【正文】 、經(jīng)濟(jì)合理”。 e. 物料供應(yīng)計(jì)劃的審批和手續(xù) f. 零星物品采購(gòu)經(jīng)使用后實(shí)施申報(bào)，各部門(mén)主管填寫(xiě)《請(qǐng)購(gòu)單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實(shí)施。 【物料管理要求與內(nèi)容】 ? 物料供應(yīng)計(jì)劃 a. 管理處物料供應(yīng)計(jì)劃一般按物料供應(yīng)實(shí)際變動(dòng)的狀況，以及當(dāng)月需要實(shí)際情況等要求進(jìn)行編制。 【管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)】 ? 經(jīng)理室是本管理制度的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)監(jiān)督制度的制定、修訂及解釋。 ? 落實(shí)業(yè)戶(hù)提出的不滿(mǎn)意項(xiàng)的整改措施。 g. 借 閱的檔案不得涂劃或拆卷。 d. 非管理處人員借閱，憑單位介紹信，經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)并辦理借閱手續(xù)后，于管理處內(nèi)借閱，不得外借。 b. 接收的案卷，經(jīng)復(fù)查后去掉卷內(nèi)金屬物并修補(bǔ)破損的文件。 b. 時(shí)間：各部門(mén)需歸檔材料必須于每月底收齊并交到資料檔案管理員處。 ? 職責(zé) a. 資料檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的保存、預(yù)立卷與保管工作。 ? 業(yè)戶(hù)服務(wù)人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、司徽、儀表儀容整潔端莊。 ? 排水系統(tǒng)暢通，遇有事故，接報(bào)后 10 分鐘內(nèi)處理，無(wú)大面積跑水、積水、長(zhǎng)時(shí)間停水事故； ? 維修質(zhì)量合格率達(dá) 100％； ? 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率達(dá)到 100％，無(wú)等級(jí)安全事故設(shè)備責(zé)任事故； ? 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故； ? 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故； ? 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； ? 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá) 98％以上； ? 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)； ? 垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺； ? 管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗（門(mén)崗）實(shí)行 24 小時(shí)保安立崗服務(wù)； ? 實(shí)行 24 小時(shí)值班和巡邏制度，聽(tīng)到周界報(bào)警聲，立即通知人防隊(duì)員 3 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)； ? 積極協(xié)助業(yè)主搞好節(jié)能降耗工作。修訂“浦東新區(qū)市民中心”的三級(jí)操作文件。 服務(wù)理念 我公司倡導(dǎo) “陸家嘴物業(yè)讓您更滿(mǎn)意” 的服務(wù)理念，來(lái)管理與服務(wù)“浦東新區(qū)市民中心”，真正做到代表業(yè)主利益、 100％業(yè)戶(hù)第一、不斷超越業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。西側(cè)入口處旁有地面機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 10 個(gè)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 40 個(gè)。辦 事大廳與合歡路之間還設(shè)有一個(gè)面積近 200 平方米下沉式廣場(chǎng)，室外綠地面積 750 平方米。 保證體系 公司已實(shí)施并通過(guò)了 ISO9001 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系及OHSAS18001 職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。 指標(biāo)承諾 ? 滿(mǎn)意度指數(shù) 85 以上； ? 檔案歸檔率達(dá)到 100％； ? 檔案準(zhǔn)確率達(dá)到 100％； ? 檔案完整率達(dá) 98％以上； ? 各類(lèi)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100％； ? 公司投訴電話(huà)（ 96916） 24 小時(shí)受理投訴，投訴相關(guān)職能部門(mén) 24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)；接到投訴一般情況 2 小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法處理的 24 小時(shí)內(nèi)處理答復(fù)。 對(duì)策措施 ? 提供不定時(shí)的巡查工作，確保管理運(yùn)作、保安情況正常運(yùn)作； ? 各項(xiàng)管理制度完善，各種規(guī)定、公約上墻公布； ? 所管轄區(qū)域衛(wèi)生無(wú)死角；綠化存活茂盛；治安良好；環(huán)境清潔；輔助設(shè)備及建筑物完好； ? 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、觀察崗、監(jiān)督崗及服務(wù)崗并有明確的崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； ? 建立各種檔案資料、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； ? 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，收費(fèi)基本合理，并接受貴 方及租戶(hù)監(jiān)督； ? 制訂中大修理年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 ? 在服務(wù)過(guò)程中熱情、周到，文明用語(yǔ)，主動(dòng)詢(xún)問(wèn)并及時(shí)為業(yè)主提供服務(wù)。 b. 管理處經(jīng)理每月一次進(jìn)行檢查。 c. 要求： 上交文件必須完整、無(wú)空缺，不得使用鉛筆填寫(xiě)。 【檔案查閱、借閱】 a. 調(diào)卷查閱者，應(yīng)說(shuō)明理由、要求及內(nèi)容。 e. 借閱的檔案不得轉(zhuǎn)借他人。 h. 復(fù)?。ㄖ疲n案須經(jīng)管理處經(jīng)理同意方可。 ? 對(duì)提出建議、意見(jiàn)的業(yè)戶(hù)實(shí)行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。 ? 業(yè)戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)本管理制度的具體實(shí)施。如果客觀情況發(fā)生變化或應(yīng)急事件出現(xiàn)，可按調(diào)整和補(bǔ)充計(jì)劃或應(yīng)急請(qǐng)購(gòu)貨物處理。 g. 計(jì)劃擬定及請(qǐng)購(gòu)單填寫(xiě)品名、規(guī)格、數(shù)量、用途及擬需金額。 c. 物料訂貨或采購(gòu)必須堅(jiān)持規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設(shè)備的關(guān)鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應(yīng)盡可能定點(diǎn)采購(gòu)，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。 ? 倉(cāng)庫(kù)物料保管及管理 a. 物料入庫(kù)后要建立《入庫(kù)登記表》，填清楚進(jìn)貨時(shí)間、品名、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)及總值。 e. 由于倉(cāng)庫(kù)管理不善或工作疏忽、差錯(cuò)造成物資遺失、損壞、變質(zhì)等經(jīng)濟(jì)損壞，應(yīng)追究責(zé)任者，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償和處罰。 c. 對(duì)于管理處員工需要領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)向內(nèi)勤領(lǐng)用，并填寫(xiě)《工具領(lǐng)用登記表》，表上的名稱(chēng)、規(guī)格 /型號(hào)、數(shù)量、領(lǐng)用日期、歸還日期、領(lǐng)用人、倉(cāng)管員及主管須填寫(xiě)詳盡，字跡清楚。如有差錯(cuò)，責(zé)任應(yīng)由設(shè)備部值班工程師承擔(dān)。 ? 檢查與考核 每季管理處對(duì)物資管理工作須進(jìn)行全面檢查，檢查內(nèi)容包括計(jì)劃編制、采購(gòu)、物資 保管、領(lǐng)料發(fā)放等，并落實(shí)責(zé)任，執(zhí)行考核，對(duì)于物資管理工作有明顯成績(jī)者或違章者將進(jìn)行責(zé)任考核。 ? 外來(lái)人員引導(dǎo)服務(wù)。 ? 提供茶水服務(wù)。 ? 提前半小時(shí)檢查會(huì)議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類(lèi)設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通知設(shè)備管理人員排除故障。 C）左右，夏季一般控制在 25176。 C 以上（一天更換二次保持水溫）； ? 考靈杯的要求：考靈杯不得有破損和缺口，杯子清潔光亮、透明、無(wú)指印，并倒放在杯墊上； ? 礦泉水的要求：礦泉水瓶無(wú)灰塵、密封完好，瓶?jī)?nèi)無(wú)沉淀物，同時(shí)檢查是否在保質(zhì)期內(nèi)，超過(guò)保質(zhì)期不得使用； ? 小毛巾的要求：小毛巾無(wú)斑點(diǎn)和異味，必須經(jīng)過(guò) 嚴(yán)格消毒（重要會(huì)議一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保 持毛巾的熱度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹籮不得有破損。服務(wù)過(guò)程中須忙而不亂，快又穩(wěn)地將茶水送到客人面前； ? 擺放茶杯時(shí)，聲音要輕，茶杯須放在賓客的右手位置，同時(shí)杯柄朝后成 45176。 設(shè)備管理 ? 我公司擁有各類(lèi)專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員確?！捌謻|新區(qū)市民中心”設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)工作正常開(kāi)展。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實(shí)施安全管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。雙電源柜 (箱 )“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期 啟動(dòng)表》； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周 期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。 電梯設(shè)備 【工作程序】 ? 分承包方電梯維保人員 a. 每周按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)； b. 電梯設(shè)備維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄于《設(shè)備故障記錄表》上 ,并及時(shí)處理。 ? 領(lǐng)班 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方的監(jiān)管。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換一次； c. 按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表 內(nèi)。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次； c. 按《設(shè)備、設(shè) 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 ? 弱電工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線(xiàn)，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》； b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次； c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司公司主管部門(mén)； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件； i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。 ? 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 【高壓開(kāi)關(guān)柜】 ? 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 接地線(xiàn)連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無(wú)遺漏。 ? 接地線(xiàn)連接應(yīng)緊密牢固。 ? 雙電源切換箱能自動(dòng)切換。 ? 接地線(xiàn)連接緊密牢固。 ? 模擬屏指示與開(kāi)關(guān)實(shí)際位置相符。 ? 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。 ? 接地線(xiàn)應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。 【各種管理資料齊全】 ? 原始資料齊全。 ? 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效、無(wú)異常響聲。 ? 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。 ? 轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。 ? 限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。 ? 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。 ? 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。 ? 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲。 【底坑】 ? 無(wú)積水、滲漏、線(xiàn)路受潮。 【自動(dòng)扶梯】 ? 接觸器、繼電器無(wú)雜聲，接觸良好。 ? 扶手運(yùn)行與梯腳運(yùn)行要同步。 ? 監(jiān)視設(shè)備完好，運(yùn)行正常。 【資料】 ? 日常運(yùn)行記錄。 中央空調(diào)系統(tǒng) 【主機(jī)】 ? 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。 ? 聯(lián)軸器無(wú)松動(dòng)，密封無(wú)泄漏，潤(rùn)滑油清澈，油位正常。 ? 管道保溫良好。 【循環(huán)泵及管道】 ? 循環(huán)泵（流量、揚(yáng)程等主要參數(shù)）符合出廠要求。 ? 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無(wú)缺損。 ? 二管制切換閥門(mén)靈活、無(wú)漏、開(kāi)關(guān)狀態(tài)正確。 ? 膨脹水箱控制正常。 ? 風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。 ? 凝結(jié)水排放暢通，管路保溫良好。 ? 室內(nèi) 室外風(fēng)機(jī)運(yùn)行無(wú)異聲，接線(xiàn)樁頭牢固。 ? 圖表要素采集按時(shí)、正確、可靠。 ? 操作運(yùn)行制度。 ? 電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?。 ? 各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠。 ? 各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕，無(wú)滲漏。 ? 各輸送、提升水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求。 ? 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?。 ? 坐便器水位箱各零件齊全，能自動(dòng)控制水位，無(wú)滲漏。 【排水系統(tǒng)】 ? 各排水（廢水）管道暢通，無(wú)滲漏、堵塞。 【機(jī)房環(huán)境】 ? 機(jī)房、設(shè)備無(wú)積塵、積水、油漬，無(wú)亂堆雜物和易燃易爆物品。 ? 操作運(yùn)行管理制度。 ? 操作鍵盤(pán)靈活、 可靠。 ? 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 ? 二路電源切換正常、可靠。 ? 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全 (特別是室外型 )。 ? 操作運(yùn)行管理制度。 ? 電源正常。收視效果達(dá)到設(shè)計(jì)要求，無(wú)干擾信號(hào)。 ? 線(xiàn)路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。 ? 日常運(yùn)行記錄。 （ 2） 電源容量適中，無(wú)過(guò)載，熔絲匹配正確。 （ 6） 外表無(wú)塵。 ? 各執(zhí) 行機(jī)構(gòu)（電磁閥、風(fēng)閥、轉(zhuǎn)換器等） （ 1） 動(dòng)作正確可靠 （ 2） 機(jī)械部件清潔、無(wú)塵、無(wú)氧化。 ? 錄音機(jī)錄制功能與效果良好。 ? 顯示，投影機(jī)圖像清晰。 ? 聯(lián)動(dòng)模塊及擴(kuò)展板接線(xiàn)可靠，接點(diǎn)無(wú)氧化。 ? 光感數(shù)據(jù)符合季節(jié)特點(diǎn)，達(dá)到節(jié)能效果。 ? 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好。 【消防接合器、消火栓管網(wǎng)】 ? 消防接合器齊全、有效，無(wú)泄漏。 ? 啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠 。 ? 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門(mén)便于操作，并有明顯標(biāo)記，閥門(mén)、排氣