臨城下，將會提升整個地產(chǎn)市場的品質(zhì)，但對當(dāng)前活躍于市場的開發(fā)商來說，則是一種潛在的威脅和警示。二、 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢預(yù)測（一） 對南岸區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及特征的研判 市場現(xiàn)狀9（1） 土地供應(yīng)數(shù)量2022 年上半年南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)情況表：受讓單位 地塊位置 年限 用地性 質(zhì) 總面積（㎡）重慶彩瑞商貿(mào)有限公司 南岸區(qū)黃桷埡聯(lián)合村 50餐飲娛樂 7887吳琪毅 南岸區(qū)長生橋鎮(zhèn)涼風(fēng)村 50 1333重慶南岸區(qū)長虹汽車配件廠南岸區(qū)南坪瑪瑙溪 1312號 50 工業(yè) 3068重慶自力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)新力村 50 商業(yè)住宅 6500王遠(yuǎn)賢 黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷家鋪社 50 餐飲娛樂 2310陳素英 南岸區(qū)黃桷埡鎮(zhèn)龍井村雷 家鋪社 50 餐飲娛樂 1595周勛華 南岸區(qū)黃桷埡勞動社 50 餐飲娛樂 957重慶制鉗廠 南岸四公里廣黔路 70 號 50 工業(yè) 25695合計 49345從以上土地供應(yīng)情況看，地塊位置主要集中在黃桷埡一帶，且以餐飲、娛樂為主，說明南岸區(qū)旅游資源——南山的優(yōu)勢凸顯，這必將進(jìn)一步強(qiáng)化“吃在南岸”的服務(wù)業(yè)規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢。（4） 房價水平及其變化2022 年 2 季度南岸區(qū)住宅平均銷售價格為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，商業(yè)用房銷售均價為 元/㎡（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 元/㎡） ，與整個重慶主城區(qū)房價相比，無論住宅還是商業(yè)用房都存在一定的差距，說明南岸區(qū)房地產(chǎn)市場有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，同時亦在一定程度上說明區(qū)域購買力不強(qiáng)。（3） 區(qū)域競爭日趨激烈、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)中低檔市場競爭激烈，但伴隨融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等高檔樓盤的亮相，將拉開南岸房地產(chǎn)高檔市場競爭的序幕。目前，已建成綜合商貿(mào)區(qū)、回龍工業(yè)區(qū)、電子工業(yè)區(qū)、丹桂工業(yè)區(qū)，初步形成了機(jī)動車及零配件、電子通訊、醫(yī)藥生物制品、食品、服裝、新型材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)的大量涌入，必然會增大對工業(yè)廠房的需求，隨之而來的大量銀行、中介、證券等外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)會進(jìn)入，勢必對寫字樓形成較大的需求；大批外籍員工也會因工作原因而在境內(nèi)居住，這會擴(kuò)大中高檔住房的需求。交通瓶頸一直是南岸人心中的痛，也是制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛的絆腳石。實際事例顯示：黃花園大橋帶動了江北的房市！鵝公巖大橋帶動了南岸和九龍坡區(qū)的房價上揚(yáng)！石門大橋成了沙區(qū)和北部新城的紐帶！輕軌的規(guī)劃帶動了沿線的房價和舊城改造！以后，購房者的跨區(qū)域行為更為增多！南方上格林 90位的業(yè)主來自渝中區(qū)是很好的例子！此外，南岸區(qū)在近年來與江北區(qū)的比較當(dāng)中，無論商貿(mào)還是居家，南岸均已占據(jù)壓倒性優(yōu)勢：重百、新世紀(jì)、百盛、麥德龍等知名商家相繼落戶南岸，以及融僑集團(tuán)、盈豐創(chuàng)展等地產(chǎn)巨子到南岸區(qū)“安營扎寨”就是明證。以重慶市的傳統(tǒng)商業(yè)中心——解放碑為主的第一商圈和以兩路口為中心的商務(wù)、體育、交通中心商圈周邊，物業(yè)分布較為密集； 江景樓盤炒作較多：近兩年來由于重慶市政府大力發(fā)展了道路建設(shè)，尤其是濱江路的建設(shè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又開拓了一條戰(zhàn)線，“江景房”的概念一直炒到現(xiàn)在；大多物業(yè)為單體樓：渝中區(qū)現(xiàn)有物業(yè)大多為單體住宅，它們?nèi)鄙倥涮缀途G化，也缺乏寧靜和景觀，最15大的好處就是位于都市區(qū)，生活配套較為健全，交通也方便；小戶型住宅受青睞：小戶型住宅主要集中在解放碑周圍，為單身或二人世界所準(zhǔn)備，同時也有較高的投資回報價值。這類17樓盤由于價格和居住環(huán)境的關(guān)系，受到鄰近區(qū)域，尤其是江北區(qū)樓盤的沖擊較大。地王而新華雅閣也是大戶型，銷售卻非常差：一是由于其性價比與其它樓盤相比明顯較差；二是由于其戶型設(shè)計差。（4） 總體評價渝中區(qū)具有便利的交通條件和完善的商業(yè)、生活配套設(shè)施，使該區(qū)域的樓盤檔次定位一般較高，由此導(dǎo)致住宅總價過高，從而與目前重慶市民的購買力水平脫節(jié)。但也就因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機(jī)上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏小：目前市場上供應(yīng)樓盤多集中在 10 萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于 25 萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強(qiáng)勁；20物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚(yáng)子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進(jìn)駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細(xì)分化趨勢明顯；二房、三房面積趨?。?1100 平方米的二房和 101140平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但6080 平方米的小二房和 101120 平方米的小三房所占份額有擴(kuò)大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè) 25個，單體樓 11 個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；21南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。上市時間2022 年6 月以前2022 年712 月2022 年16 月2022 年712 月尚未開盤樓盤個數(shù)7 8 6 5 10評述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2022 年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市 2022 年的競爭將更趨激烈。? 物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進(jìn)行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。24正揚(yáng)國貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營銷策劃報告25個案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路 19 號 南坪東路 7 號交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會 所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約 4 萬( 一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900 多戶 2022 多戶 857 戶 一期 400 多戶 120 多戶 194 356交房期 2022 年 3 月 一期現(xiàn)房二期 2022 年 12 月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022 年 3 月正揚(yáng)國貿(mào)中心（商務(wù)公寓）營銷策劃報告26得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價 1700 元 /㎡ 1800 元/㎡ 1860 元/㎡ 1800 元/㎡ 1800 元 /㎡ 1780 元/㎡ 1580 元/㎡平均價(元/㎡) 多層 1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；工商銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)一次性 折；銀行提供 7 成 20年按揭一次性 折；銀行提供 7 成20 年按揭(折)一次性 折；銀行提供 7 成 20 年按揭( 折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽單體樓容積率知音閣已接近 20。 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽該項目對本項目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質(zhì)素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。 本 項 目 作 為區(qū) 域 標(biāo) 志 性 建 筑 ， 順 勢 推 出 必 將 得 到 政 府 的 有 力 支 持 和相 關(guān) 政 策 的 優(yōu) 惠 。 成 熟 商 圈 有 利 于 商 務(wù) 辦 公本 項 目 地 處 南 岸 商 圈 核 心 位 置 ， 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 開 發(fā) 區(qū) 、南 岸 區(qū) 的 遠(yuǎn) 景 規(guī) 劃 及 毗 鄰 渝 中 半 島 ， 將 使 本 項 目 的“CBD 商 務(wù) 公 寓 ”定 位 得 到 有 力 支 撐 。 “借 勢 而 用 ”南 岸 區(qū) 的 樓 盤 宣 傳 力 度 較 大 ， 而 且 優(yōu) 質(zhì) 樓 盤 也 頗 有“獨(dú) 領(lǐng) 風(fēng) 騷 ”的 氣 勢 ， 已 吸 引 了 渝 中 區(qū) 、 九 龍 坡 區(qū) 、 江北 區(qū) 的 不 少 購 房 人 ， 置 業(yè) 的 地 域 化 觀 念 正 在 打 破 ， 為 本項 目 “借 勢 而 用 ”創(chuàng) 造 條 件 。31? 交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。? 周邊幾乎無上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。? 開發(fā)商的實力和品牌吸引力。? 項目的北面受地勢限制，人氣較差。? 步行街的修建，休閑廣場的形成，將會給項目帶來更多的商機(jī)，鞏固項目的商圈核心位置，增加投資客戶群的信心。? 項目周邊規(guī)劃在建和擬建樓盤，其中包括小區(qū)樓盤，將給本項目帶來較大挑戰(zhàn)。天辰華府項目定位為區(qū)域標(biāo)志性建筑和高檔樓盤，天辰：兩幢塔樓拔地而起，氣勢恢弘， “伸手可及”天上星辰；華府：專為社會各界成功人士精心打造的時尚豪華府邸。陽光國際城陽光：意指正揚(yáng)集團(tuán)及入住業(yè)主的事業(yè)正如日中天，蒸蒸日上；國際城：本項目規(guī)模大、檔次高，其業(yè)主將是來自五湖四海的各界俊杰。這個作用的最大價值是“零庫存”樓盤多于任何一家開發(fā)公司。 建立統(tǒng)一的信息傳達(dá)系統(tǒng)（ OUTPUT IDENTITY）即嚴(yán)格按有系統(tǒng)性的廣告推廣計劃實施。 新經(jīng)濟(jì)、入世等題材為重