【正文】 住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說明建設(shè)方案。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。建設(shè)方式。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開發(fā)的形象及市場影響。第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬元人民幣。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：，（詳見表633）。,以上17項(xiàng)小計(jì):開發(fā)成本=6000++++485++=二、開發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：,取上面15項(xiàng)之和的(6000++++485) 稅率=銷售費(fèi)用：,詳見表636。 詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設(shè)投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費(fèi)4005000001．1．3建安工程費(fèi)007000900001．1．4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)0080040001．1．5公建配套設(shè)施費(fèi)48500200028501．1．6開發(fā)期間稅費(fèi)080080080001．1．7不可預(yù)見費(fèi)1．1．8管理費(fèi)1．1．9銷售費(fèi)用001．2貸款利息0273．15001．3流動(dòng)資金0000002資金籌措21672．1自有資金10000002．2借款2000021670100007833002．3銷售收入再投入0000（2）貸款本金的償還及利息支付 長期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清，從建設(shè)經(jīng)營期第三年開始計(jì)算。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。 按南寧市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對市場發(fā)售期房。（見表：647）（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬元/個(gè)）（表：647） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0004942單位租金(元/)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬元)0001181181181181181181481481481481481771771771771772072072072074出租率(%)000657075808590909090909095959595951001001001005有效毛租金(萬元)000768288941001061331331331331331681681681681682072072072076轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬元)7418合計(jì)3620萬元第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)一、稅金計(jì)算住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：651） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營 期合計(jì)2005200620071銷售收入02銷售稅金及附加0營業(yè)稅0城市維護(hù)建設(shè)稅0教育附加稅0防洪工程維護(hù)費(fèi)0交易管理費(fèi)0交易印花稅03土地增值稅0合計(jì)0商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算：詳見商鋪?zhàn)赓U稅金及附加估算表（表：652） 車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：653） （表：652） 商鋪?zhàn)赓U稅金及附加 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00066471676781886992010121012101210121012106810681068106810681125122712271227110852租賃稅金及附加000691營業(yè)稅00046554城市維護(hù)建設(shè)稅00039教育附加00017防洪工程維護(hù)費(fèi)20交易管理費(fèi)55交易印花稅63土地增值稅111合計(jì)3760．37（表：653） 車位租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00076828894100106133133133133133168168168168168207207207207741萬元2租賃稅金及附加0004．34．75．05．35．76．07．67．67．67．67．69．59．59．59．59．511．811．811．811．846營業(yè)稅0003．84．14．44．755．36．76．76．76．76．78．48．48．48．48．410．410．410．410．437城市維護(hù)建設(shè)稅0000．270．290．310．330．350．370．470．470．470．470．470．590．590．590．590．590．720．720．720．723教育附加0000．110．120．130．140．150．160．200．200．200．200．200．250．250．250．250．250．310．310．310．31防洪工程維護(hù)費(fèi)0000．140．150．160．170．180．190．240．240．240．240．240．300．300．300．300．300．370．370．370．37交易管理費(fèi)000交易印花稅0003土地增值稅000合計(jì)427．54注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目)。評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：655）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：657） 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。（表：6510） 住宅部分資金來源與運(yùn)用表 (單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱經(jīng) 營 期2005200620071資金來源7000銷售收入0自有資金050005000銀行借款7000100003000其他收入0002資金運(yùn)用5234建設(shè)投資5234借款還本付息00銷售稅金及附加0土地增值稅0所得稅03盈余資金17664累計(jì)盈余資金1766第六節(jié) 高層住宅項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)影響。（2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價(jià)下降5%、10%，%、%%；%時(shí)，該項(xiàng)目投資利潤率