【正文】 心價值在哪里 ？ 價值。 環(huán)繞花園 客廳、餐廳 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺 露臺 一樓 二 樓 三樓 ?3面環(huán)繞景觀花園 ?，闊綽客廳 ?全套房設(shè)計，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺 本項目與金海灣戶型對比 —— 全套房海景公寓、更舒適 ?4米寬景陽臺設(shè)計，一線海景、灣景。世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的天后宮。 大格局下市場競爭 —— 市場供應(yīng)密集， 2021年將開啟南中國東部濱海度假元年 合正●東部灣， 建面 ， 250300㎡ 獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排， 50150㎡ 公寓， 100200㎡ 洋房 金海灣， 11年中即將推售 30套獨(dú)棟別墅，主力戶型在 300500平米之間， 1500套公寓 碧桂園 .十里銀灘，建面 159萬 ，別墅 +高層，別墅 160～ 450㎡ ， 49160㎡ 洋房 海宸項目，建面 11萬㎡，預(yù)計 2021年上半年入市，包括公寓和別墅，面積區(qū)間在 100～ 500 ㎡ 萬科雙月灣，建面約 22萬，預(yù)計 2021年 6月份入市，產(chǎn)品包括別墅洋房、公寓、高層 合生濱海城，建面 848萬，首期 133萬，聯(lián)排 265270平米 142套；獨(dú)棟 804平米 22套；洋房 130180平米 372套 皇庭●波希塔諾，建面 65萬，一期純別墅 10萬， 160340平米聯(lián)排、 120270平米疊拼和少量小獨(dú)棟，共 602套 市場主要競爭項目： 2021年東部濱海市場齊放量，本項目入市面臨激烈的競爭 項目 建面 容積率 規(guī)劃配套 海景比較 沙灘質(zhì)量 項目形象 啟動規(guī)模 首期產(chǎn)品 入市時間 距深圳距離 合生濱海城 828萬 2 海上歡樂島、 山地高爾夫、 海上高爾夫練習(xí)場、 藝術(shù)公園、 健康養(yǎng)生館、超五星級海上王府酒店、豪華會所、露天網(wǎng)球場、高級游艇會等。 1 海宸項目 合生濱海城 碧桂園十里銀灘 合正 大深圳東部濱海灣區(qū)格局 —— 地產(chǎn)巨頭齊進(jìn)駐，建南中國最高檔次富人私家度假灣勝地 ?目前在售濱海項目僅金海灣， 2021年 6月入市，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大、入市最早的項目，現(xiàn)開發(fā)已呈規(guī)模。 別墅產(chǎn)品面積較小，總價較低，競爭優(yōu)勢明顯， 高層產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，未來供應(yīng)量大，消化壓力巨大。 ? 10年 9月 18日，海尚灣畔 54120平公寓開盤，建面 7萬平，開盤推出 763套，銷售 645套，銷售率 85%，實現(xiàn)均價 /平米。 ? 配套：標(biāo)準(zhǔn) 18洞山麓高爾夫、東部灣游艇會、私家登山道、網(wǎng)球場、大型 SPA中心、大型會所、海景酒吧、咖啡西餐廳、特色餐廳、無邊際風(fēng)情游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級酒店等 。 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價值 2： 高端城市圈下的黃金海岸 相比于三亞的島嶼型度假區(qū)，巽寮灣緊鄰深港澳城市圈，更強(qiáng)的城市氣質(zhì)將這片黃金海岸變成圈層場、社交場。 （二）享有城市圈下高端的服務(wù)人才 體制完善下，管理制度完善，服務(wù)業(yè)高端發(fā)展下，人才充濟(jì)。 ?島嶼型區(qū)位 —— 太平洋中央的夏威夷群島 ?規(guī)模：總面積 ， 523英里長海岸線 氣質(zhì)聯(lián)想 …. 島嶼型度假區(qū)特征 —— ?島嶼型度假人群 —— 夏威夷四季如春 ,雨量豐富 ,陽光充足 ,林木茂盛 ,各種熱帶植物爭奇斗艷 ,成為世界上罕見的休憩的風(fēng)景勝地。 ?大都市圈下的邁阿密： 邁阿密還是南佛羅里達(dá)州都市圈中最大的城市，這個都市圈是美國東南部最大的都市圈，也是全美第四大都市圈。地塊環(huán)境自然，景色怡人，海浪微拍著細(xì)沙，海水清澈見底，除了海天一色的景觀、十里銀灘外，還有眾多山體、礁巖共同形成數(shù)十個大大小小的景觀。 第一階段滿足度假需求的生活配套 “ 以一期會所為載體，分區(qū)設(shè)置不同的生活功能配套。 山的充分利用： 迷你高爾夫公園 、登山道、慢跑道、室外瑜伽場、探險活動 …… Mini高爾夫推桿練習(xí)場 6——游艇中心 ?中國第一個真正意義上的 游艇社區(qū) ，為業(yè)主打造頂級的奢華、尊貴的生活； ?游艇作為當(dāng)今富豪的度假生活的身份標(biāo)簽，早已超越豪華汽車的地位，成為其 社交和炫富的新載體。 運(yùn)動中心場 沙灘排球場、跑步道、自行車道、網(wǎng)球場、壁球中心、籃球場 …… “健康運(yùn)動，健康生活 ” 居住社區(qū)完善配套體系 4——社區(qū)權(quán)益體系 建立以業(yè)主主要參與的社區(qū)管理服務(wù)機(jī)構(gòu) 社區(qū)信息中心 —— 生活信息 /社區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)的監(jiān)測與反饋（環(huán)境報告 /安全報告 …… ） 社區(qū) Hall、社區(qū) Pavilion—— 社區(qū)大會 /委員會日常辦公 明確社區(qū)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù) 社區(qū)業(yè)主有參與、建議和監(jiān)督開發(fā)商規(guī)劃社區(qū)等各項權(quán)利； 社區(qū)業(yè)主有關(guān)于社區(qū)重要區(qū)域、設(shè)施改造的參與、建議與決定權(quán)利； 社區(qū)業(yè)主有關(guān)于本社區(qū)公共環(huán)境、公共設(shè)施、公共資源共同保護(hù)與促進(jìn)發(fā)展的義務(wù)； 社區(qū)公共基金 物業(yè)管理費(fèi)的部分累積，用于公共活動的組織、公共設(shè)施的修葺 社區(qū)愛好同盟 以居民愛好組織建立的各種俱樂部：車友俱樂部 /社區(qū)高爾夫球隊 …… 社區(qū)安防體系 維護(hù)業(yè)主安全 社區(qū)業(yè)主管理體系建立 “有小家，更有大家 ” 居住社區(qū)完善配套體系 5——社區(qū) 交通 體系 社區(qū)對外、對內(nèi)的巴士服務(wù)體系 “方便、快捷、人性的服務(wù) ” 對外：在區(qū)域還不成熟的情況下，方便業(yè)主外出，提供服務(wù)社區(qū)外到達(dá)深圳、惠州等地的車輛。 “造一個娛樂的人氣場 ” 游輪接送 —— 香港、澳門、深圳、珠海等港口游樂目的地城市，碧桂園十里銀灘客服中心提供游輪接送服務(wù)，體現(xiàn)高端度假服務(wù)。 3 ？ ？ 超女營銷案例借鑒 《 超級女聲 》 是中國湖南衛(wèi)視在 04年至 06年間舉辦的針對女性的大眾歌手選秀賽， 05年風(fēng)靡全國。 超女比當(dāng)年的周杰倫、刀郎更具病毒性，首先擔(dān)當(dāng)強(qiáng)力性噴嚏能手的是超女們的 FANS， 他們不僅自己投票和號召親朋好友投票，在網(wǎng)站、 等場所也向陌生人宣傳拉票，更是上街瘋狂宣傳拉票來傳播病毒，接著其他媒體人員的噴嚏能手一起來傳播病毒，使超女成為 05最熱門的話題，迅速 傳播。 “ 超級女聲 ” 積極參與社會公益，把歌聲送到居委會、工廠、幼兒園，還把快樂帶到社會的每一個角落，社會公德心打動觀眾。財經(jīng)頻道要成為“財經(jīng)政策的窗口、投資理財?shù)闹改?，?jīng)濟(jì)生活的幫手”。為訂戶提供綜合新聞資訊，包括國際、國內(nèi)、體育、娛樂等各類新聞，以及笑話、心理測試和天氣預(yù)報等休閑實用信息。 合作目的： 借助航美傳媒的強(qiáng)大影響力，在機(jī)場和機(jī)上的報刊雜志、戶外廣告、電視欄目進(jìn)行大力宣傳，對高端商務(wù)客戶、高端區(qū)域外圈層客戶進(jìn)行強(qiáng)勢牽引拉動 合作方式： 全國型戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，統(tǒng)籌項目的廣告制作和航空覆蓋 推廣時間： 2021年 5～ 7月份 推廣地區(qū)： 航美所在的 52機(jī)場和 20210多航線上 世聯(lián)＋航美的戰(zhàn)略合作 52個機(jī)場， 2021條航線的信息覆蓋！ 航空領(lǐng)域的全面覆蓋式轟炸 高端寫字樓的商務(wù)轟炸 世聯(lián)＋分眾傳媒的戰(zhàn)略合作 深圳甲級寫字樓的 LED信息覆蓋！ 植入方式： ?甲級寫字樓： 以電梯間樓宇廣告的形式播放項目廣告宣傳片 ?高層公寓： LED廣告屏，插入播放項目廣告 合作方式： ?世聯(lián)中國與分眾傳媒進(jìn)行戰(zhàn)略合作談判，建立長期合作關(guān)系。 溝通時間 ?2021年 6月，與招商銀行經(jīng)理進(jìn)行詳細(xì)溝通，確定合作事項 世聯(lián)＋招商銀行的戰(zhàn)略合作 46萬 “ 金葵花 ” 高端客戶群的有效植入！ 貴賓客戶推介會 渠道利用 2——目標(biāo)客戶拓展 ②信托渠道：高端金融投資階層 世聯(lián)＋新華信托的戰(zhàn)略合作 發(fā)行地產(chǎn)私募信托，制造跨界震撼影響力 合作目的 通過綁定信托，將住宅產(chǎn)品收益明確化，吸引投資客。 ?。 ?拓展時間： 2021年 56月 依托政府資源，實現(xiàn)公務(wù)員群體團(tuán)購 世聯(lián)＋機(jī)關(guān)合作 渠道利用 2——目標(biāo)客戶拓展 ④商會渠道：私企業(yè)主客戶 郵輪出海一日游，震撼高端財富階層 活動目的： 對高端財富聚集地的私企業(yè)主等圈層客戶進(jìn)行重點(diǎn)異地推介，形成區(qū)域外客戶拉動 參與人員： 私營企業(yè)老總、圈層客戶 活動內(nèi)容： 以一日游體驗活動為主題，邀請商會私企業(yè)主高端客戶前往項目現(xiàn)場，以郵輪形式舉辦海上酒會、參會，通過海景展示、圈層交流、項目推介等活動，達(dá)到震撼效果。 景觀視野： 景觀視野最佳，靠近沙灘、酒店及會所，娛樂性最強(qiáng) 衛(wèi)生間 臥室 陽臺 廚房 產(chǎn)品戶型整改建議 1 將一室一廳戶型進(jìn)行重新設(shè)計，合二為一，大陽臺，大衛(wèi)生間，打造更具度假舒適性產(chǎn)品，強(qiáng)化產(chǎn)品差異化 原戶型： ? 陽臺及洗手間較小，無法突出濱海度假產(chǎn)品的舒適性 ? 產(chǎn)品差異化特征不明顯。 合家歡主題產(chǎn)品 合家歡主題產(chǎn)品 產(chǎn)品戶型： 面積小，以一房及兩房為主，適合合家歡客戶多套一起購買。 發(fā)售時間 ?2021年 4～ 6月份，項目發(fā)售前的蓄客期。 合作形式 ?。 合作時間： ?2021年 4～ 5月份 分眾傳媒創(chuàng)始人江南春先生 高鐵－動車組高端交通渠道覆蓋 世聯(lián)＋ CRH的戰(zhàn)略合作 全國 200列條高速航路的信息覆蓋！ 渠道利用 1——制造影響力 ①政府渠道：打造區(qū)域價值影響力 惠州 2021年旅游節(jié)，向全國展示巽寮灣！ 活動方式： 碧桂園與惠州政府合作舉辦第六屆惠州國際旅游節(jié)，開幕式主會場設(shè)在惠東縣亞婆角 主題： 休閑惠州 〃 度假勝地 籌辦單位： 由惠州市政府、廣東省旅游局聯(lián)合主辦，碧桂園集團(tuán)等承辦 舉辦活動： 惠州 濱海旅游國際論壇 、 2021年中國職業(yè) 模特大賽總決賽 以及 CCTV惠州專題晚會 等系列活動 活動時間： 2021年 4月 5月 渠道利用 1——制造影響力 ②論壇炒作：打造區(qū)域價值影響力 活動內(nèi)容： ?區(qū)域論壇： 聯(lián)合品牌開發(fā)商邀請經(jīng)濟(jì)學(xué)家和地產(chǎn)知名人士參與惠州區(qū)域價值論壇，給 惠州區(qū)域價值 畫出一個美好的未來。 世聯(lián)＋中國移動的戰(zhàn)略合作實現(xiàn)全國 ！ 與中國移動建立合作關(guān)系：以手機(jī)早報晚報等形式對 用戶實現(xiàn)定向植入式廣告投放 廣告植入方式： ?以舉辦“濱海旅游文化節(jié)”、“海洋休閑旅游歡樂節(jié)”、“惠州國際高爾夫旅游節(jié)”，邀請國內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家參加“惠州國際休閑度假經(jīng)濟(jì)高峰論壇”等形式制造新聞，植入項目的形象和基本信息。 以騰訊為平臺，開展 “ 碧桂園十里銀灘 濱海度假生活 ” 互動活動 ， 引爆 qq傳播熱潮 以巽寮灣夏季濱海旅游度假節(jié)為契機(jī)，傳遞 “ 碧桂園十里銀灘濱海度假新生活主題 ” ，以騰訊 qq好友、 qq群的龐大用戶群為基礎(chǔ)，采用病毒式傳播。 ： 通過網(wǎng)站， 等超女親友團(tuán) ,粉絲 ,各媒體人員等迅速進(jìn)行病毒式傳播， 5 .情感營銷 :通過比賽過程設(shè)置情感交流環(huán)節(jié)，超女的公益型活動等 ,讓超女活動富有人情味 本項目三大營銷策略部署 —— 一、采用立體化推廣，迅速建立全國影響力； 二、設(shè)置多樣化主題產(chǎn)品，滿足各種類型需求； 三、采用人浪式營銷，全國重點(diǎn)布局逐步滲透； 業(yè)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)渠道的滲透轟炸 搜房網(wǎng)在世聯(lián)分公司所在區(qū)域均設(shè)有分支網(wǎng)站機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)財富聚集地也有布局，可統(tǒng)一協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)絡(luò)宣傳工作 搜房簡介： 全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺， 2021年 9月正式于美國紐約證券交易所上市，業(yè)務(wù)覆蓋全球 104個城市及地區(qū)，日均獨(dú)立訪客搜房網(wǎng)超過 1200萬人次，房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站訪問量全球排名第一，至 2021年全國注冊的購房者用戶超過 2021萬，日均瀏覽量排房地產(chǎn)門戶首位 ，成為全國最大的房源展示平臺。 “ 超級女聲 ” 的親友團(tuán)也成為活動的一項重要特色，選手的親朋好友和所謂的歌迷組成了強(qiáng)大的親友團(tuán)支持他們。 Smart空間設(shè)計大賽 超級女聲節(jié)目發(fā)展歷程 ?2021年，超級男聲 ? 2021，首次舉辦超級女聲 ?2021，舉辦第二屆超級女聲， 節(jié)目達(dá)到高峰 ?2021，舉辦第三屆超級女聲 ?07年停辦超級女聲，改辦快樂男聲 ?08年停辦 ?09年重新舉辦，改為快樂女聲 ?2021年，舉辦快樂男聲 超級女聲五大獨(dú)特特征 零門檻 互動性 真實性 懸念 煽情 － 超女超女產(chǎn)品特點(diǎn)突出， 老少皆宜， 風(fēng)格多樣化 準(zhǔn)確抓住客戶 特質(zhì)， 打造老少皆宜的多樣化產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品多樣化 ? 粉絲文化 – 多樣化產(chǎn)品激起大眾的夢想 ，逐步形成超女粉絲文化。 “城市圈高端資源的整合共享 ” 城市人氣場 配套 4——郵輪運(yùn)輸中心 小眾圈層場 1——私人俱樂部 交流紅酒生活的私家 Salon 雪茄館：奢侈的抽象世界 專為業(yè)主設(shè)立私人儲酒窖，由著名酒評家定期舉辦試酒