【正文】 住面積有了較大的提升，居民生活空間有較大改善，根據(jù)《長春市總體規(guī)劃（ 20202020）》，規(guī)劃人均居住面積水平 35 ㎡，這位長春市商品住宅發(fā)展提供了良好的保障。其中，市區(qū)人口 萬人。同時供應(yīng)量和成交量較同比均有上升。 長春市房地產(chǎn)市場分析 長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年，樓市在政策下越走越平穩(wěn)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計投資 500 億元。全年實際利用外資 億美元，比上年增長 %。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》根據(jù)本決定作相應(yīng)修改，重新公布。各地房地產(chǎn)、發(fā)展改革、價格、工商管理部門要從實踐“三個代表”重要思想和落實科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實把思 想統(tǒng)一到國務(wù)院的決策部署上來，堅持深化改革和加強法制并舉、堅持整頓規(guī)范和促進健康發(fā)展并重，加強制度建設(shè)，加大對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，努力營造主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境。 《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》 文號：建住房 [2020]166 號 實施時間： 2020 年 7 月 06 日 內(nèi)容 ：為貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2020]37 號），現(xiàn)就進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序有關(guān)問題通知如下： 一、 充分認(rèn)識整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易的重大意義。商品房竣工面積 8 萬平方米，增長 %；商品房銷售 建筑 面積 萬平方米，增長 %。 長春市居民家庭人均可支配收入 （單位：元） 年份 2020 2020 2020 2020 收入 2020 年，為鞏固以往調(diào)控成果，房地產(chǎn)調(diào)控政策必將延續(xù)；而作為樓市調(diào)控的有效手段，信貸政策也會隨著市場保持穩(wěn)定，甚至有繼續(xù)寬松的可能；房產(chǎn)稅將逐步擴大試點，甚至全面鋪開；保障房規(guī)模繼續(xù)擴大，其影響力將逐步顯現(xiàn)。東部地 6 區(qū)在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。 普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來 23 年我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資性需求仍將有所提高。與此同時，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經(jīng)濟效益和社會效益。 項目建設(shè)的必要性 （ 1）提高長春市南部城市化水平，改善居民居住環(huán)境，加快基 礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)步伐，合理開發(fā)利用土地。住宅建筑面積 474482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 5000 ㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） 項目名稱、性質(zhì) 項目名稱： 御景豪庭 項目性質(zhì)：新建 建設(shè)單位及其基本情況 長春市富源晟和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊在長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，屬自然 3 人獨資企業(yè)，成立于 2020 年 9 月。 項目現(xiàn) 狀 地塊編號： 611393， 項目總占地面積 110000 平方米，總建筑面積 495000平方米 ,宗地競標(biāo)總價為 146000 萬元。 項目總體規(guī)劃要求 規(guī)劃建造一個中型中高檔小區(qū) ， 24 棟 14 層的高層 ， 并配備 5000 ㎡ 的商業(yè)配套，容積率 ，綠地率 38%。公司現(xiàn)有員工 110 余人，以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及科技地產(chǎn)。 （ 2） 培育新的經(jīng)濟增長點，刺激消費，拉動長春市經(jīng)濟增長。因此，項目的建設(shè)是必要的。因此從整體上看，如果國家針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實到位，未來 2— 3 年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于 20％。 房地產(chǎn)價格將保持上升趨勢。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進。隨著國五條細(xì)則的出臺，中介機構(gòu)經(jīng)營將面臨嚴(yán)峻考驗；而另一方面，二手房轉(zhuǎn)讓征收 20%個稅的政策可能將部分二手房意向購房者推向新房市場，加之成本上漲，房價則可能圍繞價值小幅波動，存在上漲壓力。其中，銷售住宅面積 萬平方米，增長 %。 二、 加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為整治力度。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 文號：中華人民共和國主席令第 72 號 實施時間： 2020 年 8 月 30 日 內(nèi)容： 第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議決定對《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》作如下修改： 9 在第一章“總則”中增加一條，作為第六條：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和 個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。 影響： 近期出臺房地產(chǎn)宏觀政策分析 （ 1） 宏觀政策文件，對長春市房地產(chǎn)市場的影響； 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》 文號：國辦發(fā)〔 2020〕 17 號 實施時間： 2020 年 2 月 20 日 內(nèi)容： 2020 年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場 調(diào)控的決策和部署，取得了積極成效。其中 ,直接利用外資 億美元 ,增長 %?！巴ㄍ?、大氣、舒朗、開放”的城市風(fēng)格進一步彰顯。在政策調(diào)控的影響之下， 20 2020年上半年市場表現(xiàn)不佳，市場處于供大于求的局面， 2020 年下半年開始市場回暖，市場出現(xiàn)供小于成的局面，但前期市場存量較多，價格相對較為平穩(wěn)。今年上半年長春市商品住宅供應(yīng)面積為 萬㎡，同比去年上升 %，成交量為 萬㎡，同比上升 %，成交套數(shù)為 35815 套，同比上升 %。城市總?cè)丝诤褪袇^(qū)常住人口整體處于上升趨勢。 （ 2）（ 2020 年 ~2020 年）供給與成交量統(tǒng)計表 2020 年商品住宅市場全年供求比為 :1，商品住宅市場新增供應(yīng)的建筑形態(tài)均以小高層為主。 長春市房地產(chǎn)市場未來價格 走勢 2020 年后，中央仍然不斷通過限購、貸款緊縮、貸款利率上漲等一系列政策對市場持續(xù)進行打壓，但作為三線城市的長春受政策影響較弱，房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆， 7 月成交價也達(dá)到了歷史最高 7020 元 /㎡ 但是由于長春市場泡沫小，價格合理，所以總體價格運行相對穩(wěn)定。因此，土地市場方面，但伴隨政策的微調(diào)，市場逐漸變暖，價格小幅度逐漸回升，使得下半年土地成交量有明顯增幅。 可看出 2020~2020 年趨勢房地產(chǎn)調(diào)控必將延續(xù)，房價圍繞價值小幅波動，存在上漲壓力?？v觀周邊樓盤和周圍環(huán)境，此地段必將吸引各大房產(chǎn)商的眼球。御水丹堤等樓盤熱銷，南四環(huán)日漸繁華。 項目地毗鄰“吉林大學(xué)”高等大學(xué)周邊，人文環(huán)境好，具有書香氣息。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %（工業(yè)增加值 億元，增長 ％，建筑業(yè)增加值 億元，增長 ％）；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。項目周邊路網(wǎng)通暢、交通便利，距新市政府僅 5 分鐘車程，驅(qū)車20 分鐘可達(dá)市中心。 客戶群體分析 “益田御水丹堤”主要面向中高端人群，小區(qū)可容納 710 戶，同時配有 530 個停車位，表明小區(qū)內(nèi) 74%的住戶有私家車，從此即可證明“益田御水丹堤”主要面向中高端人群。所以可以判定，此價位在長春市是可以被中高收入人群所接受的價位。項目投資大，而且周期長，收到政府和市場影響大，有一點的風(fēng)險性。政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，我項目以其相對較好的位置和便利的 交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 3“保利 林語”項目樓盤的具體位置、項目風(fēng)格、戶型等方面，在長春市場具有明顯的優(yōu)勢，受到長春消費者的廣泛關(guān)注和歡迎。 （ 7）平面規(guī)劃 ： 1）住宅朝向以正南向為主，部分外圍一層作為商業(yè)建筑，環(huán)繞整個社區(qū)。住宅建筑面積 464482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 15000 16 ㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） （ 6）具體規(guī)劃：小區(qū)外圍均為一、二層均為商服， 3 到 14 層為居民住宅。 對比方案一、 二，方案一的平面規(guī)劃更合理，初步擬定規(guī)劃方案一。 （ 3）根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計。貫徹“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計理念，創(chuàng)造舒適度宜人的現(xiàn)代居住環(huán)境。摒棄多余裝飾，儉約，純凈，自然，追求建造，環(huán)境，園林的和諧統(tǒng)一，極力打造“建筑中的風(fēng)景，風(fēng)景中的建筑”，儉約而不失變化，樸素而不失典雅。提高了建筑的可持續(xù)發(fā)展性。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上 14 層，避免地下水位對地下樓層的影響。市場整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，平面采用 8 8m及 12 12m 的柱網(wǎng)，空間布置靈活。樓間設(shè)置停車位和自行車停車位。規(guī)劃按園區(qū)總體規(guī)劃中內(nèi)部景觀位置的不同，相應(yīng)安排不同檔次的戶型，基本的原則是景觀較好的位置安排大、中戶型。 項目用地通過曲折路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。 規(guī)劃嚴(yán)格遵守沿道路的綠化控制界限，注重沿街商業(yè)街和入口廣 場對城市的開放性與景觀貢獻，并通過設(shè)置高大整齊的樹陣、步行帶、休閑綠化廣場等、強化城市道路的景觀性，并形成溫馨而有活力的社區(qū)面貌。 規(guī)劃、設(shè)計階段 （ 1）規(guī)劃設(shè)計方案的審批、修改： 2020 年 7 月初完成。 2020 年 5 月，完成土地三通一平并投入施工使用。 配套工程建設(shè)包括鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè) 。 詳見下表 住宅、商業(yè)、公建及配套設(shè)施、地下結(jié)構(gòu) ： 管理費費率取建安工程費的 3% 銷售費為銷售收入的 1% 財務(wù)費為 總成本的 4% ： 不可預(yù)見費費率取建安工程費的 5% 23 ： 維修基金取銷售收入的 % 總投資估算表 序號 項目名稱 總價（萬元） 單位指標(biāo)（元 /㎡ ） 工程量（ m2） 1 直接成本 土地成本 13629 1239 110000 前期工程費 勘察費 建安工程費的 ％ 110000 設(shè)計費 建安工程費的 ％ 495000 立項資金審計 建安工程費的 5? 495000 施工圖審圖費 建安工程費的 ? 495000 招標(biāo)費 建安工程費的 ％ 495000 施工結(jié)算審計費 建安的工程費 3? 495000 工程監(jiān)理費 建安的工程費 ％ 495000 建安工程費 495000 小高層 900 479482 地下車庫地下室 1900 10593 小區(qū)配套費 1100 4925 人防工程費 24 元 /m2 495000 室外工程費 495000 環(huán)衛(wèi)費 495 10 元 /m2 495000 相關(guān)配套設(shè)施費 建安的工程費 1％ 495000 2 開發(fā)費用 管理費用 建安的工程費 2％ 495000 銷售費用 銷售收入的 1％ 495000 財務(wù)費用 總成本的 4％ 495000 不可預(yù)見費 建安的工程費 5％ 495000 維修基金 銷售收入的 ％ 495000 3 總成本 495000 24 第六章 資金籌措 項目銷售情況預(yù)測 在第二期 A 末，可獲得 40% 銷售款；第二期 B末，可獲得 60%銷售款。詳見下表： 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）（表 ） 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 0(起始） 第 1 年 第 2年 第 3年 1 現(xiàn)金流入 商業(yè)銀行貸款 53553 銷售收入 — 資本金 2 現(xiàn)金流出 總成本（除財務(wù)費用） 營業(yè)稅及附加 — 土地增值稅 — 3 所得稅 — — — 4 稅前凈現(xiàn)金流量 稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 項目稅前內(nèi)部收益率 49% — — — 49% 稅前累計凈