【正文】 、經(jīng)濟合理”。 e. 物料供應計劃的審批和手續(xù) f. 零星物品采購經(jīng)使用后實施申報，各部門主管填寫《請購單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實施。 【物料管理要求與內(nèi)容】 ? 物料供應計劃 a. 管理處物料供應計劃一般按物料供應實際變動的狀況，以及當月需要實際情況等要求進行編制。 【管理機構及職責】 ? 經(jīng)理室是本管理制度的領導，負責監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。 ? 落實業(yè)戶提出的不滿意項的整改措施。 g. 借 閱的檔案不得涂劃或拆卷。 d. 非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)借閱，不得外借。 b. 接收的案卷，經(jīng)復查后去掉卷內(nèi)金屬物并修補破損的文件。 b. 時間：各部門需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。 ? 職責 a. 資料檔案管理員負責檔案的保存、預立卷與保管工作。 ? 業(yè)戶服務人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。 ? 排水系統(tǒng)暢通，遇有事故，接報后 10 分鐘內(nèi)處理，無大面積跑水、積水、長時間停水事故； ? 維修質(zhì)量合格率達 100％； ? 實行維修服務回訪制度，回訪率達到 100％，無等級安全事故設備責任事故； ? 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責任事故； ? 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災責任事故； ? 管理服務范圍內(nèi)不發(fā)生重大設備管理責任事故； ? 公共設備、設施完好率達 98％以上； ? 清潔管理無盲點； ? 垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺； ? 管理服務范圍內(nèi)保安固定崗（門崗）實行 24 小時保安立崗服務； ? 實行 24 小時值班和巡邏制度，聽到周界報警聲，立即通知人防隊員 3 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場； ? 積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。修訂“浦東新區(qū)市民中心”的三級操作文件。 服務理念 我公司倡導 “陸家嘴物業(yè)讓您更滿意” 的服務理念，來管理與服務“浦東新區(qū)市民中心”，真正做到代表業(yè)主利益、 100％業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。西側入口處旁有地面機動車停車位 10 個和非機動車停車位 40 個。辦 事大廳與合歡路之間還設有一個面積近 200 平方米下沉式廣場，室外綠地面積 750 平方米。 保證體系 公司已實施并通過了 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系的三項認證。 指標承諾 ? 滿意度指數(shù) 85 以上； ? 檔案歸檔率達到 100％； ? 檔案準確率達到 100％； ? 檔案完整率達 98％以上； ? 各類服務人員上崗培訓率達到 100％； ? 公司投訴電話（ 96916） 24 小時受理投訴，投訴相關職能部門 24小時內(nèi)給予回復；接到投訴一般情況 2 小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，短時間內(nèi)無法處理的 24 小時內(nèi)處理答復。 對策措施 ? 提供不定時的巡查工作，確保管理運作、保安情況正常運作； ? 各項管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布； ? 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設備及建筑物完好； ? 管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務崗并有明確的崗位職責及考核標準； ? 建立各種檔案資料、報修、養(yǎng)護記錄； ? 各種收費項目、標準公開，收費基本合理，并接受貴 方及租戶監(jiān)督； ? 制訂中大修理年度計劃，并負責實施。 ? 在服務過程中熱情、周到，文明用語，主動詢問并及時為業(yè)主提供服務。 b. 管理處經(jīng)理每月一次進行檢查。 c. 要求： 上交文件必須完整、無空缺，不得使用鉛筆填寫。 【檔案查閱、借閱】 a. 調(diào)卷查閱者，應說明理由、要求及內(nèi)容。 e. 借閱的檔案不得轉借他人。 h. 復印（制）檔案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。 ? 對提出建議、意見的業(yè)戶實行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。 ? 業(yè)戶服務部負責本管理制度的具體實施。如果客觀情況發(fā)生變化或應急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整和補充計劃或應急請購貨物處理。 g. 計劃擬定及請購單填寫品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。 c. 物料訂貨或采購必須堅持規(guī)定的質(zhì)量標準組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設備的關鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應盡可能定點采購，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。 ? 倉庫物料保管及管理 a. 物料入庫后要建立《入庫登記表》，填清楚進貨時間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價及總值。 e. 由于倉庫管理不善或工作疏忽、差錯造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟損壞，應追究責任者，并按有關規(guī)定進行賠償和處罰。 c. 對于管理處員工需要領用工具時，應向內(nèi)勤領用，并填寫《工具領用登記表》，表上的名稱、規(guī)格 /型號、數(shù)量、領用日期、歸還日期、領用人、倉管員及主管須填寫詳盡，字跡清楚。如有差錯，責任應由設備部值班工程師承擔。 ? 檢查與考核 每季管理處對物資管理工作須進行全面檢查，檢查內(nèi)容包括計劃編制、采購、物資 保管、領料發(fā)放等，并落實責任，執(zhí)行考核，對于物資管理工作有明顯成績者或違章者將進行責任考核。 ? 外來人員引導服務。 ? 提供茶水服務。 ? 提前半小時檢查會議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類設施，發(fā)現(xiàn)問題及時通知設備管理人員排除故障。 C）左右，夏季一般控制在 25176。 C 以上（一天更換二次保持水溫）； ? 考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無指印，并倒放在杯墊上； ? 礦泉水的要求：礦泉水瓶無灰塵、密封完好，瓶內(nèi)無沉淀物，同時檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過保質(zhì)期不得使用； ? 小毛巾的要求：小毛巾無斑點和異味，必須經(jīng)過 嚴格消毒（重要會議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保 持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹籮不得有破損。服務過程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前； ? 擺放茶杯時，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時杯柄朝后成 45176。 設備管理 ? 我公司擁有各類專業(yè)工程技術人員確保“浦東新區(qū)市民中心”設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。根據(jù)設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。雙電源柜 (箱 )“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期 啟動表》； c. 按《設備、設施（年度）周 期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內(nèi)； e. 供配電設備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領班，記錄《設備故障記錄表》，并在電氣領班協(xié)同下排除異常和故障。 電梯設備 【工作程序】 ? 分承包方電梯維保人員 a. 每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結果記錄表內(nèi)； b. 電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； c. 設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上 ,并及時處理。 ? 領班 a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 實施電梯設備的運行管理，按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內(nèi)； e. 給排水設備發(fā)生異常和故障及時報告給排水領班，記錄《設備故障記錄表》，并在給排水領班協(xié)同下排除異常和故障。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在弱電領班協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表 內(nèi)。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《設備、設 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內(nèi)。 ? 弱電工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備及衛(wèi)星天線，記錄《信號收視設備巡視記錄表》； b. 信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告弱電領班，督促維修保養(yǎng)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門； h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件； i. 協(xié)助設備主管做好分承包方的評審、評價和初選工作。 ? 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 【高壓開關柜】 ? 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 接地線連接應緊密、牢固，防腐處理應均勻，無遺漏。 ? 接地線連接應緊密牢固。 ? 雙電源切換箱能自動切換。 ? 接地線連接緊密牢固。 ? 模擬屏指示與開關實際位置相符。 ? 防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具。 ? 接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。 【各種管理資料齊全】 ? 原始資料齊全。 ? 冷卻風機正常、有效、無異常響聲。 ? 照明完好，通風機運轉平穩(wěn)，無異常聲。 ? 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。 ? 限速開關可靠，動作靈敏。 ? 檢修及運行狀態(tài)正常。 ? 各導軌表面無重大銹蝕。 ? 發(fā)電機運行平穩(wěn)，無異常聲。 【底坑】 ? 無積水、滲漏、線路受潮。 【自動扶梯】 ? 接觸器、繼電器無雜聲，接觸良好。 ? 扶手運行與梯腳運行要同步。 ? 監(jiān)視設備完好，運行正常。 【資料】 ? 日常運行記錄。 中央空調(diào)系統(tǒng) 【主機】 ? 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。 ? 聯(lián)軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。 ? 管道保溫良好。 【循環(huán)泵及管道】 ? 循環(huán)泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求。 ? 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。 ? 二管制切換閥門靈活、無漏、開關狀態(tài)正確。 ? 膨脹水箱控制正常。 ? 風機盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。 ? 凝結水排放暢通，管路保溫良好。 ? 室內(nèi) 室外風機運行無異聲，接線樁頭牢固。 ? 圖表要素采集按時、正確、可靠。 ? 操作運行制度。 ? 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正常可靠。 ? 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。 ? 各管道設備等無銹蝕，無滲漏。 ? 各輸送、提升水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求。 ? 電氣控制箱中各元器件齊全，運行正常可靠。 ? 坐便器水位箱各零件齊全，能自動控制水位，無滲漏。 【排水系統(tǒng)】 ? 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞。 【機房環(huán)境】 ? 機房、設備無積塵、積水、油漬，無亂堆雜物和易燃易爆物品。 ? 操作運行管理制度。 ? 操作鍵盤靈活、 可靠。 ? 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 ? 二路電源切換正常、可靠。 ? 各攝像機防護罩應齊全 (特別是室外型 )。 ? 操作運行管理制度。 ? 電源正常。收視效果達到設計要求，無干擾信號。 ? 線路敷設與固定合理，屏蔽良好。 ? 日常運行記錄。 （ 2） 電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確。 （ 6） 外表無塵。 ? 各執(zhí) 行機構（電磁閥、風閥、轉換器等） （ 1） 動作正確可靠 （ 2） 機械部件清潔、無塵、無氧化。 ? 錄音機錄制功能與效果良好。 ? 顯示，投影機圖像清晰。 ? 聯(lián)動模塊及擴展板接線可靠，接點無氧化。 ? 光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點，達到節(jié)能效果。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。 【消防接合器、消火栓管網(wǎng)】 ? 消防接合器齊全、有效，無泄漏。 ? 啟動報警按鈕完好、性能可靠 。 ? 消防進水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標記，閥門、排氣