【正文】 建議： 本項(xiàng)目定位較高，目標(biāo)客戶財富層次較高，尤其是豪宅產(chǎn)品的客戶對停車需求較高 獨(dú)棟別墅 聯(lián)排別墅 坡地別墅 坡地洋房 電梯洋房 公寓 高級公寓 車位數(shù)：個 /戶 2/1 2/1 1/1 1/ 1/2 1/1 停車方式 車庫 /庭院 車庫 /庭院 半地下車庫（結(jié)合地勢）/庭院 半地下車庫（結(jié)合地勢）/道路 地下 /道路 地下 別墅停車建議 聯(lián)排別墅停車示意 獨(dú)棟別墅停車示意 車庫 地上停車位 車庫 獨(dú)棟別墅是本項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品及價格領(lǐng)袖，在產(chǎn)品設(shè)計舒適性和領(lǐng)先度都是最高的，因此建議獨(dú)棟別墅配臵兩個室內(nèi)車位，以滿足高端需求； 聯(lián)排別墅產(chǎn)品從面積、戶型舒適度、客戶定位等方面略低于獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，但認(rèn)識本項(xiàng)目的標(biāo)桿產(chǎn)品，建議配臵兩個停車位，由車庫和庭院分別解決； 坡地產(chǎn)品停車示意 臺地住宅停車示意 臺地產(chǎn)品是創(chuàng)新產(chǎn)品，產(chǎn)品要點(diǎn)是充分結(jié)合地勢進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，建議停車結(jié)合坡地高差，在不增加建筑面積條件下規(guī)劃出獨(dú)立的車庫，同時不會影響景觀； m m 利用坡地作車庫 正立面 剖面 高層公寓產(chǎn)品提供車庫裝修、地下單元大堂 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設(shè)臵部分 封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 生態(tài)節(jié)能 八大子系統(tǒng) 室內(nèi)環(huán)境 子系統(tǒng) 太陽能利用 子系統(tǒng) 房屋保溫 子系統(tǒng) 垃圾生化處理 子系統(tǒng) 產(chǎn)品設(shè)計 子系統(tǒng) 房屋呼吸 子系統(tǒng) 生態(tài)水環(huán)境 子系統(tǒng) 熱源利用 子系統(tǒng) 維美分析了 LEED體系結(jié)合國內(nèi)的實(shí)際情況和項(xiàng)目自身特點(diǎn)提出項(xiàng)目綠色節(jié)能的八大子系統(tǒng) 產(chǎn)品設(shè)計子系統(tǒng) —— 社區(qū)規(guī)劃設(shè)計 社區(qū)采用自然通風(fēng)模擬系統(tǒng)，通過對氣流、風(fēng)速的模擬來規(guī)劃建筑布局，使熱島強(qiáng)度遠(yuǎn)低于生態(tài)住宅“不大于 ”的標(biāo)準(zhǔn) 風(fēng)流 建筑設(shè)計 ：大開間，小進(jìn)深：采光好，而且能最大限度利用太陽能，如 MOMA公寓的大面寬設(shè)計 既要明廳明臥，又要明廚明衛(wèi)，把陽光和清風(fēng)帶入最容易潮濕的地方 建筑外墻用淡色彩，色彩重的顏色容易吸熱，選用淡色彩更節(jié)能 建材盡量選取 3R（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用）材料、本地材料，減少運(yùn)費(fèi)等消耗 結(jié)論： 可以引入自然通風(fēng)系統(tǒng)來驗(yàn)證本項(xiàng)目規(guī)劃方案的優(yōu)越性；建筑設(shè)計以 “ 自然采光 ” 為主要原則；采用多樣化綠化系統(tǒng)，屋頂綠化、西山墻垂直綠化、立體綠化，既節(jié)能有能體現(xiàn)歷史感，與老洋房特征匹配 產(chǎn)品設(shè)計子系統(tǒng) —— 建筑和綠化設(shè)計 產(chǎn)品設(shè)計子系統(tǒng) —— 同層排水系統(tǒng) 上海安亭新鎮(zhèn)同層排水系統(tǒng) 北京鋒尚瑞士吉博力GEBERIT同層后排水 同層排水 —— 又稱之為墻排水，與傳統(tǒng)的地排水不同，同層排水的管道布臵方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到排水立管進(jìn)行排放； ?清潔衛(wèi)生，便于打掃； ?消除噪音； ?衛(wèi)生間用水設(shè)備提高靈活性； ?安全高效； ?節(jié)省空間； 馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統(tǒng)的水封彎頭，不占用地下空間； 房屋呼吸子系統(tǒng) —— 新風(fēng)系統(tǒng) ? 不用開窗即可獲得新鮮空氣，減少室內(nèi)熱損失，節(jié)省能源 ? 驅(qū)除室內(nèi)裝飾造成的可能長時間存在的有害氣體 ? 驅(qū)除室內(nèi)裝飾造成的可能長時間存在的有害氣體 ALDES自平衡式新風(fēng)系統(tǒng) ?有組織的進(jìn)、排風(fēng)，空氣流動通暢，均勻，通風(fēng)效果佳 ?進(jìn)風(fēng)無需管道，不占用額外空間。 設(shè)備較為成熟，壽命長，易于后期維護(hù)。在一定程度上阻止了雨水等對墻體的侵蝕，提高了墻體的防潮性能，可避免室內(nèi)的結(jié)露、霉斑等現(xiàn)象，因而創(chuàng)造舒適的室內(nèi)居住環(huán)境。c的計算供暖負(fù)荷。 ?不占用面積 —— 不占用有效使用面積，不妨礙室內(nèi)的家具布臵，并無高溫對流表面的存在，減少了室內(nèi)灰塵的飛揚(yáng)與擴(kuò)散。有時還設(shè)滲透設(shè)施與貯水池溢流管相連，使超過儲存容量的部分溢流。 ? 太陽能熱水器應(yīng)該在這個社區(qū)普遍采用 ? 社區(qū)應(yīng)用太陽能庭院燈和太陽能草坪燈。 綠色室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng) 為提高建筑室內(nèi)空氣質(zhì)量，建立最低的室內(nèi)空氣質(zhì)量性能（ IAQ），為用戶 提供健康舒適的環(huán)境。 服務(wù)內(nèi)容： ?專業(yè)、富經(jīng)驗(yàn)并能說多國語言的服務(wù)團(tuán)隊禮 ?賓部服務(wù) ?五星級酒店式家務(wù)管理 ?短期保姆服務(wù) ?轎車服務(wù) ?24送餐服務(wù) ?專業(yè)洗衣 ?郵件收遞 ?定期舉辦租戶活動 ?衛(wèi)星電視服務(wù)（４０個以上頻道） ?送水服務(wù) ?儲物服務(wù) ?停車服務(wù) …… 市場震撼價值點(diǎn)建議： 軟性服務(wù)：頂級安防系統(tǒng) +特色物業(yè)服務(wù) 頂級安防系統(tǒng)： ?社區(qū) IC智能安防系統(tǒng) ?汽車芯片識別系統(tǒng) ?電梯數(shù)字識別系統(tǒng) …… 特色物業(yè)服務(wù)： ?私人理財上門服務(wù) ?家庭私人廚師服務(wù) ?私人兒童看管服務(wù) ?私人醫(yī)療服務(wù) …… 聘請名牌物管公司或顧問，建議引入國際“金鑰匙”服務(wù)，打造大連第一物管品牌 ?結(jié)合擬設(shè)的星級酒店 ， 推出 金鑰匙 服務(wù) ， 形成與目前市場高端物管的差異化 ，增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力； ?原則： “ 金鑰匙就應(yīng)無所不能 ， 在合法的基礎(chǔ)上 ， 客人的任何要求都能滿足 。 ? 萬科、中海、招商等企業(yè)都通過客戶的后期服務(wù)來加強(qiáng)品牌建設(shè)，對企業(yè)品牌提升起關(guān)鍵作用。 ?為客戶提供服務(wù) ， 給人以尊貴感受 。 物業(yè)智能化： 建議本項(xiàng)目部分高端物業(yè)可以采用，如：別墅和類別墅產(chǎn)品。 熱源利用子系統(tǒng) —— 地源熱泵系統(tǒng) 投入成本高，后期效果不穩(wěn)定，價值不易感知 熱泵技術(shù)的優(yōu)點(diǎn) ： ?充分利用二級水資源提取其中有效能量作為建筑能源，可減少燃煤、燃油、燃?xì)鈱Υ髿猸h(huán)境的污染，提高環(huán)境質(zhì)量。既減少了垃圾清運(yùn)費(fèi)用，減輕城市垃圾處理壓力，還有利于降低小區(qū)綠化成本。 ? 不添加任何化學(xué)物質(zhì)，不會造成對周圍環(huán)境的二次污染 中水循環(huán)系統(tǒng) 全天候，建造與運(yùn)行成本較低，更實(shí)用于大規(guī)模社區(qū) 處理量（噸 /天） 25 50 100 150 200 200及以上 運(yùn)行成本（元 /噸） 雨水利用的形式 雨水通過地面雨水收集系統(tǒng)，進(jìn)入人工湖，使人工濕地和湖形成一個凈化循環(huán)系統(tǒng)。c，節(jié)能幅度可達(dá)到 10%20%。 ?節(jié)省能源 —— 同一溫度供暖時，地板輻射供暖的實(shí)感溫度比非地板輻射供暖的實(shí)感溫度要高 2186。建筑物豎向的熱脹冷縮可能引起建筑物內(nèi)部一些非結(jié)構(gòu)構(gòu)件的開裂，而外墻采用外保溫技術(shù)可以降低溫度在結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生的應(yīng)力。 新風(fēng)系統(tǒng)優(yōu)劣勢分析 ? 優(yōu)勢： 高品質(zhì)住宅的代表性配臵，高端客戶容易感知其價值。 太陽能住宅 節(jié)能住宅 生態(tài)住宅 生態(tài)住宅以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，同時又要控制對于自然資源的使用、實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報之間的平衡。 月份 發(fā)布時間 主題 媒體 版面 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2022年品牌推廣媒體公關(guān)計劃 建議二： 組織每年一度的大連城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇 建議三： 力爭黃泥川項(xiàng)目啟動區(qū)能夠通過 LEED體系認(rèn)證，彰顯開發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目品質(zhì) ? 瑞安房地產(chǎn)總部，位于上海的“瑞安廣場” 26樓內(nèi)部裝修剛剛獲美國綠色建筑委員會頒發(fā)的“能源與環(huán)境設(shè)計” —— 商業(yè)室內(nèi)裝修銀級認(rèn)證，成為目前為止中國內(nèi)地僅有 4個獲 LEED－ CI認(rèn)證的項(xiàng)目之一。啟動期是項(xiàng)目立勢、占位、概念傳播、形成口碑效應(yīng)的重要階段； 4 對于陌生區(qū)，注重風(fēng)情體驗(yàn)、生活體驗(yàn)區(qū)的設(shè)臵，配套先行展示，極盡展示區(qū)域未來生活，資源要在前期展示，但資源最好的產(chǎn)品適宜推后開發(fā)，以博取更高價值； 5 大盤產(chǎn)品要差異化創(chuàng)新，多元化的產(chǎn)品定位，要復(fù)合不要單一，降低投資風(fēng)險，同時奠定大盤氣勢！ 立足主流客戶群，隨著項(xiàng)目進(jìn)程改變而擴(kuò)大，客戶群要復(fù)合而不要單一 ； 6 營銷上重視精神層面的引導(dǎo)，生活方式的宣傳和灌輸成為主旋律，要主動營造創(chuàng)新生活理念。 組團(tuán)南部為多層洋房，北部是板式小高層，中間五座短板式小高層。 萬科東麗湖開發(fā)策略 —— 以市場領(lǐng)導(dǎo)者形象，完善配套，打造市鎮(zhèn)概念 策略一 深入挖掘區(qū)域價值 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所在城中心與新區(qū)之間的優(yōu)勢區(qū)位，充分有效整合周邊資源，充分挖掘區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿Α? ?項(xiàng)目有產(chǎn)業(yè)支撐 ? 每個郊區(qū)大盤項(xiàng)目都不會是單因素的驅(qū)動模式，可能會是幾種因素的組合； ? 大盤的驅(qū)動因素是隨著其開發(fā)進(jìn)程而不斷進(jìn)化衍變的； ? 我們研究各個樓盤的開發(fā)驅(qū)動因素促動如何將項(xiàng)目一步一步的取得開發(fā)成功； ? 我們借鑒這些成功大盤的開發(fā)模式，并結(jié)合自身特點(diǎn)制定符合本項(xiàng)目的開發(fā)策略； ?區(qū)位 特點(diǎn)：位于中心區(qū)與濱海新區(qū)之間，距市區(qū) 30分鐘車程，距開發(fā)區(qū) 25分鐘車程； ?規(guī)模：占地 273萬