【正文】 瑞陽國(guó)際公館的豪宅定律 國(guó)際化生活 +文化價(jià)值 強(qiáng)調(diào)生活方式的改變和體驗(yàn) 瑞陽國(guó)際公館主題理念定位 純美國(guó)公寓 新公館生活 PART4：產(chǎn)品價(jià)值提升 價(jià)值體系 /產(chǎn)品價(jià)值提升建議 精神價(jià)值→ ↑ 身份價(jià)值→ ↑ 品牌價(jià)值→ ↑ 升值價(jià)值→ ↑ 景觀價(jià)值→ ↑ 產(chǎn)品價(jià)值→ 自我價(jià)值體現(xiàn) ↑ 城市夢(mèng)想家 ↑ 安慶品牌 ↑ 美國(guó)文化嫁接 ↑ 加州主題 園林景觀 ↑ ARTDECO 建筑風(fēng)格 最終價(jià)值： 對(duì)于公館生活的享受；生活價(jià)值文化的倡導(dǎo) 瑞陽國(guó)際公館價(jià)值體系 物質(zhì)上的產(chǎn)品標(biāo)簽 + 精神上的虛榮滿足 產(chǎn)品價(jià)值提升 強(qiáng)化產(chǎn)品力：以 “ 美式公寓 ” 理念全面包裝提升，體現(xiàn)產(chǎn)品的個(gè)性化標(biāo)簽，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 中級(jí)階段 主要競(jìng) 爭(zhēng)區(qū)域 世豪綠洲、良種場(chǎng) 2號(hào)地塊、 城北 A0 A04地塊 瑞陽國(guó)際公館目標(biāo)市場(chǎng) 核心目標(biāo)消費(fèi)群定位 高端客戶 大自然家園 新湖廣場(chǎng) 凌志花園、京都大廈 由此可見： 因此，我們將目標(biāo)消費(fèi)群 定位在 “ 中高端客戶 ” ， 既避 開競(jìng)爭(zhēng)白熱化區(qū)域，又能 “ 借 大盤之勢(shì) ” 達(dá)到利潤(rùn)最大化。 順時(shí) —— 導(dǎo)入體驗(yàn)式營(yíng)銷 體驗(yàn)式營(yíng)銷已是高端樓盤必用的營(yíng)銷手段，我們必須順應(yīng)時(shí)事，導(dǎo)入 “ 體驗(yàn)式營(yíng)銷 ” 。 面對(duì)城東板塊、城西板塊如此眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，單靠項(xiàng)目區(qū)位的配套交通優(yōu)勢(shì) ，而產(chǎn)品力 缺少差異化的亮點(diǎn) 形成， 不足以支撐起整個(gè)項(xiàng)目。 優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、城市的發(fā)展方向 成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)板塊 昆陽豪宅時(shí)代來臨 中小盤林立 瑞陽國(guó)際公館面臨的挑戰(zhàn)： ◎ 城東板塊巨頭的正面攻擊； ◎ 同板塊內(nèi)以置信體驗(yàn)中心為主力的 眾多中小樓盤的側(cè)翼攻擊。 優(yōu)勢(shì) 城西板塊 城東板塊 板塊存量樓盤對(duì)比 —— 規(guī)模 城東板塊重點(diǎn)樓盤規(guī)模 城西板塊重點(diǎn)樓盤規(guī)模 24萬 70406 總量 8萬 29333 京都房開 良種場(chǎng)二號(hào)地塊 16萬 41073 永安房開 世豪綠洲 總建面積 （ ㎡） 用地面積 （ ㎡） 開發(fā)商 項(xiàng)目 52300 14343 安慶房開 瑞陽國(guó)際公 館 199464 63720 總量 47100 18107 居士達(dá) 房開 昆三中北側(cè)地塊 100064 31270 置信房開 城北 A03A04地塊 總建面積 （ ㎡） 用地面積（ ㎡） 開發(fā)商 項(xiàng)目 板塊存量樓盤對(duì)比 —— 定位 從其以往的開發(fā)風(fēng)格可知對(duì)樓盤的包裝與營(yíng)銷定位的重視，更表明其項(xiàng)目定位將 領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域市場(chǎng)的“豪宅路線”。 溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨前所未有的優(yōu)勝劣汰，品牌的重要性此時(shí)尤為重要。 實(shí)施一人一房購(gòu)買制。 政府的態(tài)度和決心 中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控采取了步步為營(yíng)、多招密集連發(fā)的策略，說明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確且有決心的 。 溫州樓市 19條回顧 其中 “ 殺手锏 ” 是： 全部房源要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開銷售。 每商品房買賣的報(bào)名、搖號(hào)、認(rèn)購(gòu)以及簽訂 《 商品房預(yù)訂協(xié)議書 》 或 《 商品房買賣合同 》 ，必須使用同一姓名和身份證明，否則認(rèn)購(gòu)無效。 將來樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)不僅表現(xiàn)在產(chǎn)品力上的競(jìng)爭(zhēng)，更多的還會(huì)體現(xiàn)在營(yíng)銷手段上的強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)。 據(jù)了解，已在高速出口處收購(gòu)近千平方米咖啡吧 建造營(yíng)銷體驗(yàn)中心； 豪宅 良種場(chǎng)二號(hào)地塊 平陽新品質(zhì)樓盤的代表； 象征平陽進(jìn)入豪宅時(shí)代。 項(xiàng)目認(rèn)識(shí) —— 板塊辨析 ； 地段描述：昆陽鎮(zhèn)體育場(chǎng)路東側(cè)、雅河西路南側(cè) 從靜態(tài)眼光觀看：項(xiàng)目位于城西成熟板塊之中，有交通、配套等優(yōu)勢(shì)，并聚集了大自然家園、凌志花園、京都國(guó)際花園等高品質(zhì)樓盤，高尚住宅區(qū)雛形已現(xiàn)； 從動(dòng)態(tài)眼光審看：缺乏可依托的自然景觀資源，并偏離昆陽城市發(fā)展的主軸線上。瑞陽國(guó)際公館現(xiàn)狀：內(nèi)憂外患 內(nèi)憂：產(chǎn)品自身競(jìng)爭(zhēng)力不足 外患：面對(duì)城東板塊巨頭以及自身板塊中小樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力 瑞陽國(guó)際公館現(xiàn)狀： 內(nèi)憂外患對(duì)策： 創(chuàng)新、提升、借勢(shì)、順時(shí)、阻截 創(chuàng)新 —— 目標(biāo)客戶精選 在目標(biāo)消費(fèi)群的選擇上，對(duì)中高端客戶進(jìn)行客戶 “ 再細(xì)分，再分析 ” ，尋找市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，進(jìn)行更精準(zhǔn)的定位。 阻截 —— 宣傳推廣巧投入 置信、京都房開已經(jīng)在高速路口搶先占位，必將吸引大部分消費(fèi)者的目光，我們?cè)跔I(yíng)銷推廣時(shí)，應(yīng)充分利用項(xiàng)目自身的地段優(yōu)勢(shì)，在主要路段以具有 “ 誘惑力、吸引力 ” 的廣告及產(chǎn)品定位， “ 巧投入，巧攔截 ” ，將客戶吸引到我們的體驗(yàn)中心來。 中高端客戶群分析 階級(jí)特征：他們是社會(huì)的中流砥柱，他們是城市夢(mèng)想家，在城市生活，在城市工作； 心理特征：他們希望得到社會(huì)的肯定，他們一直在尋找品質(zhì)和性價(jià)比適合他們的主流物業(yè)； 置業(yè)次數(shù)：二次以上改善型置業(yè)消費(fèi)； 物業(yè)傾向：渴望和向往大城市的高尚人居生活，國(guó)際化居所、主題社區(qū)、星級(jí)物業(yè)管理、個(gè)性張揚(yáng)廣受社會(huì)認(rèn)可和口碑力強(qiáng)的社區(qū)是他們犒賞自己并獲得社會(huì)尊重的要素。 滿足虛榮感：形象宣傳及營(yíng)銷手段上走 “ 個(gè)性、高端、體驗(yàn) ” 路線，契合目標(biāo)消費(fèi)群 “ 成就感、身份感和尊貴感 ” 的心理價(jià)值需求。 ：象征了機(jī)械與科技解決了我們的問題。 。 每個(gè)單元入口的處理是重點(diǎn)塑造節(jié)點(diǎn)，從室外到室內(nèi)自然過渡 NO4：建筑細(xì)節(jié)建議 —— 建筑取材 外立面材料： 面磚 +局部真實(shí)漆（仿花崗巖 ） +局部石材（三層以下干掛石材） 面磚 涂料 石材 外墻：采用保溫隔熱材料 塑鋼門窗：建議使用塑鋼門窗或鋁木復(fù)合窗， 增強(qiáng)建筑抗臺(tái)防澇與節(jié)能隔音能力 NO5：園林景觀風(fēng)格建議 —— 加州風(fēng)情主題園林 與華貴典雅的 Art Deco 建筑風(fēng)格一脈相承，園林 建議以 “ 加州風(fēng)情 ” 為 主題，其風(fēng)格應(yīng)以能表達(dá) 內(nèi)斂、自然、人文化的氣 質(zhì)為衡量標(biāo)準(zhǔn)，提升項(xiàng)目 整體的品質(zhì)感、價(jià)值感、 及文化內(nèi)涵； 主入口中心綠地力求有縱深感，采用起伏的造景手法，營(yíng)造美式大氣和厚重的尊崇風(fēng)格。 ? 建議在入戶過道兩旁栽培迎賓樹，營(yíng)造一種尊貴的空間，又能很好的使得建筑與景觀園林產(chǎn)生互動(dòng)。 此外，每層電梯門口的裝飾門框也用有機(jī)玻璃包裹起來，全方位保護(hù)，細(xì)心周到。 引進(jìn)美式管家物業(yè)服務(wù)理念，聘請(qǐng)國(guó)際著名的物業(yè)管理公司為項(xiàng)目的前期物業(yè)管理做服務(wù)或者顧問，拉高形象檔次，提升項(xiàng)目附加值，比如：世邦魏理仕、高力國(guó)際物業(yè)等。 嫁品牌 —— 通過在體驗(yàn)中心與其它品牌的嫁接，提升 “ 項(xiàng)目品牌 ”為 “ 生活方式品牌 ” ，使項(xiàng)目成為昆陽 “ 新城市公館生活 ” 的代表。 Step3：空間套空間，實(shí)現(xiàn)展示中心與樣板房的跨界 ? 洽談區(qū) ? 貴賓室 ? 水吧 ? 紅酒長(zhǎng)廊 ? 展示中心內(nèi)廊 ? 展示中心外廊 ? 洗手間 ? 美式生活客廳 ? 陽光房、書房 ? 美式廚房 ? 情調(diào)餐廳 ? 體驗(yàn)電梯廳 ? 入戶花園 ? 藝術(shù)更衣室 摒棄傳統(tǒng)洽談區(qū)大開大合的格局，將空間套間化，把洽談區(qū)打造成美式客廳； 通過壁爐、小型的銅雕藝術(shù)品等美式家居元素，營(yíng)造溫馨的美式居家體驗(yàn)氛圍。將美式廚 房生活場(chǎng)景演繹的十分逼真，給到場(chǎng)的客戶真實(shí)的生活場(chǎng)景體驗(yàn)。 案例：重慶融僑城、深圳首地 ? Step5 奢侈品、藝術(shù)品元素為載體的文化植入 通過一些奢侈品、藝術(shù)品的點(diǎn)綴能夠增加