【正文】 雄： “夫草之精秀者為英，獸之特群者為雄。頭目者，先天下之敏目；頭腦者，先天下之睿智；頭頭者，先天下之首領(lǐng)；頭人者，先天下之英雄。 ?城市背景解碼 ?港區(qū)發(fā)展規(guī)模及前景 ?市場(chǎng)分析 ?客戶群分析 ?SWOT分析 藍(lán)天商務(wù)花園 城市背景解碼 ?新鄭位于河南省中部，隸屬省會(huì)鄭州，是河南省對(duì)外開放重點(diǎn)市和加快城市化進(jìn)程試點(diǎn)市，也是國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市和全國社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣市。新鄭是一座文化燦爛的名城。 ?鄭州屬于全國二線城市，然而因其地處中原人口龐大的行政區(qū)域特殊性，及亞洲最大鐵路樞紐的交通區(qū)位特殊性，給鄭州帶來了大量的外來人口。雖然有著交通不便，配套不健全等諸多弊端，然而因其較城市低廉的價(jià)格還是網(wǎng)絡(luò)了大批消費(fèi)群；除此之外，快速發(fā)展的鄭州正在為升級(jí)直轄市而不懈努力。 ?得中原者得天下。 ?鄭州新鄭國際機(jī)場(chǎng)規(guī)劃區(qū)土地利用圖 ?鄭州新鄭國際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)狀衛(wèi)星圖 ?鄭州新鄭國際機(jī)場(chǎng)總體規(guī)劃跑道規(guī)劃圖 ?鄭州航空港區(qū)管委會(huì)黨委書記趙新民介紹，下一步，將加快航空港地區(qū)土地利用規(guī)劃的編制，爭(zhēng)取明年上半年全面開工建設(shè)航空港區(qū)。不過，對(duì)比鄭州市在全國公路、鐵路系統(tǒng)中的樞紐地位，航空運(yùn)輸最為薄弱，與鄭州市區(qū)域交通樞紐地位極不協(xié)調(diào)。三個(gè)區(qū)域的總面積達(dá) 138平方公里，相當(dāng)于 17個(gè)現(xiàn)在的鄭州新鄭國際機(jī)場(chǎng)。 河南省人民政府關(guān)于 印發(fā)鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要的 通 知 豫政 〔 2021〕 80號(hào) 各省轄市人民政府 ,省人民政府各部門 : 《 鄭州國際航空樞紐暨港區(qū)建設(shè)規(guī)劃綱要 》 已經(jīng)省政府批準(zhǔn) ,現(xiàn)印發(fā)給你們 ,請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。要按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則 ,合理確定建設(shè)內(nèi)容 ,加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃區(qū)域的土地控制和空間管制 ,提高土地利用效率 ,既要滿足航空樞紐長遠(yuǎn)發(fā)展的需要 ,又要防止過度超前。 河南省人民政府 二○○七年十一月二十一日 ?國際航空樞紐發(fā)展成為主體趨勢(shì)。 ?據(jù)有關(guān)部門報(bào)告顯示：預(yù)期 2035年總?cè)丝?40萬人左右 ,其中為航空港服務(wù)的就業(yè)人口約 10萬人。對(duì)該區(qū)域內(nèi)不符合機(jī)場(chǎng)長遠(yuǎn)發(fā)展要求的已建成區(qū) ,要搬遷改造 ,同時(shí)對(duì)新上項(xiàng)目嚴(yán)格控制。 09年下半年開始，全國房?jī)r(jià)再次 瘋狂上漲，至 2021年第 1季度，全 國商品房銷售均價(jià)達(dá) 5193元 /平米， 同比 09 年 1季度上漲 16％ 2021年 3月， 70個(gè)大中城市新建商品住宅 銷售價(jià)格同比均上漲，其中漲幅最大的 5個(gè)城市是：?？?%、三亞 %、 溫州 %、金華 %、廣州 % 一線城市： 10年 3月份與 09年同期相比平均上漲 55％ 二線城市：四大二線城市 10年 3月份與 09年同期相比平均上漲 47％ 促使本輪房?jī)r(jià)快速增長的四大成因 成因 1：政府的兩面性 推高房?jī)r(jià) ?北京：今年 3月份，通州新城規(guī)劃上報(bào)后，樓價(jià)與去年同期相比最高漲幅達(dá)330％； ?深圳： 4月 2日， 《 深圳城市更新辦法 》 出臺(tái)后，部分片區(qū)的樓價(jià)也幾近翻倍； ?海南：國際旅游島獲批后，多個(gè)地方房?jī)r(jià)應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價(jià)； ?…… 調(diào)控房?jī)r(jià) ?2021年 1月 10日，國務(wù)院辦公廳就進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了十一條工作措施，即 “ 國十一條 ” ； ?銀監(jiān)會(huì)于 1月 18日和 2月 25日分別上調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ； ?3月 10日晚，國土資源部在其官方網(wǎng)站上發(fā)布了 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知 》 ，再次從土地方面來調(diào)控房?jī)r(jià)； ?…… 成因 2：信貸投放過量 2021年第 1季度，新增人民幣貸款高達(dá) ，占 09年全年信貸投放量的 27％，預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款量的 35％，投放過量。 “”能把房?jī)r(jià)降下來嗎？ TWO [ ] 政府打出 “ 組合拳 ” ，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成 “”新政 銀監(jiān)會(huì)正式發(fā)布 《 流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法 》 ； 《 個(gè)人貸款管理暫行辦法 》 出臺(tái)； 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知 》 出臺(tái)； 2年恢復(fù)到 5年； 50%； 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 》 出臺(tái)； 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 出臺(tái)； ； 就短期來看，“量在價(jià)先”的市場(chǎng)規(guī)律決定了新政不可能會(huì)收到立竿見影的效果，房?jī)r(jià)將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行 三大主體 從中長期來看，在新政實(shí)施之后市場(chǎng)主體間的博弈決定了房?jī)r(jià)在未來不可能大幅下降。 ? 小項(xiàng)目找準(zhǔn)定位，快速出貨。調(diào)研數(shù)據(jù)如下： 30020406080位置交通價(jià)格小區(qū)配套面積戶型開發(fā)實(shí)力人文環(huán)境小區(qū)規(guī)模建筑風(fēng)格小區(qū)景觀物業(yè)管理 從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價(jià)格排在客戶最關(guān)注選項(xiàng)