北京潮白河孔雀城一期營(yíng)銷(xiāo)建議-wenkub
2023-04-06 05:10:05 本頁(yè)面
【正文】 ?推介潮白河 產(chǎn)品類(lèi)型 聯(lián)排 疊拼 院墅 高層 合計(jì) 建筑面積 51645 57950 10556 30260 150411 銷(xiāo)售價(jià)格 8000 5200 10000 3000 總銷(xiāo)售額 413160000 301340000 105560000 90780000 910840000 價(jià)格建議 一期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 2月 3月 4月 8月 9月 10月 5月 6月 7月 11月 12月 銷(xiāo)售產(chǎn)品 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售均價(jià) 銷(xiāo)售額 95% 8000元 /㎡ 、院墅 聯(lián)排 95% 院墅 50% 聯(lián)排 8000元 /㎡ 院墅 10000元 /㎡ 疊拼 100%，同時(shí)完成前期剩余聯(lián)排、院墅的全部消化 疊拼 5200元 /㎡ 消化低密區(qū)全部可售產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)全年 8億元的銷(xiāo)售額 ?2022年 35月 ，消化 ，銷(xiāo)售率 95%（約 130套）； ?2022年 68月 ，消化 、 、 ，聯(lián)排銷(xiāo)售量95%（約 93套），院墅 50%（約 20套）； ?2022年 812月 ，消化 （約 315套），以及 、 區(qū)剩余產(chǎn)品 ，年底前全部售罄； 一期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 30 核心營(yíng)銷(xiāo)策略 ?利用已有的 孔雀城品牌影響力 ，做好 現(xiàn)有孔雀城資源聯(lián)動(dòng) ，迅速融入大孔雀城體系； ?利用 高性價(jià)比沖擊市場(chǎng) ，開(kāi)盤(pán)火爆熱銷(xiāo)； ?借助熱銷(xiāo)勢(shì)頭，完成客戶的快速補(bǔ)充、消化，形成良性循環(huán)； ?豐富、完善孔雀城品牌內(nèi)涵，為后期開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。漫山紅墅 8000 天津 泰晤士藍(lán)灣 5300 涿州 慢城 價(jià)格建議 可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況 ?類(lèi)獨(dú)棟 可類(lèi)比項(xiàng)目類(lèi)獨(dú)棟產(chǎn)品當(dāng)前價(jià)格集中在 800010000元 /平米區(qū)間?？兹赋? 5500 香河 大運(yùn)河 ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 從營(yíng)銷(xiāo)角度考慮，適宜在熱銷(xiāo)勢(shì)頭形成后成為順?shù)N產(chǎn)品，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn) 。 分期 Far 聯(lián)排（㎡） 疊拼（㎡） 院墅（㎡） 高層 15525 30095 950 0 14570 產(chǎn)品配比 79% 2% 18% 0% 100% 12150 21550 57000 12240 30260 9400 18020 產(chǎn)品配比 19% 51% 3% 27% 100% 合計(jì) 1 51645 57950 10556 30260 150411 產(chǎn)品配比 34% 39% 7% 20% 100% ? Far=，產(chǎn)品以聯(lián)排和院墅為主體，產(chǎn)品舒適度高； ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 19 相比永定河和大運(yùn)河孔雀城，本案 入市時(shí)間 ： 項(xiàng)目在積累前期二個(gè)孔雀城開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，進(jìn)入成熟階段 項(xiàng)目 入市時(shí)間 永定河孔雀城 20222022年 大運(yùn)河孔雀城 20222022年 潮白河孔雀城 2022年初 ?郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟 ?“孔雀城”模式已取得的成功，開(kāi)始復(fù)制 營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ) ?市場(chǎng)輿論 —— 已經(jīng)很成熟的開(kāi)發(fā)商，具有口碑優(yōu)勢(shì)； ?成熟的積淀 —— 已經(jīng)成功開(kāi)發(fā)商兩個(gè)孔雀城 ?市場(chǎng)印象 —— 兩個(gè)孔雀城持續(xù)熱銷(xiāo) 潮白河 預(yù)計(jì)本案客群特征與大運(yùn)河孔雀城極為相似； 由于本案區(qū)位以及產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，本案客群特征將與大運(yùn)河孔雀城高端客群特征較為類(lèi)似，在營(yíng)銷(xiāo)初期應(yīng)做好大運(yùn)河高端客群的研究工作； ?一期營(yíng)銷(xiāo)定位 ?用地研究 ?營(yíng)銷(xiāo)定位 ?營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 項(xiàng)目整體用地指標(biāo) ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號(hào) 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計(jì)（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計(jì) 一期用地指標(biāo) 一期總建筑面積 159051㎡ ， Far=。 大運(yùn)河 客群研究 ?主力客群工作及居住區(qū)域集中在北京朝陽(yáng) CBD、燕莎，其次亞奧區(qū)域、方莊；并輻射整個(gè)北京市； ?主力客群屬于典型 智本人群?？兹赋且黄跔I(yíng)銷(xiāo)建議 項(xiàng)目概述 本 案 綱 要 項(xiàng)目定位 客群研究 一期營(yíng)銷(xiāo)建議 產(chǎn)品概況 營(yíng)銷(xiāo)思路 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏 附件 交通動(dòng)線建議 市內(nèi)售樓處建議 示范區(qū)建議 永定河孔雀城 大運(yùn)河孔雀城 潮白河孔雀城 香河縣 北京 30公里 43公里 39公里 三個(gè)孔雀城比較 項(xiàng)目 永定河 大運(yùn)河 潮白河 區(qū)位 正南 東南 正東 區(qū)域知名度 低 高 低 絕對(duì)距離 39公里 43公里 30公里 自駕車(chē) 高速直達(dá) 高速 距高速出口相對(duì)較遠(yuǎn)，現(xiàn)狀環(huán)境一般 公交系統(tǒng) 少 少 少 自然資源 較好 一般 最好 市政配套 縣城學(xué)校 、醫(yī)院 第一城 基本無(wú) 城市化進(jìn)程 相對(duì)快 慢 慢 在現(xiàn)有的三個(gè)孔雀城中，本案距離北京最近、自然景觀資源最為優(yōu)越 規(guī)模大 相應(yīng)的配套需求 銷(xiāo)售周期長(zhǎng) 風(fēng)險(xiǎn)分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次劃分 客群放大 大盤(pán) ：本項(xiàng)目占地面積 ㎡ ，地上建筑面積 120萬(wàn)平方米 銷(xiāo)售壓力大 依托區(qū)域發(fā)展 “孔雀城模式”下的大盤(pán)項(xiàng)目典范。偉 業(yè) 顧 問(wèn) B 本項(xiàng)目綜合分析 區(qū)位 ：認(rèn)可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢(shì) 外部借勢(shì) 三個(gè)孔雀城聯(lián)動(dòng) 泛 CBD生態(tài)住區(qū) 項(xiàng)目所處區(qū)域認(rèn)可度較低，需通過(guò)“內(nèi)部造勢(shì)”、“外部借勢(shì)”來(lái)奠定營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)。 購(gòu)買(mǎi)目的 年齡構(gòu)成 家庭構(gòu)成 年收入 所屬區(qū)域 長(zhǎng)期占有 為主 ， 但隨著市場(chǎng)變化 ， 投資比例會(huì)逐漸增加 三口以上人數(shù)較多 屬于社會(huì)中高收入水平 北京東 、 北部地區(qū) 出行方式 自駕車(chē)出行 ， 在意交通便捷程度 30— 45歲之間
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