【正文】 ? 東方時間廣場裙樓定位為服裝特色購物中心，其中女裝占有較大比例，注重休閑娛樂一體化，注重提升該廣場居民生活便利，注重房地產(chǎn)總體增值。 ? 在建筑策劃構(gòu)思中，我們重點考慮東方時代廣場購物中心對人流的吸引和引導(dǎo)，要求減少對華強北路的壓迫感；由于建筑密度大，我們建議深圳建筑設(shè)計總院充分考慮高層住戶時局居住辦公的舒適感，建議設(shè)置空中花園，用于住戶休閑娛樂，同時考慮與商場的有機和諧銜接。 ? １ .6 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議 ? 購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗 ， 購物中心必須從戰(zhàn)略上回答 ， 如何為客戶提供滿意服務(wù) ， 如何與商戶建立長期共贏關(guān)系 ， 不僅要在招商上取得成功 ， 更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧 ， 走可持續(xù)發(fā)展之路 ， 而不是開業(yè)轟動一時 ， 采取種種騙術(shù)套取商戶保證金 ， 然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛 。 ? 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢 ， 競爭對手情況 ， 而后明確市場定位 ， 最后考慮輻射半徑與社會購買力 ? 購物中心交通組織 購物中心可行性研究 ? ? （ １ ） 購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤 ， 在市場上是否有競爭力 。 提出看法的理由：奧林匹克花園質(zhì)量不過關(guān) ， 對投訴業(yè)主進行威脅 ， 反映出金業(yè)集團的質(zhì)量管理基本功不過關(guān) ， 客戶營銷的精髓沒有領(lǐng)悟 。 ? 萬達與大型商家聯(lián)手進行商業(yè)地產(chǎn)連鎖開發(fā) 萬達商業(yè)地產(chǎn)模式的弱點 ? ，但是缺乏整體經(jīng)營思考，弱勢群體的贏利模式 ? —業(yè)態(tài)調(diào)控，品牌與服務(wù)的淘汰機制，不能用物業(yè)管理代替商業(yè)經(jīng)營。 ? 與 NEW MALL擁有一批多學(xué)科高級人材 ， 注重學(xué)科雜交與實際策劃效果 ， 在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝住宅區(qū)策劃方面 ， 制定了專業(yè)流程 。1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運營知識創(chuàng)新經(jīng)營 楊寶民 主講 易家方略機構(gòu)董事 深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 總策劃師楊寶民介紹 ? 研究方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營與策劃； ? 商業(yè)地產(chǎn)與 IT復(fù)合型知識結(jié)構(gòu) ? 現(xiàn)代批發(fā)與零售業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營研究 ? 現(xiàn)任西安易家房地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事，商業(yè)總規(guī)劃師，深圳市摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，韓國 Creative VMD Group中國業(yè)務(wù)代表 。 鄧力維與楊寶民先生研究商業(yè)地產(chǎn)人才培養(yǎng) 西北業(yè)務(wù)總部 韓國業(yè)務(wù)伙伴： Creative VMD Group(株式會社 )簡介 ? 公司名稱 :(株式會社 ) Creative VMD Group ? 代表理事：尹載晰 ? 地址：漢城江南區(qū)農(nóng)峴洞濟玄大廈 301號 (135816) ? 成立日期： 1997年 1月 17日 ? 顧問 / Chief Consultant :青山 正人 (Aoyama Masato) ? 顧問 / Chief Consultant :高見澤 忠興 (Takamizawa Tadaoki) ? 常務(wù) / Chief Consultant : 許載寧 ? 研究員 3名外聘顧問 (現(xiàn)行業(yè)韓 ,日專家 )8名 ? 主營業(yè)務(wù) ? 商業(yè)設(shè)施開發(fā)策劃 ， 零售業(yè)招商與運營顧問 ? 市場調(diào)查 ,營銷策劃及戰(zhàn)略開發(fā) ? 商品企劃及業(yè)態(tài)設(shè)計 、 戰(zhàn)略開發(fā) ? 商業(yè)設(shè)施環(huán)境規(guī)劃及內(nèi)部設(shè)計 ? 商品陳列 （ VMD） 策劃及實行 韓國 VMD公司辦公室 ? 2022 2022 漢城東大門服裝批發(fā)市場 VMD 及經(jīng)營顧問 ? 2022~ 2022 三星 TESCO「 Home Plus 購物中心Tenant 標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃 」 ? 2022 《 Evergreen Project Shopping Mall」 策劃 ? 2022 九老洞 「 Mario Outlet 開發(fā)規(guī)劃 」 ? 2022 明洞 「 Cat’S 服裝城開發(fā)規(guī)劃 」 ? 2022 木浦 「 玉巖洞商業(yè)設(shè)施開發(fā)規(guī)劃 」 ? 1997 CITY 「 百貨商店 RENEWAL規(guī)劃 」 ?Creative VMD Group(株式會社 ) MALL及批發(fā)市場 策劃案例 日本著名業(yè)態(tài)設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營專家青山 正人 (Aoyama Masato) ? Chief Consultant經(jīng)歷 ? ~ 至今 (株 ) 新世界新規(guī)計劃 MD顧問 ? ~ 至今 (株 ) CREATIVE VMD 顧問 / Chief Consultant ? ~ (株 ) Creative VMD 社長 ? ~ (株 ) Creative VMD 駐日本顧問 ? CK PLANNING CHIEF CONSULTANT ? ~(株 )DIAMOND CONSULTING 常務(wù) 三星物產(chǎn)流通部門顧問 ? ~ 三星物產(chǎn)流通部門商品業(yè)務(wù)常務(wù) ~ (株 ) DIAMOND CONSULTING 常務(wù) ? ~ (株 ) BLOOM 21 (日本 ) 營業(yè)擔(dān)當(dāng)業(yè)務(wù) ? ~ (株 ) 新世界百貨商店商品總部顧問/理事 (隨 SEIBU百貨商店和新世界百貨商店合作簽約派遣當(dāng)?shù)毓ぷ?) ? ~ (株 ) SEIBU 百貨商店總部婦人雜貨部部長 高見澤 忠興 (Takamizawa Tadaki)日本商業(yè)環(huán)境設(shè)計專家 ? 商業(yè)室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計顧問 /Chief Director ? 經(jīng)歷 ? 具有豐富購物中心環(huán)境藝術(shù)設(shè)計經(jīng)驗 ? ~ MARIO outlet 別館 商業(yè)環(huán)境開發(fā)咨詢 進行中 ? ~ 至今 (株 )新世界百貨商店 新規(guī)計劃環(huán)境設(shè)計 顧問 ? ~至今 (株 ) Creative VMD 顧問 /Chief Director 韓國商業(yè)專家：尹載晰 Creative VMD公司董事長， /Chief Consultant ? 經(jīng)歷 ? ~ 至今 (株 )Creative VMD 代表理事 / Chief Consultant ? ~ (株 ) ESKO International 代表理事 ? ~ (株 )DIAMOND CONSULTING Consultant ? ~ (株 ) CDM 代表理事 社長 ? ~ GALLERIA 百貨商店 企劃室 室長 ? GALLERIA 百貨商店 RENEWAL計劃促進組組長 ? 漢陽流通大型店 事業(yè)本部 營業(yè)總管室長 ? ~ 新世界百貨商店總店男裝采購，總店服裝部 銷售業(yè)務(wù) 韓國招商與經(jīng)營專家許載寧 ? VMD公司常務(wù)理事 /MD Chief Consultant ? 經(jīng)歷 ? 2022 ~至今 CREATIVE VMD GROUP 常 務(wù) 理 事 MD Chief Consultant ? ~ (株 ) Mario Carte Kniｔ amp。 ? 策層知識結(jié)構(gòu)不合理，對商業(yè)地產(chǎn)體系研究不夠，表現(xiàn)浮躁。 郭梓文團隊 商業(yè)地產(chǎn)知識創(chuàng)新決策模型 商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合點 —MALL購物中心 ? 購物中心投資巨大 ， 投資回收期長 ，財務(wù)風(fēng)險較大 ， 發(fā)展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調(diào)研 ，對社會購買力與城市商業(yè)環(huán)境進行認真論證 ， 超越社會購買力要求 ，建設(shè)過多的商業(yè)中心勢必導(dǎo)致項目失敗 。 ? （ ２ ） 購物中心是否能夠租出去 ， 有足夠的承租戶交納足夠的租金 。 表 1百貨店向購物中心轉(zhuǎn)變策略模型 興 業(yè)百貨和平百貨店 興 業(yè)百貨和平購物中心 傳統(tǒng)百貨管理機制 百貨機制＋購物中心物業(yè)管理機制 傳統(tǒng)中庭連接而成購物環(huán)境爲(wèi)主，娛樂內(nèi)容缺乏，有少量休閒內(nèi)容 購物娛樂休閒一體化，增加購物快樂與滿足感 營銷模式，統(tǒng)一活動爲(wèi)主 大型統(tǒng)一活動以及不同樓層經(jīng)營特點的個性化促銷活動相互結(jié)合 守株待兔式的等客上門 社區(qū)直銷 ， 控制銷售終端 ， 整合房地産公司的會員組織 ， 採取聯(lián)動方式 ， 爲(wèi)業(yè)主提供服務(wù) ，社區(qū)商品服務(wù)與電子商務(wù)相結(jié)合 經(jīng)營品種小而全 突出特色，減少經(jīng)營種類，擴大重點特色商品營銷規(guī)模 購物中心案例 ? 東方時代廣場位于深圳華強北路 ， 北面為嘉華大廈以及女人世界 ， 南面為深紡大廈 ，西面為規(guī)劃中的小學(xué) ，路東是曼哈廣場 。根據(jù)華強北商業(yè)特點與市場調(diào)研分析，我們建議商業(yè)面積在 3萬平方米左右，基本與茂業(yè)百貨東門店相近，根據(jù)茂業(yè)百貨的主題購物中心布局以及茂業(yè)百貨的經(jīng)營實力，預(yù)計年銷售額 10億元左右，