【正文】 、天寶家園：社區(qū)內(nèi)部小規(guī)模商鋪，規(guī)模小，結(jié)構(gòu)合理性、功能都不好，銷售困難，經(jīng)營(yíng)不好；、人與自然：可以對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街，開發(fā)規(guī)模不大，目前入住率不高，銷售已經(jīng)完成但后續(xù)經(jīng)營(yíng)困難；、千禧龍庭：項(xiàng)目定位于大型商場(chǎng)，三層近2萬平米的開發(fā)規(guī)模，在長(zhǎng)達(dá)5年的經(jīng)營(yíng)過程中，招商不成功，導(dǎo)致長(zhǎng)期閑置，損失慘重。216。3. 2 增加附加值及完善功能的做法：216。要考慮管理上的要求，區(qū)域最小值最高值平均值商鋪銷售均價(jià)均值（元/㎡）住宅銷售均價(jià)均值（元/㎡）商鋪經(jīng)營(yíng)情況（%）東片區(qū)商住價(jià)比49332825100%差南片區(qū)商住價(jià)比8281319343%好、21%中、36%差西片區(qū)商住價(jià)比7929292014%好、43%中、43%差北片區(qū)商住價(jià)比8556278213%好、68%中、19%差二環(huán)路內(nèi)片區(qū)商住價(jià)比10413366530%好、41中、29%差5個(gè)片區(qū)綜合商住價(jià)比————8695315924%好、42中、34%差2. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） （單位：㎡）分析：戶均擁有面積表明：小區(qū)商業(yè)面積的人均值，體現(xiàn)了開發(fā)強(qiáng)度，應(yīng)該有合理的控范圍，數(shù)值過大、過小都會(huì)對(duì)商鋪盈利能力產(chǎn)生不利影響。而鄰里型商鋪雖也地處二環(huán)路內(nèi)，但受道路及局部環(huán)境的阻礙，所面對(duì)的消費(fèi)群體多為本小區(qū)住戶或周邊居民，消費(fèi)群體單一，因此雖同屬一個(gè)區(qū)域內(nèi)，但二者的商鋪價(jià)值量差距較大。商鋪銷售情況區(qū)域樓盤個(gè)數(shù)（個(gè)）清盤個(gè)數(shù)（個(gè)）商鋪總間數(shù)（間）商鋪銷售間數(shù)（間）消化率%東片區(qū)44218218100%南片區(qū)221826692355%西片區(qū)118549515%北片區(qū)242221191637%二環(huán)路內(nèi)片區(qū)242011561084%合計(jì)857267115809%分項(xiàng)混合交叉數(shù)據(jù)分析2. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及空置情況（區(qū)間及平均值）分析：在入住率低于50%以下時(shí)，商鋪空置率普遍占一半以上，進(jìn)入的業(yè)態(tài)主要以建材、五金為主。也就是說，往往高價(jià)購得的商鋪?zhàn)饨鹗找姹戎械蛢r(jià)的商鋪收益低；一般高價(jià)商鋪因可視性、通達(dá)性好，相比低價(jià)商鋪容易出租、空閑率低。216。 就某一區(qū)域而言，商鋪在經(jīng)營(yíng)過程中，租金水平隨空置率的減少而不斷增加，而售價(jià)水平更多的影響因素是消費(fèi)人群的集中度、購買力因素、街區(qū)的商業(yè)成熟度，以及商業(yè)軟環(huán)境，與商鋪的空置率沒有太大關(guān)聯(lián)。 在臨街商鋪中，基本不具備購物中心和超市經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)地條件，目前此類業(yè)態(tài)幾乎是空白，是因?yàn)椋嘿徫镏行暮痛笮统行枰泻軓?qiáng)的外界環(huán)境支撐（人口密度和數(shù)量、商業(yè)集中度）。216。調(diào)查時(shí)間為2008年6月至2008年9月，部門在對(duì)社區(qū)商鋪選取時(shí)，采用的是抽樣調(diào)查法，即在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)分點(diǎn)抽取新近的、及老的成熟社區(qū)同時(shí)進(jìn)行調(diào)查。 社區(qū)型商鋪：小區(qū)商鋪臨近城市主干道。 ，從北片區(qū)商鋪銷售消化率最低和經(jīng)營(yíng)情況較一般，而且租金水平較低，%來看，也是5個(gè)區(qū)域的最低值，因此可判斷北片區(qū)商業(yè)開發(fā)過熱，價(jià)格偏高，新增的供應(yīng)量需要市場(chǎng)通過較長(zhǎng)時(shí)間來消化吸收，價(jià)格未來走高的可能性較小。216。216。 金融、郵電業(yè)態(tài)的進(jìn)入具有象征意義，很多時(shí)候具有示范作用，能夠給本區(qū)域內(nèi)的其他經(jīng)營(yíng)者以信心、提升對(duì)商業(yè)價(jià)值升值的預(yù)期。建議：商鋪定價(jià)高、低價(jià)位的梯度不宜過大，要有一定范圍的相同價(jià)位區(qū)間。一般入住率在70%以上，空置率降到30%以下，商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)入穩(wěn)定期，此時(shí)，餐飲、休閑娛樂、其他服務(wù)的比率會(huì)快速上升，社區(qū)商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)逐漸趨于均衡、合理，逐漸呈現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存。從調(diào)查結(jié)果來看，各個(gè)片區(qū)鄰里型商鋪價(jià)值決定的最大因素是所服務(wù)區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。從下表中綜合看出，西片區(qū)的租售比值屬于中等偏上，而戶均/或人均占有商鋪面積的數(shù)值相對(duì)較小，售價(jià)水平相比南、北片區(qū)低，因此西片區(qū)社區(qū)商業(yè)開發(fā)有一定的價(jià)格空間和市場(chǎng)容量。必要時(shí)封閉上層出入小區(qū)內(nèi)部的分戶門。 二層退臺(tái)的商鋪（香榭麗園、理想小鎮(zhèn)）：將2層留出類似于住宅屋頂平臺(tái)的部分空間，此退讓空間進(jìn)深一般2—3米，寬度為標(biāo)準(zhǔn)層的寬度，此空間將為餐飲、休閑等商業(yè)的經(jīng)營(yíng)增加很多功能（采光、休閑、活動(dòng)）和情趣（接近自然、增加交流、擴(kuò)大視野）。 豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)搭配組合的創(chuàng)新：（玫瑰灣、滇池衛(wèi)城）開發(fā)商在項(xiàng)目中，融入了多種商業(yè)建筑形式，如住宅底層商鋪、2層的獨(dú)立式商鋪、4層的聯(lián)排型獨(dú)立商鋪，更重要的是在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了社區(qū)商業(yè)街區(qū)，將2層的獨(dú)立式商鋪與4層的聯(lián)排型獨(dú)立商鋪有效地結(jié)合起來，形成一個(gè)整體，增加了商業(yè)的集中度，使商鋪的價(jià)值提升，同時(shí)也滿足經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)過程中需要積聚人氣的首要條件。、創(chuàng)意英國(guó)：內(nèi)部街區(qū)圍合的大規(guī)模商鋪，營(yíng)銷策劃較到位，銷售較成功。、