【正文】 凱里市供不應(yīng)求。 （二） 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 4 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)量或指標(biāo) 備注 1 建設(shè)規(guī)模 平方米 25000 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 15000 職工人數(shù) 人 350 裙樓 平方米 5000 總建筑面積 平方米 25000 3 營(yíng)業(yè)面積 平方米 24000 4 年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 3868 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 1353 6 年利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 2515 7 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 535 8 投資利潤(rùn)率 % % 9 投資利稅率 % % 10 投資回收期 年 3 含建設(shè)期 2 年 11 內(nèi)部收益率 % 48% 12 凈現(xiàn)值（ I=12%） 萬(wàn)元 1380 13 盈虧平衡點(diǎn) % 35% 14 借款償還期 年 2 含建設(shè)期 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 5 二 . 市場(chǎng)預(yù)測(cè) （一） 凱里市休閑會(huì)所現(xiàn)狀 當(dāng)前洗浴休閑行業(yè)狀況及市場(chǎng)前景分析 傳統(tǒng)的藥浴，如桔皮浴、姜奶浴、參石??；另類的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等。再次，服務(wù)水平持齊，難相上下。可以說(shuō)消費(fèi)群體還是很可觀的。 水療休閑市場(chǎng)結(jié)構(gòu) A、享受型消費(fèi)者 B、 理智 型消費(fèi)者 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn) 與在歌舞廳、 迪廳等 的宣泄來(lái)緩解精神壓力不同， 水療 自然高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 6 而又放松，是一種真正能夠緩解生活壓力，使人輕松下來(lái)的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭(zhēng)奪這部分消費(fèi)者已成為競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的休閑娛樂(lè)消費(fèi)也進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也 正向享受型轉(zhuǎn)變。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 銳鑫國(guó)際會(huì)所按現(xiàn)代風(fēng)格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會(huì)所，該會(huì)所將為凱里市民及海內(nèi)外游客提供一個(gè)舒適的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 本項(xiàng)目采取正確的營(yíng)銷策略，聘請(qǐng)有營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的休閑會(huì)所營(yíng)銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營(yíng)銷隊(duì)伍，創(chuàng)新機(jī)制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，會(huì)所客源將有充分保證。銳鑫國(guó)際會(huì)所按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和裝修。分布為客房間； （ 5） 15 層共設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)客房 200 間，設(shè)有 5 層 5 站無(wú)機(jī)房電梯 1 部，樓梯通道一座； 環(huán)保設(shè)施 污水處理設(shè)施 廢氣及油煙治理設(shè)施 固體廢棄物收集處理設(shè)施 防燥音設(shè)施 （ 7）室外工程： 給、排水管網(wǎng) 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 8 供電線網(wǎng) 熱力管網(wǎng) 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 道路 綠化 噴水池 入口廣場(chǎng) （三） 工程項(xiàng)目 表 31 工程項(xiàng)目表 序號(hào) 工程名稱 工程內(nèi)容 備注 1 負(fù)一層 商務(wù)包房 KTV 歌城 太空睡眠區(qū) 2 負(fù)二層 公 共休息區(qū) 演藝大廳 棋牌區(qū) 餐廳 VIP 活動(dòng)專區(qū) 保健按摩包房 3 負(fù)三層 水療會(huì)所 SPA 賓館主要通道的大堂 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 9 男賓浴區(qū) 公共戲水區(qū) 女賓浴區(qū) 4 裙樓 客房間 5 環(huán) 保 設(shè)施 污水處理水池，廢氣及油煙治理系統(tǒng)，固體廢棄物收集處理系統(tǒng)等。 38′，北緯 30176。 工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 （ 1）工程地質(zhì)條件 建址場(chǎng)地地基土巖性自上而下構(gòu)成情況為： ①層雜填土 —— 雜色 灰黑色，結(jié)構(gòu)松散，稍濕 飽和。碎石層呈次圓狀，主要為風(fēng)化碎石；充填為粉質(zhì)粘土，混少量中粗砂。據(jù)本地經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料推斷此層下 80100CM即進(jìn)入中風(fēng)化帶。 氣象條件 本項(xiàng)目區(qū)域地處中緯度，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候區(qū)。 （ 2）供水 本項(xiàng)目用水由凱里市自來(lái)水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項(xiàng)目需要。 冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。 （ 2）水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設(shè)計(jì)采用生活 — 生產(chǎn) — 消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。 排水分為污水排放及防洪排水二個(gè)系統(tǒng)。 本項(xiàng)目新建污水處理池 立方米。各建筑物進(jìn)戶線距變電房距離大于 50 米的均設(shè)置重復(fù)接地裝置。 動(dòng)力安裝容量： KW 生活照明安裝容量： KW 合計(jì)： KW 取負(fù)荷系數(shù) ，裝機(jī)容量為 ，本項(xiàng)目設(shè)置 2 臺(tái)800VA 變壓器。 c. 有線電視（ CATV）系統(tǒng)盡量利用地方電視訊號(hào)，同時(shí)建立衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)以豐富賓客文化生活。在各個(gè)建筑的門口、走廊過(guò)道等重要地點(diǎn)均裝設(shè)電視攝像頭，并配備錄像等監(jiān)控設(shè)備。組織機(jī)構(gòu)詳見(jiàn)管理機(jī)構(gòu)圖。 表 91 勞動(dòng)定員表 序號(hào) 崗位 班次 人數(shù) 序號(hào) 崗位 班次 人數(shù) 一 管理人員 56 客房部 3 50 總經(jīng)理 1 1 餐飲班 2 8 副總經(jīng)理 1 2 餐飲服務(wù)員 2 24 辦公室 1 6 餐飲傳菜員 1 6 財(cái)務(wù)部 1 5 餐飲廚師 15 客房部 1 5 三 輔助人員 33 行政部 1 8 司爐工 3 3 銷售部 1 10 機(jī)修工 3 5 餐飲部 1 4 維修電工 3 4 娛樂(lè)部 1 5 司機(jī) 1 5 二 服務(wù)人員 240 保安 3 40 前廳 3 16 合計(jì) 290 員工來(lái)源及招聘方案 本項(xiàng)目員工實(shí)行全員聘用制。全體員工上崗前需經(jīng)過(guò)不少于一星期安全培訓(xùn)。 二是專業(yè)服務(wù)形象體系。 三是專業(yè)服務(wù)渠道體系。企業(yè)快速反應(yīng)不僅代表品牌誠(chéng)信形象，更可把有損服務(wù)品牌的危機(jī)事件化解萌芽之中。在傳播的過(guò)程中，既要“嗓門大”，又要“聲音動(dòng)聽(tīng)”，整 合資源進(jìn)行傳播。 六是對(duì)服務(wù)品牌的動(dòng)態(tài)管理。品牌的附加價(jià)值由增值服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)、精神享受等方面構(gòu)成，這為品牌戰(zhàn)指明了方向。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問(wèn)題、及時(shí)補(bǔ)救出現(xiàn)的問(wèn)題來(lái)取得賓客的滿意。從不對(duì)顧客說(shuō)“不”；（不得不說(shuō)時(shí)，提供其他選擇）使客人放松；使客人喜出望外。 、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。 B、堅(jiān)持原則，照章辦事，徇私情， 加強(qiáng)問(wèn)題處理的透明度。 （ 4）、日常管理 A、工作系統(tǒng) : 【 1】確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化 ,確定個(gè)人責(zé)任制 . 【 2】按任務(wù)抓好工作的組織、安排、落實(shí)完成各環(huán)節(jié) . 【 3】確保每日工作任務(wù)按時(shí)按量按質(zhì)完成 . 【 4】對(duì)當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評(píng)定，作為以后工作參考 . B、監(jiān)督系統(tǒng) 【 1】實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)管理工作制度 ,管理人員隨時(shí)改進(jìn)、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴 。 【 2】流動(dòng)紅旗班組 ,實(shí)行月評(píng)定凡是服務(wù)、衛(wèi)生、顧客表?yè)P(yáng)綜合方面特別突出者 ,該班組被授予流動(dòng)紅旗并每人獎(jiǎng)勵(lì) 50 元 。 【 6】建立員工日 ,酒店領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會(huì) ,傾聽(tīng)最真實(shí)的聲音 ,展望企業(yè)前景 ,增加員工和企業(yè)的凝聚力 . 高檔會(huì)所建設(shè)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 24 D、培訓(xùn)系統(tǒng) 【 1】日培訓(xùn) :每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練 。 （ 6）、服務(wù)戰(zhàn)略 A、酒店實(shí)行定制化服務(wù) :定制化是個(gè)性化、靈活化、極致化的表現(xiàn) 。微笑是一種各國(guó)賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語(yǔ)言。服務(wù)員 要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問(wèn)題，及時(shí)采取服務(wù)行動(dòng)，以表示你在時(shí)刻關(guān)心客人。 要有和其他人相互工作的團(tuán)隊(duì)精神。這是因?yàn)?，世界上最親切悅耳的聲音就是聽(tīng)到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問(wèn)候客人，就會(huì)給客 人一種賓至如歸的感覺(jué)。 禮貌，顧客到店消費(fèi)有求尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會(huì)讓賓客感到特別的禮遇而對(duì)酒店留下美好印象。要求服務(wù)人員要保守客人隱私，保護(hù)好客人財(cái)產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。 學(xué)會(huì)使用消防設(shè)施。 其他費(fèi)用：按有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。 （二） 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 土建投資及構(gòu)成 ,設(shè)備投資及構(gòu)成 ,其他投資及構(gòu)成：詳見(jiàn)下面的《投資估算表》。詳見(jiàn)《投資計(jì)劃及資金籌措表》。 《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》 (1993 年 )。 （三） 項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資（取整萬(wàn)元計(jì)算） 本項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 ,其中 : 建設(shè)投資 萬(wàn)元 。 用款計(jì)劃 (1) 建設(shè)期為 年 ,按建設(shè)工程的進(jìn)度要求 ,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占 %，第二年約占 %。 成本估算 水療會(huì)所日常支出按該項(xiàng)營(yíng)業(yè)收入的 10%估算。 (4) 燃料動(dòng)力購(gòu)買費(fèi)用估算詳見(jiàn)附表 23。按工資總額的 %計(jì)算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費(fèi)用。土地使用權(quán)費(fèi)用按 年攤銷。 營(yíng)業(yè) 分析 客房營(yíng)業(yè)收入 考慮到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素和市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)因素，客房的入住率按 70%計(jì)算。 營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 : 營(yíng)業(yè)稅稅率按 5%。 詳見(jiàn)附表 3《營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》。 財(cái)務(wù)分析 (1) 損益表 以計(jì)算期第五年計(jì)算 ,年?duì)I