【正文】 項(xiàng)目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表、確定產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)） 確定總體各費(fèi)項(xiàng)成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中 查找預(yù)設(shè)單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定單位工程預(yù)設(shè)成本 結(jié)合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)前市場價(jià)格情況對(duì)主要材料、人 工費(fèi)、規(guī)費(fèi)等進(jìn)行調(diào)整 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號(hào) 項(xiàng)目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價(jià) % % % % 基礎(chǔ)部分： 挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價(jià)關(guān)系01002003004005006007000 2022 4000 6000 8000 10000 12022萬挖孔樁方量基礎(chǔ)造價(jià)（基價(jià)）系列1參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預(yù)拌砼 當(dāng)窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項(xiàng)目成本管理 龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理 龍湖的合同管理 龍湖的項(xiàng)目成本控制 項(xiàng)目成本控制的原則 成本控制的目標(biāo)原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測算過程 的控制分為： 權(quán)益資本乘數(shù) 指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是 1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 ? 以項(xiàng)目為管理對(duì)象 ? 項(xiàng)目的完全直接 開發(fā)成本 測算分解 ? 項(xiàng)目 期間成本 測算分?jǐn)? 龍湖項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容 集團(tuán)公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項(xiàng)目2 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N N公司 項(xiàng)目N 龍湖集團(tuán)組織形式 龍湖項(xiàng)目管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財(cái)務(wù)專員 公司運(yùn)營總監(jiān) 項(xiàng)目 1 項(xiàng) 目 2 項(xiàng) 目 3 項(xiàng) 目 N 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障、人力資源 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識(shí)沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測算和分?jǐn)偂?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造 價(jià)管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 （包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具 目標(biāo)成本測算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫 龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測算和分解 目標(biāo)成本測算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表、建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置） 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場價(jià)格及其走勢的準(zhǔn)確把握 測算成本 ? 正向測算： ? 測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫 ） ? 測算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價(jià)格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測算的方法 ? 目標(biāo)成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤，結(jié)合目前市場價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測未來價(jià)格走向， 預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 ? 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品 未來成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門 通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 目標(biāo)成本(啟動(dòng)版) 方案設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(方案版) 初步設(shè)計(jì)階段 目標(biāo)成本(執(zhí)行版) 工程實(shí)施階段 目標(biāo)成本(調(diào)整版) 竣工階段 項(xiàng)目竣工成本 目標(biāo)成本形成 動(dòng)態(tài)及責(zé)任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測算 責(zé)任部門 工作成果 發(fā)展部 項(xiàng)目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經(jīng)理 研發(fā)部 造價(jià)采購部 主持、確定 項(xiàng)目預(yù)案 目標(biāo)成本測算 通過 滿足拿地成本要求 未通過 審定 存檔 投資分析模型 總經(jīng)理重新給定成本值 土地階段成本測算方法： 成本經(jīng)驗(yàn)值估算法 參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用表格組合來完成 土地投資論證階段成本測算 成本費(fèi)項(xiàng)科目 成本取值范圍 適用標(biāo)準(zhǔn) 備注 土地投資可研階段 前期費(fèi)用 90115 （土地面積） 普通樓盤 160205 （土地面積） 高檔樓盤 含精裝 160235 （土地面積） 別墅樓盤 基礎(chǔ)設(shè)施 205225 （土地面積） 容積率 225250 （土地面積） 容積率 250400 （土地面積） 容積率 環(huán)境工程 160200 （土地面積） 容積率 檔次高者取大值 135180 （土地面積） 容積率 100140 （土地面積） 容積率 配套設(shè)施 一般地下室 21002300元 /地下室面積 人防地下室 23002500元 /地下室面積 會(huì)所 35005000元 /會(huì)所面積 教育用房 15001800元 /教育用房面積 底商 15001800元 /商業(yè)用房面積 管理用房 1500元 /管理用房面積 成本費(fèi)項(xiàng)科目 取值范圍 適用標(biāo)準(zhǔn) 備注 土地投資可研階段 別墅項(xiàng)目 22002400建筑面積 雙拼 毛坯 20222200建筑面積 聯(lián)排 18002022建筑面積 疊拼 多層 15001600建筑面積 普通 16001800建筑面積 高檔 小高層 16001800建筑面積 普通 18002022建筑面積 高檔 高層 20222200建筑面積