【正文】 間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺(tái) 露臺(tái) 一樓 二 樓 三樓 ?3面環(huán)繞景觀花園 ?，闊綽客廳 ?全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺(tái) 本項(xiàng)目與金海灣戶型對(duì)比 —— 全套房海景公寓、更舒適 ?4米寬景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，一線海景、灣景。 ?主臥、客廳均享受一線海景。 ?戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)，舒適合理 ?大開間海景主臥，方正通透。 廚房 衛(wèi)生間 觀景 陽(yáng)臺(tái) 臥室 約 55平一房一廳海景公寓 金海灣 觀景陽(yáng)臺(tái) 客廳 臥室 廚房 衛(wèi)生間 本項(xiàng)目 ?坐擁海灣，戶戶觀一線海景，內(nèi)部園景 ?海景主臥、客廳，觀景陽(yáng)臺(tái) ?戶型方正，動(dòng)靜分區(qū) ?衛(wèi)生間可自然采光，干濕分區(qū) ?廚房操作面寬，更舒適合理 約 220平雙拼別墅 四房 3廳 3衛(wèi) 1廚 四房 2廳 5衛(wèi) 1廚 ?三重超大景觀花園 ?豪綽雙車位 ? ?獨(dú)立洗漱間，雙觀?？团P套房 ?全海景主臥、衣帽間、洗漱間、獨(dú)立書房 ?雙景觀露臺(tái)，豪氣氣派 雙車位 客臥 花園 花園 花園 餐廳客廳 客臥 客臥 套房 露臺(tái) 露臺(tái) 書房 全主臥 套房 衣帽 間 衛(wèi)生間 臥室 山地高爾夫練習(xí)場(chǎng) 山體網(wǎng)球場(chǎng) ? 資源： 2公里海景風(fēng)光帶（親海棧道）、銀色貝沙灘 ? 占地面積 :133萬 m2 ? 建筑面積 : m2 ? 容積率： ? 產(chǎn)品： 公寓、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟。 ? 地勢(shì)起伏，形態(tài)豐富。 ? 配套：標(biāo)準(zhǔn) 18洞山麓高爾夫、東部灣游艇會(huì)、私家登山道、網(wǎng)球場(chǎng)、大型 SPA中心、大型會(huì)所、海景酒吧、咖啡西餐廳、特色餐廳、無邊際風(fēng)情游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 。 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 2： 合正●東部灣 — 強(qiáng)勢(shì)配套打造全度假灣區(qū)，精品度假 首期 指標(biāo) 占地 16萬，建面 ，容積率 產(chǎn)品 200套 50150㎡ 公寓 100套 100200㎡ 洋房； 150套 250350㎡ 聯(lián)排；320平獨(dú)棟 項(xiàng)目的推廣形象： ? 環(huán)球度假，奢享一灣。 2公里海景風(fēng)光帶（親海棧道）、銀色貝沙灘，頂級(jí)配套打造濱海純度假天堂。 東部灣營(yíng)銷定位： 合正●東部灣 — 全度假 海灣，深圳再向東 項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：配套 +精品度假 ? 配套，最頂級(jí)齊全的度假功能配套，全度假濱海富人玩樂天堂 本項(xiàng)目與東部灣戶型對(duì)比 —— 別墅入戶花園大，觀景更好 東部灣： 246平 3房 2廳 4衛(wèi)聯(lián)排 本項(xiàng)目： 243平 3房 3廳 3衛(wèi)聯(lián)排 ?， 17米進(jìn)深，單車位，二層 ?8米闊綽客廳，私家泳池 ?全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間 ?全海景豪華主臥套房，書房、衣帽間、衛(wèi)生間、 SPA 客廳、餐廳 廚房 衛(wèi)生間 次臥套房 衣帽間 衛(wèi)生間 主臥套房 衛(wèi)生間 SPA 私家泳池 衣帽間 次臥套房 衛(wèi)生間 書房 衣帽間 一樓 二樓 車位 ?， ，三層 ?28平米舒適入戶花園、多觀景露臺(tái) ?全海景豪華主臥套房，書房、衣帽間、衛(wèi)生間、超大觀景陽(yáng)臺(tái) 主臥套房 衛(wèi)生間 衣帽間 書房 客廳 廚房 餐廳 衛(wèi)生間 入戶花園 次臥套房 兒童房 衛(wèi)生間 生活陽(yáng)臺(tái) 露臺(tái) 露臺(tái) 露臺(tái) 陽(yáng)臺(tái) 一樓 二樓 三樓 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3： 萬科●雙月灣 — ， VO定制服務(wù)度假 一期展示 ? 資源：約 ? 占地面積 : m2 ? 建筑面積 :120萬 m2 ? 容積率： ? 住宅建面： m2 ? 酒店建面： m2 ? 配套建面： m2 ? 產(chǎn)品：西班牙式公寓、洋房、別墅 ? 配套：游艇會(huì)、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 ? 入市時(shí)間： 11年 6月 ?VO定制服務(wù)：借鑒國(guó)際 club med度假體系，重點(diǎn)打造適合不同年齡層的服務(wù)體系，并配備自已的管理團(tuán)隊(duì) 核心賣點(diǎn)：品牌 +服務(wù)，一線雙海灣資源、萬科品牌、 VO服務(wù) 戶型面積 套數(shù) 總面積 高層 一房 46 832 38272 二房 75 416 31200 三房 131 416 54496 小計(jì) 1664 123968 洋房 三房 140 36 5040 三房 101 36 3636 三房 118 36 4248 四房 164 36 5904 小計(jì) 144 18828 公寓 單房 56 340 10080 單房 60 136 4320 一房 83 112 5312 小計(jì) 588 36496 四拼 三房 181 50 10136 四房 220 50 16720 小計(jì) 100 20210 雙拼 181 18 10136 220 20 16720 小計(jì) 138 7658 總計(jì) 2534 207000 別墅 洋房 高層 公寓 萬科雙月灣產(chǎn)品： — 高層 +別墅 +洋房，主力戶型 46131平高層，一期約 20萬 產(chǎn)品線豐富，推貨量大，與本項(xiàng)目構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng) 環(huán)繞花園 客廳、餐廳 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 主臥室套房 衣帽間 衛(wèi)生間 臥室套房 衛(wèi)生間 衣帽間 衛(wèi)生間 衣帽間 臥室套房 廚房 露臺(tái) 露臺(tái) 一樓 二 樓 三樓 本項(xiàng)目與雙月灣戶型對(duì)比 —— 全套房別墅，三層觀海景 約 55平一房一廳海景公寓 約 220平雙拼別墅 觀景陽(yáng)臺(tái) 客廳 臥室 廚房 衛(wèi)生間 本項(xiàng)目 ?坐擁海灣，戶戶觀一線海景，內(nèi)部園景 ?大開間海景主臥、客廳，觀景陽(yáng)臺(tái) ?長(zhǎng)方形戶型，動(dòng)靜分區(qū) ?衛(wèi)生間可自然采光，干濕分區(qū) ?廚房操作面寬，舒適合理 衛(wèi)生間 臥室 陽(yáng)臺(tái) 廚房 ?戶型方正，實(shí)用 ?臥，觀景陽(yáng)臺(tái) ?視線通透，采光好 ?廚房操作面寬 ?約 15平米闊綽衛(wèi)生間 ?3面環(huán)繞景觀花園 ,三層 ?，闊綽客廳 ?4套全套房設(shè)計(jì)，臥室、衣帽間、衛(wèi)生間、觀景露臺(tái) ?全海景豪華主臥套房，大尺度舒適浴室、衣帽間、海景露臺(tái) 四房 2廳 5衛(wèi) 1廚 ?3面環(huán)繞景觀花園，二層 ?室外燒烤、露天餐廳 ?9米開間， ，舒適闊綽客廳 ?雙全套房設(shè)計(jì)，臥室、衛(wèi)生間、觀景露臺(tái) ?全海景超大主臥套房，海景露臺(tái) ?270度主臥景觀浴室 四房 2廳 3衛(wèi) 1廚 雙月灣 衛(wèi)生間 次臥套房 衛(wèi)生間 景觀浴室 露臺(tái) 觀景臺(tái) 客廳、餐廳 露天餐廳 衛(wèi)生間 客臥 客臥 后院 一樓 二樓 規(guī)模（建面） 景觀資源 到深圳距離 規(guī)劃配套 核心賣點(diǎn) 定位 合正 東部灣 一般，一線海景，人造沙灘 1～ 高爾夫、游艇會(huì)、網(wǎng)球場(chǎng)、SPA中心、會(huì)所、海景酒吧、特色餐廳、無邊際游泳池、風(fēng)情商業(yè)街、五星級(jí)酒店等 全度假功能配套（深圳再向東） 精品度假 金海灣 350多萬 強(qiáng)勢(shì)， 11公里白色沙灘、 16公里原生海岸線 ～ 2小時(shí) 喜來登酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落 資源 +規(guī)劃利好 +區(qū)域開拓者（中國(guó)的馬爾代夫） 大眾度假 萬科 雙月灣 150萬 較好，一線海景， 線 2～ 老年養(yǎng)生設(shè)施、兒童樂園、海上娛樂設(shè)施、健身設(shè)施、生態(tài)養(yǎng)生樂園、星級(jí)度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、游艇會(huì)所 萬科品牌、服務(wù)、資源 服務(wù)度假 本項(xiàng)目 大一期 159萬 強(qiáng)勢(shì)，十里銀白沙灘海岸線，一線海景，純凈海水 8米能見度， 1小時(shí)內(nèi) 五星級(jí)酒店、幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街、海洋公園 ？ ？ 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析小結(jié) —— 區(qū)域內(nèi)各大項(xiàng)目核心賣點(diǎn)及定位明確， 在規(guī)模大，資源強(qiáng)勢(shì)、交通更便捷的優(yōu)勢(shì)下， 本項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪里 ？ 價(jià)值。 2 ——回答：我們自身價(jià)值是什么？ 價(jià)值升級(jí) 區(qū)域價(jià)值挖掘、凝煉、提升 產(chǎn)品價(jià)值挖掘、凝煉、提升 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘、凝煉、提升項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)價(jià)值點(diǎn)有哪些？ 如何凝練并提升核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力？ 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價(jià)值 1： 四季皆宜的旅游度假氣候 三亞的熱帶性氣候使得旅游淡旺季明顯。而巽寮灣更溫暖更舒適的亞熱帶氣候，使得全年溫差更小，四季都能體驗(yàn)精彩的濱海度假生活 巽寮灣 三亞 氣候 亞熱帶季風(fēng)氣候 熱帶季風(fēng)氣候 年平均氣溫 在 20℃ 以上， 年平均氣溫介于 13℃ ~20℃ 之間 年平均氣溫 ℃ 夏季平均溫度 25℃ 左右 ℃ ，極端最高氣溫 ℃ 冬季平均氣溫 最冷月平均氣溫在 0℃ 以上 最冷月平均氣溫平均 ℃ 適宜的度假時(shí)間 一年四季都適宜的 9月到第二年 5月 三亞之憾：明顯的淡旺季之分 旺季：三亞最適宜的旅游時(shí)間從 10月份到第二年 4月。秋冬季溫暖怡人，是旅游的最好時(shí)候，因此 價(jià)格也非常高 。 淡季：每年 5月至 9月，因?yàn)闅鉁匮谉?，日照時(shí)間過長(zhǎng)， 非常不適合旅游度假 。 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價(jià)值 2： 高端城市圈下的黃金海岸 相比于三亞的島嶼型度假區(qū)，巽寮灣緊鄰深港澳城市圈，更強(qiáng)的城市氣質(zhì)將這片黃金海岸變成圈層場(chǎng)、社交場(chǎng)。 巽寮灣便利通達(dá)的交通： 與深、廣、莞、港、澳、惠暢速連接， 1~ ，~2小時(shí)廣州、東莞直達(dá)巽寮灣，距離香港、澳門分別 47海里、 76海里 巽寮灣：廣東最美海灣之一： 國(guó)家一級(jí)（類）標(biāo)準(zhǔn)的海水水質(zhì)和大氣環(huán)境質(zhì)量， 16公里原生海岸線， 11公里白色沙灘， 60畝蔥翠茂密的紅樹林， 99個(gè)大大小小的洲島。 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價(jià)值 3： 高財(cái)富指數(shù)下的高端游樂資源 相比于三亞的島嶼型度假模式，巽寮灣背靠的都市圈，財(cái)富指數(shù)高，眾多的高端游樂資源可供嫁接，提供更多元化的都市度假生活 ?2021年珠江三角洲 9城市 GDP規(guī)模超過上?？偭?jī)杀叮?廣佛肇三市 GDP總額達(dá)到上海市水平 ， 深莞惠接近上海市水平。 東部華僑城茵特拉根酒店 澳門葡京賭場(chǎng) 香港迪士尼樂園 深圳觀瀾湖高爾夫球場(chǎng) 廣州長(zhǎng)隆水上樂園 香港洲際酒店 I– SPA 高端都市圈下眾多的高端游樂資源 【 巽寮灣 pk三亞 】 —— 區(qū)域價(jià)值 4： 高標(biāo)準(zhǔn)的綜合服務(wù)體系 相比于三亞服務(wù)配套不完善，人才缺乏的旅游產(chǎn)業(yè)體系，緊臨都市圈下的巽寮灣，匯聚了深、港、澳等城市高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)體系和服務(wù)人才。 三亞旅游業(yè)之困： (一 )旅游產(chǎn)業(yè)體系滯后： 突出特點(diǎn)或優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目不多 ,相對(duì)來講吃、住、行、游四要素發(fā)展相對(duì)較快，而購(gòu)、娛二要素發(fā)展滯后 ,有特色的旅游紀(jì)念品少，娛樂場(chǎng)所較為單一，旅游產(chǎn)品開發(fā)不足、可參與性不強(qiáng)、缺乏特色等問題。 (二 )旅游配套服務(wù)體系落后 : 旅游公共服務(wù)平臺(tái)和旅游信息服務(wù)體系相對(duì)落后； (三）旅游業(yè)管理水平不高，高端旅游業(yè)服務(wù)人才匱乏 : 據(jù)調(diào)查，海南省旅游業(yè)人才年增長(zhǎng)需求約 20210人，但海南省實(shí)際的供應(yīng)能力僅 5000人左右，且人才流失率較高，再加上旅游業(yè)人才管理的長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立健全，極大影響了海南國(guó)際旅游島的建設(shè)。 2021年 10月 13日廣東正式公布的 《 廣東省現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)總體規(guī)劃 》 （ 2021~2021年）提出 ： 到 2021年，廣東將初步形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，服務(wù)業(yè)占經(jīng)濟(jì)比重超過 50%。 巽寮灣之優(yōu)勢(shì)： （一）享有城市圈下完善的旅游配套 香港、澳門及珠三角都市圈的旅游業(yè)蓬勃發(fā)展，從旅游 “ 吃、住、行、游、購(gòu)、娛 ” 六要素看，數(shù)量豐富、質(zhì)量高，特色旅游項(xiàng)目、主題性度假場(chǎng)所已具規(guī)模，旅游公共服務(wù)平臺(tái)及信息體系完善，旅游業(yè)體系與旅游業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，已達(dá)國(guó)際化水平。 （二）享有城市圈下高端的服務(wù)人才 體制完善下，管理制度完善，服務(wù)業(yè)高端發(fā)展下，人才充濟(jì)。 1四季皆宜的旅游度假氣候 2 高端城市圈下的黃金海岸 3高財(cái)富指數(shù)下的高端游樂資源 4 高標(biāo)準(zhǔn)的綜合服務(wù)體系 區(qū)域價(jià)值 KPI 亞熱帶氣候，終年溫暖，四季都適宜旅游度假，而三亞只有 10月