[法律資料]鄭州城中村改造涉及的法律問題與實踐-文庫吧
2024-12-25 15:05 本頁面
【正文】 發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。 城中村改造中的法律關(guān)系 （ 1）民事法律關(guān)系 ① 拆遷人與被拆遷人的拆遷補償法律關(guān)系 補償安置協(xié)商和補償安置裁決必須滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法成立的協(xié)議，受法律保護。補償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣 補償，被拆遷人對補償安置方式有選擇權(quán)，補償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇，否則，補償安置協(xié)議無效。 ② 拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人、抵押權(quán)人、繼受人之間的法律關(guān)系 拆遷租賃房屋，應(yīng)銜接好補償與租賃的關(guān)系。《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條規(guī)定： 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與房屋承租人重 新訂立房屋租賃合同。 拆遷租賃房屋應(yīng)當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式；二是保護承租人的合法權(quán)益。應(yīng)當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關(guān)系。兩個法律關(guān)系表面上是獨立的，但實際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個法律關(guān)系時應(yīng)當一并考慮。 ③ 拆遷人與抵押權(quán)人之間的法律關(guān)系：拆遷設(shè)立了抵押權(quán)的房屋應(yīng)該銜接好補償與抵押的關(guān)系 抵押權(quán)人與被拆遷主體之間的抵押權(quán)關(guān)系和房屋拆遷補償是兩個獨立的法律關(guān)系，但在拆遷設(shè)立了抵押權(quán)房屋時應(yīng)當考慮如下因素：一是保護房屋所 有權(quán)人的合法權(quán)益；二是考慮到抵押權(quán)人的合法權(quán)益。 如果房屋所有權(quán)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式，應(yīng)由抵押權(quán)人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權(quán)人選擇貨幣補償?shù)姆绞剑瑒t抵押權(quán)人對貨幣享有優(yōu)先受償權(quán)。 因此，拆遷人在拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋過程中應(yīng)當將抵押關(guān)系和拆遷補償關(guān)系一并考慮。 ④ 拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系繼受人實質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。 實質(zhì)上拆遷人與繼受人之間的法律關(guān)系類似于拆遷人與被拆遷主體的法律關(guān)系，只是在簽訂安置補償協(xié)議中要考慮到繼受人對房屋權(quán)利的現(xiàn)實性。 ⑤ 拆遷人與拆遷公 司之間的法律關(guān)系 拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關(guān)系。 拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補償安置工作。 （ 2）行政法律關(guān)系 ① 土地征收法律關(guān)系土地征收是指國家依據(jù)公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權(quán)的行為；稍有不慎即可造成對公民和法人合法財產(chǎn)的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規(guī)定征收的法定條件。各國法律所規(guī)定的征收的法定條件有三項： 一是為了公共利益的目的；二是必須嚴格依照法律規(guī)定的程序；三是必須予以公正補償。 土地征收的強制性僅僅是出于公共利益 的需要而法律賦予的，同時，國家在進行土地征收時須履行一項法定義務(wù)，即公正合理的補償，這就使之又具有了補償性的特征。可見，強制性與補償性是相互應(yīng)的，正是因為強制性的存在，才使補償性有了可能，無論強制性，還是補償性，皆是為了公共利益而服
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