【正文】 （位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)情況等條件比較）城市的具體發(fā)展過程對項(xiàng)目發(fā)展的影響項(xiàng)目地塊道路、用水、用電基礎(chǔ)分析項(xiàng)目地塊用地規(guī)模B、項(xiàng)目地點(diǎn)及周邊社區(qū)、生活配套分析B、區(qū)域人口分析B、買家年齡l私人購買VS集團(tuán)購買l多層住宅與高層住宅的供應(yīng)與成交比較活躍區(qū)域的價(jià)格走勢及檔次變化市場交投活躍原因廣州住宅發(fā)展趨勢廣州住宅市場特點(diǎn)住宅成交量、付款方式、買家特點(diǎn)分析廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況%入戶問卷調(diào)查l現(xiàn)場訪問序言 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。研究目的主要結(jié)論和建議二、家庭總戶數(shù)、戶均人口經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度（GDP分析、第三產(chǎn)業(yè)分析）廣州住宅市場的發(fā)展趨勢阻力因素三、規(guī)模效應(yīng)及價(jià)格檔次多層、高層市場特點(diǎn)成交主要特點(diǎn)本地人買家VS外地人買家l成交總額，買家承受能力四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件分析C、項(xiàng)目地塊周邊交通條件分析C、項(xiàng)目地塊用地形狀C、項(xiàng)目地塊在城市發(fā)展中的地位項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域的特征項(xiàng)目地塊的地點(diǎn)特征（位置、周邊基本居民生活服務(wù)設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃情況）項(xiàng)目地塊綠化基礎(chǔ)項(xiàng)目附近同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應(yīng)量分析；b.區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實(shí)住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；f.已開發(fā)樓盤供應(yīng)狀況銷售與賣點(diǎn)市場調(diào)研結(jié)論及發(fā)展建議項(xiàng)目背景Z市房地產(chǎn)市場自1993年起步以來，一直處于穩(wěn)步上升階段，2002年全年開工住宅總建筑面積300萬平米，總投資約20億元。項(xiàng)目參與各方主辦方：Z市日報(bào)承辦方：Z市***房地產(chǎn)置換有限公司四、五、（二）傳播戰(zhàn)略目標(biāo)傳播的戰(zhàn)略目標(biāo)取決于***的經(jīng)營目標(biāo)。（三）整體傳播策略傳播為人氣服務(wù)廣告?zhèn)鞑サ暮诵氖翘岣呷藲?，既要提高消費(fèi)者的參與熱情，又要提高房產(chǎn)商的參與程度。速戰(zhàn)速?zèng)Q“愛家看房車”必須在短期內(nèi)引起目標(biāo)受眾的充分重視——一炮而紅，才能最有效的提高產(chǎn)品勝算，達(dá)到費(fèi)用投入的相對節(jié)約。VI系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)以愛家直通車的輕松購房概念進(jìn)行挖掘、演繹，建立本項(xiàng)目自身的VI體系，包括標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、常用圖形以及現(xiàn)場廣告牌、車身廣告、紀(jì)念品、辦公用品等各種場合的應(yīng)用物品設(shè)計(jì)。形式有廣告牌、看板、引導(dǎo)牌、彩旗、條幅等。初期以整版的篇幅推出愛家看房車的前期報(bào)道，從我市房地產(chǎn)市場的火爆、消費(fèi)者購房遇到的不便、看房車開通的意義、看房車給消費(fèi)者的購房消費(fèi)帶來的改變等等方面，利用報(bào)紙媒體的輻射面，向眾多的讀者強(qiáng)烈的灌輸“愛家看房車”的信息。必將作為“愛家看房車”的網(wǎng)上載體，以互動(dòng)性強(qiáng)的形式進(jìn)行項(xiàng)目的有效傳播。具體操作步驟（一）前期準(zhǔn)備聯(lián)系房產(chǎn)商。車輛準(zhǔn)備。設(shè)立總指揮1人，隨車置業(yè)顧問8人（其中儲(chǔ)備2人），后勤支持人員2人。發(fā)車地點(diǎn)、沿途停車站點(diǎn)、參與樓盤等現(xiàn)場要營造出熱烈的氣氛，作好現(xiàn)場及直通車的包裝至關(guān)重要，要求充分展示***企業(yè)及“愛家看房車”周五根據(jù)報(bào)名情況確定好看房車數(shù)量，安排好具體班次和人員。周六早8：00前將所有需要包裝的現(xiàn)場包裝完畢。看房結(jié)束后作好對消費(fèi)者及房產(chǎn)商的回訪，及時(shí)反饋信息，用好客戶資源。宣城簡介市場研究篇房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀項(xiàng)目分析篇項(xiàng)目現(xiàn)狀研判項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目推廣篇項(xiàng)目案名詮釋項(xiàng)目推廣主題項(xiàng)目推廣策略宣傳媒介選擇項(xiàng)目銷售道具項(xiàng)目銷售通路人力資源篇人力資源整合原則銷售現(xiàn)場組織構(gòu)架銷售現(xiàn)場人員職能銷售流程及其說明銷售管理篇銷售價(jià)格策略銷售進(jìn)度控制可售房源管理簽約風(fēng)險(xiǎn)管理附件：案場管理表單銷售流程及說明前經(jīng)過對宣城的考察得出我們的產(chǎn)品有較為廣泛的市場空間，這一點(diǎn)為日后項(xiàng)目推廣工作提供了客觀依據(jù)?？偨Y(jié)出一些指導(dǎo)思想，他將做為本案銷售工作的中心思想貫穿整個(gè)銷售過程。宣城是上海和南京經(jīng)濟(jì)區(qū)以及長江經(jīng)濟(jì)帶的有機(jī)組成部分，是連接浦東開發(fā)與皖江開發(fā)的陸上紐帶。宣城，奮發(fā)昂揚(yáng)的崛起，向世人展示自己新的形象，新的氣魄?！　”敬我?guī)劃主要內(nèi)容包括：宣城市城市總體規(guī)劃和宣城市城市近期建設(shè)規(guī)劃。為今后城市總體發(fā)展提供了法律依據(jù)。本案在這一時(shí)間進(jìn)入市場還是有良好的市場前景的。商鋪雖然在市場上普遍存在，但是缺乏一種先進(jìn)的商業(yè)模式。宣傳推廣理念相當(dāng)落后在產(chǎn)品上的落后折射出宣城地區(qū)發(fā)展商整體營銷策劃理念的匱乏。住在其中不能享受到高品質(zhì)的服務(wù)而僅僅改善了住房條件。針對本案我司通過對項(xiàng)目自身的一些研判，提出本案市場定位的理論。商業(yè)用房SOWT分析優(yōu)勢產(chǎn)品面積合理功能性強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目整體性強(qiáng)功能全每年的旅游季節(jié)能為業(yè)主帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益劣勢距離市區(qū)較遠(yuǎn)交通不便人氣不足，客源匱乏投資者信心不足風(fēng)險(xiǎn)消費(fèi)者對區(qū)位的抗性較大，對本案區(qū)位的認(rèn)同度較低本案所處地區(qū)難以在段時(shí)間內(nèi)形成商業(yè)濃厚的商業(yè)氛圍機(jī)會(huì)通過創(chuàng)造一種新興的商業(yè)模式來引領(lǐng)消費(fèi)隨著敬亭山旅游資源開發(fā)力度的加大必將為本案帶來良好的投資前景別墅社區(qū)SOWT分析優(yōu)勢小區(qū)依山傍水，社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境極為優(yōu)越產(chǎn)品相對其他樓盤不論從建筑還是配套都要先進(jìn)許多小區(qū)物業(yè)管理十分成熟，是現(xiàn)有周邊別墅無可比擬的劣勢小區(qū)周邊生活機(jī)能不完善，生活不十分便捷小區(qū)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，消費(fèi)者存在區(qū)位抗性個(gè)別單體別墅面積偏大會(huì)導(dǎo)致總價(jià)過高市場難以接受風(fēng)險(xiǎn)別墅作為市場空白點(diǎn)，存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)相對過高的價(jià)格會(huì)扼殺大部分消費(fèi)者機(jī)會(huì)市場缺乏別墅產(chǎn)品為本案贏得市場空間敬亭山附近不存在同等品質(zhì)的別墅與之競爭現(xiàn)存一定量消費(fèi)者存在別墅消費(fèi)需求敬亭山土地停止批租，本案成為不可替代性的產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品分析房型分析外立面：面積控制：項(xiàng)目產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格：第四重保安系統(tǒng)在室內(nèi)安裝報(bào)警系統(tǒng)，同時(shí)與小區(qū)物業(yè)相連接做到層層把關(guān)施工建議為了方便消費(fèi)者看房以及提升社區(qū)品質(zhì)的需要，建議對別墅類產(chǎn)品進(jìn)行分段施工。該物業(yè)采用典型的美式鄉(xiāng)村風(fēng)格，立面層次鮮明色澤搭配和諧2門廳上方的陽臺(tái)不僅起到較好的裝飾作用，同時(shí)也是一個(gè)不錯(cuò)的功能性陽臺(tái)方案二、點(diǎn)評該方案的外立面較方案一相比更顯別墅氣質(zhì)，色澤搭配非常協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)角處理既活潑又大方方案三、點(diǎn)評該物業(yè)的外立面有著濃郁的鄉(xiāng)土氣息與本案的自然環(huán)境融為一體外立面樸素而秀美，又襯托出別墅獨(dú)有的氣質(zhì)房型建議方案一點(diǎn)評該房型面積控制在300平方米左右極大的優(yōu)化了物業(yè)的功能性恰到好處的中庭體現(xiàn)了該戶型的氣質(zhì)方案二、評會(huì)客室、起居室一應(yīng)俱全家庭餐廳、正餐廳強(qiáng)化了該物業(yè)的功能兩套主臥室方便主人招待重要客人轉(zhuǎn)角陽光房采光充分點(diǎn)評該房型面積控制相當(dāng)合理，279平方米的面積做到主衛(wèi)18平方米交通動(dòng)線清晰，不浪費(fèi)面積功能性良好，可變性強(qiáng)天兆家園（左岸半島就在時(shí)代之光名苑、金暉嘉園之潤憬、遠(yuǎn)洋風(fēng)景忙于“三國大戰(zhàn)”的狹小陣地上，一陣緊鑼密鼓之后，天兆家園以出其不意的迅猛攻勢，占領(lǐng)了制高點(diǎn)。欲成龍頭改造后的蓋板河將由源頭昆明湖經(jīng)動(dòng)物園流向中南海，并且將在天兆家園社區(qū)旁，建設(shè)一處美妙的觀光碼頭，為北京城市增添一道亮麗的風(fēng)景。其中最大表現(xiàn)是，天兆家園為提高社區(qū)檔次，幾乎全部放棄了市場熱門的小戶型設(shè)計(jì)，而將戶型鎖定在大戶型及超大戶型之間。靈感不期天兆家園的創(chuàng)新表現(xiàn)在方方面面。通過方方面面的努力，目前天光家園已經(jīng)將臨社區(qū)的30米隔離帶爭取為永久綠化帶，而且天兆家園認(rèn)為，整個(gè)隔離帶最終將被建設(shè)成一個(gè)真正的城市綠化公園，沿天兆家園東面的公園綠地面積將近3萬平方米，令人震撼！同樣的理由，天兆家園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是經(jīng)過精心挑選、多次推敲和否定后的結(jié)果。其中最為大膽的舉動(dòng)是，在項(xiàng)目已經(jīng)推廣促銷后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了外立面有一些遺憾，便果斷地停下來，重新規(guī)劃設(shè)計(jì)。天兆家園首次將澳洲海岸生活情趣引進(jìn)到內(nèi)陸城區(qū)的高樓建筑中，一經(jīng)推出，便受到市場好評。天兆家園自然看好門前天然水系的治理。直到2001年9月正式推出之時(shí)，這個(gè)秘密才終于大白天下。無論中外，左與右都被用作是激進(jìn)與保守、靈感與遇鈍的代名詞，如法國左岸小鎮(zhèn)等。于是，天兆家園將左岸的激進(jìn)創(chuàng)新和半島的優(yōu)雅高貴充分融合到一起，在設(shè)計(jì)師的幫助下，終于規(guī)劃出“一泉兩綠三島四?！钡恼w環(huán)境，讓市場為之一嘆。所謂三島，是指社區(qū)創(chuàng)意設(shè)計(jì)的9個(gè)樓座，圍繞社區(qū)引進(jìn)的天然水系，自然錯(cuò)落形成的三個(gè)半島。如果非要將此四海與紫禁城邊的四海相比，這里的四海當(dāng)然要小許多，但因其創(chuàng)意制作，便有了自己獨(dú)特的意境。當(dāng)我們置身于天兆家園精心構(gòu)造的疊層跳泉、東海長堤、錯(cuò)落平臺(tái)、鳥石野趣、陽光構(gòu)架、條狀石瀑等景觀中，不得不再次嘆為觀止。使用對象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)。例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國公司的高級主管或外企員工，他們在上海一般不會(huì)把別墅買下來，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅；⑷旅游型別墅，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅。本案具有作為別墅的基本條件，先天資質(zhì)有一定的優(yōu)勢，具體體現(xiàn)為：市場上現(xiàn)未有強(qiáng)大的同類產(chǎn)品競爭個(gè)案，位于南戴河的“碧海藍(lán)天”在本案銷售期內(nèi)沒有特別大的動(dòng)作，且在地理位置上與本案不存在競爭性。這就在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項(xiàng)目難度：作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。本案在規(guī)劃上，應(yīng)首先滿足作為別墅產(chǎn)品的必要條件，而后，在獨(dú)特賣點(diǎn)上下功夫。禮儀區(qū)：入口（玄關(guān)）、起居室、過廊、餐廳等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺(tái)等別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。布局規(guī)劃別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。中國園林造景離不開水，有水才能構(gòu)造山水般詩意的人生。環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境，一個(gè)是人文環(huán)境。四、別墅配套設(shè)施特點(diǎn)會(huì)所規(guī)格例舉A：娛樂休閑會(huì)所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會(huì)所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動(dòng)中心等；C：豪華舒適型會(huì)所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉24小時(shí)保修服務(wù)家政式社區(qū)服務(wù)紅外線周界報(bào)警常見行銷策略為：廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進(jìn)行；銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。事件營銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如“項(xiàng)目與文化”研討、交流會(huì)情感營銷：如有獎(jiǎng)活動(dòng)等直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點(diǎn)，建立與有效客源程的直接交流平臺(tái)，促進(jìn)有效溝通。藝墅：諧音“藝術(shù)”，本案的運(yùn)作方向今后將走向一種藝術(shù)化的表現(xiàn)方式，賦予度假別墅符合身份和階級的象征文化理念是整體銷控策劃的重點(diǎn)。品案名解釋：副推案名盛世別苑香榭藝墅香榭園墅異陽尊品水榭山莊華爾茲別墅水岸別業(yè)海邊墅絕代風(fēng)華三、廣告總精神“豪門度假生活”直接、明了地訴求本案的利益點(diǎn)和產(chǎn)品特點(diǎn)——再現(xiàn)“豪門的度假生活”。(分為內(nèi)部認(rèn)購期和開盤期)核對目標(biāo)客戶群的劃分，針對“賣點(diǎn)”制定更有針對性的推廣策略。清盤期：在樓盤銷售尾期，對樓盤的環(huán)境實(shí)景加以報(bào)導(dǎo)宣傳，對開發(fā)商實(shí)力加以肯定。內(nèi)部認(rèn)購期—2004.—籌備期任務(wù)：入市策略擬定，相關(guān)資料準(zhǔn)備，辦理入市手續(xù)工作重點(diǎn)：互動(dòng)園林定案研究市場情況擬定公關(guān)（PR）活動(dòng)及促銷（SP）計(jì)劃售樓資料（戶型圖、售樓書、認(rèn)購須知、價(jià)格表、項(xiàng)目說明、貸款利率表及投資回饋利率表等）準(zhǔn)備齊備會(huì)所布置圖定案小區(qū)大門及入口道路制作完成電視廣告制作銷售人員招聘與培訓(xùn)確定銷售組織架構(gòu)路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶模型廠家定案制作一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場購買人氣旺盛的局面收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)以往記載客戶，營造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)銷期任務(wù)：加強(qiáng)客戶介紹電話追蹤有望客戶清盤期任務(wù)：本區(qū)域居民居住偏好調(diào)查與分析項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析決策項(xiàng)目主力戶型定位分析決策項(xiàng)目總平面與單體建筑建議項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模節(jié)奏分析建議四、項(xiàng)目銷售戰(zhàn)術(shù)分析決策公司品牌與項(xiàng)目的結(jié)合項(xiàng)目包裝模式設(shè)定售樓工具的設(shè)計(jì)制作推薦（模型、售樓書等）北京、天津、秦皇島媒體房地產(chǎn)方面分析廣告階段目標(biāo)銷售組織與管理 參考：樓盤銷售前的炒作構(gòu)思城市未來定位的軟文北戴河海情世界名人城隨著中國經(jīng)營城市步伐的加快，北戴河正在以城市主題文化最前瞻的經(jīng)營城市理念構(gòu)建自己——北戴河海情世界名人城。北戴河自開埠以來，就以吸引天下名人著稱，名人文化與這個(gè)城市結(jié)下了不解之緣。引來無數(shù)名人慕名到這里旅游、度假、觀光，北戴河大海給了無數(shù)名人遐想和陶醉，郭沫若、徐志摩、峻青、楊朔——都對北戴河的大海發(fā)出過由衷的贊嘆！一個(gè)被諸多名人喜歡的城市不正是這個(gè)城市的驕傲嗎？因此，把北戴河城市主題定位在海情世界名人主題文化上，是符合北戴河人文景觀特質(zhì)和自然景觀特質(zhì)的?！　≤浖布_發(fā)共同構(gòu)建主題文化　　據(jù)了解，海情世界名人城市主題文化系