昆明市社區(qū)商鋪研究成果報(bào)告-wenkub
2023-02-02 22:38:48 本頁(yè)面
【正文】 進(jìn)入穩(wěn)定期，社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。 從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購(gòu)買(mǎi)力。但內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性（即對(duì)空間形狀、通暢性、使用功能的保障程度），對(duì)租金售價(jià)以及銷(xiāo)售性和出租性的影響較大。產(chǎn)品方面216。業(yè)態(tài)分類(lèi)劃分 本次調(diào)查對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行了分類(lèi)：（1）、食雜店（以煙、酒、飲料、食品為主，柜臺(tái)銷(xiāo)售）（2）、便利店（以日常小百貨、食品為主，自選，100㎡以下）（3）、專(zhuān)業(yè)店（煙、酒、蜂蜜、化妝、奶品、水果、藥店、服裝、書(shū)、音像碟，以銷(xiāo)售上述某類(lèi)商品為主，專(zhuān)業(yè)性、品種豐富、選擇余地大）（4）、建材、五金（裝飾、裝修用品、五金器材）（5）、餐飲（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕點(diǎn)，一般當(dāng)堂服務(wù)）（6）、休閑娛樂(lè)（棋牌、健身、按摩）（7）、美容、美發(fā)（8）、其他服務(wù)（網(wǎng)吧、干洗、中介、水站、音像租賃、沖洗、復(fù)?。?）、醫(yī)藥（藥店、診所、醫(yī)院）（10）、金融、郵電（11）、購(gòu)物中心（包括超市、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、飲食等）（12）、超市（食品、生鮮、日用品，自選，規(guī)模較大，6000㎡以下）二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議基本情況216。 鄰里型商鋪：小區(qū)商鋪臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。調(diào)查解析 本次社區(qū)商鋪的調(diào)查范圍選取主要分為：北片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)、南片區(qū)、二環(huán)路內(nèi)片區(qū)。區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。 租售比：小區(qū)商鋪年租金與商鋪售價(jià)的比值，該比值在估價(jià)法中是收益期限為無(wú)限年的收益率。 根據(jù)本次商業(yè)抽樣調(diào)查的統(tǒng)計(jì)計(jì)算可得：商鋪總供應(yīng)為557988㎡，總供應(yīng)量：6711間，總銷(xiāo)售量為5809間，%，社區(qū)商鋪市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 小區(qū)商鋪多數(shù)設(shè)計(jì)了獨(dú)立的衛(wèi)生間，老式的鋪帶住結(jié)構(gòu)商鋪配套有廚房，其他新開(kāi)發(fā)的商鋪很少有廚房設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間的配套已經(jīng)成為一種基本需求。經(jīng)營(yíng)方面216。而作為社區(qū)型商鋪，因?yàn)榕R近主干道，通達(dá)性、及可視性較好，消費(fèi)輻射區(qū)域大，消費(fèi)需求旺盛，從而決定了社區(qū)型商鋪的租金和售價(jià)比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價(jià)高，在同等入住率情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。216。216。 西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶(hù)均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對(duì)較小，售價(jià)水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)有一定的價(jià)格空間和市場(chǎng)容量。建議在招商、租賃期間多與金融、郵電業(yè)態(tài)進(jìn)行結(jié)合。 購(gòu)買(mǎi)商鋪的邊際收益遞減且所投入資金增加部分和租金收益不呈線性關(guān)系。 除了專(zhuān)門(mén)的商業(yè)街區(qū)有上規(guī)模、上檔次的餐飲外，住宅底商基本沒(méi)有餐飲經(jīng)營(yíng)，限制住宅底商經(jīng)營(yíng)餐飲既是挑戰(zhàn)更是機(jī)會(huì)。商鋪供應(yīng)數(shù)量區(qū)域住宅戶(hù)數(shù)（戶(hù)）商鋪建面（㎡）東片區(qū)52726560南片區(qū)36830273500西片區(qū)944445900北片區(qū)21471151188二環(huán)路內(nèi)片區(qū)1328780840合 計(jì)86304557988商鋪售價(jià)及租金情況分布區(qū)域商鋪售價(jià)（元/㎡）商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?㎡/月）售價(jià)起價(jià)均值售價(jià)均價(jià)平均值售價(jià)最高價(jià)均值租金起價(jià)均值租金均價(jià)平均值租金最高價(jià)均值東片區(qū)260049336000南片區(qū)6400828110822西片區(qū)5560792913375北片區(qū)5757855612156二環(huán)路內(nèi)片區(qū)107671041324900售價(jià)評(píng)述：從五個(gè)區(qū)域的售價(jià)來(lái)看，除二環(huán)路內(nèi)，北片區(qū)售價(jià)比南片區(qū)高270多元/㎡，其中的原因是南片區(qū)商鋪多數(shù)是一手在建的期房，做為在建的期房銷(xiāo)售價(jià)普遍較低；而北、西、南片區(qū)目前商鋪多為入住經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)房，調(diào)查到的售價(jià)主要是自發(fā)形成的二手交易的市場(chǎng)價(jià)，如果考慮此因素，南片區(qū)商鋪的售價(jià)和租金應(yīng)該是超過(guò)北片區(qū)，僅次于二環(huán)路內(nèi)片區(qū)，排名第二。金融、郵電業(yè)態(tài)的進(jìn)入具有象征意義，很多時(shí)候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內(nèi)的其他經(jīng)營(yíng)者以信心、提升對(duì)商業(yè)價(jià)值升值的預(yù)期。其中，二環(huán)路內(nèi)社區(qū)型商鋪、與鄰里型商鋪售價(jià)呈現(xiàn)不同特點(diǎn)：社區(qū)型商鋪（臨主干道）銷(xiāo)售均價(jià)較高是其它區(qū)域的近2倍，但鄰里型（臨支、岔道路）商鋪銷(xiāo)售均價(jià)和其它區(qū)域相比基本接近，這主要是由于二環(huán)路內(nèi)社區(qū)型商鋪所處的局部區(qū)域環(huán)境較成熟、商鋪經(jīng)營(yíng)面對(duì)的消費(fèi)群體不僅僅是小區(qū)居民本身，還有其他區(qū)域的消費(fèi)人群支撐。商鋪空置率售價(jià)（元/㎡）租價(jià)（元/㎡/月）銷(xiāo)售起價(jià)均值銷(xiāo)售均價(jià)均值銷(xiāo)售最高價(jià)均值租金最低價(jià)均值租金中間價(jià)均值租金最高價(jià)均值10%以下4700858310700531030%45005150*503050%4780703387005070%607569008875
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