北京潮白河孔雀城一期營銷建議-wenkub
2023-04-06 05:10:05 本頁面
【正文】 ?推介潮白河 產(chǎn)品類型 聯(lián)排 疊拼 院墅 高層 合計 建筑面積 51645 57950 10556 30260 150411 銷售價格 8000 5200 10000 3000 總銷售額 413160000 301340000 105560000 90780000 910840000 價格建議 一期營銷節(jié)奏 2月 3月 4月 8月 9月 10月 5月 6月 7月 11月 12月 銷售產(chǎn)品 銷售率 銷售均價 銷售額 95% 8000元 /㎡ 、院墅 聯(lián)排 95% 院墅 50% 聯(lián)排 8000元 /㎡ 院墅 10000元 /㎡ 疊拼 100%，同時完成前期剩余聯(lián)排、院墅的全部消化 疊拼 5200元 /㎡ 消化低密區(qū)全部可售產(chǎn)品，實現(xiàn)全年 8億元的銷售額 ?2022年 35月 ，消化 ，銷售率 95%（約 130套）； ?2022年 68月 ，消化 、 、 ，聯(lián)排銷售量95%（約 93套），院墅 50%（約 20套）； ?2022年 812月 ，消化 （約 315套），以及 、 區(qū)剩余產(chǎn)品 ，年底前全部售罄； 一期營銷節(jié)奏 30 核心營銷策略 ?利用已有的 孔雀城品牌影響力 ，做好 現(xiàn)有孔雀城資源聯(lián)動 ，迅速融入大孔雀城體系； ?利用 高性價比沖擊市場 ，開盤火爆熱銷； ?借助熱銷勢頭，完成客戶的快速補充、消化，形成良性循環(huán)； ?豐富、完善孔雀城品牌內(nèi)涵，為后期開發(fā)、銷售奠定基礎(chǔ)。漫山紅墅 8000 天津 泰晤士藍灣 5300 涿州 慢城 價格建議 可類比項目價格情況 ?類獨棟 可類比項目類獨棟產(chǎn)品當前價格集中在 800010000元 /平米區(qū)間?？兹赋? 5500 香河 大運河 ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 從營銷角度考慮，適宜在熱銷勢頭形成后成為順銷產(chǎn)品，并實現(xiàn)項目利潤 。 分期 Far 聯(lián)排（㎡） 疊拼（㎡） 院墅（㎡） 高層 15525 30095 950 0 14570 產(chǎn)品配比 79% 2% 18% 0% 100% 12150 21550 57000 12240 30260 9400 18020 產(chǎn)品配比 19% 51% 3% 27% 100% 合計 1 51645 57950 10556 30260 150411 產(chǎn)品配比 34% 39% 7% 20% 100% ? Far=，產(chǎn)品以聯(lián)排和院墅為主體，產(chǎn)品舒適度高； ? Far=，產(chǎn)品以疊拼、高層和聯(lián)排為主體，產(chǎn)品舒適度略低； 19 相比永定河和大運河孔雀城，本案 入市時間 ： 項目在積累前期二個孔雀城開發(fā)的基礎(chǔ)上，進入成熟階段 項目 入市時間 永定河孔雀城 20222022年 大運河孔雀城 20222022年 潮白河孔雀城 2022年初 ?郊區(qū)大盤開發(fā)經(jīng)驗成熟 ?“孔雀城”模式已取得的成功，開始復(fù)制 營銷基礎(chǔ) ?市場輿論 —— 已經(jīng)很成熟的開發(fā)商，具有口碑優(yōu)勢； ?成熟的積淀 —— 已經(jīng)成功開發(fā)商兩個孔雀城 ?市場印象 —— 兩個孔雀城持續(xù)熱銷 潮白河 預(yù)計本案客群特征與大運河孔雀城極為相似； 由于本案區(qū)位以及產(chǎn)品上的優(yōu)勢，本案客群特征將與大運河孔雀城高端客群特征較為類似，在營銷初期應(yīng)做好大運河高端客群的研究工作； ?一期營銷定位 ?用地研究 ?營銷定位 ?營銷節(jié)奏 項目整體用地指標 ? 總占地： ? FAR=1 地塊編號 地塊面積（畝） 地塊性質(zhì) 小計（畝） 1 一般農(nóng)田 2 一般農(nóng)田 3 一般農(nóng)田 4 基本農(nóng)田 5 基本農(nóng)田 6 工礦工地（磚廠） 7 田各莊村莊 合計 一期用地指標 一期總建筑面積 159051㎡ ， Far=。 大運河 客群研究 ?主力客群工作及居住區(qū)域集中在北京朝陽 CBD、燕莎，其次亞奧區(qū)域、方莊；并輻射整個北京市； ?主力客群屬于典型 智本人群?？兹赋且黄跔I銷建議 項目概述 本 案 綱 要 項目定位 客群研究 一期營銷建議 產(chǎn)品概況 營銷思路 營銷節(jié)奏 附件 交通動線建議 市內(nèi)售樓處建議 示范區(qū)建議 永定河孔雀城 大運河孔雀城 潮白河孔雀城 香河縣 北京 30公里 43公里 39公里 三個孔雀城比較 項目 永定河 大運河 潮白河 區(qū)位 正南 東南 正東 區(qū)域知名度 低 高 低 絕對距離 39公里 43公里 30公里 自駕車 高速直達 高速 距高速出口相對較遠，現(xiàn)狀環(huán)境一般 公交系統(tǒng) 少 少 少 自然資源 較好 一般 最好 市政配套 縣城學校 、醫(yī)院 第一城 基本無 城市化進程 相對快 慢 慢 在現(xiàn)有的三個孔雀城中，本案距離北京最近、自然景觀資源最為優(yōu)越 規(guī)模大 相應(yīng)的配套需求 銷售周期長 風險分散 物業(yè)功能復(fù)合 檔次劃分 客群放大 大盤 ：本項目占地面積 ㎡ ，地上建筑面積 120萬平方米 銷售壓力大 依托區(qū)域發(fā)展 “孔雀城模式”下的大盤項目典范。偉 業(yè) 顧 問 B 本項目綜合分析 區(qū)位 ：認可度不高，目前不成熟，受外部影響弱 內(nèi)部造勢 外部借勢 三個孔雀城聯(lián)動 泛 CBD生態(tài)住區(qū) 項目所處區(qū)域認可度較低，需通過“內(nèi)部造勢”、“外部借勢”來奠定營銷基礎(chǔ)。 購買目的 年齡構(gòu)成 家庭構(gòu)成 年收入 所屬區(qū)域 長期占有 為主 ， 但隨著市場變化 ， 投資比例會逐漸增加 三口以上人數(shù)較多 屬于社會中高收入水平 北京東 、 北部地區(qū) 出行方式 自駕車出行 ， 在意交通便捷程度 30— 45歲之間
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