【正文】 凱里市供不應(yīng)求。 （二） 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 4 序號 名 稱 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 平方米 25000 項目總投資 萬元 15000 職工人數(shù) 人 350 裙樓 平方米 5000 總建筑面積 平方米 25000 3 營業(yè)面積 平方米 24000 4 年營業(yè)收入 萬元 3868 5 總成本費用 萬元 1353 6 年利潤總額 萬元 2515 7 營業(yè)稅金及附加 萬元 535 8 投資利潤率 % % 9 投資利稅率 % % 10 投資回收期 年 3 含建設(shè)期 2 年 11 內(nèi)部收益率 % 48% 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬元 1380 13 盈虧平衡點 % 35% 14 借款償還期 年 2 含建設(shè)期 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 5 二 . 市場預(yù)測 （一） 凱里市休閑會所現(xiàn)狀 當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場前景分析 傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石??；另類的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下?？梢哉f消費群體還是很可觀的。 水療休閑市場結(jié)構(gòu) A、享受型消費者 B、 理智 型消費者 行業(yè)競爭焦點 與在歌舞廳、 迪廳等 的宣泄來緩解精神壓力不同， 水療 自然高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 6 而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭奪這部分消費者已成為競爭的關(guān)鍵。近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長，我國的休閑娛樂消費也進入快速增長期，消費結(jié)構(gòu)也 正向享受型轉(zhuǎn)變。 市場預(yù)測 銳鑫國際會所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會所，該會所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個舒適的休閑娛樂場所。 本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗的休閑會所營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會所客源將有充分保證。銳鑫國際會所按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。分布為客房間； （ 5） 15 層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房 200 間，設(shè)有 5 層 5 站無機房電梯 1 部，樓梯通道一座； 環(huán)保設(shè)施 污水處理設(shè)施 廢氣及油煙治理設(shè)施 固體廢棄物收集處理設(shè)施 防燥音設(shè)施 （ 7）室外工程： 給、排水管網(wǎng) 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 8 供電線網(wǎng) 熱力管網(wǎng) 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 道路 綠化 噴水池 入口廣場 （三） 工程項目 表 31 工程項目表 序號 工程名稱 工程內(nèi)容 備注 1 負(fù)一層 商務(wù)包房 KTV 歌城 太空睡眠區(qū) 2 負(fù)二層 公 共休息區(qū) 演藝大廳 棋牌區(qū) 餐廳 VIP 活動專區(qū) 保健按摩包房 3 負(fù)三層 水療會所 SPA 賓館主要通道的大堂 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 9 男賓浴區(qū) 公共戲水區(qū) 女賓浴區(qū) 4 裙樓 客房間 5 環(huán) 保 設(shè)施 污水處理水池，廢氣及油煙治理系統(tǒng)，固體廢棄物收集處理系統(tǒng)等。 38′，北緯 30176。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 （ 1）工程地質(zhì)條件 建址場地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為： ①層雜填土 —— 雜色 灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕 飽和。碎石層呈次圓狀，主要為風(fēng)化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。據(jù)本地經(jīng)驗和相關(guān)資料推斷此層下 80100CM即進入中風(fēng)化帶。 氣象條件 本項目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。 （ 2）供水 本項目用水由凱里市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項目需要。 冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。 （ 2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計采用生活 — 生產(chǎn) — 消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。 排水分為污水排放及防洪排水二個系統(tǒng)。 本項目新建污水處理池 立方米。各建筑物進戶線距變電房距離大于 50 米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。 動力安裝容量： KW 生活照明安裝容量： KW 合計： KW 取負(fù)荷系數(shù) ，裝機容量為 ，本項目設(shè)置 2 臺800VA 變壓器。 c. 有線電視（ CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號，同時建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。在各個建筑的門口、走廊過道等重要地點均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。組織機構(gòu)詳見管理機構(gòu)圖。 表 91 勞動定員表 序號 崗位 班次 人數(shù) 序號 崗位 班次 人數(shù) 一 管理人員 56 客房部 3 50 總經(jīng)理 1 1 餐飲班 2 8 副總經(jīng)理 1 2 餐飲服務(wù)員 2 24 辦公室 1 6 餐飲傳菜員 1 6 財務(wù)部 1 5 餐飲廚師 15 客房部 1 5 三 輔助人員 33 行政部 1 8 司爐工 3 3 銷售部 1 10 機修工 3 5 餐飲部 1 4 維修電工 3 4 娛樂部 1 5 司機 1 5 二 服務(wù)人員 240 保安 3 40 前廳 3 16 合計 290 員工來源及招聘方案 本項目員工實行全員聘用制。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于一星期安全培訓(xùn)。 二是專業(yè)服務(wù)形象體系。 三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。企業(yè)快速反應(yīng)不僅代表品牌誠信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機事件化解萌芽之中。在傳播的過程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動聽”，整 合資源進行傳播。 六是對服務(wù)品牌的動態(tài)管理。品牌的附加價值由增值服務(wù)、獨特體驗、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時補救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。從不對顧客說“不”；（不得不說時，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。 、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。 B、堅持原則，照章辦事，徇私情， 加強問題處理的透明度。 （ 4）、日常管理 A、工作系統(tǒng) : 【 1】確立每日工作目標(biāo)并向下傳達量化 ,確定個人責(zé)任制 . 【 2】按任務(wù)抓好工作的組織、安排、落實完成各環(huán)節(jié) . 【 3】確保每日工作任務(wù)按時按量按質(zhì)完成 . 【 4】對當(dāng)日工作進行記錄并自我評定，作為以后工作參考 . B、監(jiān)督系統(tǒng) 【 1】實行現(xiàn)場管理工作制度 ,管理人員隨時改進、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴 。 【 2】流動紅旗班組 ,實行月評定凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表揚綜合方面特別突出者 ,該班組被授予流動紅旗并每人獎勵 50 元 。 【 6】建立員工日 ,酒店領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會 ,傾聽最真實的聲音 ,展望企業(yè)前景 ,增加員工和企業(yè)的凝聚力 . 高檔會所建設(shè)項目 可行性分析報告 24 D、培訓(xùn)系統(tǒng) 【 1】日培訓(xùn) :每天進行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練 。 （ 6）、服務(wù)戰(zhàn)略 A、酒店實行定制化服務(wù) :定制化是個性化、靈活化、極致化的表現(xiàn) 。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。服務(wù)員 要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時采取服務(wù)行動，以表示你在時刻關(guān)心客人。 要有和其他人相互工作的團隊精神。這是因為，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會給客 人一種賓至如歸的感覺。 禮貌，顧客到店消費有求尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護好客人財產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。 學(xué)會使用消防設(shè)施。 其他費用：按有關(guān)計費標(biāo)準(zhǔn)估算。 （二） 項目建設(shè)投資估算 土建投資及構(gòu)成 ,設(shè)備投資及構(gòu)成 ,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》。詳見《投資計劃及資金籌措表》。 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》 (1993 年 )。 （三） 項目總投資及資金籌措 項目總投資（取整萬元計算） 本項目總投資 萬元 ,其中 : 建設(shè)投資 萬元 。 用款計劃 (1) 建設(shè)期為 年 ,按建設(shè)工程的進度要求 ,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 成本估算 水療會所日常支出按該項營業(yè)收入的 10%估算。 (4) 燃料動力購買費用估算詳見附表 23。按工資總額的 %計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。土地使用權(quán)費用按 年攤銷。 營業(yè) 分析 客房營業(yè)收入 考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按 70%計算。 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅 : 營業(yè)稅稅率按 5%。 詳見附表 3《營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表》。 財務(wù)分析 (1) 損益表 以計算期第五年計算 ,年營