蘇em房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告-wenkub
2023-04-07 12:12:10 本頁(yè)面
【正文】 鎮(zhèn)，面積8848平方公里，人口580萬(wàn)。此資料來(lái)自 臺(tái)商信息網(wǎng)(大量管理資料下載)、 調(diào)查背景二、 調(diào)查目的此次調(diào)查的目的主要集中在4個(gè)方面，通過(guò)市場(chǎng)走訪與樓盤調(diào)研： 設(shè)計(jì)樓盤的整體概念，找出樓盤的賣點(diǎn) 通過(guò)本次調(diào)研，了解目標(biāo)消費(fèi)群在哪里 設(shè)計(jì)樓盤的規(guī)劃（3+1規(guī)劃：包括產(chǎn)品導(dǎo)向、環(huán)境規(guī)劃、戶型要求、軟性規(guī)劃）界定開(kāi)盤價(jià)格、時(shí)間策略三、 技術(shù)手段本次使用了3種方法： 案頭調(diào)研：包括二手資料的收集，網(wǎng)絡(luò)資料的收集，圖書館資料的收集 渠道調(diào)研：對(duì)規(guī)劃局、土地管理局、土地儲(chǔ)備中心、房產(chǎn)管理局、統(tǒng)計(jì)局、動(dòng)遷局等相關(guān)部門做訪問(wèn)，收集相關(guān)資料 深度訪談：分為發(fā)展商的深度訪談，業(yè)務(wù)人員、售樓人員的深度訪談，消費(fèi)者的深度訪 談（消費(fèi)者被訪者均為目標(biāo)人群，即是準(zhǔn)備2年內(nèi)購(gòu)房、具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)檔次的人群）四、 調(diào)研結(jié)果前提：本次調(diào)研結(jié)果的內(nèi)容主要圍繞幾個(gè)問(wèn)題來(lái)看 如今蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀如何？房?jī)r(jià)為什么漲得如此之迅猛？ 園區(qū)的房產(chǎn)現(xiàn)狀如何？是剛進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，還是顛峰已過(guò)？市場(chǎng)是否已飽和？名城的進(jìn)入到底是不是一個(gè)機(jī)會(huì)？?jī)?yōu)劣勢(shì)如何？ 下階段蘇州的整體規(guī)劃與園區(qū)的規(guī)劃對(duì)名城項(xiàng)目的影響？ 以園區(qū)的房?jī)r(jià)來(lái)分析，真正買得起房的人在哪里？還剩多少？他們的購(gòu)房目的是什么？他們會(huì)選擇園區(qū)的房子嗎？ 名城的進(jìn)入在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中面臨什么樣的威脅？競(jìng)爭(zhēng)樓盤是哪些？有什么樣的動(dòng)作？報(bào)告提要：一、蘇州概況蘇州國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況：蘇州人均GPD為30384元，居全國(guó)第6位，同時(shí)也居整個(gè)江蘇省的第一位。其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，古城區(qū)14平方公里，市區(qū)人口209萬(wàn)。在短短的一年多的時(shí)間里，蘇州地區(qū)的價(jià)格上漲了30%以上，2002年房展會(huì)上的商品房的成交均價(jià)達(dá)到了2439元/平方米。在消費(fèi)和投資的雙向拉動(dòng)中，前者的作用更加明顯，銷售額增幅近于開(kāi)發(fā)投資增幅（21%）的一倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。同時(shí)，需求決定房?jī)r(jià)。三、園區(qū)帶動(dòng)蘇州房產(chǎn)的發(fā)展，但如今卻處于無(wú)房可賣的真空階段整個(gè)蘇州的房產(chǎn)市場(chǎng)主要是由園區(qū)帶頭推進(jìn)的，園區(qū)良好的規(guī)劃，品質(zhì)優(yōu)良的樓盤造就了它一枝獨(dú)秀的地位。四、惡戰(zhàn)來(lái)臨，蓄勢(shì)待發(fā)，園區(qū)下半年競(jìng)爭(zhēng)激烈，眾多樓盤都瞄準(zhǔn)真空時(shí)期如今的園區(qū)，二期地塊還未開(kāi)發(fā)，一期房屋能賣的都已售空，剩下的就是暫時(shí)還未推出的。在這60萬(wàn)人的房屋中，將分成不同的檔次樓盤去開(kāi)發(fā)。從比例上看，園區(qū)住宅的半壁江山是賣給了東遷戶。由于園區(qū)房?jī)r(jià)偏高，真正在園區(qū)買得起房子的園區(qū)工作者都為專業(yè)技術(shù)人員或白領(lǐng)人士，如此計(jì)算顯示，也就是說(shuō)園區(qū)還有35%，近6000人還沒(méi)有在園區(qū)內(nèi)購(gòu)置過(guò)房屋。在動(dòng)遷人口中，40%是屬于經(jīng)濟(jì)能力有限，只能購(gòu)買安置房的人群，余下的人群中如果價(jià)格能承受的話，園區(qū)將會(huì)成為其首選?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段園區(qū)樓盤還是只靠樓盤的地段不同及主題概念影響來(lái)區(qū)分，對(duì)于名程項(xiàng)目而言，主題概念的突出是需要特別注意的重點(diǎn)。小結(jié)：如今蘇州地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展迅速，市場(chǎng)也趨于規(guī)范化，從蘇州GDP指數(shù)的發(fā)展來(lái)看，這一經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段正好是進(jìn)入一個(gè)住房改善的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，必然形成旺盛的購(gòu)買力，同時(shí)也能撐起蘇州房?jī)r(jià)的高昂之頭，雖然土地放量的增大，房?jī)r(jià)上漲受到一定的控制，但整體來(lái)說(shuō)，可謂前途一片光明。從樓型來(lái)看，蘇州市民對(duì)于小高層與高層已經(jīng)沒(méi)有太大的抗性，從今后的發(fā)展來(lái)看，小高層與高層也將成為主導(dǎo)地位。新區(qū)的樓盤對(duì)園區(qū)暫時(shí)還構(gòu)不成威脅，倒是古城區(qū)如果推出規(guī)劃好的樓盤，購(gòu)房者將會(huì)被分流一些出去。古城區(qū)：以護(hù)城河為界，由于政府規(guī)定，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的建設(shè)保持了蘇州園林的風(fēng)格，在古城區(qū)內(nèi)幾乎見(jiàn)不到高樓大廈。對(duì)蘇州消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還認(rèn)為那是個(gè)鄉(xiāng)下的地方。（二）、蘇州房產(chǎn)大勢(shì)價(jià)格猛漲，向外擴(kuò)張，2001年土地的拍賣為蘇州房產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)當(dāng)北京的商品房平均價(jià)格升至每平方米1萬(wàn)元左右，上海7000元左右，南京4000多元，無(wú)錫3000多元的時(shí)候，蘇州的房?jī)r(jià)仍
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