【正文】 理制度完善，服務(wù)業(yè)高端發(fā)展下，人才充濟(jì)。 ? 配套：標(biāo)準(zhǔn) 18洞山麓高爾夫、東部灣游艇會(huì)、私家登山道、網(wǎng)球場、大型 SPA中心、大型會(huì)所、海景酒吧、咖啡西餐廳、特色餐廳、無邊際風(fēng)情游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 。 別墅產(chǎn)品面積較小，總價(jià)較低，競爭優(yōu)勢明顯， 高層產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，未來供應(yīng)量大，消化壓力巨大。 1 海宸項(xiàng)目 合生濱海城 碧桂園十里銀灘 合正 世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的天后宮。 東部灣營銷定位： 合正●東部灣 — 全度假 海灣，深圳再向東 項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：配套 +精品度假 ? 配套，最頂級(jí)齊全的度假功能配套，全度假濱海富人玩樂天堂 本項(xiàng)目與東部灣戶型對(duì)比 —— 別墅入戶花園大，觀景更好 東部灣： 246平 3房 2廳 4衛(wèi)聯(lián)排 本項(xiàng)目： 243平 3房 3廳 3衛(wèi)聯(lián)排 ?， 17米進(jìn)深，單車位，二層 ?8米闊綽客廳，私家泳池 ?全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，書房、衣帽間、衛(wèi)生間、 SPA 客廳、餐廳 廚房 衛(wèi)生間 次臥套房 衣帽間 衛(wèi)生間 主臥套房 衛(wèi)生間 SPA 私家泳池 衣帽間 次臥套房 衛(wèi)生間 書房 衣帽間 一樓 二樓 車位 ?， ，三層 ?28平米舒適入戶花園、多觀景露臺(tái) ?全海景豪華主臥套房，書房、衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景陽臺(tái) 主臥套房 衛(wèi)生間 衣帽間 書房 客廳 廚房 餐廳 衛(wèi)生間 入戶花園 次臥套房 兒童房 衛(wèi)生間 生活陽臺(tái) 露臺(tái) 露臺(tái) 露臺(tái) 陽臺(tái) 一樓 二樓 三樓 重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析 3： 萬科●雙月灣 — ， VO定制服務(wù)度假 一期展示 ? 資源：約 ? 占地面積 : m2 ? 建筑面積 :120萬 m2 ? 容積率： ? 住宅建面： m2 ? 酒店建面： m2 ? 配套建面： m2 ? 產(chǎn)品：西班牙式公寓、洋房、別墅 ? 配套：游艇會(huì)、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 ? 入市時(shí)間： 11年 6月 ?VO定制服務(wù)：借鑒國際 club med度假體系，重點(diǎn)打造適合不同年齡層的服務(wù)體系，并配備自已的管理團(tuán)隊(duì) 核心賣點(diǎn)：品牌 +服務(wù)，一線雙海灣資源、萬科品牌、 VO服務(wù) 戶型面積 套數(shù) 總面積 高層 一房 46 832 38272 二房 75 416 31200 三房 131 416 54496 小計(jì) 1664 123968 洋房 三房 140 36 5040 三房 101 36 3636 三房 118 36 4248 四房 164 36 5904 小計(jì) 144 18828 公寓 單房 56 340 10080 單房 60 136 4320 一房 83 112 5312 小計(jì) 588 36496 四拼 三房 181 50 10136 四房 220 50 16720 小計(jì) 100 20210 雙拼 181 18 10136 220 20 16720 小計(jì) 138 7658 總計(jì) 2534 207000 別墅 洋房 高層 公寓 萬科雙月灣產(chǎn)品： — 高層 +別墅 +洋房，主力戶型 46131平高層，一期約 20萬 產(chǎn)品線豐富，推貨量大，與本項(xiàng)目構(gòu)成直接競爭 環(huán)繞花園 客廳、餐廳 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺(tái) 露臺(tái) 一樓 二 樓 三樓 本項(xiàng)目與雙月灣戶型對(duì)比 —— 全套房別墅，三層觀海景 約 55平一房一廳海景公寓 約 220平雙拼別墅 觀景陽臺(tái) 客廳 臥室 廚房 衛(wèi)生間 本項(xiàng)目 ?坐擁海灣，戶戶觀一線海景，內(nèi)部園景 ?大開間海景主臥、客廳，觀景陽臺(tái) ?長方形戶型，動(dòng)靜分區(qū) ?衛(wèi)生間可自然采光，干濕分區(qū) ?廚房操作面寬，舒適合理 衛(wèi)生間 臥室 陽臺(tái) 廚房 ?戶型方正，實(shí)用 ?臥，觀景陽臺(tái) ?視線通透，采光好 ?廚房操作面寬 ?約 15平米闊綽衛(wèi)生間 ?3面環(huán)繞景觀花園 ,三層 ?，闊綽客廳 ?4套全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間、觀景露臺(tái) ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺(tái) 四房 2廳 5衛(wèi) 1廚 ?3面環(huán)繞景觀花園，二層 ?室外燒烤、露天餐廳 ?9米開間， ，舒適闊綽客廳 ?雙全套房設(shè)計(jì)，臥室、衛(wèi)生間、觀景露臺(tái) ?全海景超大主臥套房，海景露臺(tái) ?270度主臥景觀浴室 四房 2廳 3衛(wèi) 1廚 雙月灣 衛(wèi)生間 次臥套房 衛(wèi)生間 景觀浴室 露臺(tái) 觀景臺(tái) 客廳、餐廳 露天餐廳 衛(wèi)生間 客臥 客臥 后院 一樓 二樓 規(guī)模（建面） 景觀資源 到深圳距離 規(guī)劃配套 核心賣點(diǎn) 定位 合正 東部灣 一般，一線海景，人造沙灘 1～ 高爾夫、游艇會(huì)、網(wǎng)球場、SPA中心、會(huì)所、海景酒吧、特色餐廳、無邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 全度假功能配套（深圳再向東） 精品度假 金海灣 350多萬 強(qiáng)勢， 11公里白色沙灘、 16公里原生海岸線 ～ 2小時(shí) 喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 資源 +規(guī)劃利好 +區(qū)域開拓者（中國的馬爾代夫） 大眾度假 萬科 雙月灣 150萬 較好，一線海景， 線 2～ 老年養(yǎng)生設(shè)施、兒童樂園、海上娛樂設(shè)施、健身設(shè)施、生態(tài)養(yǎng)生樂園、星級(jí)度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、游艇會(huì)所 萬科品牌、服務(wù)、資源 服務(wù)度假 本項(xiàng)目 大一期 159萬 強(qiáng)勢，十里銀白沙灘海岸線，一線海景，純凈海水 8米能見度， 1小時(shí)內(nèi) 五星級(jí)酒店、幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園 ？ ？ 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析小結(jié) —— 區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目核心賣點(diǎn)及定位明確， 在規(guī)模大，資源強(qiáng)勢、交通更便捷的優(yōu)勢下， 本項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪里 ？ 價(jià)值。 享有區(qū)域內(nèi)部的旅游度假配套下，還有整個(gè)香港、澳門及珠三角的旅游游樂設(shè)施。 ?富人的天堂： 現(xiàn)在的邁阿密是商界領(lǐng)袖與時(shí)裝設(shè)計(jì)師、比基尼泳裝模特兒和古巴移名的天堂。 頂級(jí)精品 SPA休閑養(yǎng)生館 “拋開一切，盡情去享受 ” 3——風(fēng)情食街 /商業(yè)街 /酒吧街 涵蓋高中低檔次的特色美食街 滿足各類客戶長期的飲食需求，引入各國知名菜系，形成美食街。 “藝術(shù)，讓生活充滿格調(diào) ” 居住社區(qū)完善配套體系 6——主題會(huì)所體系 主題會(huì)所體系：美食會(huì)所 特邀各地頂尖的烹飪大師，以最講究的廚藝，挑選不同時(shí)令的新鮮材料，設(shè)計(jì)出十里銀灘住戶尊享的食譜； 提供名牌廚具、美食，讓業(yè)主享受味蕾的奢華。 例如玉米：李宇春的粉絲； 筆迷，筆親：周筆暢的粉絲 ；涼粉：張靚穎的粉絲 ；盒飯：何潔的粉絲 ；荔枝：黃雅莉的粉絲 產(chǎn)品多樣化策略 瀟灑帥氣的李宇春 中性率真的周筆暢 執(zhí)著自我的張靚穎 活力四射的何潔 大氣滄桑的紀(jì)敏佳 – 央視 1－ 6套、衛(wèi)視等各地強(qiáng)勢電視臺(tái)、廣播、雜志、網(wǎng)站、戶外等 – 蒙牛在包括央視在內(nèi)的各強(qiáng)勢電視臺(tái)，以及廣播、雜志、網(wǎng)站和戶外等媒體，投入大量資金刊播“蒙牛酸酸乳”廣告和 《 超級(jí)女聲 》 比賽內(nèi)容。 104個(gè)城市， 2021萬購房用戶的全面覆蓋！ 世聯(lián)中國＋搜房的戰(zhàn)略合作 合作方式：全國型戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，統(tǒng)籌項(xiàng)目的全國性網(wǎng)絡(luò)推廣 推廣時(shí)間： 2021年 5～ 7月份 推廣地區(qū)：世聯(lián)分公司所在地（華中、華南、華東、西北、東北） 高端財(cái)富聚集地（鄂爾多斯、溫州、太原等地） 全國范圍的電視螢?zāi)晦Z炸 合作目的： 借助鳳凰衛(wèi)視在國內(nèi)電視熒屏的新聞品牌傳播影響力，通過短期高頻率的廣告推廣項(xiàng)目。 ?以一句話新聞的形式發(fā)送項(xiàng)目新聞短信，覆蓋全國大部分地區(qū)。 與新華信托公司合作，發(fā)起成立信托基金，以碧桂園項(xiàng)目作為信托投資項(xiàng)目，面向大眾公開發(fā)售，地區(qū)以深圳為主。 景觀視野： 無遮擋海景，靠近酒店及會(huì)所，娛樂性較強(qiáng) 成立游艇俱樂部，為業(yè)主提供出海游玩和垂釣 沙灘煙火節(jié) 提供香港澳門熱門的購物中心與景點(diǎn)，方便客戶到香港澳門購物與游玩 海鮮盛宴 沙灘摩托、沙灘排球、沙灘橄欖球等體育活動(dòng) 酒店提供家庭宴會(huì)服務(wù)，為客戶承辦及布置宴會(huì)，為客戶提供一個(gè)加強(qiáng)交流的場所。 ?獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制 ：通過帶客上門獎(jiǎng)勵(lì)，成交獎(jiǎng)勵(lì)的方式進(jìn)行激勵(lì)，讓其帶來他的圈層客戶的客戶。基于海岸線上的共同的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)，以世聯(lián)名義發(fā)起聯(lián)合炒作行動(dòng) 世聯(lián)戰(zhàn)略大客戶攜手，打造“東方邁阿密”！ 渠道利用 2——目標(biāo)客戶拓展 ①金融渠道：銀行高端財(cái)富階層 合作目的 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向銀行金葵花及以上的高端客戶群進(jìn)行重點(diǎn)推介，進(jìn)行銀行 VIP客戶圈層營銷 合作形式 ?與招商銀行總行合作，深圳在各分支行貴賓廳擺放項(xiàng)目宣傳資料； ? 個(gè)人貴賓客戶推介會(huì)，對(duì)金葵花以上高端客戶進(jìn)行重點(diǎn)推介； ?招商銀行內(nèi)部推介會(huì)，借其新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)之際，向 VIP客戶宣傳本項(xiàng)目，或與銀行聯(lián)手舉辦講座； ?招商銀行企業(yè)內(nèi)宣傳：內(nèi)部郵件、企業(yè)內(nèi)網(wǎng)； ?招商銀行賬單 DM項(xiàng)目資料。 平臺(tái)利用 中國移動(dòng)手機(jī)早晚報(bào)簡介： 新聞早晚報(bào)是中國移動(dòng)手機(jī)報(bào)業(yè)務(wù)的一種時(shí)事新聞業(yè)務(wù)的一種。 對(duì)社會(huì)的愛心。 “小的世界，更精致 ” 屬性定位 —— 尋找中國城市圈富裕階層的下一個(gè)理想度假與居住地 中國首席都市濱海度假城” ― 海沙軟細(xì)潔白 滿足你 所有 對(duì)于濱海度假的夢想 在這里 27公里私家黃金海岸線 海水清澈碧綠 四季適宜氣候 營銷。 醫(yī)療中心、康體理療中心、育嬰中心 “健康保障，讓生活更幸福 ” 居住社區(qū)完善配套體系 3——健康運(yùn)動(dòng)體系 中心健身廣場、散點(diǎn)布臵運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為業(yè)主提供充分的健康運(yùn)動(dòng)場所，滿足度假休閑的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)身體體質(zhì)的鍛煉?；诖?，我們得到本項(xiàng)目的整盤發(fā)展思路： 【 產(chǎn)品核心價(jià)值 2】 ——綜合型大盤升值潛力 啟動(dòng)期 濱海度假區(qū) 發(fā)展期 濱海居住區(qū) 成熟期 濱海城邦 ： 度假、投資客為主，自住客為輔 ： 以高端體驗(yàn)型特色度假配套與基本生活的度假配套為主 ： 以度假型公寓產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品為主，兼有中大的居家戶型 4. 價(jià)值體系： 海景、度假配套、未來升值前景 ： 度假、自住、投資客三類 ： 以中高端社區(qū)生活的居住配套為主 ： 以中大戶型的居家產(chǎn)品和別墅產(chǎn)品為主，包含一定的中小面積度假公寓產(chǎn)品 4. 價(jià)值體系： 社區(qū)氛圍、生活配套、未來升值潛力 ： 自住客占較大比例，度假、投資客占一定比例 ： 以小眾圈層的高端享受配套與大眾消費(fèi)的生活配套為主 ： 包含小到大的各類居家產(chǎn)品，同時(shí)大面積高層與別墅等高端產(chǎn)品占據(jù)一定比例 3. 價(jià)值體系： 成熟社區(qū)居住價(jià)值、高端圈層配套、產(chǎn)品價(jià)值 ―賣愿景” ―賣社區(qū)” ―賣成熟” 最好的家 最好的居所 成熟期 （大眾） 成熟期 （小眾） 啟動(dòng)期 發(fā)展期 啟動(dòng)期：濱海特色度假體系 度假基本生活配套： 社區(qū)會(huì)所 、社區(qū)超市 度假特色體驗(yàn)配套： 五星級(jí)酒店 /spa中心；風(fēng)情食街 /商業(yè)街；海洋公園； 山體公園；游艇中心；客服中心 成熟期：濱海城市圈層體系 大眾人氣場： 體驗(yàn)型商業(yè)中心；公共休閑廣場；城市公建配套 小眾圈層場 私人俱樂部；商務(wù)會(huì)議中心；精品酒店；郵輪運(yùn)輸中心 發(fā)展期：濱海社區(qū)居住體系 精英教育體系：貴族幼兒園，雙語學(xué)校（小學(xué)、中學(xué)） 完善醫(yī)療體系：社區(qū)醫(yī)療中心，醫(yī)療課程，醫(yī)療服務(wù) 健康運(yùn)動(dòng)體系：運(yùn)動(dòng)場、休閑場 社區(qū)權(quán)益體系：社區(qū)綜合管理體系 社區(qū)交通體系：社區(qū)對(duì)外、對(duì)內(nèi)巴士服務(wù) 主題會(huì)所體系：藝術(shù)會(huì)所、中西菜系館 最好的家最好的居所 ― ‖ 【 產(chǎn)品價(jià)值 3】 ——不可超越三大價(jià)值體系 ——多功能會(huì)所 +超市 度假生活配套的自我循環(huán)功能：社區(qū)擁有完善的生活配套，滿足可持續(xù)的度假與生活需求，無需依賴外界的配套支持。 “ 美國人最愛的都市旅游區(qū) ” 東方的邁阿密 三大都市氣質(zhì)成就邁阿密 都市氣質(zhì) 1：緊鄰繁華都市圈的濱海度假區(qū) 都市氣質(zhì) 2