【正文】 高層住宅項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃部分（項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告）第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營(yíng)方案一、高層住宅項(xiàng)目概述項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對(duì)XXX，項(xiàng)目東側(cè)為XXX，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施， m2。（表：611） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，，，共494個(gè)車(chē)位，擬建21棟18層商住樓。二、項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息），整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬(wàn)元，%，另需貸款額合計(jì)20000萬(wàn)元。（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬(wàn)元，%，分3年投入。詳見(jiàn)表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬(wàn)元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第一年第二年1000010000銷(xiāo)售收入再投入。%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷(xiāo)售收入最后第三年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，%,%,，%。(表:614) 銷(xiāo)售收入再投入年度投入表 (單位:萬(wàn)元)第三年上半年下半年第二節(jié) 項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃與安排一、（略）二、商層住宅項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方案及規(guī)劃說(shuō)明建設(shè)方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案如下：（略）規(guī)劃目標(biāo)。（1）以建造具有當(dāng)代先進(jìn)水平的優(yōu)質(zhì)城市住宅為目標(biāo)，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應(yīng)性強(qiáng)的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個(gè)花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項(xiàng)目好的居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設(shè)方式及進(jìn)度安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃擬定的原則①本項(xiàng)目作為一個(gè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的中高檔住宅項(xiàng)目,在擬定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃時(shí),我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項(xiàng)目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場(chǎng)對(duì)接時(shí)機(jī)與購(gòu)買(mǎi)力適應(yīng),以及按基地的成熟條件漸進(jìn)的原則。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力,以及合理的市場(chǎng)占有率角度,我們暫定為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)間為3年，其中銷(xiāo)售期為2年。③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中以整體開(kāi)發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過(guò)程中，以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。建設(shè)方式。采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，從而有效地控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。進(jìn)度安排。項(xiàng)目擬用三年分三期進(jìn)行（見(jiàn)表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：A 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）：3個(gè)月B 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：18個(gè)月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）：15個(gè)月項(xiàng)目周期設(shè)定①開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間,并以此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設(shè)計(jì)、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進(jìn)度周期如下：③根據(jù)項(xiàng)目基地及規(guī)模情況,在開(kāi)發(fā)建設(shè)中設(shè)清晰的分期,從項(xiàng)目基地較成熟的衡陽(yáng)西路漸次向西推進(jìn),按總建設(shè)面積的1/3左右為一個(gè)工程流水節(jié)奏,間隔六個(gè)月(一季左右)的動(dòng)工時(shí)間,形成項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的形象及市場(chǎng)影響。分段周期設(shè)定① 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí),設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。② 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排。③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）。第三節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、高層住宅項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開(kāi)發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金6000萬(wàn)元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：，詳見(jiàn)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表：631）。（表：631） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)稅率3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)稅率4籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)稅率合計(jì)（3）建安工程費(fèi)：。（見(jiàn)表632）（表：632） 高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬(wàn)元)項(xiàng)目高層（元/平方米）項(xiàng)目高層（元/平方米）樁基礎(chǔ)70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對(duì)講機(jī)系統(tǒng)12地下室費(fèi)用130智能化設(shè)施80★高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米高層建安工程費(fèi)=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：，（詳見(jiàn)表633）。（表：633） 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1供電工程65萬(wàn)元/公項(xiàng)=2供水工程15萬(wàn)元/公項(xiàng)=3電信工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)=4煤氣工程7萬(wàn)元/公項(xiàng)=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計(jì)500+=注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來(lái)的綠化成本內(nèi)再增加500萬(wàn)建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：485萬(wàn)元，詳見(jiàn)表634（表：634） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬(wàn)元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房?jī)?nèi)）400403文化活動(dòng)中心15007001054超市2000（位于裙樓房?jī)?nèi)）————5郵政支局500（位于裙樓房?jī)?nèi)）————6電信營(yíng)業(yè)所500（位于裙樓房?jī)?nèi)）————7儲(chǔ)蓄所700（位于裙樓房?jī)?nèi)）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房?jī)?nèi)）30069會(huì)所3000（位于裙樓房?jī)?nèi)）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調(diào)壓站506003合計(jì)485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)：，詳見(jiàn)表635。（表：635） 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬(wàn)元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)稅率1240．612建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)稅率82．713供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費(fèi)稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)稅率413．54合計(jì)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。，取上面15項(xiàng)之和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（0++++485）稅率=（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見(jiàn)性）（8）開(kāi)發(fā)成本。,以上17項(xiàng)小計(jì):開(kāi)發(fā)成本=6000++++485++=二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算管理費(fèi)用：,取上面15項(xiàng)之和的(6000++++485) 稅率=銷(xiāo)售費(fèi)用：,詳見(jiàn)表636。（表：636） 銷(xiāo)售費(fèi)用估算表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)()銷(xiāo)售收入稅率2銷(xiāo)售代理費(fèi)()銷(xiāo)售收入稅率3其他銷(xiāo)售費(fèi)用()銷(xiāo)售收入稅率合計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用：,詳見(jiàn)貸款還本付息表開(kāi)發(fā)費(fèi)用：,前面13項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬(wàn)元)成本項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車(chē)位1．開(kāi)發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)12003000（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施485（6）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2．開(kāi)發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷(xiāo)售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用3．合計(jì)注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)? （2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)? （3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)?，則按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)? （4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)? （5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹摹①Y金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷(xiāo)售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金10000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款20000萬(wàn)元用于投資，。 詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設(shè)投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費(fèi)4005000001．1．3建安工程費(fèi)00700090