【正文】 高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分（項目投資可行性研究報告）第一節(jié) 建設項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、高層住宅項目概述項目概況項目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX，北臨XXX，西南面對XXX，項目東側為XXX，經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施， m2。（表：611） 【項目主要技術經(jīng)濟指標】內容指標內容指標建設地點南寧市區(qū)規(guī)劃總用地面積實際用地面積計容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度28%綠地率%住宅面積 m2商業(yè)面積 m2地下室面積 m2居住總戶數(shù)1520戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，，，共494個車位，擬建21棟18層商住樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息），整個建設經(jīng)營期為3年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息），自有資金10000萬元，%，另需貸款額合計20000萬元。（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。自有資金整個項目的自有資金為10000萬元，%，分3年投入。詳見表:612(表:612) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年第三年銀行貸款銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:613) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年1000010000銷售收入再投入。%計算，從項目有銷售收入最后第三年開始，直到項目建設經(jīng)營期結束，%,%,，%。(表:614) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年第二節(jié) 項目的建設工程規(guī)劃與安排一、（略）二、商層住宅項目建設規(guī)劃及進度安排（一）建設方案及規(guī)劃說明建設方案。經(jīng)南寧市規(guī)劃管理局審定，本項目的建設方案如下：（略）規(guī)劃目標。（1）以建造具有當代先進水平的優(yōu)質城市住宅為目標，滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明、衛(wèi)生的示范花園。（2）依靠科技進步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。（3）合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)（4）吸收各項目好的居住規(guī)劃特點，創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。（二）建設方式及進度安排開發(fā)計劃擬定的原則①本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設計劃時,我們主要依據(jù)大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。②,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經(jīng)營時間為3年，其中銷售期為2年。③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經(jīng)營。建設方式。采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監(jiān)理，從而有效地控制項目的工期、成本和質量。進度安排。項目擬用三年分三期進行（見表：621）根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：A 項目的設計及開工準備（初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等）：3個月B 住宅的主體建筑（基礎、主體、外裝及設備）：18個月C 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）：15個月項目周期設定①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。②根據(jù)南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：③根據(jù)項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設中設清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設面積的1/3左右為一個工程流水節(jié)奏,間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。分段周期設定① 開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時,設此時間為項目開發(fā)周期的起始日。② 開發(fā)計劃安排。③ 根據(jù)的規(guī)劃方案及開發(fā)總周期、各主要分段工程周期的設定，本項目的開發(fā)粗略計劃擬定如下表（以季度為單位）。第三節(jié) 項目投資估算及資金籌措計劃一、高層住宅項目投資與成本費用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。（2）前期工程費：，詳見本項目前期工程費估算表（見表：631）。（表：631） 前期工程費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設計費建安工程費稅率2可行性研究費建安工程費稅率3水文、地質、勘察費建安工程費稅率4籌建開辦費建安工程費稅率合計（3）建安工程費：。（見表632）（表：632） 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 (單位:萬元)項目高層（元/平方米）項目高層（元/平方米）樁基礎70土建工程750電梯120消防30一般水電安裝100煤氣10通訊5公用天線3普通裝修50對講機系統(tǒng)12地下室費用130智能化設施80★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米高層建安工程費=1360+(300+50)=注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價。（4）基礎設施費（紅線內外工程費）：，（詳見表633）。（表：633） 基礎設施費估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項=2供水工程15萬元/公項=3電信工程7萬元/公項=4煤氣工程7萬元/公項=5綠化工程=6道路工程=7排水工程=合計500+=注：本項目是一個高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內再增加500萬建設中心花園（5）公建配套設施費：485萬元，詳見表634（表：634） 公建配套設施費估算表 (單位:萬元)序號項目建筑面積（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園1000500502衛(wèi)生院1000（位于裙樓房內）400403文化活動中心15007001054超市2000（位于裙樓房內）————5郵政支局500（位于裙樓房內）————6電信營業(yè)所500（位于裙樓房內）————7儲蓄所700（位于裙樓房內）————8物業(yè)管理處200（位于裙樓房內）30069會所3000（位于裙樓房內）70021010公廁100500511垃圾壓縮站200300612變電站12005006013煤氣調壓站506003合計485（6）開發(fā)期間稅費：，詳見表635。（表：635） 開發(fā)期間稅費一覽表 (單位:萬元)序號類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設施建設費建安工程費稅率1240．612建筑工程質量安全監(jiān)督費建安工程費稅率82．713供水管網(wǎng)補償費住宅：,600元/T商鋪：,600元/T住宅:商鋪:4供電用電負荷費住宅:4KVA/戶,480/KVA商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA住宅:商鋪:5其他建安工程費稅率413．546物業(yè)管理基金建安工程費稅率413．54合計（7）不可預見費。，取上面15項之和不可預見費=（0++++485）稅率=（注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預見性）（8）開發(fā)成本。,以上17項小計:開發(fā)成本=6000++++485++=二、開發(fā)費用估算管理費用：,取上面15項之和的(6000++++485) 稅率=銷售費用：,詳見表636。（表：636） 銷售費用估算表 (單位:萬元)序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費()銷售收入稅率2銷售代理費()銷售收入稅率3其他銷售費用()銷售收入稅率合計財務費用：,詳見貸款還本付息表開發(fā)費用：,前面13項之和三、總成本費用匯總及分攤表本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表（表：637）（表： 637） 投資成本費用估算匯總表 (單位:萬元)成本項目總額（萬元）得房成本（元/平方米）高層商鋪車位1．開發(fā)成本（1）土地成本60003001500（2）前期工程費（3）建安工程費12003000（4）基礎設施費（5）公建配套設施485（6）開發(fā)期間稅費（7）不可預見費2．開發(fā)費用（1）管理費用（2）銷售費用（3）財務費用3．合計注：投資分攤的原則：總原則：所有的總投資均應分攤到可售（可租）的面積中去。細則：（1）按計算投資的各項成本來分攤 （2）各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤 （3）若不能按使用數(shù)量或容量來分攤，則按各功能的面積比例來分攤 （4）各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程成本比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤 （5）與工程無關的分項按各功能面積比例分攤四、資金籌措、投資計劃及借款利息（1）資金籌措與投資計劃本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于投資，。 詳細投資見計劃與資金籌措表（表：638）（表：638 ） 投資計劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號項目合計建 設 經(jīng) 營 期200520062007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投資總額21671．1建設投資216730671．1．1土地成本60001500150015001500001．1．2前期工程費4005000001．1．3建安工程費00700090