【正文】 集聚區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，以個(gè)性化的高端產(chǎn)品為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人均高消費(fèi)而不是大規(guī)模游客量，最終使其被評(píng)為 “亞洲第一溫泉 SPA”，獲得了開發(fā)經(jīng)營(yíng)的極大 成功。不論是御 溫泉耳熟能詳?shù)?“御泉道 ”、 “太醫(yī)五體 ”、 “N 福湯六次方 ”，還是天沐的 “真山水溫泉 ”、 “太極八湯 ”、 “美人四潤(rùn)湯 ”、 “九步六法沐湯儀式 ”，以及他們 所共同提倡的 “夏季泡溫泉 ”，實(shí)際上都是在開創(chuàng)和豐富現(xiàn)代溫泉文化。主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式 收益的計(jì)算方式為： 第 10 頁(yè) 特色溫泉景區(qū)模式 ——“特色溫泉 +景區(qū) ” 所謂 “特色溫泉景區(qū) ”模式，就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來(lái)贏得市場(chǎng)的模式。將溫泉旅游納入到地區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃之中，推動(dòng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷，完善溫泉旅游產(chǎn)業(yè)。溫泉旅游企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造互動(dòng)的體驗(yàn)過(guò)程，為游客創(chuàng)造出值得回憶的感受，從生活與情境出發(fā)，為旅游產(chǎn)品制造更多的體驗(yàn)成分。旅游品牌的魅力在于能喚起旅游消費(fèi)者的心理歸屬感，維持旅游者對(duì)某旅游品牌的忠誠(chéng)與優(yōu)先接納，為保持和擴(kuò)大第 8 頁(yè) 旅游產(chǎn)品的市場(chǎng)份額，增加旅游受眾起到極為積極的作用。對(duì)于溫泉旅游的營(yíng)銷工具整合，關(guān)鍵是整合傳統(tǒng)媒介和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。 溫泉旅游開發(fā)的 營(yíng)銷創(chuàng)新： 第 7 頁(yè) 旅游宣傳促銷是旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，是旅游市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中必不可少的一項(xiàng)業(yè)務(wù)。社區(qū)居民既是旅游資源的一個(gè)重要組成部分，也是旅游業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。能有效治療神第 6 頁(yè) 經(jīng)衰弱、失眠、各種神經(jīng)痛，還有減肥果。硫磺溫泉主要成分為硫化氫。 針對(duì)性原則 針對(duì)性原則是指整體來(lái)說(shuō)溫泉具有較好的醫(yī)療功效，但不同的泉質(zhì)因其成份不同而具有不同側(cè)重的醫(yī)療效果。這里的效益不僅僅指經(jīng)濟(jì)效益，還包括社會(huì)效益、環(huán)境效益，也即我們現(xiàn)今謂之的綜合效益。只有最大限度的保護(hù)好了我們的自然環(huán)境，才能在此基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出游客所心儀的度假地產(chǎn)品。以此思想作為開展旅游的首要原則，則可“功在當(dāng)代、利在千秋”。毋庸置疑，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，溫泉經(jīng)濟(jì)大有可為。很多溫泉旅游區(qū)已經(jīng)逐步擺 脫單一洗浴健身的功能，形成了集休閑度假、保健療養(yǎng)、觀光娛樂(lè)于一身的綜合功能性休閑度假目的地。而且分布幅員廣闊，幾乎遍布全國(guó)各省，尤以云南、西藏、廣東、海南、福建、臺(tái)灣、江西等省區(qū)為溫泉資源密集區(qū)。同時(shí)，我國(guó)溫泉資源的平均水溫高，出水量大，礦物元素含量豐富，大都屬于典型的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療礦泉，其特有的保健、養(yǎng)生、度假休閑功能已經(jīng)被廣泛認(rèn)同。部分地區(qū)依托溫泉旅游資源，已經(jīng)形成了以休閑、度假為主體的地方支柱產(chǎn)業(yè)，并且在發(fā)展中注重延伸產(chǎn)業(yè)鏈，豐富附屬產(chǎn)品，獲取綜合效益，如廣東御溫泉系列、河北平山溫泉群等。 第 4 頁(yè) 二、 溫泉開發(fā)創(chuàng)新原則 明確旅游產(chǎn)品開發(fā)的原則，可以避免旅游產(chǎn)品的盲目開發(fā)，使產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程更為有序，使開發(fā)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品具備一定的整體性和前瞻性。若有悖此思想，則可能禍及子孫。不論時(shí)代如何的變遷，游客對(duì)溫泉的認(rèn)識(shí)觀念如何轉(zhuǎn)變，良好的度假地環(huán)境是游客和企業(yè)所共同追求第 5 頁(yè) 的。在溫泉旅游企業(yè)達(dá)到其經(jīng)濟(jì)目的后，應(yīng)該更加關(guān)注環(huán)境和社會(huì)的效益， 因?yàn)闇厝窍男吐糜钨Y源，溫泉的好壞直接關(guān)系到溫泉產(chǎn)品的好壞，保護(hù)環(huán)境就是保護(hù)溫泉資源。如碳酸泉主要成分為游離二氧化碳，能改善心血管功能，降血壓 。具軟化皮膚 、溶解角質(zhì)、滅菌、殺蟲等功效，使植物性神經(jīng)系統(tǒng)興奮活躍，對(duì)經(jīng)損傷、炎癥有療效，緩解關(guān)節(jié)韌帶的緊張，適于各種慢性關(guān)節(jié)疾病。此類溫泉可開發(fā)一些針對(duì)減肥、減壓、健身為目的的產(chǎn)品。讓社區(qū)居民參與旅游業(yè)，既能使溫泉旅游地的旅游吸引力增強(qiáng)，又能使社區(qū)居民從旅游業(yè)中獲取經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)環(huán)境等多方面的實(shí)惠，從而提高他們參與溫泉資源保護(hù)的積極性。營(yíng)造高質(zhì)量的度假環(huán)境，提供多樣化、高檔次的康體旅游產(chǎn)品，具備舒適周到的旅游服務(wù)，以及塑造鮮明的文化特色將成為溫泉旅游開發(fā)的新趨向。對(duì)于傳統(tǒng)媒介而言，首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)在本地電視臺(tái)和報(bào)紙的宣傳力度，其次是加大對(duì)主要目的地衛(wèi)星頻道和旅游頻道的廣告宣傳；而對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷而言，完善信息平臺(tái)建設(shè)是關(guān)鍵。因此，對(duì)于溫泉資源優(yōu)越、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、景觀組合狀況良好的溫泉旅游地來(lái)說(shuō)，塑造綜合的溫泉旅游目的地形象，實(shí)現(xiàn)品牌營(yíng)銷至關(guān)重要。 完善溫泉旅游產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)整合營(yíng)銷 在發(fā)展溫泉旅游產(chǎn)業(yè)過(guò)程中，應(yīng)將溫泉旅游產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開發(fā)出溫泉旅游與溫泉農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)相結(jié)合的旅游項(xiàng)目，共同促進(jìn)溫泉旅游地可持續(xù)發(fā)展。 第 9 頁(yè) 三、 國(guó)內(nèi)溫泉酒店幾個(gè)經(jīng)典的開發(fā)模式 隨著一批旅游大鱷、地產(chǎn)大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰(zhàn)略擴(kuò)張，溫泉度假村的開發(fā)已經(jīng)從廣東、云南、北京等傳統(tǒng)的溫泉旅游熱點(diǎn)地區(qū)向全國(guó)范圍高速擴(kuò)展，形成了新一輪的溫泉投資熱潮，隨之而來(lái)的是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這是溫泉度假村開發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大， 但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國(guó)溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。正因?yàn)橹铝τ趧?chuàng)造溫泉 文化，挖掘溫泉養(yǎng)生的內(nèi)涵，構(gòu)建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉 成為了行業(yè)的標(biāo)桿，不僅獲得項(xiàng)目開發(fā)的成功，而且成功鑄就了企業(yè)品牌，形成管理團(tuán)隊(duì)和經(jīng)營(yíng)模式，使其有資本輸出品牌，實(shí)行全國(guó)性的戰(zhàn)略擴(kuò)張。我們判斷，隨著中國(guó)高端休閑消費(fèi)人群的增加，柏聯(lián)SPA 的 模式將成為未來(lái)溫泉度假村開發(fā)最重要的方向之一。它敏銳地看到了北京地區(qū)龐大的會(huì)議市場(chǎng)，充分 利用溫泉的康體療養(yǎng)價(jià)值與休閑整合效應(yīng)，把溫泉與會(huì)議融合的文章做大，把商務(wù)會(huì)議作為最重要的一項(xiàng)服務(wù)來(lái)對(duì)待。 此種模式依托于中等城市或省會(huì)城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價(jià)值吸引中小規(guī)模 的團(tuán)體會(huì)議市場(chǎng)，是我國(guó)目前絕大 多數(shù)溫泉度假村最基本的開發(fā)模式。其核心是在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過(guò)發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、參與性需求的運(yùn)動(dòng)游樂(lè)項(xiàng)目， 有力提升溫 泉度假村的整體吸引力，延長(zhǎng)游客停留時(shí)間甚至改善溫泉度假村的淡季經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，提高人均消費(fèi)水平，從實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)的突破。沁溫泉等為代表，都是通過(guò)溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯 …… 等一系列時(shí)尚、動(dòng)感、刺激的水游樂(lè)項(xiàng)目的引入， 實(shí)現(xiàn)了溫泉度假村夏季經(jīng)營(yíng)的火爆。在這一模式中，文化的創(chuàng)新融入是整體品質(zhì)提升的關(guān)鍵。此種模式應(yīng)成為北方地區(qū) 溫泉度假村開發(fā)的重要模式。海泉灣度假區(qū)以罕有的海洋溫泉為核心，由五星級(jí)酒店、神秘島主題樂(lè)園、漁人 碼 頭、夢(mèng)幻劇場(chǎng)、體檢中心、加勒比海岸、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、拓展訓(xùn)練營(yíng)、高爾夫項(xiàng)目、休閑垂釣區(qū)以及自駕車營(yíng)地等項(xiàng)目組成，是中國(guó)目前功能最齊全、綜合配套最完善 第 15 頁(yè) 的超大型旅游休閑度假區(qū)，被國(guó)家旅游局授予全國(guó)首家 “國(guó)家旅游休閑度假示范區(qū) ”稱號(hào)。此類模式以全國(guó)四大康 復(fù)理療中心、亞洲著名溫泉 ——湯崗子溫泉療養(yǎng)院為代表。以 綠維創(chuàng)景 設(shè)計(jì)的北京藍(lán)調(diào)莊園為例，通過(guò)溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場(chǎng)所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。 珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假村、咸寧溫泉度假村等，都是溫泉度假社區(qū)模式的典型代表。僅從以上六個(gè)經(jīng)典模式中就可以看到，中國(guó)溫泉度假村的先行者 已經(jīng)通過(guò)溫泉與外部產(chǎn)業(yè)的嫁接取得了巨大的成功。其重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面： 其一，文化主題的整合。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點(diǎn)，創(chuàng)新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環(huán)境的完美結(jié)合甚至要優(yōu)化提升乃至創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美獨(dú)特的環(huán)境，也要注重結(jié)合輔助養(yǎng)生材料、養(yǎng)生手段及現(xiàn)代科技康療手法的運(yùn)用，才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)創(chuàng)新。 但是，究竟溫泉適合與哪些特色產(chǎn)業(yè)嫁接？哪些貌合神離，哪些渾然一體？溫泉如何提升這些特色產(chǎn)業(yè)？這些特色產(chǎn)業(yè)又是如何反過(guò)來(lái)強(qiáng)化溫泉的？都需要進(jìn)行詳細(xì)而系統(tǒng)的研究，才能形成最終確定。這樣的理念，應(yīng)當(dāng)在溫泉度假村的建設(shè)之初，就予以重視和考慮。御溫泉以其豐富的溫泉沐浴文化和神奇的溫泉魅力吸引著 無(wú)數(shù)海內(nèi)外游客。 最能撥動(dòng)人們心底最溫柔的那絲心弦的，還是御溫泉無(wú)處不在而又不落痕跡的 “御 ”式服務(wù)，這里有全部采用日式設(shè)計(jì)風(fēng)格的四星級(jí)御瀛莊酒店，還有 “御滿堂 ”宴會(huì)廳、 “御食坊 ”食府和 “御樂(lè)宮 ”多功能廳，是集餐飲、娛樂(lè)、會(huì)務(wù)于一體的多功能高雅場(chǎng)所。菜品豐富多彩是龍熙餐飲的一大特點(diǎn)， 其 清真餐廳在度假酒店里可屬鳳毛麟角；地道的美式西餐廳和東南亞美食，讓客人真正領(lǐng)略到在陽(yáng)光海岸度假的感覺。 第 23 頁(yè) 級(jí)別： 5 星 周邊景點(diǎn)： 北京野生動(dòng)物園 行政區(qū)域： 大興區(qū) 商業(yè)區(qū)域： 北京周邊區(qū)域 開業(yè)及裝修年份： 2020 年開業(yè) 2020 年裝修 地址：北京 大興區(qū) 龐各莊順景路 8 號(hào) 房間數(shù)量（間）： 274 交通情況： 到達(dá)市中心： 30 公里 到達(dá)火車站： 30 公里 到達(dá)機(jī)場(chǎng)： 50 公里 第 24 頁(yè) 《 第二部分：項(xiàng)目定位 》 一、 吳家店 概況 第 24 頁(yè) 二、項(xiàng)目概況 第 26 頁(yè) 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 第 28 頁(yè) 四、項(xiàng)目定位 第 30 頁(yè) 五、客 戶 群 體 定位 第 40 頁(yè) 一、 吳家店 概況 第 25 頁(yè) 吳家店位于金寨縣西南邊陲，大別山腹地，與湖北省羅田縣接壤，全鎮(zhèn)總面積 ，其中，山場(chǎng)面積 25萬(wàn)畝，耕地 ，轄 13個(gè)村（原 25個(gè)村）， 167個(gè)村民組， 7248戶，總?cè)丝?。交通日趨便捷。尤其是地?zé)豳Y源 “西莊溫泉 ”經(jīng)省地質(zhì)勘測(cè)設(shè)計(jì)院鉆探論證，為 “含氡偏硅酸鈉鈣型中低溫?zé)崴?”，第 26 頁(yè)