【正文】 178。 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施178。 購(gòu)買目的為：自住、投資。 購(gòu)房能力：有相對(duì)較強(qiáng)購(gòu)買能力，178。 社會(huì)地位：屬于政府中上層管理階層178。下面做出具體分析：216。以上闡述各項(xiàng)對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)的運(yùn)作和發(fā)展商以后的項(xiàng)目的開發(fā)都提供了良好的機(jī)遇。：216。216。使鄭家花園老舊的多層村落與本項(xiàng)目形成明顯區(qū)隔，弱化此劣勢(shì)。規(guī)避方法：建議發(fā)展商在項(xiàng)目一期建成前，與當(dāng)?shù)卣献?，建成?xiàng)目地與荊州中心城區(qū)的一至兩條陸路交通線，使項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通通達(dá)性的劣勢(shì)有所改觀。景觀絕版l 內(nèi)部景觀：將山上泉眼溪水引入項(xiàng)目?jī)?nèi)，形成項(xiàng)目?jī)?nèi)活水景觀，荊州絕無(wú)僅有。 升值潛力：l “九畹溪”必經(jīng)之地，隨著荊州當(dāng)?shù)卣畬?duì)旅游商貿(mào)經(jīng)濟(jì)大力重視與發(fā)展，預(yù)計(jì)日后本案的升值潛力將得到實(shí)質(zhì)性的體現(xiàn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將大大提升l 項(xiàng)目位于荊州新城區(qū)域，隨著荊州當(dāng)?shù)卣罅涌煨鲁堑慕ㄔO(shè)步伐，預(yù)計(jì)日后項(xiàng)目?jī)r(jià)值將與日俱增。216。 完善的整體規(guī)劃：發(fā)展商本著以人為本的出發(fā)點(diǎn)，在項(xiàng)目規(guī)劃上，擬建社區(qū)醫(yī)院、學(xué)校、超市等完善社區(qū)配套設(shè)施的同時(shí)，又有酒店式公寓、商務(wù)辦公中心等商務(wù)建筑形態(tài)，并且有時(shí)尚步行街的商業(yè)物業(yè)設(shè)置。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于荊州政府規(guī)劃的平湖新區(qū)、荊州新城內(nèi)，為“九畹溪”必經(jīng)之地，與荊州水陸、陸路客運(yùn)中心僅一步之遙，并比鄰縣體育中心。 景觀優(yōu)勢(shì)：l 外部景觀：東臨長(zhǎng)江，面朝三峽大壩，西靠山巒，群山環(huán)抱。綜上所述，在本案的營(yíng)銷推廣工作的開展上，應(yīng)借鑒麗晶城的經(jīng)驗(yàn)，去其糟粕，取其精華，確保本案推廣效果以最小化投入、最大化收益的局面實(shí)現(xiàn)，有效促進(jìn)銷售。那么，針對(duì)本案而言，應(yīng)該有所借鑒，切記重蹈覆轍。會(huì)出現(xiàn)此結(jié)果，主要與其主打項(xiàng)目品牌，輕宣傳企業(yè)形象的策略有關(guān)。這與區(qū)域市場(chǎng)人口基數(shù)較低，國(guó)土面積較少有著密不可分的聯(lián)系。按照我司經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域房地產(chǎn)也未達(dá)到成熟階段，同屬住宅類項(xiàng)目，其項(xiàng)目的推廣營(yíng)銷策略未具備絕對(duì)可比性。由總體策略延伸，細(xì)分出本案的入市時(shí)機(jī)以及分階段推廣計(jì)劃。三. 本案SWOT分析 本案已于07年7月31日正式開工奠基。天下國(guó)際公館營(yíng)銷推廣報(bào)告2007年9月1日前言新太陽(yáng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。天下國(guó)際公館項(xiàng)目位于荊州新城北端，東臨長(zhǎng)江，遙望三峽大壩，南接荊州新城、西靠山巒，北接荊州客運(yùn)港，實(shí)屬“銜遠(yuǎn)山、吞長(zhǎng)江”之天賜福地。目前急需尋求一系列全面、有效的營(yíng)銷推廣舉措作為指導(dǎo)，使本案的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)造出神話。、評(píng)估和修正營(yíng)銷推廣報(bào)告必須具備一定的科學(xué)性、邏輯性、針對(duì)性，做到有的放矢，準(zhǔn)確而強(qiáng)有力的打擊目標(biāo)客群，促進(jìn)項(xiàng)目銷售率提高，最終形成項(xiàng)目整體售磬的良好狀況。本方案將營(yíng)銷推廣策劃的靈魂——“三性”，貫穿于始終；結(jié)合可類比項(xiàng)目營(yíng)銷策略、項(xiàng)目屬性、目標(biāo)客群、價(jià)格策略等進(jìn)行逐點(diǎn)詳細(xì)分析，最后確定廣告總體策略以及入市時(shí)機(jī)、分階段推廣計(jì)劃。因此，我司在這里對(duì)區(qū)域項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略作簡(jiǎn)要分析。項(xiàng)目整體推廣難得較小。在本案的宣傳推廣中應(yīng)注重雙重進(jìn)行，盡量此類情況的發(fā)生。l 推廣手段根據(jù)我司調(diào)查顯示，麗晶城項(xiàng)目的推廣手段，主要以戶外廣告為主，并輔以報(bào)紙媒體，無(wú)其他推廣渠道配合。：216。依山傍水，“銜遠(yuǎn)山、吞長(zhǎng)江”l 內(nèi)部景觀：項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)綠地蔥蔥，將山間泉眼的水系引入并貫穿于社區(qū)之中。且依山傍水。216。 戶型產(chǎn)品：本案戶型設(shè)計(jì)摒棄產(chǎn)品傳統(tǒng)單一的缺點(diǎn)，采取獨(dú)特創(chuàng)新的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品跨度由90㎡170㎡，戶型從兩房一廳到四房三廳等各類戶型均有，多種產(chǎn)品兼顧，產(chǎn)品的通風(fēng)、采光等方面均是區(qū)域市場(chǎng)的標(biāo)桿。l 臨近“木魚島休閑度假區(qū)”（在建），預(yù)計(jì)日后度假區(qū)建立后，本項(xiàng)目亦將具備良好的商業(yè)升值潛力。l 體量唯一：整體建筑面積40多萬(wàn)㎡，乃目前荊州已建、在建項(xiàng)目中最大。216。216。 物業(yè)管理單位目前仍未確定，使置業(yè)客戶對(duì)購(gòu)買物業(yè)的信心有所影響：目前本案的物業(yè)單位還未最終引進(jìn)，管理方式、管理職責(zé)也未能有系統(tǒng)規(guī)劃。 整體體量較大，區(qū)域市場(chǎng)供需相對(duì)不高：對(duì)于本案而言，其最大威脅點(diǎn)在于項(xiàng)目的總體體量較大，而區(qū)域市場(chǎng)的整體需求水平相對(duì)不高，由此則影響了市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、位置等諸多方面的接受度，也就造成了對(duì)項(xiàng)目銷售速度和資金回籠速度等方面的壓力。這里對(duì)于客群的分析不通于 “以價(jià)格區(qū)分客群” 的傳統(tǒng)思維模式，而是采用目前業(yè)內(nèi)獨(dú)特的“以客群需求區(qū)分客群”，這一獨(dú)特、新穎、且更具有可操作性的思維方式。 特征：178。 收入水平：收入穩(wěn)定且具有一部分灰色收入，收入水平位于當(dāng)?shù)刂懈邫n次178。 置業(yè)經(jīng)歷：屬于首次置業(yè)（商品房首次置業(yè)）。216。 舒適的生態(tài)居住環(huán)境：l 自然景觀：面朝長(zhǎng)江三峽大壩，群山環(huán)抱。 戶型：100㎡—130㎡的三房、四房帶電梯物業(yè)，應(yīng)有盡有，戶型品質(zhì)首屈一指。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力與日俱增216。 社會(huì)地位：居于政府部門的要職，屬于上層管理階層178。 置業(yè)經(jīng)歷：二次或二次以上置業(yè)178。252。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。178。：216。 社會(huì)地位：屬于社會(huì)的自由職業(yè)者，并且處于創(chuàng)業(yè)階段，社會(huì)地位一般178。 置業(yè)經(jīng)歷：首次多次置業(yè)均有178。對(duì)生活的品質(zhì)有一定的追求，并在一定程度上看重的是本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和升值潛力。 本案能夠提供的：178。自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。216。 社會(huì)地位：屬于社會(huì)的自由職業(yè)者，已處于事業(yè)小有所成階段，社會(huì)地位中等178。 購(gòu)房能力：購(gòu)房能力中等偏上178。 本案能夠提供的：178。自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力與日俱增。 區(qū)域：本地178。擁有一套自住房178。 需求此類客戶長(zhǎng)期在外打工謀生，無(wú)暇顧忌個(gè)人婚姻問(wèn)題。 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施178。178。216。 社會(huì)地位：屬于外出打工者比較小有成就的一類，在外做生意多年，社會(huì)地位中等178。 購(gòu)房能力：購(gòu)房能力中等偏上178。而其對(duì)中大戶型的需求，主要其子女已經(jīng)到了談婚論嫁的年齡，用作其子女結(jié)婚之用；最后是利用購(gòu)買本物業(yè)，達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)投資之用252。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。產(chǎn)品品質(zhì)不同凡響178。 年齡特點(diǎn)： 30歲或以上178。 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四世同堂，喜歡群居。 購(gòu)買目的為：自住為主216。252。l 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。178。值得注意的是，在主力客群的國(guó)家公職人員中，尤其以黨政機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)以及“公檢法”系統(tǒng)的購(gòu)房能力較甚，而個(gè)體私營(yíng)業(yè)主中以果農(nóng)、臍橙、茶葉、板栗等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)戶及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈（如包裝、打臘、物流等）經(jīng)營(yíng)戶為主，投資客群更多的則是因本地旅游業(yè)所帶動(dòng)的一批私營(yíng)業(yè)主。建議可采用“成本加成法”的定價(jià)方法指導(dǎo)本案的價(jià)格理論公式如下：“總成本”中一般包括以下參數(shù)：土地使用權(quán)購(gòu)置費(fèi)用、工程設(shè)計(jì)和開發(fā)費(fèi)用、房屋設(shè)備裝修費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等七個(gè)參數(shù)加以計(jì)算。：本案一期建筑銷售面積8萬(wàn)㎡，假設(shè)開發(fā)預(yù)期利潤(rùn)為15%左右，但 “成本加成法”中的其他多個(gè)參數(shù)數(shù)值無(wú)法確定的情況下，這里我司為本案制定出一個(gè)“預(yù)計(jì)開盤平衡點(diǎn)價(jià)格” 多層均價(jià)：1750元/㎡預(yù)計(jì)開盤平衡點(diǎn)價(jià)格小高層均價(jià)：2050元/㎡本項(xiàng)目在日后銷售過(guò)程中還具有：252。 先購(gòu)折的物業(yè)升值252。：項(xiàng)目?jī)r(jià)格的動(dòng)態(tài)走勢(shì)主要表現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤熱銷期、平穩(wěn)銷售期、尾盤消化期等不同銷售階段的價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：荊州40萬(wàn)㎡超級(jí)大盤216。山水環(huán)繞，景觀獨(dú)享216。 超強(qiáng)升值潛力：區(qū)位、景觀、規(guī)模等一系列優(yōu)勢(shì)成就其升值潛力無(wú)限。216。品質(zhì)：衡量品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，即是以“天下國(guó)際公館”作為天平的砝碼。功能形態(tài)：具備人的物理屬性，有自己的全生命周期，生長(zhǎng)的綜合體社區(qū)。廣告總體策略的確定，對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目整體推廣、促進(jìn)銷售有著深遠(yuǎn)的意義。廣告的宣傳發(fā)布一步到位地直指項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，針對(duì)性極強(qiáng)；還可根據(jù)市場(chǎng)的信息反饋隨時(shí)進(jìn)行有效調(diào)整，靈活性極高。 客源截?fù)舨呗阅繕?biāo)客戶群的獲取我司對(duì)此銷