【正文】 設(shè)全面推進(jìn)、城鄉(xiāng)面貌發(fā)生重大變化。南部新城、凈月生態(tài)城建設(shè)和鐵北改造全面啟動，城市框架進(jìn)一步拉開?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)累計投資 500 億元。“通透、大氣、舒朗、開放”的城市風(fēng)格進(jìn)一步彰顯。 10 隨著人民生活水平的提高，對人居住房的要求越來越高，住房選擇也越來越多樣化。人們在選擇住房的取向越來越多樣化，這就決定了開發(fā)建設(shè)單位一定要研究這些市場變化，根據(jù)不同的需求，調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 長春市房地產(chǎn)市場分析 長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 2020 年，樓市在政策下越走越平穩(wěn)。在政策調(diào)控的影響之下， 20 2020年上半年市場表現(xiàn)不佳，市場處于供大于求的局面， 2020 年下半年開始市場回暖，市場出現(xiàn)供小于成的局面，但前期市場存量較多，價格相對較為平穩(wěn)。而從今年上半年的市場看，呈現(xiàn)回暖升溫局面。從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅成交均價為 6470 元 /㎡，同比去年基本持平。同時供應(yīng)量和成交量較同比均有上升。今年上半年長春市商品住宅供應(yīng)面積為 萬㎡，同比去年上升 %，成交量為 萬㎡，同比上升 %，成交套數(shù)為 35815 套，同比上升 %。 長春市房地產(chǎn)市場供求未來發(fā)展預(yù)測 （ 1）（ 2020 年 ~2020 年）供求統(tǒng)計表 20202020 年長春市總?cè)丝诤褪袇^(qū)人口逐年增長，十二五規(guī)劃期內(nèi)，人口控制在 800 萬以內(nèi)。 2020 年末，全市戶籍總?cè)丝跒? 萬人，比上年增長 %。其中，市區(qū)人口 萬人。城市總?cè)丝诤褪袇^(qū)常住人口整體處于上升趨勢。 2020年以來長春市人均居住面積逐年增加， 城市人均住宅建筑面積由上年的 平方米增加到 平方米。戶均擁有住房 套，住宅私有率為 %。 人均居住面積有了較大的提升，居民生活空間有較大改善，根據(jù)《長春市總體規(guī)劃（ 20202020）》，規(guī)劃人均居住面積水平 35 ㎡，這位長春市商品住宅發(fā)展提供了良好的保障。 （ 2）（ 2020 年 ~2020 年）供給與成交量統(tǒng)計表 2020 年商品住宅市場全年供求比為 :1，商品住宅市場新增供應(yīng)的建筑形態(tài)均以小高層為主。商品住宅供應(yīng)套數(shù)主要集中在 6090 ㎡和 90120 ㎡面積段，其中 090 ㎡供應(yīng) 25115 套，占比 %； 90120 ㎡供應(yīng) 25597 套，占比 %；其次為 120150 ㎡面積段，供應(yīng)套數(shù)為 14660 套，占比 %； 60 ㎡以下和 150㎡以上面積段所占比例較小，分別占比 %和 %。 11 （ 3）房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)統(tǒng)計 2020 年長春市商品住宅單價段在 50006000 元 /㎡商品住宅成交量最多，成交面積為 萬㎡，占比 %；其次為 60007000 元 /㎡單價段，成交量為 萬㎡，占比 %。與 2020 年相比， 2020 年單價在 5000 元 /㎡以下單價段成交量占比有所增加。 長春市房地產(chǎn)市場未來價格 走勢 2020 年后，中央仍然不斷通過限購、貸款緊縮、貸款利率上漲等一系列政策對市場持續(xù)進(jìn)行打壓，但作為三線城市的長春受政策影響較弱，房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆， 7 月成交價也達(dá)到了歷史最高 7020 元 /㎡ 但是由于長春市場泡沫小，價格合理，所以總體價格運(yùn)行相對穩(wěn)定。 2020 年后，政府的宏觀調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)出成果，政策的微調(diào)和上半年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險到來影響到了市場的成交量。根據(jù)統(tǒng)計 2020 年上半年土地供應(yīng)量同比下降 %，成交量下降 %，住宅市場，供應(yīng)量、成交量同比均下降。下半年，進(jìn)入 7 月以來中央領(lǐng)導(dǎo)及中央部 委三番五次強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策，防止改變，放松投機(jī)投機(jī)性購房政策。因此，土地市場方面，但伴隨政策的微調(diào)，市場逐漸變暖，價格小幅度逐漸回升，使得下半年土地成交量有明顯增幅。住宅成交受供應(yīng)推動及政策松動影響保持平穩(wěn)，總體成交水平超過上半年。 2020 年，我市新建住房銷售均價為 5700 元 /平方米，同比下降 %，新建住房價格增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 GDP 增幅（ 12%），低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅（ %） ,也低于我市物價消費(fèi)指數(shù)增速（ %）。 2020 年至 2020 年我市新建住房均價保持平穩(wěn)，較快增長 ， 2020 年出現(xiàn)小幅回落。 可看出 2020~2020 年趨勢房地產(chǎn)調(diào)控必將延續(xù)，房價圍繞價值小幅波動，存在上漲壓力。 項(xiàng)目區(qū)域市場分析 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃、功能定位分析 長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是長春新城中發(fā)展最迅猛的城區(qū)之一，集旅游、科技等優(yōu)勢于一身。隨著外埠地產(chǎn)企業(yè)的大力進(jìn)駐和本土開發(fā)商的迅猛發(fā)展，高 12 新區(qū)的地產(chǎn)商業(yè)環(huán)境趨近成熟。該區(qū)域以高校為主，配套齊全、環(huán)境優(yōu)雅，打造出良好的居住環(huán)境?？v觀周邊樓盤和周圍環(huán)境，此地段必將吸引各大房產(chǎn)商的眼球。 近年來，眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目相繼落子高新區(qū)， 創(chuàng)造了“宜居生活”這一全新而傳統(tǒng)的主題。同時恒大綠洲、金越逸墅藍(lán)灣、益田御水丹堤等樓盤熱銷，南四環(huán)日漸繁華。八一水庫的水景資源加上奧體公園等大手筆區(qū)域規(guī)劃，使該區(qū)域漸成投資熱點(diǎn)。關(guān)注高新區(qū)是有道理的，高新區(qū)寬廣的發(fā)展空間使得該區(qū)域內(nèi)的每一個樓盤都是焦點(diǎn)。 項(xiàng)目相關(guān)因素和條件分析 項(xiàng)目周圍有幼兒園、中學(xué)、大學(xué)、超市、購物中心、醫(yī)院、銀行等各種城市配套設(shè)施。 項(xiàng)目地毗鄰“吉林大學(xué)”高等大學(xué)周邊，人文環(huán)境好，具有書香氣息。 項(xiàng)目地周邊有東方湖水庫和觀瀾湖公園附近的環(huán)境非常好，客戶再 此購買樓房的話，閑暇時期可以去生態(tài)園游玩，陶冶下自己的心情，可謂生態(tài)環(huán)境佳。 高新區(qū)自然環(huán)境良好、地理位置優(yōu)越，是適合人居的理想?yún)^(qū)域，已經(jīng)成為長春房地產(chǎn)開發(fā)商最為關(guān)注的區(qū)域之一。 區(qū)域內(nèi)的供求分析 2020 年，長春市 GDP 總量完成 億元，增長 12%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %（工業(yè)增加值 億元，增長 ％，建筑業(yè)增加值 億元，增長 ％）；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。 而在個人收入方面， 2020 年，長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 23089 元，增長 %。這些即可證明長春市民有一定的房產(chǎn)消費(fèi)能力。 周邊競爭性樓盤分析 周邊競爭性樓盤簡介 周邊競爭性樓盤簡介（表 ） 案名 地理位置 規(guī)模 （萬㎡） 建筑形態(tài) 規(guī)劃戶型 （㎡） 銷售價格（元 /㎡） 備注 13 逸墅藍(lán)灣 超勝街與南四環(huán)交匯處 22 西班牙 風(fēng)情 180260； 180430； 1100015000 獨(dú)立式別墅西班牙風(fēng)情商業(yè)街、酒店式公寓、會所 水岸南華庭 草街與超達(dá)路交匯處超達(dá) 路北側(cè) 英倫風(fēng)格 86125 6000 多層、小高層、高層、住宅、電梯洋房 御水丹堤 超凡大街與越達(dá)路交匯處 45 現(xiàn)代風(fēng)格 54150 7400 6 層洋房為主、輔以景觀小高層、公寓及別墅產(chǎn)品 周邊競爭性樓盤特征分析 產(chǎn)品分析 （ 1）“益田御水丹堤”的產(chǎn)品以稀缺的 6 層洋房為主、輔以景觀小高層、公寓及別墅產(chǎn)品，同時規(guī)劃有國際標(biāo)準(zhǔn)幼兒園、 2 座共 7000 余平方米國際會所及豐富的商業(yè)配套。項(xiàng)目周邊路網(wǎng)通暢、交通便利，距新市政府僅 5 分鐘車程，驅(qū)車20 分鐘可達(dá)市中心。即將落成的吉大附屬學(xué)校 、擬建的名牌小學(xué)更是為業(yè)主子女提供了良好的教育保障。 （ 2）戶型從一室一廳一衛(wèi)到三室兩廳等戶型面積小大皆有，適合不同人群。 （ 3）價格多在 7000 元左右，在長春市場屬于中高檔住宅。 客戶群體分析 “益田御水丹堤”主要面向中高端人群，小區(qū)可容納 710 戶，同時配有 530 個停車位，表明小區(qū)內(nèi) 74%的住戶有私家車，從此即可證明“益田御水丹堤”主要面向中高端人群。 價格分析 “益田御水丹堤”主要銷售價格在 67007600 元 /㎡，其中多數(shù)戶型價位在 7000院 /㎡上下。部分戶型及躍層售價可達(dá)到 9000 元 /㎡，此價格在長 春市場屬于中高等價位。從益田集團(tuán) 14 年來開發(fā)的多個樓盤來看，均都面向城市的中高收入人群。所以可以判定，此價位在長春市是可以被中高收入人群所接受的價位。 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength） 項(xiàng)目建成將成為該地區(qū) 標(biāo)志性的建筑群，主要以超高層 住宅及大型商鋪 為主， 14 并突出 “ 金 ” 融業(yè)的發(fā)展。是開發(fā)強(qiáng)度最高、超高層建筑最密集的地區(qū) ，使該地產(chǎn)產(chǎn)品在這一區(qū)域具有較大的優(yōu)勢和較強(qiáng)競爭力。 項(xiàng)目劣勢（ Weakness） 受地理位置的影響，區(qū)域配套不夠完善， 缺乏相應(yīng)的 商業(yè)設(shè)施、 生活設(shè)施，由于該區(qū)域離市中心較遠(yuǎn)，交通的不方便，安全措施很難得到保障。項(xiàng)目投資大，而且周期長，收到政府和市場影響大，有一點(diǎn)的風(fēng)險性。項(xiàng)目距離長春市中心較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目主要面向有私家車用戶，樓盤定位面相中高端，消費(fèi)群體的定位有局限性。 項(xiàng)目機(jī)會 （ Opportunity） 長市政府已于 2020 年 10 月 18 日遷入南部新城。隨著政府規(guī)劃 中 心區(qū)域，此區(qū)域?qū)⒊蔀橐越鹑?、信息、交流、服?wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城市商務(wù)平臺。政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，我項(xiàng)目以其相對較好的位置和便利的 交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 2 項(xiàng)目位于觀瀾亭公園附近，周邊環(huán)境優(yōu)雅，項(xiàng)目將購物休 閑融為一體，成為長春南部新城集商業(yè)、休閑、時尚購物為一體的新時代街區(qū)。 威脅 （ Threat） 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅供應(yīng)量大，而且質(zhì)量高，面臨嚴(yán)峻的競爭。 項(xiàng)目周邊“保利 林語”、“太陽世家 ”等項(xiàng)目，有很好的品牌效應(yīng)，直接影響到此項(xiàng)目。 3“保利 林語”項(xiàng)目樓盤的具體位置、項(xiàng)目風(fēng)格、戶型等方面，在長春市場具有明顯的優(yōu)勢，受到長春消費(fèi)者的廣泛關(guān)注和歡迎。 15 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選 方案規(guī)劃依據(jù) 1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 GB5018093 2.《吉林省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 初步擬定規(guī)劃方案 方案一 （ 1）規(guī)劃總建筑面積 495000 ㎡。住宅建筑面積 474482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 5000㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） （ 6） 具體規(guī)劃：項(xiàng)目共 24 棟 14層的高層，并配備 5000 ㎡ 的商業(yè)配套，容積率 ，綠地率 38%。 總 建筑面積 為 495000 ㎡ ,商業(yè)建筑面積約 5000 ㎡ ,共 24棟，其中部分外圍一層為商鋪，獨(dú)立的 10593m2的地下車庫。 （ 7）平面規(guī)劃 ： 1）住宅朝向以正南向?yàn)橹?，部分外圍一層作為商業(yè)建筑，環(huán)繞整個社區(qū)。 2）項(xiàng)目共 24 棟，東、西外圍各 3棟，南、北外圍各 6棟，中間強(qiáng)調(diào)多重圍合、層層遞進(jìn)的院落空間，以廣場為中心，環(huán)繞東、西兩個景觀湖層層擴(kuò)展，兩景觀湖之間相互連通，共 6棟住宅樓。 3）小區(qū)大門開設(shè)在西南面方向，規(guī)劃一條綠蔭大道直通中心廣場，然后分成多條小路進(jìn)入各家各戶，借助地段地形修建假山，雕塑，和休閑亭 ，道路兩旁按規(guī)定設(shè)置路燈。 方案二、 （ 1） 規(guī)劃總建筑面 積 495000 ㎡ 。住宅建筑面積 464482 ㎡ ,商業(yè)建筑面積 15000 16 ㎡ . （ 2）容積率： （ 3）綠地率： 38% （ 4）建筑密度： % （ 5）居住戶數(shù)： 3000（戶） （ 6）具體規(guī)劃：小區(qū)外圍均為一、二層均為商服， 3 到 14 層為居民住宅。 (7）平面規(guī)劃 1）住宅朝向以正南向?yàn)橹?，外圍一、二層作為商業(yè)建筑，環(huán)繞整個社區(qū)。 2）采用很有條理的規(guī)劃，東西方向 8棟并列，共分成 3排。小區(qū)中心修建中心廣場樓與樓之間設(shè)計小健身廣場。 對比方案一、 二，方案一的平面規(guī)劃更合理，初步擬定規(guī)劃方案一。 工程方案選擇的原則 （ 1）滿足功能要求，滿足各分區(qū)的朝向、光線、風(fēng)向、風(fēng)速、安全、衛(wèi)生、防護(hù)等要求。合理組織交通流線，配套設(shè)置機(jī)動車和非機(jī)動車停車場（庫）。 （ 2）建、構(gòu)筑物設(shè)計方案力求平面功能布置合理，立面簡潔但不單調(diào)，樸素大方，具有良好的景觀設(shè)計效果。 （ 3）根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計。 （ 4）積極采用現(xiàn)代建筑材料和先進(jìn)的建筑處理手法，力求發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。 （ 5）建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu) 布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、安裝、檢修等一系列要求。 項(xiàng)目用地功能布局 “御景豪庭”項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計又國際知名