【正文】 項(xiàng)目一步一步的取得開發(fā)成功； ? 我們借鑒這些成功大盤的開發(fā)模式，并結(jié)合自身特點(diǎn)制定符合本項(xiàng)目的開發(fā)策略； ?區(qū)位 特點(diǎn)：位于中心區(qū)與濱海新區(qū)之間，距市區(qū) 30分鐘車程，距開發(fā)區(qū) 25分鐘車程； ?規(guī)模：占地 273萬(wàn)平； ?產(chǎn)品： 中高端產(chǎn)品（獨(dú)棟、聯(lián)排）啟動(dòng)，后期多元化發(fā)展； ?配套： 完全以城市概念打造完善生活配套，旅游配套。人口規(guī)模、公用空間、交通系統(tǒng)、就業(yè)機(jī)會(huì)和自然環(huán)境的整體協(xié)調(diào)開發(fā)。 萬(wàn)科東麗湖開發(fā)策略 —— 以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者形象，完善配套，打造市鎮(zhèn)概念 策略一 深入挖掘區(qū)域價(jià)值 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在城中心與新區(qū)之間的優(yōu)勢(shì)區(qū)位，充分有效整合周邊資源，充分挖掘區(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α? ?總體策略： 打造一座新城鎮(zhèn) 以 生態(tài) 為主線，以新城市主義思想為核心 萬(wàn)科東麗湖的開發(fā)節(jié)奏 —— 一期別墅，奠定高檔市場(chǎng)基調(diào)；二期洋房、小高層組合，產(chǎn)品多元發(fā)展 一期 “Lake+ 湖 〃 院 〃 別墅” 2022年 10月推出獨(dú)棟別墅， 2022年 7月推出聯(lián)排別墅， 2022年 6月推出“北歐墅”； 別墅占地 22萬(wàn)，大部分為獨(dú)棟別墅，共計(jì) 193套。 組團(tuán)南部為多層洋房，北部是板式小高層，中間五座短板式小高層。 ?項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及社區(qū)規(guī)劃都獨(dú)具匠心。啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑效應(yīng)的重要階段； 4 對(duì)于陌生區(qū)，注重風(fēng)情體驗(yàn)、生活體驗(yàn)區(qū)的設(shè)臵，配套先行展示，極盡展示區(qū)域未來(lái)生活，資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開發(fā)，以博取更高價(jià)值； 5 大盤產(chǎn)品要差異化創(chuàng)新，多元化的產(chǎn)品定位，要復(fù)合不要單一，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)奠定大盤氣勢(shì)！ 立足主流客戶群，隨著項(xiàng)目進(jìn)程改變而擴(kuò)大，客戶群要復(fù)合而不要單一 ； 6 營(yíng)銷上重視精神層面的引導(dǎo)，生活方式的宣傳和灌輸成為主旋律，要主動(dòng)營(yíng)造創(chuàng)新生活理念。天地作為香港頂級(jí)地產(chǎn)公司 —— 瑞安地產(chǎn)在大連開發(fā)的數(shù)百萬(wàn)平的綜合項(xiàng)目，如何成功進(jìn)行瑞安地產(chǎn)和大連 月份 發(fā)布時(shí)間 主題 媒體 版面 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2022年品牌推廣媒體公關(guān)計(jì)劃 建議二： 組織每年一度的大連城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇 建議三： 力爭(zhēng)黃泥川項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)能夠通過 LEED體系認(rèn)證，彰顯開發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目品質(zhì) ? 瑞安房地產(chǎn)總部，位于上海的“瑞安廣場(chǎng)” 26樓內(nèi)部裝修剛剛獲美國(guó)綠色建筑委員會(huì)頒發(fā)的“能源與環(huán)境設(shè)計(jì)” —— 商業(yè)室內(nèi)裝修銀級(jí)認(rèn)證，成為目前為止中國(guó)內(nèi)地僅有 4個(gè)獲 LEED－ CI認(rèn)證的項(xiàng)目之一。 外立面提升項(xiàng)目品質(zhì)感 材料的質(zhì)感 細(xì)部工藝的精良 有設(shè)計(jì)感的立面 三大關(guān)鍵舉措 關(guān)鍵點(diǎn) 1：注重材料的質(zhì)感 ? 使用有質(zhì)感的材料，如：石材或面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求； ? 強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重； ? 玻璃使建筑變得通透和敞亮，用石材裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)大氣、厚重的感覺； 關(guān)鍵點(diǎn) 2：注重細(xì)部工藝的精良 ? 注重窗框、檐口、欄桿等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值； ? 注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)人性化； 關(guān)鍵點(diǎn) 3：注重立面的設(shè)計(jì)感 ? 通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，不落俗套。 太陽(yáng)能住宅 節(jié)能住宅 生態(tài)住宅 生態(tài)住宅以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)于自然資源的使用、實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。 ?對(duì)進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)進(jìn)行過濾，保證新風(fēng)品質(zhì)。 新風(fēng)系統(tǒng)優(yōu)劣勢(shì)分析 ? 優(yōu)勢(shì)： 高品質(zhì)住宅的代表性配臵，高端客戶容易感知其價(jià)值。 成本構(gòu)成 材料單價(jià) 施工單價(jià) 數(shù)量 運(yùn)行費(fèi)用 排風(fēng)機(jī) 1350元 /臺(tái)左右（包括 1～ 4個(gè)排風(fēng)口） N/A 1臺(tái) 最少電費(fèi)： /度 24小時(shí) /天 365天 /年 ＝ 94元 /年 最多電費(fèi)： /度 24小時(shí) /天 365天 /年 ＝ 280元 /年 相當(dāng)于一個(gè)電燈或一個(gè)冰箱。建筑物豎向的熱脹冷縮可能引起建筑物內(nèi)部一些非結(jié)構(gòu)構(gòu)件的開裂，而外墻采用外保溫技術(shù)可以降低溫度在結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生的應(yīng)力。 外墻外保溫系統(tǒng) 總體投入少，有良好的保溫效果 房屋保溫子系統(tǒng) —— 外窗保溫系統(tǒng) ? 外窗安裝斷橋鋁合金中空玻璃窗戶，同時(shí)通過改善窗戶制作安裝精度、加安密封條等辦法，減少空氣滲漏和冷風(fēng)滲透耗熱。 ?節(jié)省能源 —— 同一溫度供暖時(shí)，地板輻射供暖的實(shí)感溫度比非地板輻射供暖的實(shí)感溫度要高 2186。c，回水溫度 30186。c，節(jié)能幅度可達(dá)到 10%20%。 地板采暖系統(tǒng) —— 成熟技術(shù)，總體投資較小，效果佳，后期維護(hù)成本低，客戶易感知 生態(tài)水環(huán)境子系統(tǒng) —— 中水循環(huán)系統(tǒng) 生活污水 中水站 沖廁 綠化 道路噴灑 入河補(bǔ)水 人工濕地 人工水系 雨水收集 蒸發(fā) ? 用途廣泛，可用于日常的綠化、清洗、生活雜用水等 ? 環(huán)境適應(yīng)性強(qiáng)。 ? 不添加任何化學(xué)物質(zhì)，不會(huì)造成對(duì)周圍環(huán)境的二次污染 中水循環(huán)系統(tǒng) 全天候，建造與運(yùn)行成本較低，更實(shí)用于大規(guī)模社區(qū) 處理量（噸 /天） 25 50 100 150 200 200及以上 運(yùn)行成本（元 /噸） 雨水利用的形式 雨水通過地面雨水收集系統(tǒng)，進(jìn)入人工湖，使人工濕地和湖形成一個(gè)凈化循環(huán)系統(tǒng)。在這三種匯流介質(zhì)中比較而言，地面徑流雨水水質(zhì)太差；綠地徑流雨水基本以滲透為主，可收集雨量有限； 屋面雨水 便于收集利用，利用價(jià)值最高。既減少了垃圾清運(yùn)費(fèi)用，減輕城市垃圾處理壓力，還有利于降低小區(qū)綠化成本。減少了電線電纜的鋪設(shè)，很大程度上保證了夜間照明系統(tǒng)的持續(xù)安全性：自動(dòng)靈活的開啟方式，跟隨著天氣的變化自動(dòng)開啟照明裝臵，為業(yè)主的生活增添了一份便利。 熱源利用子系統(tǒng) —— 地源熱泵系統(tǒng) 投入成本高，后期效果不穩(wěn)定，價(jià)值不易感知 熱泵技術(shù)的優(yōu)點(diǎn) ： ?充分利用二級(jí)水資源提取其中有效能量作為建筑能源，可減少燃煤、燃油、燃?xì)鈱?duì)大氣環(huán)境的污染，提高環(huán)境質(zhì)量。 中期報(bào)告回顧 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目發(fā)展策略 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建與物業(yè)發(fā)展建議 社區(qū)規(guī)劃價(jià)值構(gòu)建 品牌價(jià)值構(gòu)建 居住理念價(jià)值構(gòu)建 住宅產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建 社區(qū)生態(tài)價(jià)值構(gòu)建 智能化價(jià)值構(gòu)建 服務(wù)與權(quán)益價(jià)值構(gòu)建 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建與物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系構(gòu)建與物業(yè)發(fā)展建議科技智能化價(jià)值構(gòu)建 智能設(shè)施價(jià)值構(gòu)建 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 高品質(zhì)社區(qū)與高端住宅代表，社會(huì)認(rèn)知較好。 物業(yè)智能化： 建議本項(xiàng)目部分高端物業(yè)可以采用，如：別墅和類別墅產(chǎn)品。 ?入口安排物業(yè)管理外籍顧問人員 。 ?為客戶提供服務(wù) ， 給人以尊貴感受 。 收集欲購(gòu)房客戶的信息，發(fā)展為俱樂部成員，了解客戶的潛在需要，定期溝通、傳遞樓盤信息 在社區(qū)內(nèi)成立各種形式的社團(tuán)組織，如網(wǎng)球俱樂部、橋牌俱樂部、旅游社團(tuán)，增強(qiáng)客戶對(duì)瑞安品牌的信任度。 ? 萬(wàn)科、中海、招商等企業(yè)都通過客戶的后期服務(wù)來(lái)加強(qiáng)品牌建設(shè)，對(duì)企業(yè)品牌提升起關(guān)鍵作用。 ?服務(wù)細(xì)節(jié)建議： ?提供茶 、 咖啡 、 礦泉水多種選擇 。 服務(wù)內(nèi)容： ?專業(yè)、富經(jīng)驗(yàn)并能說(shuō)多國(guó)語(yǔ)言的服務(wù)團(tuán)隊(duì)禮 ?賓部服務(wù) ?五星級(jí)酒店式家務(wù)管理 ?短期保姆服務(wù) ?轎車服務(wù) ?24送餐服務(wù) ?專業(yè)洗衣 ?郵件收遞 ?定期舉辦租戶活動(dòng) ?衛(wèi)星電視服務(wù)（４０個(gè)以上頻道） ?送水服務(wù) ?儲(chǔ)物服務(wù) ?停車服務(wù) …… 市場(chǎng)震撼價(jià)值點(diǎn)建議： 軟性服務(wù)：頂級(jí)安防系統(tǒng) +特色物業(yè)服務(wù) 頂級(jí)安防系統(tǒng)： ?社區(qū) IC智能安防系統(tǒng) ?汽車芯片識(shí)別系統(tǒng) ?電梯數(shù)字識(shí)別系統(tǒng) …… 特色物業(yè)服務(wù)： ?私人理財(cái)上門服務(wù) ?家庭私人廚師服務(wù) ?私人兒童看管服務(wù) ?私人醫(yī)療服務(wù) …… 聘請(qǐng)名牌物管公司或顧問，建議引入國(guó)際“金鑰匙”服務(wù)，打造大連第一物管品牌 ?結(jié)合擬設(shè)的星級(jí)酒店 ， 推出 金鑰匙 服務(wù) ， 形成與目前市場(chǎng)高端物管的差異化 ，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力； ?原則： “ 金鑰匙就應(yīng)無(wú)所不能 ， 在合法的基礎(chǔ)上 ， 客人的任何要求都能滿足 。 部分高端智能化設(shè)施操作復(fù)雜，實(shí)用性不強(qiáng)，客戶對(duì)智能好的認(rèn)同度不高 國(guó)內(nèi)外高檔社區(qū)智能化應(yīng)用案例分析 龍湖御園 香蜜湖 1號(hào) 億達(dá)項(xiàng)目 ?場(chǎng)景預(yù)設(shè)：所有燈光、窗簾、音響、空調(diào)等預(yù)設(shè)為不同組合的室內(nèi)場(chǎng)景狀態(tài) ?控制自動(dòng)化：墻上面板、手機(jī)、終端顯示器、遙控器都成為控制家庭電器的主腦 ?小區(qū)探測(cè)器和攝像頭 ?智能門禁識(shí)別系統(tǒng) ?可視對(duì)講系統(tǒng) ?自動(dòng)呼叫電梯