【正文】 7658 總計 2534 207000 別墅 洋房 高層 公寓 萬科雙月灣產(chǎn)品： — 高層 +別墅 +洋房，主力戶型 46131平高層，一期約 20萬 產(chǎn)品線豐富，推貨量大，與本項目構(gòu)成直接競爭 環(huán)繞花園 客廳、餐廳 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺 露臺 一樓 二 樓 三樓 本項目與雙月灣戶型對比 —— 全套房別墅，三層觀海景 約 55平一房一廳海景公寓 約 220平雙拼別墅 觀景陽臺 客廳 臥室 廚房 衛(wèi)生間 本項目 ?坐擁海灣，戶戶觀一線海景，內(nèi)部園景 ?大開間海景主臥、客廳，觀景陽臺 ?長方形戶型，動靜分區(qū) ?衛(wèi)生間可自然采光，干濕分區(qū) ?廚房操作面寬，舒適合理 衛(wèi)生間 臥室 陽臺 廚房 ?戶型方正，實用 ?臥，觀景陽臺 ?視線通透，采光好 ?廚房操作面寬 ?約 15平米闊綽衛(wèi)生間 ?3面環(huán)繞景觀花園 ,三層 ?，闊綽客廳 ?4套全套房設(shè)計，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間、觀景露臺 ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺 四房 2廳 5衛(wèi) 1廚 ?3面環(huán)繞景觀花園，二層 ?室外燒烤、露天餐廳 ?9米開間， ，舒適闊綽客廳 ?雙全套房設(shè)計，臥室、衛(wèi)生間、觀景露臺 ?全海景超大主臥套房，海景露臺 ?270度主臥景觀浴室 四房 2廳 3衛(wèi) 1廚 雙月灣 衛(wèi)生間 次臥套房 衛(wèi)生間 景觀浴室 露臺 觀景臺 客廳、餐廳 露天餐廳 衛(wèi)生間 客臥 客臥 后院 一樓 二樓 規(guī)模（建面） 景觀資源 到深圳距離 規(guī)劃配套 核心賣點 定位 合正 東部灣 一般，一線海景，人造沙灘 1～ 高爾夫、游艇會、網(wǎng)球場、SPA中心、會所、海景酒吧、特色餐廳、無邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級酒店等 全度假功能配套（深圳再向東） 精品度假 金海灣 350多萬 強勢， 11公里白色沙灘、 16公里原生海岸線 ～ 2小時 喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 資源 +規(guī)劃利好 +區(qū)域開拓者（中國的馬爾代夫） 大眾度假 萬科 雙月灣 150萬 較好，一線海景， 線 2～ 老年養(yǎng)生設(shè)施、兒童樂園、海上娛樂設(shè)施、健身設(shè)施、生態(tài)養(yǎng)生樂園、星級度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、游艇會所 萬科品牌、服務(wù)、資源 服務(wù)度假 本項目 大一期 159萬 強勢，十里銀白沙灘海岸線，一線海景，純凈海水 8米能見度， 1小時內(nèi) 五星級酒店、幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園 ？ ？ 點對點分析小結(jié) —— 區(qū)域內(nèi)各大項目核心賣點及定位明確， 在規(guī)模大，資源強勢、交通更便捷的優(yōu)勢下， 本項目的核心價值在哪里 ？ 價值。 ? 地勢起伏，形態(tài)豐富。 環(huán)繞花園 客廳、餐廳 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺 露臺 一樓 二 樓 三樓 ?3面環(huán)繞景觀花園 ?，闊綽客廳 ?全套房設(shè)計，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺 本項目與金海灣戶型對比 —— 全套房海景公寓、更舒適 ?4米寬景陽臺設(shè)計，一線海景、灣景。 ? 10年 8月 21日，推鳳池島南山頭別墅， 32套， 204平雙拼、聯(lián)排，開盤銷售 16套，均價 /平米。世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的天后宮。 高層 競爭激烈 主要來自區(qū)域內(nèi)在售項目新推 +未來新推項目，未來供應(yīng)量大，重點競爭項目為金海灣、萬科雙月灣 ，以及其他項目散點競爭。 大格局下市場競爭 —— 市場供應(yīng)密集， 2021年將開啟南中國東部濱海度假元年 合正●東部灣， 建面 ， 250300㎡ 獨棟、雙拼聯(lián)排， 50150㎡ 公寓， 100200㎡ 洋房 金海灣， 11年中即將推售 30套獨棟別墅，主力戶型在 300500平米之間， 1500套公寓 碧桂園 .十里銀灘，建面 159萬 ，別墅 +高層，別墅 160～ 450㎡ ， 49160㎡ 洋房 海宸項目，建面 11萬㎡，預(yù)計 2021年上半年入市，包括公寓和別墅，面積區(qū)間在 100～ 500 ㎡ 萬科雙月灣，建面約 22萬，預(yù)計 2021年 6月份入市，產(chǎn)品包括別墅洋房、公寓、高層 合生濱海城，建面 848萬，首期 133萬，聯(lián)排 265270平米 142套；獨棟 804平米 22套；洋房 130180平米 372套 皇庭●波希塔諾，建面 65萬，一期純別墅 10萬， 160340平米聯(lián)排、 120270平米疊拼和少量小獨棟，共 602套 市場主要競爭項目： 2021年東部濱海市場齊放量，本項目入市面臨激烈的競爭 項目 建面 容積率 規(guī)劃配套 海景比較 沙灘質(zhì)量 項目形象 啟動規(guī)模 首期產(chǎn)品 入市時間 距深圳距離 合生濱海城 828萬 2 海上歡樂島、 山地高爾夫、 海上高爾夫練習(xí)場、 藝術(shù)公園、 健康養(yǎng)生館、超五星級海上王府酒店、豪華會所、露天網(wǎng)球場、高級游艇會等。 ?萬科、金融街、碧桂園、合生創(chuàng)展、合正、中信、華僑城 等諸多眾多品牌開發(fā)商進駐，預(yù)計整體建設(shè)規(guī)模將超過 5000萬平米， 南中國最高檔次的富人私家度假勝地已是呼之欲出。 1 海宸項目 合生濱海城 碧桂園十里銀灘 合正 東部灣 萬科雙月灣項目 金融街 大深圳東部濱海灣區(qū)格局 —— 地產(chǎn)巨頭齊進駐，建南中國最高檔次富人私家度假灣勝地 ?目前在售濱海項目僅金海灣， 2021年 6月入市，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、入市最早的項目，現(xiàn)開發(fā)已呈規(guī)模。 較好 無 富人終極海生活理想 133萬 聯(lián)排 265270平米，獨棟804平米，洋房 130180平米 10年底 ～時 皇廷波希塔諾 65萬 酒店、商業(yè)、幼兒園 較差 無 地中海風(fēng)情小鎮(zhèn) 10萬 疊拼 126162平米，聯(lián)排170243平米，雙拼 300平，獨棟 384596平 10年底 ～時 海宸項目 11萬 五星級酒店 較好 較好 —— —— 公寓 100200平，聯(lián)排 300400平，獨棟 400以上 11年上 2小時 合正東部灣 56.7萬 高爾夫、游艇會、網(wǎng)球場、 SPA中心、會所、海景酒吧、特色餐廳、無邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級酒店等 好 一般 環(huán)球度假，奢享一灣 8萬 250300㎡ 獨棟、雙拼聯(lián)排 50150㎡ 公寓， 100200㎡洋房 11年 5月 1～時 萬科雙月灣 120萬 酒店、游艇碼頭、商業(yè)街 很好 很好 —— 萬 高層 46~131平，洋房101~164平，公寓 56~83平，雙拼 181~220平，四拼181~220平 11年 6月 2個半小時 金海灣 3千萬 喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 很好 很好 中國的馬爾代夫 —— 公寓 60120平，別墅 300500平 11年中 ～2個小時 本項目 3千畝 星級酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園、游艇碼頭 很好 很好 —— 62萬 49～ 160 ㎡ 洋房， 150～170 ㎡ 聯(lián)排， 210～ 450 ㎡雙拼 11年7月 1小時內(nèi) 短期內(nèi)，本項目高層面臨東部灣、金海灣和雙月灣的直接競爭，別墅將面臨其他項目的差異化產(chǎn)品競爭 A 屬性 項目名稱 預(yù)計推售時間 套數(shù) 主力戶型 配套 資源 在售項目新推 金海灣 2021年中 1500 60～ 120平公寓 喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 海岸線、山體資源、沙灘 新推項目盤點 合正東部灣 2021年上半年 200 50～ 150平公寓 高爾夫、游艇會、網(wǎng)球場、 SPA中心、會所、海景酒吧、特色餐廳、無邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級酒店等 海岸線、山體資源，無沙灘 100 100~200平洋房 合生濱海城 2021年上半年 372 130～ 180平米 濱海休閑區(qū)、酒店 、游艇會等頂級度假配套 內(nèi)海、山體資源 海宸項目 2021年上半年 270 100200平公寓 五星級酒店 海岸線、沙灘 萬科雙月灣 2021年 6月 1664 46131平高層 酒店、游艇碼頭、商業(yè)街 雙灣、海岸線、沙灘 588 5683平公寓 144 101164平洋房 本項目 2021年 7月 4886 49～ 160平米 星級酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園 沙灘、一線海景 高層產(chǎn)品競爭思考 :2021年上半年濱海線高層洋房公寓量約9724套，以 50～ 130 ㎡ 為市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)量大，本項目主要面臨金海灣和萬科雙月灣的競爭。 別墅產(chǎn)品面積較小，總價較低，競爭優(yōu)勢明顯， 高層產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，未來供應(yīng)量大，消化壓力巨大。 北區(qū)：綠之海洋，生態(tài)保護觀光區(qū) 作為生態(tài)保護基地，已發(fā)展紅樹林公園、特色酒店企業(yè)培訓(xùn)基地、中低密度住宅區(qū)為主 中區(qū)：深藍小鎮(zhèn)，濱海休閑新市鎮(zhèn) 度假式公寓、高尚住宅區(qū)、酒店、中央廣場、游艇俱樂部、碼頭等類型，配套齊全的濱海休閑小鎮(zhèn) 南區(qū)：世外桃源，低密度休閑度假區(qū) 以發(fā)展高爾夫、五星級酒店，高端度假物業(yè)，利用現(xiàn)有水系及內(nèi)灣布局游艇別墅 金海灣規(guī)劃： —— 市政設(shè)施與配套先行大盤規(guī)劃理念?規(guī)劃理念： 市政基礎(chǔ)設(shè)施先行 、商業(yè)服務(wù)配套先行 、旅游設(shè)施先行 、環(huán)境景觀提升先行 2 3 鳳池島 4 7 5 6 8 主要住宅分布 傳統(tǒng)高檔度假區(qū) 海尚灣畔公寓 房型 面積 套數(shù) 比例 公寓 A 一房一廳 5458㎡ 356 % B 一房一廳 5761 ㎡ 514 % C 兩房兩廳 134139 ㎡ 18 % D 一房一廳 8285 ㎡ 16 % 復(fù)式 復(fù)式 54134 ㎡ 78 % 982 ? 08年 6月 15日，鳳池島酒店式公寓開盤，建面 ，共 442套，淡市下開盤銷售率 90%，實現(xiàn)均價 8500元 /平。 ? 10年 9月 18日，海尚灣畔 54120平公寓開盤，建面 7萬平，開盤推出 763套，銷售 645套，銷售率 85%，實現(xiàn)均價 /平米。 ?主臥、客廳均享受一線海景。 ? 配套：標(biāo)準(zhǔn) 18洞山麓高爾夫、東部灣游艇會、私家登山道、網(wǎng)球場、大型 SPA中心、大型會所、海景酒吧、咖啡西餐廳、特色餐廳、無邊際風(fēng)情游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級酒店等 。 2 ——回答：我們自身價值是什么？ 價值升級 區(qū)域價值挖掘、凝煉、提升 產(chǎn)品價值挖掘、凝煉、提升 項目價值挖掘、凝煉、提升項目產(chǎn)品優(yōu)勢價值點有哪些？ 如何凝練并提升核心競爭點，增強項目競爭力？ 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價值 1： 四季皆宜的旅游度假氣候 三亞的熱帶性氣候使得旅游淡旺季明顯。 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價值 2： 高端城市圈下的黃金海岸 相比于三亞的島嶼型度假區(qū)，巽寮灣緊鄰深港澳城市圈，更強的城市氣質(zhì)將這片黃金海岸變成圈層場、社交場。 三亞旅游業(yè)之困： (一 )旅游產(chǎn)業(yè)體系滯后： 突出特點或優(yōu)勢的項目不多 ,相對來講吃、住、行、游四要素發(fā)展相對較快，而購、娛二要素發(fā)展滯后 ,有特色的旅游紀(jì)念品少，娛樂場所較為單一，旅游產(chǎn)品開發(fā)不足、可參與性不強、缺乏特色等問題。 （二）享有城市圈下高端的服務(wù)人才 體制完善下，管理制度完善，服務(wù)業(yè)高端發(fā)展下，人才充濟。