[法律資料]鄭州城中村改造涉及的法律問(wèn)題與實(shí)踐-wenkub
2023-01-24 15:05:44 本頁(yè)面
【正文】 模式是 目前較為自覺(jué)的改造模式，也是高地價(jià)環(huán)境下，大部分開(kāi)發(fā)商的選擇。 三是由政府主導(dǎo)，主要是指政府完成前期土地開(kāi)發(fā)，然后采取市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。補(bǔ)償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣 補(bǔ)償，被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式有選擇權(quán)，補(bǔ)償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方式的選擇，否則，補(bǔ)償安置協(xié)議無(wú)效。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋承租人重 新訂立房屋租賃合同。 ③ 拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系：拆遷設(shè)立了抵押權(quán)的房屋應(yīng)該銜接好補(bǔ)償與抵押的關(guān)系 抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補(bǔ)償是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，但在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮如下因素：一是保護(hù)房屋所 有權(quán)人的合法權(quán)益；二是考慮到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。 ④ 拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系繼受人實(shí)質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對(duì)所拆遷的房屋享有期待利益。 （ 2）行政法律關(guān)系 ① 土地征收法律關(guān)系土地征收是指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為；稍有不慎即可造成對(duì)公民和法人合法財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)重侵害，因此必須由法律嚴(yán)格規(guī)定征收的法定條件。 ② 拆遷行政許可法律關(guān)系 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定：拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。因此在拆遷房屋的單位與市、縣人民政府房屋拆遷管理部門之間形成了行政許可法律關(guān)系，受《中華人民共和國(guó)行政許可法》調(diào)整。但應(yīng)當(dāng)明確的是，在執(zhí)行中，查封施工現(xiàn)場(chǎng)、強(qiáng)制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權(quán)的人民法院執(zhí)法部門?？梢?jiàn)，強(qiáng)制拆遷的執(zhí)法主體有兩個(gè)： 人民法院及有關(guān)執(zhí)法部門。強(qiáng)制拆遷的主體之間是一種行政法律關(guān)系。因此須對(duì) 城中村 改造范圍的專項(xiàng)調(diào)查并編制片區(qū) 城中村 改造專項(xiàng)規(guī)劃。 這樣有利于保障農(nóng)民的利益，將補(bǔ)償發(fā)放到實(shí)際權(quán)屬人手中，防止重復(fù)補(bǔ)償，也更有利保障被改造方的權(quán)益。 拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理 拆遷涉及到后面項(xiàng)目的改造，拆遷是改造的基礎(chǔ)條件，以什么主體去辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些過(guò)程，均可以由項(xiàng)目負(fù)責(zé)律師提供相關(guān)的法律意見(jiàn)以及協(xié)助辦理。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對(duì)被拆遷房屋沒(méi)有所有權(quán)、處分權(quán)、在所有權(quán)人不在的情況下，拆遷人應(yīng)就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構(gòu)成、房屋的新舊程度等有關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全，如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。 ④ 對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的房屋的證據(jù)保全 。拆除出租住宅房屋，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原租賃關(guān)系繼續(xù)保持，因拆遷而引起變動(dòng)原租賃合同條款的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)修改。第 33條的使用范圍只限定在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式；適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定，實(shí)際操作中可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估；作價(jià)補(bǔ)償?shù)挠稍u(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估時(shí)考慮由拆遷引起的經(jīng)濟(jì)損失。 對(duì)貨幣補(bǔ)償?shù)牡盅悍课莶疬w，需要做以上規(guī)定，是因?yàn)樗玫馁r償金應(yīng)屬于抵押財(cái)產(chǎn)。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔(dān)保法的規(guī)定而無(wú)效。對(duì)此，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)提起訴訟，避免債權(quán)落空。 五、律師的法律服務(wù) （ 1）盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見(jiàn) （ 2）代為辦理政府審批法律手續(xù)； （ 3）對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資提供法律意見(jiàn)，起草、審查融資協(xié)議、參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過(guò)程中的爭(zhēng)議； （ 4）對(duì)項(xiàng)目補(bǔ)償安置出具法律意見(jiàn)，參與拆遷補(bǔ)償談判，起草、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補(bǔ)償糾紛； （ 5）出具合作建設(shè)方案和風(fēng)險(xiǎn)控
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