【正文】 程序 25． 內(nèi)部質(zhì)量審核程序 34 26． 員工培訓程序 27． 信息反饋控制與服務(wù)程序 28． 統(tǒng)計技術(shù)應(yīng)用程序 （二） 作業(yè)指導書 1． 服務(wù)中心內(nèi)部運作管理規(guī)程 2． 房屋及公共場地管理工作手冊 3． 供配電管理工作手冊 4． 給排水設(shè)備管理工作手冊 5． 制冷設(shè)備管理工作手冊 6． 電梯管理工作手冊 7． 消防管理工作手冊 8． 智能設(shè)備管理工作手冊 9． 房屋（設(shè)施）養(yǎng)護和修繕工作手冊 10． 安全保衛(wèi)工作手冊 11． 清潔工作手冊 12． 綠化工作手冊 35 （四） ISO9001 質(zhì)量體系記錄目錄清單 1．物業(yè)合同簽署記錄 2．合同評審記錄 3．物業(yè)接管項目資料記錄 4．驗收交接表 5．驗收樓宇缺陷整改表 6．安全檢查記錄 7．整改通知書 8．消防設(shè)備清單 9．消防演習報告 10．消防器材卡 11．消防設(shè)備檢查保養(yǎng)表 12．消防值班記錄 13．消防報警處理記錄 14．入伙通知書 15．住戶登記表 16．退租清單 17．保安值班記錄 18．保安哨位巡查記錄表 36 19. 警械警具配備登記表 20．出入證件辦理登記表 21．物品搬運放行 單 22．保安排班表 23．安防員月訓練表 24．水池、水箱情況登記 25．水泵運行記錄 26．機電設(shè)備月檢表 27．變配電運行記錄表 28．發(fā)電機試機記錄 29．抄表單 30．空調(diào)運行記錄 31．電梯檢查表 32．清潔工工作考評表 33．消殺藥品投放記錄 34．綠化工作記錄表 35. 綠化工作考評表 36. 裝修改進申報表 37. 裝修巡檢記錄 37 38. 臨時施工證發(fā)放記錄 39. 出入證件 40. 公用設(shè)施登記表 41. 公用設(shè)施完好率統(tǒng)計表 42. 郵件發(fā)放登記表 43. 停車場檢查登記表 44. 停車場車輛出入登記表 45. 維修單 46. 維修記錄 47. 設(shè)備完好率統(tǒng)計 48. 工程項目審批表 49. 工程驗收結(jié)算表 50. 大修項目計劃表 51. 標識登記清單 52. 應(yīng)急情況處理記錄 53. 社區(qū)文化活動計劃表 54. 社區(qū)文化活動記錄表 55. 管理費交費記錄 56. 付款通知書 38 57. 未交費處理報告 58. 物品需求計劃表 59. 物品采購計劃表 60. 物品入庫驗收記錄 61. 分供應(yīng)調(diào)查評價表 62. 合格分供應(yīng)名單 63. 分供應(yīng)年度評審表 64. 分包項目質(zhì)量檢查記錄 65. 庫房物品盤點清單 66. 發(fā)料單 67. 文件主清單 68. 文件發(fā)放記錄 69. 文件修改申請表 70. 外來文件登記表 71. 文件呈批傳閱表 72. 傳真登記表 73. 機電設(shè)備臺帳 74. 設(shè)備卡 75. 計量設(shè)備檢驗記錄 39 76. 考評記錄 77. 考評總結(jié)報告 78. 內(nèi)部質(zhì)量審核計劃 79. 內(nèi)部質(zhì)量審核檢查表 80. 不合格報告 81. 內(nèi)部質(zhì)量體系審核報告 82. 住戶意見調(diào)查表 83. 住戶意見分析處理表 84. 住戶投訴登記表 85. 住戶投訴處理表 86. 管理評審計劃 87. 管理評審報告 88. 糾正和預防措施報告 89. 年度培訓計劃 90. 培訓檔案記錄 40 第五章 管理服務(wù)內(nèi)容及管理方式 第一節(jié) 物業(yè)管理綜合服務(wù)內(nèi)容 一、物業(yè)共用部位的維護和管理。 用藥正確、衛(wèi)生安全不污染環(huán)境，長勢優(yōu)良。 均分無重無漏。 園林綠化工作一覽表 工作 項目 整形造型 施肥 澆水 除雜草 補缺 殺蟲 保潔 防風 作業(yè)頻度 春、夏、秋季各一遍 夏秋季一遍 夏秋季早或晚一遍，冬春 二 天 一遍。 蟑螂即密度：室內(nèi)15 平方米，室外樓道 20 米以下。 無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵、清潔率 95%以上。 遵紀守法，模范執(zhí)法，學雷鋒做好事，清正廉潔。 車輛無違停、車輛無掛、擦碰。 健 身 、 擒拿 格 斗 、隊 列 訓練、行走、跑 步 、 敬禮。 無 破 壞綠化帶 ， 無踐 踏 草坪 無 亂扔亂倒 、 亂吐 亂 燒各 類 噪音擾民。巡查記錄清晰，巡查次數(shù)每天不少于 4次。 19 第四章 各部門工作規(guī)范及日常管理制度一覽 一、房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維護和管理標準 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 十五、住戶有效投訴率 1‰以下，投訴處理率 99% 按行業(yè)標準做好本職工作，并以“互動式物業(yè)管理”模式，加強與住戶的溝通合作，爭取業(yè)主對工作理解與支持，加上細致周到的物業(yè)管理服務(wù)，制度化、規(guī)范化的管理措施，可以確保有效投訴率 1‰之下，投訴處理率 99%。 17 十二、公用設(shè)備完好率 98% 小區(qū)公用設(shè)備較多，所以要保證公用設(shè)備完好率，必須建立健全各項設(shè)備的維修、養(yǎng)護制度，除充分發(fā)揮我司的的技術(shù)實力之外，還必須以協(xié)議、合同的形式加強與其它專業(yè)隊伍的協(xié) 作，并以每臺設(shè)備責任到人的內(nèi)部管理方式，保證設(shè)備完好率 98%。保安人員和維修人員負責交通管理和道路維修工作，實現(xiàn)道路完好率達到現(xiàn)定要求。 七、清潔、保潔率 97% 服務(wù)中心將組建服務(wù)意識強、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴格執(zhí)行《清潔工工作手冊》，并注意作業(yè)時間的安排，盡可能 不影響居民正常生活秩序。 15 四、維修工程質(zhì)量合格率 99%以上 需要委托給其它承包商作業(yè)的工程，從選擇承包商，鑒訂合同到開始施工和工程驗收，服務(wù)中心自己承擔的維修工程，也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收，全力保證維修工程質(zhì)量合格率 100%。 二、房屋完好率 98% 工程部設(shè)立專門的房屋維修責任人，并按《房屋及公共場地管理工作手冊》文件嚴格執(zhí)行。如停水停電通知、社區(qū)活、居家貼士、都可及時發(fā)到業(yè)主手機上，同時互動平臺可以為每個業(yè)主設(shè)一個帳號，可以在網(wǎng)上或手機上網(wǎng) 直接反映問題、報修投訴，與物管互動交流等，有利物業(yè)服務(wù)工作開展，有利加深與業(yè)主溝通、消除誤解，有利提高業(yè)主與物管服務(wù)效率。由接聽業(yè)主投訴的第一個人，作為首問責任人，由其落實并跟進投訴事項的解決。 11 五、社區(qū)文化建設(shè)； 在物質(zhì)較發(fā)達的時候，人們對物質(zhì)享受已轉(zhuǎn)為精神健康享受，人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物業(yè)管理服務(wù)，住宅區(qū)對他們來說是工作八小時以外的重要集聚地，是人們接受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。刷卡處增加雨蓬，以免下雨時業(yè)主刷卡淋雨。我司將對監(jiān)控鏡頭在維保過程中分批更換成像數(shù)高的鏡頭，各門禁閉門器進行更新，對已發(fā)的卡進行清理，恢復紅外對射功能。在景觀湖的水質(zhì)保持上，將投放有益的微生物起 9 凈化做用、另外建議增加流動人工噴泉，以起到對水活化、增加含氧量、提高水的自凈能力，還能起到景觀做到，減少換水機率； 外墻 23年清洗一次是有必要的，有利于建筑物美觀、有利于物業(yè)保值和升值，我 公司入場后將清洗外墻與其他公共設(shè)施維護計劃一并呈報業(yè)之后我公司還將按當?shù)匦袠I(yè)標準制定季度計劃、年度計劃上呈業(yè)委會審議。 XX物業(yè)管理有限公司雖然是 2022年才起步，身處改革開放的窗口，有允分的競爭意識和危機意識，在 對先進同行的學習和不斷自我改進中，有著良好的服務(wù)意識，更有先人一步的服務(wù)技能， 有了公司人力、物力、技術(shù)資源的支持相信能很快改善碧海灣現(xiàn)行狀況，使各項工作進入正常狀態(tài)，能為 XX的業(yè)主提供滿意的服務(wù)，能夠成為當?shù)鼐C合性住宅小區(qū) 低價高質(zhì) 管理的典范。小區(qū)占地面積劃 平米、建筑面積 平米，共 幢樓、規(guī)劃住戶 戶，商鋪 間。 與本投標有關(guān)的一切正式往來信函請寄： 地址 投 標人授權(quán)代表簽字 電話 投標人名稱 傳真 (公章 ) 電子郵件 日期 4 二、資格聲明函 致： xx 小區(qū)業(yè)主委員會 關(guān)于貴方愿意參加投標，并證明提交的下列文件和說明是準確的和真實的。我們完全理解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權(quán)利。 3） 法定代表人授權(quán)書； 4） 資格聲明函； 5） 投標響應(yīng)表； 6） 組織管理方案； 7） 響應(yīng)招標文件要求的其他證明材料； 據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下： 所附投標價格表中規(guī)定的應(yīng)提交和交付 的貨物投標總價為（ 165。元 ）。 本投標有效期為開標日起九十個日歷日。 1. 由（工商管理部門）簽發(fā)的我方工商營業(yè)執(zhí)照副本復印件（加蓋公章）一份； 2. 招標文件第一章： 投標邀請函“招標資格標準”要求提供的文件。屬于城中的中等規(guī)模樓盤，且交付時間不長，原來存在的問題都可逐步解決并維持在良性狀態(tài)，有利于我公司打造精品服務(wù)。 8 第二節(jié) 項目管理構(gòu)想及發(fā)展愿景 一、水泵、監(jiān)控、消防等機電設(shè)備的維護系統(tǒng)； 小區(qū)的機房，猶如人的心臟，設(shè)施是否正常，直接影響業(yè)主生活，良好的維保能減少事故率、保持正常運行、延長使用年限，而如果管理不善則會使設(shè)施壽命急劇減少，并會導致事故頻發(fā)，不僅影響 業(yè)主生活，還會帶來額外高額的維修費用，甚至影響人安全。 三、小區(qū)安全防范及保安隊伍的管理； 小區(qū)業(yè)主人身財產(chǎn)安全是物業(yè)管理服務(wù)中的重中之重，通過我方對貴轄區(qū)派出所的了解，貴區(qū)所處位置案發(fā)比較頻繁，所有案發(fā)中，惡性治案案件并不多，財物侵害案位居高位、財物侵害案中又以入室盜竊案和車輛丟竊或車輛被破窗偷盜為主，我小區(qū)沒能幸免。 小區(qū)三號崗將恢復開通，開放時間為 7： 00— 21： 00時，安裝門禁和監(jiān)控，使行刷卡出入，開放時間內(nèi)由保安值守，通道處設(shè)限速標識和減速帶，并安凸鏡；四號崗由于消防要求，行人門過于窄小，建議將入口保持四米寬度，而出口設(shè)三米（能出輕松出小車即可），增加規(guī)范的行人出入口，同時設(shè)行人標識 線提醒過往車輛注意安全， 10 所有出入口均設(shè)限速標識和減速帶。 小區(qū)保安按三班設(shè)制，隊員上班八小時工資按 1450元 /人，福利另計，員工統(tǒng)一標準食宿，在員工管理方面，建設(shè)氛圍良好的企業(yè)文化，增強員工認可度與歸屬感，為優(yōu)秀員工提供良好職業(yè)發(fā)展，具體請 見“員工培訓與管理”。在落實活動經(jīng)費，我司擬通過服務(wù)費中出一點，公共資金中出一