【正文】 項目成本 基礎數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標表、確定產(chǎn)品交付標準） 確定總體各費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中 查找預設單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定單位工程預設成本 結合產(chǎn)品標準和當前市場價格情況對主要材料、人 工費、規(guī)費等進行調整 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號 項目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結構及 粗裝修造價 % % % % 基礎部分： 挖孔樁基礎的測算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價關系01002003004005006007000 2022 4000 6000 8000 10000 12022萬挖孔樁方量基礎造價（基價）系列1參考指標 A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預拌砼 當窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結構及粗裝修部分的造價基數(shù)約為 1 內容 龍湖的項目成本管理 龍湖招標投標管理 龍湖的合同管理 龍湖的項目成本控制 項目成本控制的原則 成本控制的目標原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測算過程 的控制分為： 權益資本乘數(shù) 指項目的權益資本與項目總投資的比值，該指標反應的是 1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標越大越好。凈現(xiàn)值是一個絕對指標，項目的凈現(xiàn)值越大越好。 成本管理部分制度流程體系 成本模塊： 制度流程與管理工具 ? 以項目為管理對象 ? 項目的完全直接 開發(fā)成本 測算分解 ? 項目 期間成本 測算分攤 龍湖項目成本管理的內容 集團公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項目2 項目 1 項目2 項目1 項目2 項目1 項目N 項目N 項目N N公司 項目N 龍湖集團組織形式 龍湖項目管理組織形式 營銷部 成本管理部 工程管理部 設計研發(fā)部 計劃財務部 公司總經(jīng)理 研發(fā)專員 項目負責人 項目研發(fā)經(jīng)理 項目工程經(jīng)理 項目成本經(jīng)理 項目營銷經(jīng)理 項目財務經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營銷顧問 財務專員 公司運營總監(jiān) 項目 1 項 目 2 項 目 3 項 目 N 龍湖項目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測算和控制 ? 營銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質保證 實行項目管理后公司和部門職能 ? 公司 土地競拍、資金保障、人力資源 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項目工作，檢查監(jiān)督項目工作 培訓項目需要的合格的經(jīng)理和專員 項目職能崗位 項目成本管理職能 設計研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標準 設計任務書 設計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設計費管理 成本管理 目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設備采購及認價 工程招標、合同、造 價管理 資金計劃匯總 工程管理 在成本控制下進度、質量管理 施工技術方案、設計變更、現(xiàn)場簽證管控 營銷 市場定位 體驗區(qū)選址及標準 銷售費用 （包括樣板房景觀體驗區(qū)）管控 計劃財務 項目成本財務指標的管控 分攤成本的管控 總體資金計劃的管控 龍湖目標成本管理三大工具 目標成本測算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫 龍湖項目目標成本測算和分解 目標成本測算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設計圖 （規(guī)劃指標表、建筑標準、產(chǎn)品配置） 相應項目工程造價歷史成本數(shù)據(jù) 市場價格及其走勢的準確把握 測算成本 ? 正向測算： ? 測算依據(jù) （產(chǎn)品標準 、市場情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫 ） ? 測算方式 （估算、概算、預算） ? 團隊工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價格水平； ? 確定利潤要求； ? 反推計算成本 目標成本測算的方法 ? 目標成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預期售價和期望利潤，結合目前市場價格情況，參考歷史成本數(shù)據(jù)資料，并同時預測未來價格走向， 預先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本 ? 目標成本作為產(chǎn)品 未來成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設計、采購、施工等整個項目開發(fā)過程的指導和控制性文件，是企業(yè)各部門 通過技術、經(jīng)濟和管理等措施的努力，需要實現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標成本管理的階段 土地投資論證階段 目標成本(土地版) 項目啟動階段 目標成本(啟動版) 方案設計階段 目標成本(方案版) 初步設計階段 目標成本(執(zhí)行版) 工程實施階段 目標成本(調整版) 竣工階段 項目竣工成本 目標成本形成 動態(tài)及責任成本執(zhí)行 土地投資論證階段成本測算 責任部門 工作成果 發(fā)展部 項目定位 提供周邊配套 提供土地信息 地區(qū)總經(jīng)理 研發(fā)部 造價采購部 主持、確定 項目預案 目標成本測算 通過 滿足拿地成本要求 未通過 審定 存檔 投資分析模型 總經(jīng)理重新給定成本值 土地階段成本測算方法： 成本經(jīng)驗值估算法 參考成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)，用表格組合來完成 土地投資論證階段成本測算 成本費項科目 成本取值范圍 適用標準 備注 土地投資可研階段 前期費用 90115 （土地面積） 普通樓盤 160205 （土地面積） 高檔樓盤 含精裝 160235 （土地面積） 別墅樓盤 基礎設施 205225 （土地面積） 容積率 225250 （土地面積） 容積率 250400 （土地面積） 容積率 環(huán)境工程 160200 （土地面積） 容積率 檔次高者取大值 135180 （土地面積） 容積率 100140 （土地面積） 容積率 配套設施 一般地下室 21002300元 /地下室面積 人防地下室 23002500元 /地下室面積 會所 35005000元 /會所面積 教育用房 15001800元 /教育用房面積 底商 15001800元 /商業(yè)用房面積 管理用房 1500元 /管理用房面積 成本費項科目 取值范圍 適用標準 備注 土地投資可研階段 別墅項目 22002400建筑面積 雙拼 毛坯 20222200建筑面積 聯(lián)排 18002022建筑面積 疊拼 多層 15001600建筑面積 普通 16001800建筑面積 高檔 小高層 16001800建筑面積 普通 18002022建筑面積 高檔 高層 20222200建筑面積