【正文】 全面負(fù)責(zé)轄區(qū)保安、消防、車輛的管理工作；領(lǐng)導(dǎo)本部門員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作與學(xué)習(xí)環(huán)境；每周組織本部門人員進(jìn)行23次綜合培訓(xùn)；每個月對區(qū)內(nèi)消防器材進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不合格立即采取措施處理；組織訓(xùn)練義務(wù)消防隊，并在消防部門的指導(dǎo)下具體組織消防演練；負(fù)責(zé)本部門員工的績效考核，做好安全日記記錄；負(fù)責(zé)按上級要求完善本部門管理制度與操作規(guī)程；完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。負(fù)責(zé)KH商業(yè)中心物業(yè)管理處的全面物業(yè)管理工作，向公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)；按照國家政策、法規(guī)開展全面工作；負(fù)責(zé)制度各項管理文件的制作并付諸實施；負(fù)責(zé)本管理處全面質(zhì)量管理工作；合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各部門工作與協(xié)作，責(zé)任到人，關(guān)心員工生活，保證員工精神風(fēng)貌良好；協(xié)調(diào)政府各職能部門的關(guān)系便于開展各項工作。四、 必須樹立該物業(yè)和管理者的品牌形象，以高起點的管理理念及行之有效的管理服務(wù)技巧成就該物業(yè)的知名度和社會信譽(yù)，推動該物業(yè)的租售和經(jīng)營業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展。 財產(chǎn)安全：通過安裝在大樓內(nèi)的安保系統(tǒng)，及時掌握大樓內(nèi)的情況，保安人員全天候在大樓內(nèi)部及周圍指定地點，線路上為用戶服務(wù)，保證大樓安全防范萬無一失，不發(fā)生盜竊案、大件、貴重物品出入要辦理出入手續(xù)。第四章 管理原則根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《東莞市住宅小區(qū)管理辦法》和其它政策法規(guī)，本著“用心管理、真誠服務(wù)”的原則，執(zhí)行“以人為本、為使用人創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適、快捷”的工作環(huán)境的質(zhì)量方針，實行“管、修、養(yǎng)、服務(wù)”為一體的綜合管理。二、 創(chuàng)造良好的辦公與公共環(huán)境，統(tǒng)籌安排該寫字樓的各項設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理，對業(yè)主或使用人依法約束管理，共同維護(hù)寫字樓環(huán)境。七、 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控、巡視、消防、保安防范工作。三、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、車場、棚、庫等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。大樓內(nèi)主要設(shè)施有停車場、俱樂部、會議室、餐館、休息亭，十一樓天面球場等。該物業(yè)業(yè)由地下停車場，一至四樓商場，五樓商務(wù)區(qū)域，六至十樓小型寫字樓，十一樓至二十四樓大戶型寫字樓組成，是東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)新建的一座高檔次、頗具代表性的自動化甲級寫字樓。㎡，建筑面積88575㎡，㎡，㎡，,㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，寫字樓單元 177 個，商鋪 5 個。主要市政設(shè)施有道路、雨、污水井、沙井、化糞池、水池等若干。四、 該物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。八、 物業(yè)管理檔案、資料及物業(yè)的使用管理。三、 維護(hù)該寫字樓投資者和使用者的權(quán)益，該寫字樓是用來辦公，成就人生事業(yè)，體現(xiàn)人生價值和有成就感的人享受良好服務(wù)和體現(xiàn)人生價值的象征，加強(qiáng)對業(yè)主和或使用者的行為管理，維護(hù)投資者與使用者的整體利益，從而更有效的有利于投資者和每一位使用者。第五章 管理要求 KH商業(yè)中心系統(tǒng)綜合型高級甲級寫字樓，主要以商務(wù)、辦公為主，因此與住宅小區(qū)相比，該寫字樓必須具備高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的管理服務(wù)，該物業(yè)現(xiàn)代化設(shè)備多，諸如自動控制的高檔電梯與升降機(jī)，電腦控制的自動化系統(tǒng)等都需要專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護(hù)，特別是出入口、大堂、洗手間、公共區(qū)域的衛(wèi)生，清潔要求很高，為保待樓宇外貌的美觀，樓宇的外墻也需要定期清洗，該寫字樓能否得到完善的管理，直接影響到物業(yè)的租售與經(jīng)營，而且對樓宇本身的價值和管理者有著極大的聯(lián)帶影響。 消防安全：消防安全既涉及人身安全又涉及財產(chǎn)安全，應(yīng)重點加強(qiáng)，特別強(qiáng)調(diào)保證消防設(shè)備始終處于良好待用狀態(tài)，定期進(jìn)行消防系統(tǒng)測試，并在條件許可的情況下組織消防演練，增加用戶防火和自救能力。五、 必須按照高標(biāo)準(zhǔn)，高檔次和優(yōu)秀示范大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該物業(yè)進(jìn)行管理，用最低的成本造就最好的服務(wù)效應(yīng)，努力保證房屋本體，配套設(shè)備設(shè)施的良好運行和完好，保證管理范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全，刑事、消防事故、保證該物業(yè)內(nèi)清潔衛(wèi)生達(dá)到優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。文員25歲左右，中專以上文化、形象素質(zhì)佳，有相關(guān)三年工作經(jīng)驗；懂人事勞資，檔案，資料的分類，整理，管理工作；正派、廉潔，有較強(qiáng)的溝通能力；熟練操作電腦。環(huán)衛(wèi)主管男性，40歲以下，高中文化；熟悉清潔工作各項操作與管理；熟悉清潔用品的使用方法與性能；懂人員管理與調(diào)配，相關(guān)工作三年以上經(jīng)驗。第四節(jié) 保安員工作息、職責(zé)、素質(zhì)崗位作息職責(zé)素質(zhì)領(lǐng)班崗07:0015:0015:0023:0023:0007:00(每班每崗1人)受保安主管領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)督促和落實轄區(qū)保安、消防、車輛管理等安全防范與日常管理工作；領(lǐng)導(dǎo)本班人員做好轄區(qū)內(nèi)的安全工作環(huán)境；負(fù)責(zé)本班的安全巡邏和各崗位工作的檢查工作；負(fù)責(zé)本班的定期體能、軍事、執(zhí)勤動作的培訓(xùn)工作；負(fù)責(zé)突發(fā)事件的處理工作男性，2228歲，退伍軍人，高中文化，形象素質(zhì)佳；相關(guān)工作三年經(jīng)驗；愛崗敬業(yè)；有突發(fā)事件的應(yīng)急處理能力。外圍崗07:0015:0015:0023:00(每班每崗2人)負(fù)責(zé)引導(dǎo)已進(jìn)入管區(qū)的人員或車輛停放；負(fù)責(zé)外圍、停車場的安全檢查工作，發(fā)現(xiàn)違章行為立即制止；負(fù)責(zé)協(xié)助大堂崗位工作；對無關(guān)人員查驗并責(zé)令其離開，對進(jìn)入管區(qū)的可疑人員進(jìn)行排查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)和作案人員進(jìn)行緝拿和上交領(lǐng)班處理；參加各項訓(xùn)練和消防管理，做好崗位工作日記。第五節(jié) 清潔員工作息、職責(zé)、素質(zhì)崗位作息職責(zé)素質(zhì)室內(nèi)崗07:0011:0013:3017:30（6至10層每層一崗1人）（11層以上每三層一崗1人）（15層一崗2人）負(fù)責(zé)大樓內(nèi)垃圾清理，電梯保潔，地板、墻面護(hù)理、洗手間日常清潔保潔，明裝管線及設(shè)施設(shè)備、燈具，開關(guān)等的外表清潔工作；負(fù)責(zé)辦公室內(nèi)地面保潔，吸塵，辦公桌椅，臺面，設(shè)備的外表清潔工作；對轄區(qū)內(nèi)違反清潔規(guī)定的進(jìn)行勸阻的糾正；參加各項業(yè)務(wù)技術(shù)能培訓(xùn)。頂班不定負(fù)責(zé)基他崗位人員休息的頂替工作同室內(nèi)外崗第八章 管理處內(nèi)部管理文件第一節(jié)、員工守則目錄總經(jīng)理理致辭第一章 總則第二章 人事聘用制度第三章 員工考勤制度第四章 儀容儀表與行為舉止第五章 晉升制度第六章 員工辭職與辭退第七章 獎懲制度第八章 福利制度第九章 附則總經(jīng)理致辭誠摯歡迎您加入東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司，成為這個大家庭的一員。公司的發(fā)展是大家的榮譽(yù)，您的績效與公司休戚相關(guān)，在您成為公司一員之際，請熟悉本守則。第四條 本公司員工之任用，紀(jì)律、作息、休假、請假、離職、獎懲、福利均按本守則執(zhí)行。第八條 本守則的最終解釋權(quán)在東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司。第十三條 新入職的員工，均應(yīng)參加并接受公司安排的入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，培訓(xùn)考試合格后，到指定的部門或崗位報到上班，不合格者淘汰。患有精神病、癲癇病、傳染病、心理障礙，不勝任工作，有損公司形象的。提交的文件，資料不全，或有偽造、涂改過期證件者。第十九條 訂立勞動合同應(yīng)遵循平等自愿、協(xié)商一致的原則，遵守國家法律和行政法規(guī)的規(guī)定。第三章 考勤制度第二十三條 公司實行每周工時48小時，6天工作制（員工工資包含每周一天的加班補(bǔ)助），并以此為考勤標(biāo)準(zhǔn)，考勤由公司執(zhí)行，具體作息時間為：辦公室：早上8:0012:00 下午14:0018:00保安部：早班7:0015:00 中班15:0023:00 晚班23::0007:00工程部：早上8:0012:00 下午14:0018:00環(huán)衛(wèi)部：早班7:0011:00 中班13:0017:00 晚班21::0007:00第二十四條 所有員工(高級行政人員除外)，上下班時必須打卡，員工不得代人打卡，如代人打卡視為違紀(jì)，將受到相應(yīng)處罰，如上下班時未打卡，將視為曠工，除非有正當(dāng)理由，但必須有主管以上干部簽字說明。第四章 儀容儀表與行為舉止第二十八條 儀容儀表個人衛(wèi)生至關(guān)重要，所有員工必須始終保持干凈，以良好的個人形象為公司服務(wù)，因此，必須做到： 著裝統(tǒng)一分明，舉止文明大方、得體，精神振著，佩戴齊全。 不挖耳，摳鼻、不敲桌椅，不隨地吐痰，不亂丟雜物，不跺腳或玩弄其它物品。第二十九條 行為舉止講究文明禮貌，注重行為舉止，表明公司期望在公眾面前樹立這樣一個形象：在為客戶服務(wù)方面，我們是最專業(yè)的，在客戶眼里，員工代表了公司，客戶對公司的第一印象來自于員工的接人待物，言談舉止，因此，保持良好的行為舉止，就成了服務(wù)工作的一部份，下列要求須牢記在心，并認(rèn)真執(zhí)行。 不要在公共場所打哈欠或打噴嚏，如無法控制，應(yīng)轉(zhuǎn)身捂住嘴。 應(yīng)在員工活動區(qū)域梳理頭發(fā)。根據(jù)不同場合使用下列禮貌用語：l 先生/小姐，早上好/下午好/晚上好。l 我可以進(jìn)來嗎？l 請稍等。l 拿起話筒時說：早上好/下午好/晚上好，XX公司/XX部門，我姓X，請問有什么可以幫您嗎？l 仔細(xì)聽，反應(yīng)迅速，當(dāng)聽清對方要找誰時，應(yīng)答：請稍等。第五章 晉升制度第三十一條 晉升條件 擬晉升主任、主管、領(lǐng)班人員，必須具備良好的職業(yè)素質(zhì)，熱 愛本職工作，有創(chuàng)業(yè)精神。 晉升者在擬晉升崗位試用三個月后，依據(jù)晉升條件再次進(jìn)行考核，考核形式 分為考評、筆試和口頭答辯相結(jié)合，考核內(nèi)容為公共部分和崗位職責(zé)、業(yè)務(wù)知識、業(yè)務(wù)技能，具體考核項目如下：●敬業(yè)精神和工作責(zé)任心●禮節(jié)禮貌、儀容儀表、舉止風(fēng)范●業(yè)務(wù)技能、業(yè)務(wù)素質(zhì)（含英語）●督導(dǎo)能力、應(yīng)變能力、處理問題的能力●部門創(chuàng)收情況及費用指標(biāo)控制能力●語言表達(dá)能力及在員工中的威信●消防、安全、衛(wèi)生意識考核小組成員由公司相關(guān)人員組成。 員工申請辭職或調(diào)動經(jīng)批準(zhǔn)后，按其批準(zhǔn)日期其單位不再安排工作，應(yīng)按規(guī)定辦理業(yè)務(wù)，財、物移交等手續(xù)和調(diào)、離職手續(xù)。第三十八條 辭退員工的操作流程 部門主管根據(jù)公司規(guī)定的辭退條件，實事求是地對照員工的現(xiàn)實能力、表現(xiàn)或某些特定的事實，提出辭退建議，并將辭退單上交經(jīng)理。 由部門主管通知被辭退員工辦理辭退手續(xù)。第四十條 辦理移交手續(xù) 辭職、辭退或開除的人員經(jīng)批準(zhǔn)后，須首先與所在部門做好交接工作，才可辦理離職手續(xù)； 辦理離職手續(xù)須將工作、財、物移交清楚并持有關(guān)證明方可根據(jù)出勤情況結(jié)算本人工資； 辭職、試用不合格或給公司造成重大損失被開除的無任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，試用期滿因公司經(jīng)營狀況發(fā)生變化或因冗員等而辭退的，按照勞動合同約定給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第四十六條 公司各部門每月對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，表現(xiàn)特別突出，無違章，無違紀(jì)，出全勤的評為先進(jìn)個人，給予現(xiàn)金獎勵 獎勵標(biāo)準(zhǔn)為30元/； 各部門先進(jìn)個人的評選比例按總?cè)藬?shù)的10%進(jìn)行； 各部門必須在公平、公正、實事求是的原則下將評出的先進(jìn)個人名單上報行政部、經(jīng)審核批準(zhǔn)后實施獎勵； 主管職務(wù)以上人員不予評選。有下列情形之一者，不能休年假 ● 當(dāng)年累計病假三十天以上者 ● 當(dāng)年累計事假二十天以上者 ● 當(dāng)年累計事假、病假三十天以上者 ● 嚴(yán)重違紀(jì)或受過各種嚴(yán)重處分的 ● 崗位工作特殊的９、 特殊獎勵假 員工有特殊貢獻(xiàn)或因公負(fù)傷等立功行為經(jīng)總經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可享受特殊獎勵假。東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司 年 月 日附一、《宿舍管理規(guī)定》附二、《食堂管理規(guī)定》附件一東莞市KH物業(yè)發(fā)展有限公司員工宿舍管理規(guī)定1．0 目的 規(guī)范宿舍管理，隨時保持員工有一個潔、靜、齊、文明的生活、工作、居住環(huán)境。5．0 培訓(xùn)規(guī)定 5．1 入職培訓(xùn)最少三天以上、自學(xué)或口授； 5．2 崗位培訓(xùn)各部門每星期必須有兩次以上，時間為4個小時每星期； 5．3 保安部必須進(jìn)行軍事、消防培訓(xùn)。二、 辦公室管理規(guī)定１、 嚴(yán)格按公司考勤制度守時守紀(jì)、自覺打卡、辦公室保持整潔，不在室內(nèi)放置雜物，寫字臺上擺放的辦公用品應(yīng)整齊有序。3．0 秘密文件、資料的管理3．1 所有秘密文件未經(jīng)制發(fā)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或授權(quán)不得擅自翻印，如需復(fù)制，須按規(guī)定申請審批。4．2 電腦工作人員要嚴(yán)守保密制度，避免重要業(yè)務(wù)資料和檔案外泄，更改或丟失。六、收款員崗位職責(zé)１、 負(fù)責(zé)管理處各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受總公司財務(wù)部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用的應(yīng)及時催收，做到費用收繳率達(dá)98%以上；２、 根據(jù)用戶需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準(zhǔn)時到達(dá)；３、 對拖欠費用的用戶，以電話聯(lián)系，上門催收或在收費單上注明銀行余款不足等方式使拖欠款及時收回；４、 負(fù)責(zé)管理處批準(zhǔn)的物品采購工作；５、 協(xié)助文員做好管理處的接待工作；６、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。3．0具體規(guī)定3．1本著“用戶至上、服務(wù)第一”的宗旨，對用戶的投訴熱情接待，使用禮貌用語，不允許對用戶有冷淡和不禮貌行為；3．2接到投訴的人員將內(nèi)容登記完之后，應(yīng)立即轉(zhuǎn)呈，屬維修的、轉(zhuǎn)呈水電工處理，屬投訴服務(wù)質(zhì)量的應(yīng)轉(zhuǎn)呈相關(guān)部門處理，必要時書面轉(zhuǎn)呈；3．3對于用戶的投訴，管理人員要耐心詢問、詳細(xì)認(rèn)真的進(jìn)行登記；3．4管理人員明確投訴內(nèi)容后，應(yīng)立即與投訴所涉及的部門聯(lián)系，調(diào)