【正文】 是否受到環(huán)保部門的處罰 5 因環(huán)保問題承擔(dān)賠償責(zé)任的情況 六 外匯 1 外匯登記證 2 外匯登記證的年檢和核證情況 3 外匯登記證的變更登記情況 七 其他財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料 1 2020 年 6 月 30 日會(huì)計(jì)報(bào)表 2 包括但不限于以下各會(huì)計(jì)科目余額表 3 所有銀行對(duì)賬單、定期存款單 4 預(yù)付賬款的明細(xì)清單 5 收購(gòu)子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款憑證 6 應(yīng)付票據(jù)清單 7 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、成本的構(gòu)成明細(xì)表 8 最近一年加一期三項(xiàng)費(fèi)用的明細(xì)表 附件 9 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式 、 要求 及相關(guān)事項(xiàng) 一、評(píng)審方式 項(xiàng)目的評(píng)審經(jīng)兩步完成，包括 公司部門聯(lián)席項(xiàng)目評(píng)審會(huì)、公司經(jīng)營(yíng) 團(tuán)隊(duì)投資決議會(huì) 。 一、市場(chǎng)法舉例 本項(xiàng)目 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目 2 項(xiàng)目 3 物業(yè)名稱 地理位置 占地面積 （萬 ㎡ ） 建筑面積 （萬 ㎡ ） 硬件標(biāo)準(zhǔn) 租賃價(jià)格 出租率 交易價(jià)格 待估 26000 33000 19000 交易時(shí)間 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū)域因素 臨路狀況 100 103 99 98 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100 98 商務(wù)配套設(shè)施 100 102 98 97 自然環(huán)境條件 100 99 101 98 個(gè)別因素 建筑規(guī) 模 100 103 104 99 容積率 100 96 100 98 建筑形式 100 98 100 95 功能定位 100 105 105 96 裝修 100 105 105 99 物業(yè)管理公司 100 100 99 96 入住時(shí)間 100 102 101 103 修正系數(shù) —— 比準(zhǔn)價(jià)格 —— 22940 29374 24027 評(píng)估單價(jià) 25447 二、成本法舉例 建筑面積 36240 含地下面積 土地價(jià)值 72480000 其 它方法測(cè)算結(jié)果 (元 ) 建筑物成本費(fèi)用名稱 測(cè)算結(jié)果 說 明 建筑安裝 紅線內(nèi)市政費(fèi) 10% 建安費(fèi)用的 10%15% 不可預(yù)見費(fèi) 5% 建安市政費(fèi)用的 3%5% 專業(yè)人士費(fèi) 10% 建安市政費(fèi)用的 5%10% 管理費(fèi) 3% 土地取得和開發(fā)成本的 3%5% 建安綜合單價(jià) 建安價(jià)值 土地與建筑物合計(jì) 銷售費(fèi)用 8% 兩稅一費(fèi) %,廣告代理費(fèi)1%3% 在建工程沒有此項(xiàng)費(fèi)用 投資利息 % 一至三年期貸款利息 6% 成本利潤(rùn) 25% 土地與建筑物合計(jì)的 15%30% 房地產(chǎn)價(jià)值 三、收益法舉例 租賃收入 有效毛收入 +押金利息收入 潛在毛收入 日租金 310 元 有效毛收入 出租率 50%95% 押金利息收入 押金（ n 個(gè)月租金） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 0 稅金 房地產(chǎn)稅 12%，兩稅一費(fèi)% 管理費(fèi) 有效毛收入的 2%5% 維修費(fèi) 重置價(jià)值的 1%3% 保險(xiǎn)費(fèi) 重置價(jià)值的 ％ 年凈收益 35,714, 收益年期 45 土地或建筑物年限 報(bào)酬率 % 報(bào)酬率 6%8% 還原系數(shù) 評(píng)估值 552,004, 15, 四、土地升值潛力初步評(píng)估。 表 3：經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查分析表（酒店為例） 收入（最近三年） 指標(biāo) 備注 平均房?jī)r(jià) 入住率 客房收入及客戶群 餐飲收入 客房出租收入 其他收入 成本控制 指標(biāo) 備注 人工成本率 餐飲成本率 能耗率 物耗率 行政費(fèi)用率 維護(hù)修理費(fèi)用率 折舊與攤銷 經(jīng)營(yíng)效益指標(biāo) 指標(biāo) 備注 客房營(yíng)業(yè)毛利率 餐飲營(yíng)業(yè)毛利率 EBITDA GOP 率 ㈤ 公司運(yùn)營(yíng)資質(zhì)、員工情況、訴訟仲裁等或有事項(xiàng) 情況。 二、 周邊環(huán)境 包括交通狀況、周邊建筑和設(shè)施，客流情況等。 第 十 部分：綜合分析與建議 一、 對(duì)項(xiàng)目判斷的結(jié)論 二、 下一步工作建議 附件： ：包括成本測(cè)算、收入測(cè)算、現(xiàn)金流量表、資金平衡表、收益指標(biāo)分析等； 同文本。 ㈢ 資金需求計(jì)劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資途徑等。 項(xiàng) 目 合計(jì) 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅 銷售面積 銷售比例 銷售價(jià)格 銷售金額 寫字樓 銷售面積 銷售比例 銷售價(jià)格 銷售金額 合計(jì) 銷售面積 銷售金額 三、 稅務(wù)分析 ㈠ 營(yíng)業(yè)稅及附加 ㈡ 所得稅 ㈢ 土地增值稅（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)說明） 四、 經(jīng)濟(jì)效益分析 ㈠ 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 ㈡ 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率、投資回收期及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 三、 工程計(jì)劃：工期計(jì)劃、竣工計(jì)劃。 二、 市場(chǎng)定位 三、 價(jià)格定位 四、 客群定位 第 六 部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 一、 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ㈠ 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 二、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 三、 近一年內(nèi)區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)狀況（開發(fā)類項(xiàng)目填寫） 名稱 土地 坐落 占地面積（畝） 建筑面積 （萬 m2） 土地用途 總成交價(jià)（萬元） 樓面地價(jià) （元 / m2） 競(jìng)得人 附圖：成交土地位置分布圖 四、 小結(jié)： ㈠ 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展趨勢(shì) ㈡ 項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)潛力 建筑面積 （萬 ㎡ ） 總套數(shù)（套） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 開盤時(shí)間 已推總量（套） 銷售價(jià)格（元 /㎡ ） 月均銷售套數(shù) 銷售率 開發(fā)商 第 五 部分：項(xiàng)目總體定位 一、 項(xiàng)目素質(zhì)分析 ㈠ 優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈣ 付款進(jìn)度及與付款條件。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ㈡ 教育、醫(yī)院、大型購(gòu)物中心、文化體育娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等配套設(shè)施。 ㈢ 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 ㈠ 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5 年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ㈡ 公司提升品牌形象、降低經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； ㈢ 從公司未來的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 第 二 部分：項(xiàng)目概況 一、 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 八、 投資及收益估算 投資成本預(yù)測(cè)、租售收益預(yù)測(cè)、投資回報(bào)率、資金需求和計(jì)劃等。 附圖：現(xiàn)狀圖 ㈢ 土地權(quán)屬的說明，包括土地使用權(quán)人、土地用途、土地使用年限等。 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等） 的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 ㈡ 相關(guān)文件 1. 附件 3《盤源初始信息記錄表》 2. 附件 4《資料清單》 3. 附件 5《土地信息 采集表》 4. 附件 6《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃表》 5. 附件 7《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研表》 6. 附件 8《 盡職調(diào)查清單 》 7. 附件 9《 項(xiàng)目可行性評(píng)審方式 、 要求 、 及相關(guān)事項(xiàng) 》 附件 1 項(xiàng)目初步操作方案 一、 項(xiàng)目名稱及類型 命名規(guī)則為“城市或地理位置 +項(xiàng)目名”，一經(jīng)確定后則對(duì)內(nèi)統(tǒng)一使用。 ㈦ 充實(shí)完善 立項(xiàng)報(bào)告，啟動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部立項(xiàng)。 ㈥ 《預(yù)可研》提交 投資決議會(huì)審批 。 項(xiàng)目評(píng)審會(huì)由各職能部門經(jīng)理組成，經(jīng)過項(xiàng)目評(píng)審會(huì)，決定項(xiàng)目放棄或繼續(xù)深化 。操作周期為 2 天 。 ㈦ 投資決議會(huì) 由公司經(jīng)營(yíng)層領(lǐng)導(dǎo)組成，負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目《預(yù)可研》進(jìn)行決議。 ㈣ 招標(biāo)與成本管理部 ：提供項(xiàng)目成本初步估算； ： 深化成本估 算方案 。 、評(píng)審階段：負(fù)責(zé)將《預(yù)可研》報(bào)經(jīng)營(yíng)層進(jìn)行決議、評(píng)審，對(duì)通過決議的項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)營(yíng)層意見對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行修改，完善； ：?jiǎn)?dòng)集團(tuán)內(nèi)部項(xiàng)目立項(xiàng)工作 ,但成立了項(xiàng)目 組或項(xiàng)目公司的，由項(xiàng)目組或項(xiàng)目公司進(jìn)行立項(xiàng)。 ㈡ 本流程適用范圍為北京海航置業(yè)房地產(chǎn)新項(xiàng)目拓展論證管理工作，以及相關(guān)研究工作。 二、 職責(zé) ㈠ 戰(zhàn)略投資部 、市場(chǎng)調(diào)研、現(xiàn)場(chǎng)踏勘，針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查相關(guān)工作。 ， 以專項(xiàng) 工作組 的形式 ， 開展 法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、 商務(wù)談判 、擬定協(xié)議并進(jìn)行內(nèi)部報(bào)批 ，根據(jù)報(bào)批情況開展下一步工作 。 ㈤ 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 ：提供初步資金方案 。 三、 流程說明 ㈠ 戰(zhàn)略投資部根據(jù)項(xiàng)目信息，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 及現(xiàn)場(chǎng)踏勘 ，分析區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)狀況、收入水平，調(diào)研區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，項(xiàng)目所在區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目概況等，該環(huán)節(jié)由戰(zhàn)略投資部牽頭負(fù)責(zé) 。 ㈢ 戰(zhàn)略投資部主持對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步市場(chǎng)定位、初步方案設(shè)計(jì)、操作思路、完成簡(jiǎn)單的成本估算及相關(guān)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，編制《項(xiàng)目初步操作方案》 ，各職能部門配合 。 操作周期為 2 天 。 投資決議會(huì)由公司經(jīng)營(yíng)層領(lǐng)導(dǎo)組成。 內(nèi)部立項(xiàng) 通過后 ， 以專項(xiàng)工作組的形式，開展法律及財(cái)務(wù)盡職調(diào)查， 推進(jìn)商務(wù)談判、協(xié)議擬定 及后續(xù)的 協(xié)議簽署 。 二、 項(xiàng)目背景 主要包括項(xiàng)目來源、項(xiàng)目獲取方式、合作意向、洽談的進(jìn)展、項(xiàng)目獲取的意義等內(nèi)容。 ㈡ 項(xiàng)目四至范圍 ㈢ 項(xiàng)目周邊配套 附圖：地塊四至范圍及周邊設(shè)施圖。 ㈣ 房產(chǎn)權(quán)屬的說明（如有） 規(guī)劃控制指標(biāo) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備 注 用地性質(zhì) 總用地面積 畝 其中 凈地面積 畝 代征地面積 畝 地上建筑面積 萬平米 其中 住宅 寫字樓 商業(yè) 地下建筑面積 其中 地下車庫(kù) 人防及配套 容積率 控制高度 米 建筑密度 % 綠化率 % 停車位個(gè)數(shù) 六、 項(xiàng)目公司概況（如果涉及公司股權(quán)收購(gòu)） 包括公司歷史沿革、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)和開發(fā)資質(zhì)、股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司資產(chǎn)負(fù)債和財(cái)務(wù)狀況等。（股權(quán)收購(gòu)類項(xiàng)目應(yīng)說明稅務(wù)籌劃情況）。 附圖 ：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 四、 項(xiàng)目周邊自然人文環(huán)境 根據(jù) 個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫 五、 大市政配套（七通 一平 ） 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、供電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等大市政條件是否具 備，并說明接入成本。 ㈤ 其他合作的主要條件 ㈥ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 二、 土地法律及權(quán)屬狀況 ㈠ 開發(fā)手續(xù)進(jìn)展，取得政府審批文件情況； ㈡ 土地權(quán)屬的說明，包括土地使用權(quán)人、土地用途、土地使用年限等，是否有抵押、查封或他項(xiàng)權(quán)利等。 ㈡ 劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式 、大市政配套、生活配套、是否符合公司發(fā)展思路等方面論述。 ㈡ 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造大社區(qū)概念的考慮。 第 八 部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。 五、 敏感性分析 分析成本和銷售的主要指標(biāo)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的波動(dòng)影響，以及盈虧 平衡點(diǎn)。 ㈣ 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間。 附件 22 預(yù)可研 — 持有型物業(yè)投資項(xiàng)目 目錄 第一部分：項(xiàng)目背景和意義 一、 項(xiàng)目來源及洽談進(jìn)展 二、項(xiàng)目獲取的意義 ㈠ 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義，在公司發(fā)