【正文】 健康體驗(yàn)中心開(kāi)業(yè)） 銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)大量開(kāi)發(fā)，完善的生活配套、沉淀常住人口 ?項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段： 3個(gè)階段完成 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目分析 1：金海灣 24平方公里南中國(guó)頂級(jí)大眾度假灣區(qū) 主題旅游區(qū) 配套服務(wù)區(qū) 居住區(qū) 生態(tài)公園 主要城鎮(zhèn)中心區(qū) 度假旅游配套區(qū) 高爾夫球場(chǎng) 五星酒店群 國(guó)際休閑區(qū) 休閑居住區(qū) 休閑居住區(qū) ?北區(qū)原生態(tài)旅游建設(shè)啟動(dòng)、生活配套建設(shè)完善 ? 基本配套建設(shè)：學(xué)校、醫(yī)院等生活配套將相繼投入使用、野趣探險(xiǎn)公園、山間遠(yuǎn)足路線等北區(qū)原生態(tài)旅游設(shè)施、高爾夫； ?基本以市政配套建設(shè)和基礎(chǔ)建設(shè)為主 ?基本配套建設(shè)：金海灣大道、喜來(lái)登度假酒店、高爾夫練習(xí)場(chǎng) ?中區(qū)休閑娛樂(lè)設(shè)施、商業(yè)配套投入使用 ? 基本配套建設(shè)：銀灘路濱海帶、中區(qū)酒吧街開(kāi)業(yè)，天后宮、內(nèi)灣碼頭、五星級(jí)酒店群，金海灣喜來(lái)登度假酒店，金海灣海宸度假酒店，金海灣康帝度假酒店，金海灣嘉華度假酒店。 別墅產(chǎn)品面積較小，總價(jià)較低，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯， 高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，未來(lái)供應(yīng)量大，消化壓力巨大。 B 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng) 別墅 競(jìng)爭(zhēng)少 未來(lái)別墅整體供應(yīng)量大，但本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品面積偏小， 直接競(jìng)爭(zhēng)不大，主要來(lái)自萬(wàn)科雙月灣，同時(shí)面臨合正東部灣、皇廷波希塔諾合生濱海城的差異化競(jìng)爭(zhēng)。 較好 無(wú) 富人終極海生活理想 133萬(wàn) 聯(lián)排 265270平米，獨(dú)棟804平米，洋房 130180平米 10年底 ～時(shí) 皇廷波希塔諾 65萬(wàn) 酒店、商業(yè)、幼兒園 較差 無(wú) 地中海風(fēng)情小鎮(zhèn) 10萬(wàn) 疊拼 126162平米，聯(lián)排170243平米，雙拼 300平，獨(dú)棟 384596平 10年底 ～時(shí) 海宸項(xiàng)目 11萬(wàn) 五星級(jí)酒店 較好 較好 —— —— 公寓 100200平，聯(lián)排 300400平，獨(dú)棟 400以上 11年上 2小時(shí) 合正東部灣 56.7萬(wàn) 高爾夫、游艇會(huì)、網(wǎng)球場(chǎng)、 SPA中心、會(huì)所、海景酒吧、特色餐廳、無(wú)邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 好 一般 環(huán)球度假，奢享一灣 8萬(wàn) 250300㎡ 獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排 50150㎡ 公寓， 100200㎡洋房 11年 5月 1～時(shí) 萬(wàn)科雙月灣 120萬(wàn) 酒店、游艇碼頭、商業(yè)街 很好 很好 —— 萬(wàn) 高層 46~131平，洋房101~164平，公寓 56~83平，雙拼 181~220平，四拼181~220平 11年 6月 2個(gè)半小時(shí) 金海灣 3千萬(wàn) 喜來(lái)登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 很好 很好 中國(guó)的馬爾代夫 —— 公寓 60120平，別墅 300500平 11年中 ～2個(gè)小時(shí) 本項(xiàng)目 3千畝 星級(jí)酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園、游艇碼頭 很好 很好 —— 62萬(wàn) 49～ 160 ㎡ 洋房， 150～170 ㎡ 聯(lián)排， 210～ 450 ㎡雙拼 11年7月 1小時(shí)內(nèi) 短期內(nèi)，本項(xiàng)目高層面臨東部灣、金海灣和雙月灣的直接競(jìng)爭(zhēng)，別墅將面臨其他項(xiàng)目的差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) A 屬性 項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)推售時(shí)間 套數(shù) 主力戶型 配套 資源 在售項(xiàng)目新推 金海灣 2021年中 1500 60～ 120平公寓 喜來(lái)登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 海岸線、山體資源、沙灘 新推項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn) 合正東部灣 2021年上半年 200 50～ 150平公寓 高爾夫、游艇會(huì)、網(wǎng)球場(chǎng)、 SPA中心、會(huì)所、海景酒吧、特色餐廳、無(wú)邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 海岸線、山體資源，無(wú)沙灘 100 100~200平洋房 合生濱海城 2021年上半年 372 130～ 180平米 濱海休閑區(qū)、酒店 、游艇會(huì)等頂級(jí)度假配套 內(nèi)海、山體資源 海宸項(xiàng)目 2021年上半年 270 100200平公寓 五星級(jí)酒店 海岸線、沙灘 萬(wàn)科雙月灣 2021年 6月 1664 46131平高層 酒店、游艇碼頭、商業(yè)街 雙灣、海岸線、沙灘 588 5683平公寓 144 101164平洋房 本項(xiàng)目 2021年 7月 4886 49～ 160平米 星級(jí)酒店、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園 沙灘、一線海景 高層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)思考 :2021年上半年濱海線高層洋房公寓量約9724套，以 50～ 130 ㎡ 為市場(chǎng)的主力供應(yīng)產(chǎn)品，供應(yīng)量大，本項(xiàng)目主要面臨金海灣和萬(wàn)科雙月灣的競(jìng)爭(zhēng)。 ?未來(lái)隨著區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)，將會(huì)有更多的項(xiàng)目參與到東部灣去的競(jìng)爭(zhēng)中，如 中信項(xiàng)目、華僑城項(xiàng)目，富茂威尼斯灣項(xiàng)目等。 大深圳東部濱海灣區(qū)格局 —— 地產(chǎn)巨頭齊進(jìn)駐，建南中國(guó)最高檔次富人私家度假灣勝地 ?目前在售濱海項(xiàng)目?jī)H金海灣， 2021年 6月入市，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、入市最早的項(xiàng)目，現(xiàn)開(kāi)發(fā)已呈規(guī)模。 ?隨著城市進(jìn)程的推進(jìn)，深、莞、惠已形成大深圳的區(qū)域格局，濱海開(kāi)發(fā)向東延伸成為必然趨勢(shì)。 東部灣 萬(wàn)科雙月灣項(xiàng)目 金融街 謹(jǐn)呈：碧桂園控股有限公司 世聯(lián)地產(chǎn) 碧桂園十里銀灘營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 中國(guó)海岸線上的下一個(gè)傳奇 競(jìng)爭(zhēng)。 1 海宸項(xiàng)目 合生濱海城 碧桂園十里銀灘 合正 金海灣 富茂威尼斯灣 中信項(xiàng)目 華僑城項(xiàng)目 皇庭波西塔諾 ?南中國(guó)最后的海岸線。 ?萬(wàn)科、金融街、碧桂園、合生創(chuàng)展、合正、中信、華僑城 等諸多眾多品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，預(yù)計(jì)整體建設(shè)規(guī)模將超過(guò) 5000萬(wàn)平米， 南中國(guó)最高檔次的富人私家度假勝地已是呼之欲出。 ?自 2021年年底開(kāi)始，東部濱海新增入市項(xiàng)目將達(dá)六個(gè)，品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目密集， 供應(yīng)集中爆發(fā)，本項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 大格局下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) —— 市場(chǎng)供應(yīng)密集， 2021年將開(kāi)啟南中國(guó)東部濱海度假元年 合正●東部灣， 建面 ， 250300㎡ 獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排， 50150㎡ 公寓， 100200㎡ 洋房 金海灣， 11年中即將推售 30套獨(dú)棟別墅，主力戶型在 300500平米之間， 1500套公寓 碧桂園 .十里銀灘，建面 159萬(wàn) ，別墅 +高層，別墅 160～ 450㎡ ， 49160㎡ 洋房 海宸項(xiàng)目，建面 11萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì) 2021年上半年入市，包括公寓和別墅，面積區(qū)間在 100～ 500 ㎡ 萬(wàn)科雙月灣，建面約 22萬(wàn)，預(yù)計(jì) 2021年 6月份入市，產(chǎn)品包括別墅洋房、公寓、高層 合生濱海城，建面 848萬(wàn)，首期 133萬(wàn)，聯(lián)排 265270平米 142套；獨(dú)棟 804平米 22套；洋房 130180平米 372套 皇庭●波希塔諾，建面 65萬(wàn)，一期純別墅 10萬(wàn)， 160340平米聯(lián)排、 120270平米疊拼和少量小獨(dú)棟，共 602套 市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 2021年?yáng)|部濱海市場(chǎng)齊放量，本項(xiàng)目入市面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 建面 容積率 規(guī)劃配套 海景比較 沙灘質(zhì)量 項(xiàng)目形象 啟動(dòng)規(guī)模 首期產(chǎn)品 入市時(shí)間 距深圳距離 合生濱海城 828萬(wàn) 2 海上歡樂(lè)島、 山地高爾夫、 海上高爾夫練習(xí)場(chǎng)、 藝術(shù)公園、 健康養(yǎng)生館、超五星級(jí)海上王府酒店、豪華會(huì)所、露天網(wǎng)球場(chǎng)、高級(jí)游艇會(huì)等。 屬性 項(xiàng)目名稱 預(yù)計(jì)推售時(shí)間 套數(shù) 主力戶型 在售項(xiàng)目新推 金海灣 2021年中 30 獨(dú)棟 300～ 500平 新推項(xiàng)目盤(pán)點(diǎn) 合正東部灣 2021年 5月 150 聯(lián)排 250～ 350平，獨(dú)棟 320平 皇廷波希塔諾 2021年上半年 328 疊拼 126162平 250 聯(lián)排 175243平 14 雙拼 298302平 10 獨(dú)棟 384596平 合生濱海城 2021年上半年 142 聯(lián)排 265～ 270平 22 獨(dú)棟 804平米 海宸項(xiàng)目 2021年上半年 60 聯(lián)排 300～ 400平 獨(dú)棟 400平米以上 萬(wàn)科雙月灣 2021年 6月 100 聯(lián)排 181～ 220平 38 雙拼 181～ 220平 本項(xiàng)目 2021年 7月 110 雙拼 210～ 2 260～ 450平 52 聯(lián)排 150～ 170平 別墅競(jìng)爭(zhēng)思考 :2021年上半年別墅供應(yīng)量約 1304套，產(chǎn)品差異化明顯，以 220平米以上戶型為主，本項(xiàng)目戶型面積偏小，直接競(jìng)爭(zhēng)較弱，但面臨差異化競(jìng)爭(zhēng)。 高層 競(jìng)爭(zhēng)激烈 主要來(lái)自區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目新推 +未來(lái)新推項(xiàng)目，未來(lái)供應(yīng)量大，重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為金海灣、萬(wàn)科雙月灣 ，以及其他項(xiàng)目散點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)。 基于資源、區(qū)位、產(chǎn)品及規(guī)模等因素， 確定金海灣、合正東部灣、萬(wàn)科雙月灣 為本項(xiàng)目的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的天后宮。 ? 09年 8月 1日，鳳池島北山頭別墅， 32套， 180420平，售罄。 ? 10年 8月 21日，推鳳池島南山頭別墅， 32套， 204平雙拼、聯(lián)排，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 16套，均價(jià) /平米。 ? 金海灣強(qiáng)勢(shì)牽引珠三角客戶，成交客戶中深圳客戶占到 7成。 環(huán)繞花園 客廳、餐廳 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺(tái) 露臺(tái) 一樓 二 樓 三樓 ?3面環(huán)繞景觀花園 ?，闊綽客廳 ?全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺(tái) 本項(xiàng)目與金海灣戶型對(duì)比 —— 全套房海景公寓、更舒適 ?4米寬景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，一線海景、灣景。 ?戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，舒適合理 ?大開(kāi)間海景主臥，方正通透。 ? 地勢(shì)起伏，形態(tài)豐富。 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2： 合正●東部灣 — 強(qiáng)勢(shì)配套打造全度假灣區(qū)，精品度假 首期 指標(biāo) 占地 16萬(wàn)，建面 ，容積率 產(chǎn)品 200套 50150㎡ 公寓 100套 100200㎡ 洋房； 150套 250350㎡ 聯(lián)排；320平獨(dú)棟 項(xiàng)目的推廣形象： ? 環(huán)球度假，奢享一灣。 東部灣營(yíng)銷(xiāo)定位： 合正●東部灣 — 全度假 海灣，深圳再向東 項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)：配套 +精品度假 ? 配套，最頂級(jí)齊全的度假功能配套，全度假濱海富人玩樂(lè)天堂 本項(xiàng)目與東部灣戶型對(duì)比 —— 別墅入戶花園大，觀景更好 東部灣： 246平 3房 2廳 4衛(wèi)聯(lián)排 本項(xiàng)目： 243平 3房 3廳 3衛(wèi)聯(lián)排 ?， 17米進(jìn)深，單車(chē)位，二層 ?8米闊綽客廳，私家泳池 ?全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，書(shū)房、衣帽間、衛(wèi)生間、 SPA 客廳、餐廳 廚房 衛(wèi)生間 次臥套房 衣帽間 衛(wèi)生間 主臥套房 衛(wèi)生間 SPA 私家泳池 衣帽間 次臥套房 衛(wèi)生間 書(shū)房 衣帽間 一樓 二樓 車(chē)位 ?， ，三層 ?28平米舒適入戶花園、多觀景露臺(tái) ?全海景豪華主臥套房，書(shū)房、衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景陽(yáng)臺(tái) 主臥套房 衛(wèi)生間 衣帽間 書(shū)房 客廳 廚房 餐廳 衛(wèi)生間 入戶花園 次臥套房 兒童房 衛(wèi)生間 生活陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái) 露臺(tái) 露臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 一樓 二樓 三樓 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3： 萬(wàn)科●雙月灣 — ， VO定制服務(wù)度假 一期展示 ? 資源：約 ? 占地面積 : m2 ? 建筑面積 :120萬(wàn) m2 ? 容積率： ? 住宅建面： m2 ? 酒店建面： m2 ? 配套建面： m2 ? 產(chǎn)品：西班牙式公寓、洋房、別墅 ? 配套：游艇會(huì)、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 ? 入市時(shí)間： 11年 6月 ?VO定制服務(wù)：借鑒國(guó)際 club med度假體系，重點(diǎn)打造適合不同年齡層的服務(wù)體系，并配備自已的管理團(tuán)隊(duì) 核心賣(mài)點(diǎn)：品牌 +服務(wù)，一線雙海灣資源、萬(wàn)科品牌、 VO服務(wù) 戶型面積 套數(shù) 總面積 高層 一房 46 832 38272 二房 75 416 31200 三房 131 416 54496 小計(jì) 1664 123968 洋房 三房 140 36 5040 三房 101 36 3636 三房 118 36 4248 四房 164 36 5904