長沙紅樹灣項目策劃方案-wenkub
2023-02-05 12:22:44 本頁面
【正文】 好的房型 影響購房因素：投資回報和風險，開發(fā)商品牌、物業(yè)管理、經(jīng)典房型等 發(fā)展分析：此類客戶范圍較廣，并且具備強烈的投資意愿。 通過小區(qū)景觀和人的互動，創(chuàng)造一種反樸歸真生活方式 二、項目客戶定位 主力客戶：長沙原有老城居民 年齡特征： 35－40歲左右的人士為主 職業(yè)特征：工作地點以城內以及區(qū)域周邊為主，職業(yè)范圍以國有企業(yè)和事業(yè)單位的中層管理為主，部分已經(jīng)退休 購房動機：有了一定的經(jīng)濟實力，目前有單位的福利房，想改善原有的居住環(huán)境 價值取向：以穩(wěn)重成熟為導向，注重生活品質 生活方式：成穩(wěn)、穩(wěn)重、舒適、健康 文化程度：相當于大專以上 收 在小區(qū)規(guī)劃、建筑形態(tài)、建筑品質、景觀設計等方面體現(xiàn)古典主義價值和人文環(huán)境價值 b、體現(xiàn)項目差異化的地質特征 a、 1 市場定位 古典主義住宅元素 精致的古典園林景觀附加價值的高低主要體現(xiàn)在項目營銷推廣上所采用的形象策略及其效果，即項目的品牌價值、文化價值等方面。 住宅的產(chǎn)品設計導向在強調市場競爭和追求市場空白點的同時，應該主要以滿足消費者的需求為導向。 l 項目的抗性在于地塊體量較小，無法塑造配套齊全的高檔優(yōu)質的生活小區(qū)，同時在小區(qū)景觀規(guī)劃上受到限制，提升產(chǎn)品的附加價值空間較小。 l 第二部分 項目定位建議 一、項目市場定位 隨著區(qū)域市場發(fā)展，土地的供應也比較多，未來的競爭勢必將逐漸加劇 目前大明路沿前作為長沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機場的拆遷及周邊項目的建設，以及大明路汽車街的進一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場將會進入快速發(fā)展的階段。 容積率小于_____，建筑高度小于___米,總建筑面積___萬平方米。紅湖灣項目策劃報告第一部分、項目地塊特質分析 一、項目地塊概述 本項目地塊位于長沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。項目緊鄰風光里，位于大明路和永樂路的交界處。 弊 ☆☆ 區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境 固定資產(chǎn)投資增長快速，區(qū)域發(fā)展情況良好 利 ☆☆☆ 商業(yè)配套 周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德 利 ☆☆☆ 教育配套 秦淮區(qū)實驗小學、二十七中分校 利 ☆☆ 自然景觀 比較欠缺 弊 ☆☆ 醫(yī)療配套 缺乏大型醫(yī)療機構，以社區(qū)衛(wèi)生服務中心為主 弊 ☆☆ 資料來源：中瑞市場研究有限公司 三、項目地塊特質小結 1 大明路一條街整體規(guī)劃和大校機場拆遷給項目創(chuàng)造良好的外部條件 大明路將定位為長沙最大的汽車服務業(yè)的交易中心，帶來了大量的人流，同時必將提升周邊的各項配套。 屆時，房地產(chǎn)市場的競爭也必將十分激烈。 優(yōu)勢（S）l 城東是長沙人購房的首選l 臨近主干道，交通便捷l 周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力l 房型設計符合市場需求l 開發(fā)企業(yè)品牌價值l 外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時間距離 劣勢（W）l 項目周邊配套設施尚未完全成熟l 汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l 離城較遠，給人一種郊區(qū)的感覺l 周邊整體居住素質偏低l 競爭樓盤較多 機會（O）l 目前城東區(qū)域為數(shù)不多認處于供不應求的區(qū)域l 市政規(guī)劃為提升區(qū)域價值創(chuàng)造了良好的外部條件l 大量汽車有關行業(yè)的進入，產(chǎn)生居住需求l 寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善 威脅（T）l 市政規(guī)劃具體實施時間的不確定性l 大校機場拆遷后大量土地供應量及規(guī)劃不確定l 來自于市場的整體觀望態(tài)勢 小結：本案的潛在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內競爭個案較多，以及同質化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實現(xiàn)利潤的拐點。 l 地位的優(yōu)勢和土地的特質決定項目優(yōu)能力也必須打造成區(qū)域內由一定差異化的產(chǎn)品，成為區(qū)域的“創(chuàng)新盤”，項目的開發(fā)必須整合區(qū)域內的各類有利資源，打造宜居之地。 項目的附加價值可以在很大程度上提升項目總體價值，使發(fā)展商獲得高于原有的效益，包括經(jīng)濟效益和社會效益兩種。 從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代的過程中，所有的城市都努力往“現(xiàn)代化”的方向走去，但城市發(fā)展的目標其實不應該是在“現(xiàn)代”那一端，而是在傳統(tǒng)與現(xiàn)代這兩點的中間。 隨著河西新城區(qū)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的趨勢日益明確，投資價值得到體現(xiàn)和追捧。 由于本案的產(chǎn)品基本已經(jīng)設計完畢，在此基礎上可以修改的部分提出如下建議: 小區(qū)整體規(guī)劃原則 （1）崇尚古典主義懷舊風尚，注重情感的生活區(qū)。 （6）商業(yè)設施配套有一定的主題思想，配合體現(xiàn)不同的文化內涵。但由于目前距離項目開盤還有一段時間，所以本階段項目定價是目前產(chǎn)品應該實現(xiàn)的價格，未來的發(fā)展將受到市場的影響，具有很強的不確定性。市場比較法是目前運用最廣泛的定價方法，同時也是最科學的方法之一。 （2）樣本選取 樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。 遵循以上定價原則，我們將結合片區(qū)內可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，定出項目普通住宅的價格。 項目產(chǎn)品特性發(fā)掘 根據(jù)市場研究部分確立的“新古典主義住宅映象”這一市場定位，可以從中發(fā)掘出項目自身的產(chǎn)品優(yōu)勢，從而超越市場局限，引領新熱點： 中西合璧的古典主義建筑風格 精致實用、戶型合理 注重生態(tài)的景觀 中式情感交流的社區(qū)文化 以上四點是本項目核心理念推導的產(chǎn)品基礎。 項目東面緊靠主干道大明路，北邊靠永樂路。 隨著消費觀念從非理性向理性思維的轉變，以及供銷情況的轉變，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸體會到“客戶是真正的上帝”這個道理。從這個意義上講，居住區(qū)決不是建筑物的堆積。 第四部分 雅:古典主義的形象穩(wěn)重、高雅，閑情、雅致。 尋找令人感觸的項目主題定位 “新古典主義生活映象
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