【正文】 ； b. 設備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。 ? 各接線端子緊固是否良好。 ? 二次接線與電器或端子排的連接牢固，綁扎排列整齊，標志清洗齊全。 ? 機房消防器材完備。 【安全系統(tǒng)】 ? 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 ? 接地保護符合要求，接地電阻小于 4Ω 。 ? 制冷通風效果良好，過濾網(wǎng)清潔，無冷凝水溢出。 ? 各運行參數(shù)達到出廠標準。 【風機盤管、空調(diào)機及新風機】 ? 風機盤管運行正常，無異常聲。 ? 原始技術資料。 ? 格柵運轉(zhuǎn)正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象。 ? 電機絕緣大于 ，接觸電阻小于 4Ω 。 ? 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。 【收視系統(tǒng)】 ? 控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器、放大器工作正常。 （ 5） 各聯(lián)系接線接點，可靠、無氧化現(xiàn)象。 ? 報警控制主機（ VISAT120,PC58），泄漏電纜控制箱信號誤報率在設計范圍內(nèi)。消火栓口無銹蝕、無滴漏、接口墊圈無老化、閥桿加潤滑劑，開啟自如。 ? 噴頭、管道無滲漏、銹蝕。 ? 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠。 ? 定期試驗記錄。 ? 登高作業(yè)時，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。 c. 因維修保養(yǎng)需停機時，需確認轎廂內(nèi)無乘客方可停機。 h. 操作高壓隔離開關必須穿戴絕緣手套，穿絕緣鞋及戴工作帽。若要進入，須 經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。 ? 操作、檢修時須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。 ? 機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。 【水泵房安全管理制度】 ? 泵房設備必須由設備人員負責。 b. 設備部人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認與維修。 每周檢修一次 ? 地面墻面瓷磚及吊頂完好無損。 汛期前一個月 【管理區(qū)域內(nèi)照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】 ? 夜間應對管理區(qū)域內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時修復熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每年一次 【雨污水窨井、下水道】 ? 及時維修、補漏 每周一次 ? 對區(qū)內(nèi)雨、污水窨井進行檢查、清撈。 每月一次 ? 對樓道、扶梯進行巡查。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。主機和循環(huán)泵“運行”與“備用”標識應與控制柜上的開關位置 一致。若要進入，須經(jīng)設備主任批準，由設備人員陪同進入。 i. 在陰暗潮濕、密封的容器工作時，必須有良好通 【設備 系統(tǒng)】 為確保各設備系統(tǒng)安全正常運行，通過培訓并將建立如下安全操作規(guī)程，規(guī)范設備運行操作。 e. 在檢修用電線路和設備時，必須停電進行。作好應急搶救準備。 ? 設備管理要求設備臺帳、設備臺卡、設備標識的內(nèi)容相一致。 ? 機房、設 備滅火器按規(guī)定應配備到位。 ? 警鈴、警笛等裝置、聲響正常，閃光器頻率、亮度符合要求。 ? 噴頭、管網(wǎng)無 銹蝕，無滲漏。 ? 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 ? 各機連接正確，接頭無氧化層，接觸良好。 ? UPS檢查 （ 1） 輸出電壓數(shù)據(jù)，符合設備規(guī)定數(shù)值。 ? 鍵盤無損壞，不滲漏。 ? 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 ? 電加熱器電器性能良好，出水暢通。 ? 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效，過濾器無阻塞。 【節(jié)能降耗】 ? 開閉時間、臺數(shù)適應實際負荷情況。 ? 自動放氣閥齊全、有效。 ? 電氣控制部分可靠，程序運行正常，控制箱內(nèi)無塵。 ? 機房空調(diào)完好，運行正常。 ? 動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。 ? 超載報警正確可靠。 【防雷接地裝置】 ? 檢查接地電阻值是否符合要求。 ? 接觸器和各種繼 電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 ? 分接開關檔位是否與電源相符。 消防系統(tǒng) 【工作程序】 ? 日常巡視 a. 設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風機房設備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。 供配電設備 【工作程序】 ? 電工 a. 每日一次按照《設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 ? 提供茶水服務的順序是先主賓后主人，然后按順時針方向提供服務，在客人較多的情況下，二人或多人同時服務時分正反二個方向進行，但不可將主人放在最后； ? 茶水添加時，須在距客人背后 30 公分左右操作，茶水倒至 七分滿，并注意客人的動態(tài)，以免發(fā)生碰撞。 ? 檢查會議室、貴賓室各類設施，發(fā)現(xiàn)問題及時報修。 b. 對于使用部門需用倉庫存放的特定工具、儀器等應向內(nèi)勤借用，并填寫《 物資借用登記表》，表上的借用物資、借用日期、借用人簽名、登記人、歸還日期及質(zhì)量狀況須填寫詳盡，字跡清楚，借用人和登記人應當場檢驗把關，否則在歸還工具時發(fā)現(xiàn)有任何損壞、遺失等均由當事人賠償。 e. 物料供應計劃的審批和手續(xù) f. 零星物品采購經(jīng)使用后實施申報，各部門主管填寫《請購單》，經(jīng)管理處經(jīng)理審批實施。 g. 借 閱的檔案不得涂劃或拆卷。 ? 職責 a. 資料檔案管理員負責檔案的保存、預立卷與保管工作。 服務理念 我公司倡導 “陸家嘴物業(yè)讓您更滿意” 的服務理念，來管理與服務“浦東新區(qū)市民中心”，真正做到代表業(yè)主利益、 100％業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)主日益增長的需求，成為物業(yè)使用人的好保姆、好管家、好朋友，成為業(yè)主的好參謀、好幫手、好朋友，成為大家認可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友。 指標承諾 ? 滿意度指數(shù) 85 以上； ? 檔案歸檔率達到 100％； ? 檔案準確率達到 100％； ? 檔案完整率達 98％以上； ? 各類服務人員上崗培訓率達到 100％； ? 公司投訴電話（ 96916） 24 小時受理投訴，投訴相關職能部門 24小時內(nèi)給予回復；接到投訴一般情況 2 小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，短時間內(nèi)無法處理的 24 小時內(nèi)處理答復。 c. 要求： 上交文件必須完整、無空缺，不得使用鉛筆填寫。 ? 對提出建議、意見的業(yè)戶實行回訪，反饋信息，溝通協(xié)調(diào)。 c. 物料訂貨或采購必須堅持規(guī)定的質(zhì)量標準組織貨源，以保證物料的質(zhì)量，用于主要設備的關鍵部件的材料、配件、器材、燃料等，應盡可能定點采購，確保物資質(zhì)量的穩(wěn)定性。如有差錯，責任應由設備部值班工程師承擔。 ? 提前半小時檢查會議室、貴賓室的空調(diào)、照明、電器等各類設施，發(fā)現(xiàn)問題及時通知設備管理人員排除故障。 設備管理 ? 我公司擁有各類專業(yè)工程技術人員確保“浦東新區(qū)市民中心”設備設施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。 電梯設備 【工作程序】 ? 分承包方電梯維保人員 a. 每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《電梯設備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結果記錄表內(nèi)； b. 電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； c. 設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄于《設備故障記錄表》上 ,并及時處理。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次； c. 按《設備、設 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內(nèi)。 【高壓開關柜】 ? 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 接地線連接緊密牢固。 【各種管理資料齊全】 ? 原始資料齊全。 ? 限速開關可靠，動作靈敏。 【底坑】 ? 無積水、滲漏、線路受潮。 【資料】 ? 日常運行記錄。 【循環(huán)泵及管道】 ? 循環(huán)泵（流量、揚程等主要參數(shù)）符合出廠要求。 ? 風機盤管濾網(wǎng)定期清洗，濾網(wǎng)完好。 ? 操作運行制度。 ? 各輸送、提升水泵運行平穩(wěn)，主要技術參數(shù)符合出廠要求。 【機房環(huán)境】 ? 機房、設備無積塵、積水、油漬，無亂堆雜物和易燃易爆物品。 ? 二路電源切換正常、可靠。收視效果達到設計要求，無干擾信號。 （ 6） 外表無塵。 ? 聯(lián)動模塊及擴展板接線可靠，接點無氧化。 ? 啟動報警按鈕完好、性能可靠 。 ? 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。 ? 備用電源完好，切換迅速有效。 ? 操作運行管理制度。 ? 檢查電氣設備時，應嚴格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。 d. 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機、停機都必須揚聲，得到對方的回答后方可操作。 i. 自動空氣開關跳開或熔斷器熔斷時，應查明原因再進行恢復，必 要時允許試送電一次。 ? 監(jiān)控中心嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先 辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。 ? 機房內(nèi)嚴禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要動用明火須事先辦理動火審批手續(xù)，經(jīng)設備主任 同意，按照動火作業(yè)管理規(guī)定進行。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。 ? 無關人員嚴禁進入泵房及水箱房。 c. 設備部主管負責維修工作質(zhì)量的監(jiān)督與評審。 每月檢修一次 ? 各扇門啟閉靈活。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況。 每年一次 ? 檢查保養(yǎng)圍墻，應不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應及時進行修整。 每周一次 ? 對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查，防火門應保持啟閉靈活，閉門器啟閉無沖擊聲，防 火門玻璃無破碎。 ? 機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。 ? 機房內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風良好，地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬。 ? 機房設備其功能操作標識均應簡單明確。 ? 無關人員嚴禁進入配電房。 h. 電焊機有良好的保護接地或接零。緊急情況須帶電作業(yè)時，應有監(jiān)護人和足夠的照明、空間，并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋，確認安全方可進行。在作業(yè)時，需有監(jiān)護人進行指導，應加強現(xiàn)場的通風和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。 ? 每臺設備的明顯處設置設備標識，標識按《設備標識內(nèi)容與要求》制作。 ? 消防通訊電話暢通良好 【其他消防設施】 ? 變配電室電腦機房自動氣體滅火系統(tǒng)設備完好、可靠。 ? 報警裝置應可靠、正常，堵絕誤報。電機絕緣值大于 ，接地電阻小于 4Ω 。 ? 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。 ? 功放、均衡器，系統(tǒng)控制器音源放大、音量均衡，各種音響仿真效果良好。 樓宇設備監(jiān)控系統(tǒng) ? 根據(jù)積累經(jīng)驗數(shù)據(jù)，調(diào)整空調(diào)舒適度。 ? 電子密碼鎖好，且密碼能修改。 【顯示屏】 ? 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求。 ? 所配置的各附件齊全。 ? 溢水管暢通，箱底排污閥良好。 ? 冷煤系統(tǒng)高低壓力符合技術參數(shù)。 ? 水系統(tǒng)無泄 漏。 ? 各監(jiān)測儀表齊全，靈敏可靠。 【機房設施】 ? 手動松閘扳手、手動輪齊全。 ? 應急備用電源能自動切換。 ? 應急對講完好可靠音質(zhì)清晰。 ? 移動的照明燈具是否用安全電壓 24伏。 ? 閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好。 設備設施保養(yǎng)質(zhì)量標準 （設備設施定期檢查保養(yǎng)內(nèi)容與要求完全響應《浦東新區(qū)機關后勤物業(yè)服務項目競爭性談判文件》的要求） 供配電設備 【電力變壓器】 ? 檢查電力變壓器是否符合要求。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設 備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表 》，報設備部主管審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。 物業(yè)設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標準。二名服務員同時領位時要求步調(diào)一致； ? 在冬季對進入會見廳或會場的客人脫下的衣帽，服務員要伸手去接，并掛至衣帽架上。 ? 根據(jù)”浦東新區(qū)市民中心”有關部門的要求，布置、安排、落實服務人員做好服務接待工作?！额I料單》一式三聯(lián)，一聯(lián)交內(nèi)勤、一聯(lián)交做帳人員、一聯(lián)留存領料部門， 便于復查。 c. 管理處物料供應計劃為：采購計劃 d. 物料供應計劃由各部門按所管轄范圍負責進行編制，并報管